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Acheter un bien immobilier au Portugal : guide pour les investisseurs étrangers
La première chose que les investisseurs étrangers doivent savoir sur le marché immobilier au Portugal est que l'intérêt international pour ce marché croît de manière constante. Lisbonne, Porto, l'Algarve et, de plus en plus, la côte de l'Alentejo attirent des acheteurs étrangers en quête de diversification patrimoniale, de revenus locatifs ou simplement d'une résidence secondaire en Europe. Le Portugal n'impose aucune restriction aux acheteurs étrangers : un citoyen d'un autre pays a exactement les mêmes droits de propriété qu'un ressortissant national.
Le processus, cependant, a une logique propre, souvent différente de celle d'autres pays. Le rôle central revient au notaire, qui supervise l'acte authentique de vente (escritura pública) et garantit la légalité formelle de la transmission ; les frais de clôture fonctionnent différemment et la bureaucratie municipale suit ses propres règles. Ceux qui arrivent sans préparation perdent du temps, paient plus qu'ils ne le devraient et, parfois, achètent un bien avec des problèmes qui ne se révèlent qu'après l'acte. Chez CertiAmb, nous travaillons directement avec des acheteurs étrangers dans des zones comme Grândola, Lisbonne et Cartaxo, et cette expérience nourrit ce que nous décrivons ci-dessous, tiré de ce que nous rencontrons sur le terrain, dans les dossiers municipaux et à la table des signatures.
Ce que les investisseurs étrangers doivent savoir avant de signer le moindre papier
La première exigence, sans exception, est le NIF portugais (Número de Identificação Fiscal, le numéro fiscal portugais). Sans lui, impossible d'ouvrir un compte bancaire, de signer un acte ou de payer des impôts — des obligations formellement prévues par le Código do Procedimento e de Processo Tributário (le code de la procédure et du contentieux fiscal) et confirmées par la pratique courante des conservatoires du registre foncier et des banques. Pour un citoyen étranger sans adresse fiscale au Portugal, le NIF peut exiger un representante fiscal portugais (représentant fiscal), personne physique ou société domiciliée au Portugal qui assume la responsabilité de recevoir en votre nom les notifications de l'administration fiscale (Autoridade Tributária). La règle n'est toutefois pas unique : aux termes de l'article 19.º de la loi générale fiscale, cette désignation est purement facultative pour les résidents d'un autre État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, dans ce dernier cas à condition que cet État soit lié par une coopération administrative en matière fiscale équivalente à celle de l'Union. Et depuis le décret-loi n.º 44/2022, l'obligation ne s'applique pas non plus à qui adhère au service public de notifications électroniques associé à l'adresse numérique unique, au régime de notifications du Portal das Finanças ou à la boîte postale électronique. Pour les résidents hors UE et EEE, une précaution s'ajoute : la résiliation de cette adhésion ne produit ses effets qu'après désignation d'un représentant fiscal. Le processus prend généralement une à deux semaines ; les coûts de représentation, estimations indicatives pour 2026, se situent entre 100 € et 300 € par an selon le prestataire et la formule, en présentiel ou à distance.
Une fois le NIF obtenu, l'étape suivante consiste à ouvrir un compte auprès d'une banque portugaise. Ce compte est nécessaire pour payer l'IMT (l'impôt municipal sur les transmissions immobilières) et l'Imposto do Selo (droit de timbre) avant l'acte, domicilier les éventuelles mensualités d'un crédit et gérer les dépenses courantes du bien. Pour les non-résidents, les banques portugaises exigent un passeport en cours de validité, le NIF, un justificatif de domicile, les relevés bancaires des six derniers mois et un justificatif de revenus. Le processus peut être engagé à distance dans certaines banques, mais la présence sur place tend à l'accélérer.
Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier avant de signer le CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda, le compromis de vente) n'est pas un luxe, c'est une nécessité. Le CPCV engage juridiquement les deux parties, et le sinal (acompte) versé, habituellement entre 10 % et 20 % de la valeur totale, selon la pratique du marché, est perdu si l'acheteur se retire sans fondement légal. Un avocat vérifie les registres, identifie les charges ou saisies éventuelles et s'assure que les conditions suspensives sont correctement rédigées. La séquence complète est : NIF, compte bancaire, due diligence juridique, CPCV avec acompte, acte définitif.
Coûts de transaction : l'impact réel sur votre budget
L'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix d'achat et la valeur patrimoniale fiscale du bien (VPT). Pour le logement, les taux sont progressifs, avec des tables distinctes selon qu'il s'agit d'une résidence principale permanente ou d'une autre finalité (article 17.º du Code de l'IMT). Le taux de 6,5 % s'applique aux autres biens urbains, c'est-à-dire à ceux qui ne sont pas destinés au logement, et l'acquisition de biens ruraux est taxée à 5 %.
