Insights
Покупка недвижимости в Португалии: гид для иностранных инвесторов
Первое, что стоит знать иностранному инвестору о рынке недвижимости Португалии, — международный интерес к этому рынку стабильно растёт. Лиссабон, Порту, Алгарве и всё чаще побережье Алентежу привлекают иностранных покупателей, которые ищут диверсификацию активов, доход от аренды или просто второй дом в Европе. Португалия не накладывает никаких ограничений на иностранных покупателей: гражданин другой страны обладает ровно теми же правами собственности, что и гражданин Португалии.
Однако сам процесс устроен по-своему и часто отличается от привычного в других странах. Центральная роль принадлежит нотариусу, который удостоверяет нотариальный акт купли-продажи (escritura pública) и гарантирует формальную законность перехода права; расходы на закрытие сделки считаются иначе, а муниципальная бюрократия живёт по собственным правилам. Тот, кто приходит неподготовленным, теряет время, платит больше, чем следовало бы, а иногда покупает объект с проблемами, которые всплывают только после подписания акта. В CertiAmb мы работаем с иностранными покупателями напрямую в таких зонах, как Грандола, Лиссабон и Карташу, и именно этот опыт лежит в основе того, что мы описываем ниже, — наблюдений со строительных площадок, из муниципальных дел и из-за стола подписания сделок.
Что иностранному инвестору нужно знать до подписания первой бумаги
Первое требование, без исключений, — португальский NIF (Número de Identificação Fiscal, португальский налоговый номер). Без него невозможно открыть банковский счёт, подписать нотариальный акт или заплатить налоги — эти обязанности формально закреплены в Налогово-процессуальном кодексе (Código do Procedimento e de Processo Tributário) и подтверждаются повседневной практикой реестров и банков. Иностранному гражданину без налогового адреса в Португалии для получения NIF нужен португальский налоговый представитель (representante fiscal): физическое лицо или компания с адресом в Португалии, принимающие на себя обязанность получать уведомления налоговой службы (Autoridade Tributária) от вашего имени. Процедура обычно занимает одну-две недели; стоимость представительства — ориентировочные оценки на 2026 год — составляет от 100 до 300 € в год в зависимости от поставщика услуги и формата, очного или дистанционного.
Получив NIF, откройте счёт в португальском банке. Этот счёт нужен, чтобы уплатить IMT (муниципальный налог на возмездный переход недвижимости) и Imposto do Selo (гербовый сбор) до подписания акта, настроить списание возможных ипотечных платежей и оплачивать текущие расходы на объект. От нерезидентов португальские банки требуют действующий паспорт, NIF, подтверждение адреса, банковские выписки за последние шесть месяцев и подтверждение доходов. В некоторых банках процесс можно начать дистанционно, но личное присутствие, как правило, его ускоряет.
Привлечь юриста, специализирующегося на праве недвижимости, до подписания CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda, предварительного договора купли-продажи) — не роскошь, а необходимость. CPCV юридически связывает обе стороны, а внесённый задаток (sinal) — обычно от 10 % до 20 % общей стоимости, в соответствии с рыночной практикой, — теряется, если покупатель отказывается от сделки без законных оснований. Юрист проверяет реестры, выявляет обременения и аресты и следит за тем, чтобы отлагательные условия были сформулированы корректно. Полная последовательность такова: NIF, банковский счёт, юридическая проверка (due diligence), CPCV с задатком, итоговый нотариальный акт.
Расходы по сделке: реальное влияние на ваш бюджет
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) рассчитывается от большей из двух величин — цены покупки или налоговой стоимости объекта (VPT). Для основного постоянного жилья ставки прогрессивные; для второго дома или коммерческой недвижимости действует единая ставка 6,5 %. Для объекта стоимостью 200 000 € IMT при покупке основного постоянного жилья составит примерно 5 837 €. К этому добавляется Imposto do Selo (гербовый сбор) по фиксированной ставке 0,8 % от суммы сделки — ещё 1 600 € в том же примере.
Остальные расходы, ориентировочно на 2026 год, таковы: услуги нотариуса — от 375 до 900 €; регистрация в реестре недвижимости — от 15 € онлайн; энергетический сертификат — от 28 до 65 €; гонорар юриста — обычно от 1 % до 2 % стоимости объекта. Для объекта стоимостью 200 000 € без финансирования совокупные расходы на приобретение составляют около 11 000 €, то есть примерно 5,5 % стоимости. При банковском финансировании добавляется Imposto do Selo на кредит по ставке 0,6 % от суммы займа, и общая нагрузка может приблизиться к 10–12 %, если сложить все составляющие.
