Insights
Reabilitação urbana: regime jurídico, ARU, incentivos fiscais e o que muda em 2026
A reabilitação urbana deixou de ser um nicho: entre o envelhecimento do parque edificado, a pressão sobre a habitação e um pacote relevante de incentivos fiscais e financeiros, reabilitar tornou-se, em muitos concelhos, a via preferencial para criar valor imobiliário. Mas o enquadramento é disperso: regime jurídico próprio, benefícios espalhados pelo Estatuto dos Benefícios Fiscais e pelo Código do IVA, exigências técnicas específicas, e está, de novo, em mudança: em maio de 2026 foi publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, que altera tanto o RJUE como o regime da reabilitação urbana.
Na CertiAmb acompanhamos operações de reabilitação de ponta a ponta: do enquadramento do imóvel na ARU ao projeto de arquitetura e licenciamento, passando pelos projetos de especialidades de engenharia — estabilidade, redes de águas, térmica, acústica, AVAC e segurança contra incêndio. Vale a pena separar três coisas: o regime em vigor em julho de 2026, os incentivos que pode aproveitar e as alterações que importa antecipar.
O RJRU: áreas e operações de reabilitação urbana
O diploma central é o Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, que aprovou o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU). Foi alterado várias vezes — desde logo pela Lei n.º 32/2012 e, mais recentemente, pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) e pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, cujas alterações entram em vigor a 1 de outubro de 2026. O RJRU assenta em dois conceitos que convém dominar:
- ARU — área de reabilitação urbana: território delimitado pelo município (por deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara, ou através de plano de pormenor de reabilitação urbana) onde a degradação dos edifícios, das infraestruturas ou dos espaços públicos justifica uma intervenção integrada;
- ORU: operação de reabilitação urbana: o conjunto articulado de intervenções para essa área, que pode ser simples (dirigida essencialmente à reabilitação do edificado) ou sistemática (associada à qualificação das infraestruturas e do espaço público, com programa de investimento público), conduzida por uma entidade gestora, o município ou, por exemplo, uma sociedade de reabilitação urbana.
A delimitação de uma ARU tem efeitos imediatos: obriga o município a definir os benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património e confere aos proprietários acesso a apoios e estímulos à reabilitação. Tem também prazos: a delimitação caduca se, no prazo de três anos, não for aprovada a correspondente ORU, e cada ORU vigora por um máximo de 15 anos. Saber se um imóvel está em ARU, e em que fase está a respetiva ORU, é, por isso, um dos primeiros passos de qualquer estudo de viabilidade, a par do enquadramento no processo de licenciamento urbanístico.
Benefícios fiscais: IMI, IMT e IRS em 2026
O núcleo dos benefícios está hoje no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aplicável a prédios urbanos ou frações concluídos há mais de 30 anos ou localizados em ARU, desde que a intervenção de reabilitação suba o estado de conservação do imóvel em, pelo menos, dois níveis (com o mínimo de «Bom», na escala do Decreto-Lei n.º 266-B/2012) e cumpra os requisitos de eficiência energética aplicáveis:
- IMI: isenção por três anos a contar da conclusão das obras, prorrogável por mais cinco anos, a requerimento do proprietário, quando o imóvel se destine a habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional;
- IMT na aquisição para reabilitar: isenção na compra de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que as obras se iniciem no prazo de três anos;
- IMT na primeira transmissão: isenção na primeira venda após a reabilitação, para arrendamento habitacional permanente ou, em ARU, também para habitação própria e permanente — isenção que fica sem efeito se o destino não for cumprido nos prazos legais;
- Taxas: redução para metade das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação.
Um detalhe processual decisivo: o reconhecimento da intervenção deve ser requerido juntamente com a comunicação prévia ou o pedido de licença, cabendo depois à câmara municipal certificar o estado de conservação antes e depois das obras e comunicar o reconhecimento ao serviço de finanças. Quem só pensa nos benefícios no fim da obra arrisca-se a perdê-los. Acresce a dedução à coleta de IRS de 30% dos encargos com a reabilitação, até 500 euros, prevista no artigo 71.º do EBF — artigo que, de resto, foi profundamente amputado pela Lei n.º 56/2023 («Mais Habitação»), que revogou a generalidade dos restantes incentivos aí previstos. Cada município pode ainda definir incentivos próprios na estratégia da respetiva ARU.