Une règle change toutefois le calcul pour qui achète depuis l'étranger. Depuis l'entrée en vigueur du décret-loi n.º 97/2026 du 20 mai, le n.º 10 de l'article 17.º du Code de l'IMT fixe le taux à 7,5 % lorsqu'un non-résident acquiert un bien urbain, ou une fraction autonome d'un bien urbain, destiné exclusivement au logement, sans exonération ni réduction. Elle ne vise donc ni les biens ruraux ni les immeubles ayant une autre affectation. Trois situations y échappent : avoir déjà été considéré comme résident fiscal au Portugal au sens de l'article 16.º du Code de l'IRS ; le devenir dans les mêmes termes dans les deux ans suivant l'acquisition ; ou destiner le bien à la location d'habitation avec un loyer mensuel respectant les limites de l'article 2.º de ce décret-loi, le contrat étant signé dans les six mois suivant l'acquisition et le bien restant loué au moins 36 mois, consécutifs ou non, pendant les cinq premières années. Dans les deux derniers cas, l'impôt est d'abord payé à 7,5 % et l'administration fiscale annule ensuite, sur demande de l'intéressé, la différence avec le montant qui résulterait des tables progressives ; la demande est présentée dans les six mois à compter de la date à laquelle l'acquéreur devient résident ou à laquelle le bail est signé. Au-dessus de ce taux subsiste celui de 10 %, applicable à qui a son domicile fiscal dans un pays, territoire ou région figurant sur la liste officielle des régimes fiscaux nettement plus favorables.
Pour un bien de 200 000 €, l'IMT pour une résidence principale permanente s'élève à environ 5 837 €. À cela s'ajoute l'Imposto do Selo (droit de timbre), au taux fixe de 0,8 % sur la valeur de la transaction — soit 1 600 € de plus dans le même exemple.
Les autres frais, à titre indicatif pour 2026, sont les suivants : frais de notaire entre 375 € et 900 € ; enregistrement foncier à partir de 15 € en ligne ; certificat énergétique entre 28 € et 65 € ; honoraires d'avocat typiquement entre 1 % et 2 % de la valeur du bien. Pour un bien de 200 000 € sans financement, le coût total d'acquisition avoisine les 11 000 €, soit environ 5,5 % de la valeur. Avec un financement bancaire s'ajoute l'Imposto do Selo sur le crédit, au taux de 0,6 % sur le montant financé, et l'impact total peut approcher 10 % à 12 % une fois toutes les composantes additionnées.
Un point de planification important : au Portugal, l'IMT et l'Imposto do Selo sont entièrement à la charge de l'acheteur et se paient avant l'acte ; d'autres sommes, comme les frais de notaire et les enregistrements, peuvent être réglées lors de l'acte lui-même ou dans les jours qui suivent. Prévoir au budget au moins 6 % à 8 % supplémentaires sur le prix d'achat est un point de départ prudent pour les achats sans financement ; avec un crédit et des frais juridiques, l'impact total peut atteindre 10 % à 15 %.
Fiscalité des investisseurs non résidents au Portugal
Les revenus locatifs perçus au Portugal par des non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire de 25 % pour la location résidentielle. Il existe toutefois un régime pour les loyers modérés : les contrats dont le loyer ne dépasse pas 2 300 €/mois, d'une durée minimale de trois ans et respectant les conditions du Decreto-Lei n.º 97/2026 bénéficient d'un taux réduit de 10 %. Le régime RSAA (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, le régime simplifié de location abordable), en vigueur depuis juin 2026, va plus loin et accorde une exonération totale d'IRS (l'impôt sur le revenu des personnes physiques) si le loyer ne dépasse pas 80 % du prix médian au m² dans la commune, si le contrat a une durée minimale de cinq ans et si le bien se trouve dans une zone de marché sous tension.
Pour les plus-values immobilières, le régime a changé en 2023. Après que la Cour de justice de l'Union européenne a jugé le régime antérieur contraire à la libre circulation des capitaux (arrêt du 18 mars 2021, affaire C-388/19), la loi n.º 24-D/2022 a abrogé le taux autonome de 28 % applicable aux non-résidents. Aujourd'hui, le solde des plus-values est retenu à hauteur de 50 % de sa valeur, pour les résidents comme pour les non-résidents (n.º 2 de l'article 43.º du Code de l'IRS), et il fait obligatoirement l'objet d'un englobement, imposé aux taux progressifs de l'article 68.º. L'ancien calcul de 50 % à 28 % ne s'applique plus. La déclaration se fait via l'annexe G de la déclaration d'IRS (Anexo G) en qualité de non-résident.
