Insights
Покупка недвижимости в Португалии: гид для иностранных инвесторов
Первое, что стоит знать иностранному инвестору о рынке недвижимости Португалии: страна остаётся привлекательной для международных покупателей. Лиссабон, Порту, Алгарве и всё чаще побережье Алентежу интересуют тех, кто ищет диверсификацию активов, доход от аренды или второй дом в Европе. В Португалии нет общего запрета на приобретение недвижимости иностранцами: граждане других стран могут владеть объектами недвижимости на тех же основаниях, что и португальские граждане.
При этом сама процедура покупки имеет свои особенности и нередко отличается от привычной в других странах. В сделке участвуют нотариальные и регистрационные процедуры, налоги рассчитываются по португальским правилам, а градостроительный статус объекта зависит от муниципальной документации. Без предварительной проверки покупатель рискует потерять время, заплатить больше ожидаемого или приобрести объект с проблемами, которые обнаружатся уже после сделки. CertiAmb работает с иностранными покупателями в Грандоле, Лиссабоне, Карташу и других регионах, поэтому ниже мы собрали практические вопросы, которые чаще всего оказываются критичными до покупки.
Что иностранному инвестору нужно знать до подписания первой бумаги
Первое требование — португальский NIF (Número de Identificação Fiscal, налоговый номер). Он необходим для налоговых и регистрационных действий, связанных со сделкой. Иностранному гражданину без налогового адреса в Португалии в зависимости от его статуса может понадобиться налоговый представитель (representante fiscal) — физическое лицо или организация, получающие уведомления налоговой службы от его имени. Однако правило не универсально: по статье 19 Общего налогового закона назначение представителя факультативно для резидентов другой страны ЕС или ЕЭП при выполнении предусмотренных законом условий. После Decreto-Lei n.º 44/2022 обязанность также может не применяться к лицам, подключившимся к предусмотренным государством электронным каналам уведомлений. Для резидентов вне ЕС и ЕЭП действуют дополнительные условия. На практике конкретный режим лучше уточнить до оформления NIF.
Получив NIF, покупатель обычно открывает счёт в португальском банке. Он используется для уплаты IMT и Imposto do Selo до сделки, обслуживания ипотечного кредита и текущих расходов на объект. Банки проводят собственную проверку клиента и источника средств; набор документов зависит от банка и статуса покупателя.
До подписания CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda, предварительного договора купли-продажи) разумно привлечь юриста, специализирующегося на недвижимости. CPCV связывает обе стороны, а внесённый задаток (sinal) — обычно 10–20 % цены по рыночной практике — может быть потерян покупателем при отказе от сделки без предусмотренного договором или законом основания. Юрист проверяет документы, обременения и условия договора. На практике последовательность обычно выглядит так: NIF, при необходимости банковский счёт, юридическая и техническая проверка, CPCV, затем окончательная сделка.
Расходы по сделке: реальное влияние на бюджет
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) рассчитывается от большей из двух величин — цены покупки или налоговой стоимости объекта (VPT). Для жилья действуют прогрессивные таблицы, которые различаются в зависимости от назначения объекта. Ставка 6,5 % применяется к прочей городской недвижимости, не предназначенной для жилья, а сельские объекты облагаются по ставке 5 %.
Для нерезидентов действует отдельная норма. С момента вступления в силу Decreto-Lei n.º 97/2026 от 20 мая пункт 10 статьи 17 Кодекса IMT устанавливает ставку 7,5 % при покупке нерезидентом городского объекта или автономной части городского объекта, предназначенного исключительно для жилья, без обычных освобождений и понижений. На сельские участки и объекты иного назначения эта норма не распространяется. Предусмотрены три исключения: когда покупатель уже является налоговым резидентом Португалии по статье 16 Кодекса IRS; когда он становится таким резидентом в течение двух лет после покупки; либо когда объект сдаётся в жилищную аренду на условиях, установленных законом, в том числе с заключением договора в течение шести месяцев и сдачей не менее 36 месяцев в первые пять лет. В двух последних случаях налог сначала уплачивается по ставке 7,5 %, а затем налоговая служба по заявлению аннулирует разницу по сравнению с обычной таблицей; срок заявления считается от соответствующего события. Оговорка пункта 4 статьи 17 сохраняет ставку 10 % для покупателей с налоговым домицилием в юрисдикциях из предусмотренного законом списка льготных налоговых режимов.
Для объекта стоимостью 200 000 € IMT при покупке основного постоянного жилья составит примерно 5 837 €. К нему добавляется Imposto do Selo по ставке 0,8 % — ещё 1 600 € в этом примере.
Другие расходы зависят от конкретной сделки: нотариальные и регистрационные действия, услуги юриста, банковское финансирование и технические проверки. При кредите дополнительно возникает Imposto do Selo на финансирование. Поэтому бюджет лучше рассчитывать по конкретному объекту, а не по одной универсальной процентной надбавке к цене.
Налогообложение для инвесторов-нерезидентов
Доход от аренды недвижимости в Португалии облагается по правилам португальского IRS, причём конкретный режим зависит от вида договора и налогового статуса владельца. В 2026 году действуют также новые льготные режимы для определённых моделей доступной или умеренной аренды. Их применение требует проверки конкретного договора и условий соответствующего законодательства.