Важный момент планирования: в Португалии IMT и Imposto do Selo полностью ложатся на покупателя и уплачиваются до подписания акта; другие суммы, например услуги нотариуса и регистрация, могут быть оплачены при самом подписании или в последующие дни. Закладывать в бюджет как минимум дополнительные 6–8 % к цене покупки — разумная отправная точка для сделок без финансирования; с кредитом и юридическими расходами общая нагрузка может достигать 10–15 %.
Налогообложение для инвесторов-нерезидентов в Португалии
Доход от аренды, полученный в Португалии нерезидентами, облагается по единой ставке 25 % для жилой аренды. Существует, однако, режим умеренной арендной платы: договоры с арендой до 2 300 €/мес., минимальным сроком три года и соблюдением условий Decreto-Lei n.º 97/2026 дают право на пониженную ставку 10 %. Режим RSAA (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, упрощённый режим доступной аренды), действующий с июня 2026 года, идёт ещё дальше и предоставляет полное освобождение от IRS (подоходного налога), если арендная плата не превышает 80 % медианной цены за м² в муниципалитете, договор заключён минимум на пять лет, а объект находится в зоне напряжённого рынка жилья.
По приросту капитала от продажи недвижимости налогообложение нерезидентов охватывает 50 % рассчитанной прибыли, к которой применяется ставка 28 %, что даёт эффективную ставку 14 % от всей суммы прироста. Например, при приросте капитала в 50 000 € налог составит 7 000 €. Декларация подаётся через приложение G к декларации IRS (Anexo G) в статусе нерезидента, без суммирования с другими доходами.
Стоит также отметить, что в Португалии действует налоговый режим для непостоянных резидентов (RNH, Residentes Não Habituais), который может быть интересен иностранным инвесторам, рассматривающим перенос налогового резидентства в Португалию; его применимость зависит от индивидуальных обстоятельств и должна оцениваться вместе с профильным налоговым консультантом.
Есть и аспект, который многие инвесторы недооценивают: налоговые обязательства в стране своего резидентства. Многие государства облагают доходы своих резидентов по всему миру и требуют декларировать счета и активы, находящиеся за рубежом. Поэтому доход, полученный в Португалии, может подлежать декларированию и в стране проживания инвестора. Настоятельно рекомендуется поддержка налогового консультанта с международным опытом, знакомого и с португальским режимом, и с режимом страны резидентства, — это позволит избежать двойного налогообложения и штрафов за несоблюдение требований.
Финансирование: что португальские банки требуют от иностранного покупателя
Португальские банки финансируют нерезидентов максимум до 70 % оценочной стоимости объекта. Это означает, что иностранному покупателю нужно располагать не менее чем 30 % стоимости собственными средствами ещё до начала процесса. Для резидентов LTV (Loan-to-Value, отношение кредита к стоимости) может достигать 80 %, так что разница реальна и должна быть учтена в любом финансовом планировании.
В 2026 году плавающие ставки по португальским продуктам, привязанным к Euribor (межбанковской ставке еврозоны), находятся в диапазоне 3,5–4,5 %, а фиксированные — от 4,0 % до 5,2 % на срок до 30 лет. Риск роста Euribor следует взвесить до выбора продуктов с плавающей ставкой.
Для покупателей, предпочитающих обойтись без португальского банковского финансирования, самые распространённые альтернативы — покупка полностью за собственные средства, частая в люксовых сегментах, и рефинансирование недвижимости в стране проживания для финансирования покупки в Португалии. Во втором случае следует тщательно взвесить валютный риск между валютой страны происхождения и евро, особенно если долг обслуживается в валюте, отличной от той, в которой объект приносит доход.
Доходность по регионам: где деньги работают в 2026 году
В Лиссабоне средние цены составляют 6 157 €/м² для квартир T1 (с одной спальней) и 5 572 €/м² для T2 (с двумя спальнями), а в таких районах, как Санту-Антониу, они достигают 8 548 €/м². Средняя валовая доходность держится в диапазоне 4,3–4,6 % и может доходить до 5,5 % для удачно расположенных объектов среднего сегмента. Ограничения на alojamento local (краткосрочную туристическую аренду) в зонах сдерживания сужают стратегию краткосрочной аренды в ряде районов, поэтому регуляторная проверка до покупки обязательна.