Sur le régime des Résidents Non Habituels (RNH), un malentendu fréquent doit être levé : il est fermé aux nouvelles demandes. La loi n.º 82/2023 a abrogé les n.os 8 à 12 de l'article 16.º du Code de l'IRS avec effet au 1er janvier 2024, en maintenant un régime transitoire pour les personnes déjà inscrites ou remplissant, au 31 décembre 2024, les conditions de l'article 236.º de cette loi. À sa place existe l'incitation fiscale à la recherche scientifique et à l'innovation (article 58.º-A du Statut des bénéfices fiscaux), au taux de 20 % pendant dix ans, mais destinée à des activités précises, enseignement et recherche, emplois qualifiés, startups certifiées, et non à qui transfère simplement sa résidence. Son applicabilité dépend des circonstances individuelles et doit être évaluée avec un conseiller fiscal.
Il y a aussi un aspect que beaucoup d'investisseurs sous-estiment : leurs obligations fiscales dans leur pays de résidence. De nombreux pays imposent les revenus de leurs résidents sur une base mondiale et exigent la déclaration des comptes et actifs détenus à l'étranger. Par conséquent, les revenus perçus au Portugal peuvent aussi devoir être déclarés dans le pays d'origine de l'investisseur. L'appui d'un conseiller fiscal ayant une expérience internationale, connaissant à la fois le régime portugais et celui du pays de résidence, est fortement recommandé, afin d'éviter la double imposition et les pénalités pour non-conformité.
Financement : ce que les banques portugaises exigent d'un acheteur étranger
Les banques portugaises financent les non-résidents jusqu'à un maximum de 70 % de la valeur d'expertise du bien. Cela signifie qu'un acheteur étranger doit disposer d'au moins 30 % de la valeur en fonds propres avant d'engager le processus. Pour les résidents, le LTV (Loan-to-Value, ratio prêt/valeur) peut atteindre 80 % ; la différence est donc réelle et doit être intégrée à toute planification financière.
En 2026, les taux variables des produits portugais indexés sur l'Euribor (le taux interbancaire de référence de la zone euro) se situent entre 3,5 % et 4,5 %, tandis que les taux fixes vont de 4,0 % à 5,2 % pour des durées allant jusqu'à 30 ans. Le risque d'une hausse de l'Euribor doit être pris en compte avant d'opter pour des produits à taux variable.
Pour les acheteurs qui préfèrent éviter le financement bancaire portugais, les alternatives les plus courantes sont l'achat entièrement sur fonds propres, fréquent dans les segments de luxe, et le refinancement d'actifs immobiliers dans le pays d'origine pour financer l'achat au Portugal. Dans ce dernier cas, le risque de change entre la monnaie d'origine et l'euro doit être soigneusement pesé, surtout lorsque la dette est remboursée dans une monnaie différente de celle dans laquelle le bien génère des revenus.
Rendements par région : où l'argent travaille en 2026
Lisbonne affiche des prix moyens de 6 157 €/m² pour les biens T1 (une chambre) et de 5 572 €/m² pour les T2 (deux chambres), certaines zones comme Santo António atteignant 8 548 €/m². Le rendement brut moyen se situe entre 4,3 % et 4,6 %, et peut atteindre 5,5 % pour des actifs de milieu de gamme bien situés. Les restrictions à l'alojamento local (location touristique de courte durée) dans les zones de contention limitent la stratégie de location courte durée dans plusieurs freguesias (paroisses civiles), de sorte qu'une due diligence réglementaire avant l'achat est indispensable. Le Decreto-Lei n.º 151/2026, en vigueur à compter du 31 juillet 2026, autorise les assemblées municipales à prolonger une seule fois une suspension d'enregistrements d'alojamento local en cours, ou à la rétablir lorsqu'elle a déjà expiré, jusqu'au 31 décembre 2026. Une freguesia ouverte il y a six mois peut avoir fermé depuis. L'état de la suspension doit être confirmé à la date de l'acte, et non à partir des informations de la saison précédente.
À Porto, les prix sont plus abordables, avec des T1 autour de 4 329 €/m², et le rendement brut moyen se situe entre 4,9 % et 5,4 %, avec des loyers moyens de 1 229 €/mois pour un T1. L'Algarve offre des rendements de 6 % à 8 % en location de courte durée, son profil touristique tirant les rendements vers le haut, mais sa saisonnalité marquée exige une gestion plus active. Dans le cadre du NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano, le nouveau régime de la location urbaine), le gouvernement a fixé pour 2026 un plafond de 2,24 % pour les augmentations de loyer dans les contrats de longue durée, ce qui offre des revenus prévisibles mais une croissance limitée.
La zone de Comporta et Grândola suit une logique différente. Avec des prix médians autour de 7 908 €/m² à Comporta et une demande internationale croissante, le rendement courant est faible (2 % à 3 %), mais la valorisation du capital est l'argument principal. C'est un segment où la logique de la location de pur rendement cède la place à la préservation et à la croissance du capital. CertiAmb a une expérience directe de travail dans cette zone, notamment sur des projets encadrés par le PDM de Grândola (Plano Diretor Municipal, le plan directeur municipal) et par les restrictions spécifiques de la côte de l'Alentejo.