Режим налогообложения прироста капитала для нерезидентов изменился после решения Суда ЕС по делу C-388/19 и последующих поправок в португальское законодательство. Прежнюю упрощённую формулу «50 % прироста × 28 %» больше нельзя применять как общий действующий режим. Для конкретной продажи необходимо рассчитывать налог по действующим правилам CIRS с учётом статуса налогоплательщика и его других доходов.
Режим непостоянных резидентов (RNH) закрыт для новых заявителей, за исключением предусмотренных законом переходных ситуаций. Вместо него действует Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), предназначенный для определённых категорий квалифицированной деятельности, а не просто для любого лица, сменившего налоговое резидентство. Применимость режима всегда следует оценивать индивидуально с налоговым консультантом.
Наконец, у инвестора могут возникать обязательства и в стране его налогового резидентства. Поэтому международную структуру сделки, доходы от аренды и будущую продажу разумно заранее согласовать со специалистом, знакомым как с португальским режимом, так и с правилами страны резидентства.
Финансирование: что банки проверяют у иностранного покупателя
Португальские банки кредитуют нерезидентов, но условия зависят от банка, объекта, доходов и профиля риска клиента. Как правило, доля финансирования для нерезидента ниже, чем для резидента, поэтому покупателю нужен более высокий объём собственных средств. Точные пределы LTV и процентные ставки быстро меняются и должны проверяться непосредственно перед подачей заявки.
Если покупка финансируется за счёт активов или кредита в другой стране, дополнительно нужно учитывать валютный риск, особенно когда долг обслуживается не в евро, а доход от объекта формируется в евро.
Доходность по регионам: что учитывать в 2026 году
Доходность недвижимости сильно различается по региону и стратегии использования. Лиссабон и центральные районы Порту обычно предлагают более высокую ликвидность, но и более высокую цену входа. В Алгарве и других туристических районах краткосрочная аренда может давать более высокую валовую доходность, но требует учитывать сезонность и местные ограничения на alojamento local.
В Лиссабоне и других муниципалитетах режим AL необходимо проверять особенно внимательно. Decreto-Lei n.º 151/2026, действующий с 31 июля 2026 года, дал муниципалитетам дополнительные инструменты для продления или повторного введения временных ограничений на новые регистрации в предусмотренных законом случаях. Поэтому статус конкретной зоны нужно подтверждать на дату сделки, а не по старой информации из объявления или инвестиционной модели.
Рынок Компорты и Грандолы живёт по другой логике: высокая стоимость входа часто сочетается с более низкой текущей доходностью, а инвестиционная ставка делается на долгосрочную стоимость актива и ограниченное предложение. В таких проектах особенно важны PDM и природоохранные ограничения побережья Алентежу.
Техническая проверка: шаг, который отделяет удачную сделку от дорогой проблемы
В Португалии два режима охраны территории особенно важны для земель за пределами городской застройки: RAN (Reserva Agrícola Nacional) и REN (Reserva Ecológica Nacional). Оба режима вводят серьёзные ограничения, но не сводятся к универсальному запрету на строительство: закон предусматривает определённые допустимые использования и процедуры, которые необходимо проверять применительно к конкретному участку.
Одна из самых распространённых ошибок — покупать участок категории solo rústico, рекламируемый как пригодный для строительства, не проверив его классификацию и ограничения по PDM и другим инструментам территориального планирования. Возможность реклассификации нельзя считать гарантированной: это исключительный механизм с собственными условиями и муниципальной процедурой.
Для существующего объекта необходимо сопоставить фактическое состояние здания с муниципальным делом, документами об эксплуатации и регистрационными данными. Незаконные пристройки, незадекларированные изменения или расхождения площадей могут осложнить финансирование и потребовать легализации. Certidão de Teor показывает зарегистрированные права и обременения, Caderneta Predial — налоговые сведения об объекте, а градостроительную классификацию определяют PDM и другие территориальные инструменты, а не caderneta.
Для иностранного покупателя взаимодействие с муниципалитетом, налоговой службой, реестром недвижимости и техническими специалистами может быть непрозрачным, особенно без знания португальского языка и местных процедур. CertiAmb действует как интегрированная техническая команда: архитекторы, инженеры и консультанты подключаются уже на стадии оценки объекта, проводят техническую проверку до покупки и, если проект развивается дальше, сопровождают проектирование и согласования. Для инвестора главный результат — независимая техническая оценка до принятия финансовых обязательств. Подробнее — в разделе технического консалтинга и управления проектами.
Главное перед тем, как двигаться дальше
Инвестировать в недвижимость Португалии как иностранный покупатель вполне реально, если сделка подготовлена заранее. Практически это означает:
- правильно оформить NIF и другие необходимые документы;
- заранее рассчитать налоги и сопутствующие расходы;
- согласовать налоговое планирование между Португалией и страной резидентства;
- проверить реальные условия финансирования;
- провести юридическую и техническую проверку до окончательной сделки.
Разница между удачной инвестицией и дорогой проблемой редко определяется только ценой покупки. Чаще она зависит от того, что было проверено до подписания документов. Если вы рассматриваете покупку в Португалии и хотите получить независимую техническую оценку объекта, свяжитесь с командой CertiAmb.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию следует оценивать индивидуально с участием квалифицированного специалиста.