IVA a 6% nas empreitadas de reabilitação
A verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA aplica a taxa reduzida de 6% às empreitadas de reabilitação de edifícios localizados em ARU (e às empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública). Na redação dada pela Lei n.º 56/2023, em vigor desde 7 de outubro de 2023, não há qualquer referência a ORU aprovada. Quanto a edifícios, a verba refere expressamente empreitadas de reabilitação, não incluindo aí, em termos gerais, a construção nova; já as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública continuam expressamente contempladas. A localização, por si só, não chega: é necessário verificar se a operação concreta é uma empreitada abrangida pela verba e analisar os restantes pressupostos fiscais e urbanísticos do caso. Serviços autónomos de projeto, consultoria, honorários técnicos ou fiscalização não ficam abrangidos pela verba apenas por o imóvel se situar numa ARU.
Atenção ao regime transitório: o artigo 50.º, n.º 9, da Lei n.º 56/2023 manteve a redação anterior da verba para os pedidos de licenciamento, comunicações prévias e pedidos de informação prévia submetidos na câmara municipal antes de 7 de outubro de 2023, e para os pedidos de licenciamento e comunicações prévias submetidos depois dessa data ao abrigo de uma informação prévia favorável em vigor. Até agosto de 2026, essa redação era lida como exigindo ORU previamente aprovada, no sentido que o Supremo Tribunal Administrativo fixou no Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 3/2026. O artigo 2.º da Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto veio dizer o contrário, por interpretação autêntica: consideram-se empreitadas de reabilitação urbana todas aquelas que sejam realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais, independentemente da aprovação de uma operação de reabilitação urbana. O artigo 3.º manda produzir efeitos à data da entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008 e o artigo 4.º fixa a entrada em vigor no dia seguinte ao da publicação. A lei resolve a questão da ORU. Não dispensa verificar se se está perante uma empreitada abrangida pela verba, nem a análise dos restantes pressupostos fiscais e urbanísticos do caso concreto. E há novidades em 2026. A verba 2.24 abrange as empreitadas de reabilitação de imóveis que, independentemente da localização, sejam contratadas diretamente para o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado pela sua sociedade gestora, pelo IHRU, pelo IHM ou pela Direção Regional de Habitação dos Açores. E foi criada a verba 2.42: a subverba 2.42.1 cobre empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou exclusivamente ao arrendamento habitacional, dentro dos limites de preço de venda e de renda fixados no Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Os termos e as condições de aplicação constam de legislação especial, e a verba cessa vigência a 31 de dezembro de 2032.
DL 95/2019: exigências técnicas à medida do existente
Reabilitar não é construir de novo — e a lei reconhece-o. O Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho, estabelece o regime aplicável às operações de reabilitação realizadas em edifícios ou frações autónomas destinados total ou predominantemente ao uso habitacional, entendendo-se como tal aqueles em que pelo menos 50% da área se destina a habitação e a usos complementares. O âmbito de cada especialidade depende da data do controlo prévio da construção original, nos termos do artigo 2.º. Assenta no princípio da melhoria proporcional e progressiva: as exigências técnicas devem ser adequadas ao edifício existente, em vez de se aplicarem cegamente normas pensadas para obra nova. O diploma é regulamentado por um conjunto de portarias: acessibilidades (Portaria n.º 301/2019), vulnerabilidade sísmica (Portaria n.º 302/2019), custos-padrão (Portaria n.º 303/2019), requisitos funcionais da habitação (Portaria n.º 304/2019) e acústica em edifícios habitacionais existentes (Portaria n.º 305/2019).