Due diligence technique : l'étape qui sépare les bonnes affaires des problèmes coûteux
Au Portugal, deux régimes de protection des sols imposent des restrictions sévères à la construction sur des terrains classés : la RAN (Reserva Agrícola Nacional, la réserve agricole nationale) et la REN (Reserva Ecológica Nacional, la réserve écologique nationale). Le point de départ est restrictif, mais ce n'est pas une interdiction absolue. Dans la RAN, les zones sont non aedificandi (n.º 1 de l'article 20.º du décret-loi n.º 73/2009), avec une liste fermée d'utilisations non agricoles admissibles à l'article 22.º, soumises à un avis préalable contraignant de l'entité régionale de la RAN, à rendre sous 20 jours. Dans la REN, l'article 20.º du décret-loi n.º 166/2008 interdit lotissements, travaux d'urbanisation, construction et extension, mais réserve les usages compatibles avec les objectifs de protection listés à l'annexe II, les uns dispensés de procédure, les autres soumis à communication préalable à la CCDR. Ce qui n'existe pas, c'est une constructibilité automatique : chaque exception a ses conditions et sa procédure, et c'est cela qu'il faut vérifier avant l'achat, quoi qu'en dise le vendeur. L'erreur la plus courante chez les acheteurs étrangers est d'acquérir un « terrain rustique » annoncé comme constructible sans vérifier sa classification dans le PDM (Plano Diretor Municipal, le plan directeur municipal) et dans les registres municipaux. La reclassification est extrêmement difficile et, en vertu de la législation de 2025, implique obligatoirement de consacrer 70 % de toute nouvelle construction au logement abordable, en excluant expressément les projets de luxe.
Pour les biens existants, il est essentiel de vérifier la Licença de Utilização (autorisation d'utilisation) et la Ficha Técnica da Habitação (la fiche technique du logement, obligatoire pour les biens construits ou modifiés après mars 2004). Les extensions sans permis, les modifications non déclarées et les constructions en situation irrégulière peuvent rendre impossible le financement bancaire et générer des coûts de régularisation significatifs après l'achat. La Certidão de Teor (l'extrait du registre foncier) révèle charges, saisies et servitudes ; la Caderneta Predial (la fiche fiscale du bien) confirme le VPT, la surface et l'affectation matricielle du bien. La classification et la qualification du sol, elles, résultent du PDM et des autres instruments de gestion territoriale, non de la caderneta.
Pour un acheteur étranger, naviguer entre la mairie (Câmara Municipal), l'administration fiscale (Autoridade Tributária), le registre foncier et les projets de spécialités d'ingénierie est un processus opaque et chronophage, surtout sans bonne maîtrise du portugais et sans connaissance du système administratif local. CertiAmb agit comme une équipe technique intégrée, avec des architectes, des ingénieurs et des consultants travaillant en coordination dès la première évaluation du bien. Nous réalisons la due diligence technique complète avant l'achat, identifions les risques concrets et, si le projet avance vers la construction ou la rénovation, nous gérons le processus d'autorisation et la coordination du chantier de bout en bout. Le résultat pour l'investisseur est une analyse indépendante et fondée avant tout engagement financier. Découvrez notre offre de conseil technique, suivi et contrôle de chantier et gestion de travaux.
L'essentiel avant d'avancer
Investir dans le marché immobilier au Portugal en tant qu'investisseur étranger est tout à fait faisable, à condition que la transaction soit bien préparée. Le succès repose sur cinq piliers :
- Une documentation légale correctement préparée — NIF, compte bancaire, représentation juridique ;
- Des coûts de transaction correctement budgétés, impôts et honoraires compris ;
- Une gestion fiscale coordonnée entre le Portugal et le pays de résidence, avec un conseil spécialisé ;
- Un financement structuré sur la base des critères réels des banques portugaises ;
- Une due diligence technique réalisée avant l'acte, pas après.
La différence entre un bon investissement et un problème coûteux réside rarement dans le prix d'achat. Elle réside dans ce qui n'a pas été vérifié avant de signer. Un acheteur informé, appuyé par une équipe technique et juridique dotée d'une connaissance locale approfondie, réduit drastiquement à la fois le risque et le délai de conclusion de la transaction.
Si vous envisagez un achat au Portugal et souhaitez une évaluation technique indépendante avant d'avancer, CertiAmb est disponible pour accompagner ce processus dès la phase initiale d'analyse. Contactez-nous pour un premier échange sans engagement. Visitez notre page d'accueil pour en savoir plus sur notre histoire et nos compétences, et parcourez aussi nos actualités.
Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou technique. Chaque situation doit être évaluée individuellement par un professionnel qualifié.