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Certificação energética de edifícios: o SCE hoje e o que muda com a nova EPBD
O certificado energético deixou há muito de ser uma formalidade administrativa. Hoje condiciona a venda e o arrendamento de imóveis, determina requisitos de projeto na construção nova e nas grandes renovações e é cada vez mais um fator de valorização — ou desvalorização — patrimonial. E o quadro vai apertar: a nova diretiva europeia do desempenho energético dos edifícios, aprovada em 2024, redesenha todo o sistema, do conceito de edifício com emissões nulas à obrigação progressiva de energia solar.
Na CertiAmb, o comportamento térmico é uma das especialidades que desenvolvemos de forma integrada no âmbito dos projetos de especialidades de engenharia, em articulação com a arquitetura, o AVAC e as restantes disciplinas. Neste artigo explicamos como funciona o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), quando é obrigatório o certificado, o que traz a nova EPBD e em que ponto está a sua transposição em Portugal.
O SCE hoje: enquadramento legal
O diploma central é o Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, que estabelece os requisitos de desempenho energético dos edifícios e regula o SCE, transpondo a Diretiva (UE) 2018/844. As suas regras produzem efeitos, na generalidade, desde 1 de julho de 2021, data em que revogou o anterior regime (Decreto-Lei n.º 118/2013). Na redação atual, foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 102/2021, de 19 de novembro — que regula o acesso e o exercício da atividade dos técnicos do SCE — e pelo Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro.
Os elementos essenciais do sistema são os seguintes:
- a DGEG assegura a supervisão e fiscalização; a ADENE é a entidade gestora; a qualidade do ar interior fica na esfera da saúde (DGS e APA);
- os certificados são emitidos por peritos qualificados registados no SCE, com validade, por regra, de 10 anos;
- a escala portuguesa de classes vai de A+ a F;
- os requisitos mínimos da envolvente e dos sistemas técnicos constam da Portaria n.º 138-I/2021, aplicável a edifícios de habitação e de comércio e serviços, novos e renovados;
- os edifícios novos têm de cumprir o padrão NZEB (necessidades quase nulas de energia), com uma componente relevante de energia renovável.
Toda a regulamentação em vigor está reunida no portal do SCE, gerido pela ADENE.
Quando é obrigatório o certificado energético
O certificado energético é exigido em três momentos principais:
- Construção nova — o pré-certificado acompanha o processo de licenciamento e o certificado definitivo é emitido para a utilização do edifício;
- Grandes intervenções de renovação — a remodelação fica sujeita a requisitos de desempenho e a nova certificação;
- Venda ou arrendamento — o certificado tem de existir no momento em que o imóvel é colocado no mercado: a classe energética deve constar dos anúncios e o documento é entregue ao comprador ou inquilino na celebração do contrato.
Os edifícios de comércio e serviços de maior dimensão estão ainda sujeitos a obrigações específicas de afixação do certificado e a inspeções periódicas dos sistemas técnicos. O incumprimento tem custos reais: a falta de certificado constitui contraordenação punível com coima de 250 € a 3 740 € para pessoas singulares e de 2 500 € a 44 890 € para pessoas coletivas.
A nova EPBD: a Diretiva (UE) 2024/1275
A Diretiva (UE) 2024/1275, de 24 de abril de 2024 — a reformulação da EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) — entrou em vigor a 28 de maio de 2024, com prazo de transposição até 29 de maio de 2026. O objetivo é ambicioso: um parque imobiliário descarbonizado e com emissões nulas até 2050. As principais novidades:
- Edifícios com emissões nulas (ZEB) — novo padrão que sucede ao NZEB: aplica-se aos novos edifícios públicos a partir de 1 de janeiro de 2028 e a todos os novos edifícios a partir de 1 de janeiro de 2030;
- Normas mínimas de desempenho (MEPS) para não residenciais — limiares que obrigam a renovar os edifícios de pior desempenho: 16 % do parque até 2030 e 26 % até 2033;
- Trajetória de renovação residencial — redução do consumo médio de energia primária do parque habitacional em, pelo menos, 16 % até 2030 e 20 a 22 % até 2035, devendo pelo menos 55 % dessa redução ser obtida nos edifícios de pior desempenho;
- Energia solar — instalação progressiva, quando técnica e economicamente viável: nos novos edifícios públicos e não residenciais de maior dimensão a partir do final de 2026 e nos novos edifícios residenciais até 31 de dezembro de 2029;
- Passaporte de renovação — um roteiro faseado, edifício a edifício, para chegar à renovação profunda;
- Caldeiras a combustíveis fósseis — fim dos incentivos financeiros a caldeiras autónomas desde 1 de janeiro de 2025 e trajetória para a sua eliminação progressiva até 2040;
- Certificados energéticos harmonizados — modelo comum europeu e escala de A a G, em que A corresponde aos edifícios com emissões nulas, o que implicará a revisão da atual escala portuguesa (A+ a F).
Transposição em Portugal: o ponto de situação
Portugal optou por uma transposição em duas fases. A primeira está concluída: o Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro, procedeu à transposição parcial da diretiva, alterando o Decreto-Lei n.º 101-D/2020 para pôr fim aos incentivos financeiros à instalação de caldeiras autónomas a combustíveis fósseis, com efeitos reportados a 31 de dezembro de 2024.