В Порту цены доступнее: T1 — около 4 329 €/м², средняя валовая доходность — 4,9–5,4 % при средней арендной плате 1 229 €/мес. за T1. Алгарве предлагает доходность 6–8 % при краткосрочной аренде — туристический профиль региона подталкивает доходность, — но выраженная сезонность требует более активного управления. В рамках NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano, нового режима городской аренды) правительство установило на 2026 год потолок 2,24 % для повышения арендной платы по долгосрочным договорам, что даёт предсказуемый, но ограниченный в росте доход.
Зона Компорты и Грандолы живёт по другой логике. При медианных ценах около 7 908 €/м² в Компорте и растущем международном спросе текущая доходность невысока (2–3 %), но главный аргумент здесь — рост стоимости самого актива. Это сегмент, где логика чисто арендного дохода уступает место сохранению и приумножению капитала. У CertiAmb есть непосредственный опыт работы в этой зоне, в частности в проектах, вписанных в PDM Грандолы (Plano Diretor Municipal, муниципальный генеральный план) и в специфические ограничения побережья Алентежу.
Техническая проверка: шаг, отделяющий удачные сделки от дорогих проблем
В Португалии два режима охраны территории накладывают жёсткие ограничения на строительство на классифицированных землях: RAN (Reserva Agrícola Nacional, национальный сельскохозяйственный резерв) и REN (Reserva Ecológica Nacional, национальный экологический резерв). На землях внутри этих резервов строить нельзя, что бы ни утверждал продавец. Самая распространённая ошибка иностранных покупателей — приобрести «рустичные земли» (solo rústico), рекламируемые как пригодные под застройку, не проверив их классификацию в PDM (Plano Diretor Municipal, муниципальном генеральном плане) и в документах муниципалитета. Реклассификация крайне сложна и по законодательству 2025 года в обязательном порядке требует отвести 70 % новой застройки под доступное жильё, прямо исключая люксовые проекты.
Для существующих объектов необходимо проверить Licença de Utilização (разрешение на эксплуатацию) и Ficha Técnica da Habitação (технический паспорт жилья, обязательный для объектов, построенных или перестроенных после марта 2004 года). Пристройки без разрешения, незадекларированные изменения и постройки в неурегулированном статусе могут сделать банковское финансирование невозможным и породить значительные расходы на легализацию уже после покупки. Certidão de Teor (выписка из реестра недвижимости) показывает обременения, аресты и сервитуты; Caderneta Predial (налоговая карточка объекта) подтверждает VPT, площадь и градостроительную классификацию.
Для иностранного покупателя лавировать между муниципалитетом (Câmara Municipal), налоговой службой (Autoridade Tributária), реестром недвижимости и инженерными разделами проекта — процесс непрозрачный и небыстрый, особенно без свободного португальского и без знания местной административной системы. CertiAmb действует как интегрированная техническая команда: архитекторы, инженеры и консультанты работают скоординированно с самой первой оценки объекта. Мы проводим полную техническую проверку (due diligence) до покупки, выявляем конкретные риски и, если проект переходит к строительству или реконструкции, ведём процесс получения разрешений и координацию стройки от начала до конца. Для инвестора результат — независимый, обоснованный анализ до любых финансовых обязательств. Узнайте больше о направлении Технический консалтинг, технический надзор и управление строительством.
Главное перед тем, как двигаться дальше
Инвестировать в рынок недвижимости Португалии в качестве иностранного инвестора вполне реально — при условии, что сделка хорошо подготовлена. Успех держится на пяти опорах:
- Корректно подготовленные юридические документы — NIF, банковский счёт, юридическое представительство;
- Правильно заложенные в бюджет расходы по сделке, включая налоги и гонорары;
- Налоговое планирование, скоординированное между Португалией и страной резидентства, при поддержке специалистов;
- Финансирование, выстроенное на реальных критериях португальских банков;
- Техническая проверка, проведённая до нотариального акта, а не после.
Разница между удачной инвестицией и дорогой проблемой редко кроется в цене покупки. Она кроется в том, что не было проверено до подписания. Информированный покупатель, за которым стоит техническая и юридическая команда с глубоким знанием местного контекста, кратно снижает и риск, и время до завершения сделки.
Если вы рассматриваете покупку в Португалии и хотите получить независимую техническую оценку, прежде чем двигаться дальше, CertiAmb готова сопровождать этот процесс с самой первой стадии анализа. Свяжитесь с нами для первого разговора без каких-либо обязательств. Загляните на нашу главную страницу, чтобы узнать больше о нашей истории и компетенциях, а также посмотрите наши новости.