A segunda fase — a revisão de fundo do Decreto-Lei n.º 101-D/2020 e da sua regulamentação — foi preparada por um grupo de trabalho coordenado pela ADENE, com a DGEG, a APA, o LNEC, o IHRU, o IMT e o IMPIC, e a proposta seguiu para o circuito legislativo, com consulta pública prevista para o início de 2026. À data em que escrevemos, o diploma de transposição integral ainda não tinha sido publicado em Diário da República — ou seja, o prazo europeu de 29 de maio de 2026 foi ultrapassado e a publicação do novo pacote é esperada a qualquer momento. Em paralelo, o Plano Nacional de Renovação de Edifícios (PNRE), que substituirá a atual Estratégia de Longo Prazo para a Renovação dos Edifícios, deverá ser apresentado até ao final de 2026.
Na prática, isto significa que o SCE continua, por agora, a reger-se pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020 na redação em vigor — mas quem tem projetos em preparação deve conceber já as soluções a pensar no quadro que aí vem.
O que muda na prática para proprietários e promotores
As implicações são diferentes consoante a posição de cada interveniente:
- Quem vai construir deve antecipar o padrão ZEB e a preparação para energia solar: orientação e envolvente bem resolvidas, eletrificação dos sistemas e renováveis no local custam muito menos quando pensadas desde o estudo prévio;
- Quem detém edifícios de comércio e serviços deve avaliar desde já a classe atual: os MEPS vão impor intervenções nos edifícios de pior desempenho, e uma classe baixa tende a traduzir-se em desvalorização e menor liquidez;
- Quem compra deve tratar a classe energética como fator de preço e de custo futuro de exploração — um tema que desenvolvemos nos artigos construir ou comprar em Portugal e guia para investidores estrangeiros;
- Quem renova beneficiará de apoios cada vez mais orientados para os edifícios de pior desempenho e para agregados vulneráveis — mas sem apoios a equipamentos a combustíveis fósseis.
Erros e riscos a evitar
Na nossa experiência, os problemas mais frequentes nesta matéria são evitáveis:
- anunciar um imóvel sem indicação da classe energética ou celebrar contrato sem certificado válido — com o risco de coima associado;
- lançar uma grande renovação sem projeto de comportamento térmico, descobrindo tarde que a solução não cumpre os requisitos mínimos;
- instalar hoje sistemas a combustíveis fósseis sem ponderar a trajetória europeia para 2040 e o fim dos incentivos;
- ignorar as inspeções periódicas obrigatórias dos sistemas técnicos em edifícios de comércio e serviços;
- tratar o certificado como um papel de última hora, em vez de um instrumento de projeto que orienta decisões de envolvente, sistemas e energia renovável.
A abordagem integrada da CertiAmb
O desempenho energético não se resolve com um cálculo isolado no fim do processo: resulta de decisões de arquitetura (orientação, vãos, sombreamento), de engenharia (envolvente, AVAC, águas quentes sanitárias, renováveis) e de execução em obra. Por isso, na CertiAmb, o projeto de comportamento térmico é desenvolvido em conjunto com o projeto de arquitetura e licenciamento e com as restantes especialidades, e a conformidade é acompanhada até à obra através dos serviços de consultoria técnica e fiscalização.
Esta integração é a melhor proteção contra o risco regulatório: um edifício concebido hoje com lógica ZEB estará à frente do mercado quando as novas regras entrarem em pleno.
Perguntas frequentes
Quando é obrigatório o certificado energético?
Nos edifícios novos, nas grandes intervenções de renovação e sempre que um imóvel é vendido ou arrendado. A classe energética deve constar dos anúncios e o certificado é entregue na celebração do contrato.
Qual é a validade do certificado energético?
Por regra, 10 anos. Nos grandes edifícios de comércio e serviços (GES), a validade é, em regra, de 8 anos — e pode ser reduzida na ausência de plano de manutenção ou de relatório válido de inspeção dos sistemas técnicos. O certificado é emitido por um perito qualificado do SCE e registado na ADENE.
Quais são as coimas por falta de certificado?
De 250 € a 3 740 € para pessoas singulares e de 2 500 € a 44 890 € para pessoas coletivas, nos termos do Decreto-Lei n.º 101-D/2020.
O que é um edifício com emissões nulas (ZEB)?
É o novo padrão criado pela Diretiva (UE) 2024/1275: um edifício de desempenho muito elevado, sem emissões de carbono de combustíveis fósseis no local. Aplica-se aos novos edifícios públicos a partir de 2028 e a todos os novos edifícios a partir de 2030.
A nova EPBD já se aplica em Portugal?
Parcialmente: o Decreto-Lei n.º 11/2025 transpôs a proibição de incentivos a caldeiras fósseis. A transposição integral está em curso — o prazo terminou a 29 de maio de 2026 e o novo diploma ainda não tinha sido publicado à data deste artigo.
Notas finais
A certificação energética está a passar de obrigação documental a eixo central do valor e da conformidade dos edifícios. Entre o SCE em vigor e a nova EPBD em transposição, a diferença entre antecipar e reagir mede-se em custos de obra, coimas evitadas e valorização do imóvel. Se vai construir, renovar, vender ou investir e quer garantir que o desempenho energético joga a seu favor, fale com a equipa da CertiAmb.