Destaque para a componente sísmica. O artigo 8.º do DL 95/2019 remete para portaria, e é a Portaria n.º 302/2019 que fixa as regras. Nas obras de ampliação, alteração ou reconstrução o relatório de avaliação de vulnerabilidade sísmica é exigível quando se verifique uma das situações do seu artigo 1.º, n.º 1, entre elas a área intervencionada exceder 25% da área bruta de construção do edifício. E quando o relatório concluir que o edifício não satisfaz as exigências de segurança relativas a 90% da ação definida na norma NP EN 1998-3:2017, é obrigatória a elaboração de projeto de reforço sísmico, matéria especialmente sensível em Lisboa e no vale do Tejo. Nota ainda para um equívoco frequente: o RERU, o regime excecional do Decreto-Lei n.º 53/2014, que dispensava a aplicação de várias normas técnicas, já não está em vigor, foi revogado precisamente pelo DL 95/2019, em novembro de 2019. Projetos que ainda o invoquem estão desatualizados.
O que vai mudar: o DL 108/2026 e o «Construir Portugal»
No quadro da estratégia «Construir Portugal», foi publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que revê o regime do licenciamento urbanístico e altera simultaneamente o RJUE e o RJRU. Entre as linhas de força: o reforço da comunicação prévia como mecanismo central de controlo das operações urbanísticas, a clarificação de conceitos, a garantia de títulos juridicamente mais seguros e a disciplina das fases de instrução, saneamento e audiência prévia. As novas regras entram em vigor a 1 de outubro de 2026, com exceção das alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), que vigoram desde 1 de junho de 2026.
Para quem tem operações de reabilitação em preparação, isto significa duas coisas: o calendário de submissão do processo pode ditar o regime procedimental aplicável, e os regulamentos municipais de urbanização, edificação e taxas vão ser ajustados nos próximos meses. Vale a pena planear com quem acompanha estas alterações em tempo real.
Financiamento: IFRRU 2020
Além dos incentivos fiscais, existe financiamento dedicado. O IFRRU 2020, Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas, gerido com o IHRU, disponibiliza empréstimos em condições mais favoráveis do que as de mercado para a reabilitação integral de edifícios, destinados a habitação ou a outras atividades, incluindo as soluções de eficiência energética associadas. Podem candidatar-se entidades públicas ou privadas, incluindo condomínios, junto dos bancos aderentes; as candidaturas mantêm-se abertas em 2026 (informação oficial em ifrru.ihru.pt). Um dossiê técnico bem preparado, projeto, orçamento, calendário, é determinante para a aprovação.
Erros e riscos frequentes
A experiência mostra que o valor dos incentivos se perde quase sempre nos mesmos pontos:
- não requerer o reconhecimento fiscal junto com a licença ou comunicação prévia, perdendo isenções de IMI e IMT;
- não pedir a vistoria de determinação do estado de conservação antes do início das obras — sem o «antes», não há como comprovar a subida de dois níveis;
- não verificar qual das redações da verba 2.23 se aplica ao processo, que depende da data de submissão na câmara e do título urbanístico, nos termos do artigo 50.º, n.º 9, da Lei n.º 56/2023;
- assumir que o regime transitório do IVA não se aplica, quando o processo camarário é anterior a outubro de 2023;
- subestimar as exigências do DL 95/2019: sísmica, acústica, acessibilidades, e descobrir custos de reforço a meio da obra;
- avançar sem levantamento rigoroso do existente, a base de qualquer projeto de reabilitação sério.
Reabilitar com uma equipa integrada
Uma operação de reabilitação cruza urbanismo, fiscalidade, estrutura, redes e património — e as decisões de cada especialidade condicionam as restantes. Trabalhar com uma equipa que reúne arquitetura, engenharia e consultoria sob a mesma coordenação permite verificar o enquadramento na ARU e nos benefícios fiscais logo no estudo prévio, desenhar a intervenção à medida do DL 95/2019 e conduzir o processo municipal sem sobressaltos, uma vantagem que explicámos a propósito dos investidores estrangeiros em Portugal e que vale igualmente para promotores e famílias. Conheça a nossa equipa e o nosso método na página Sobre a CertiAmb.
Perguntas frequentes
Como sei se o meu imóvel está numa ARU?
As ARU são delimitadas pelos municípios e publicadas em Diário da República, com plantas disponíveis nos serviços de urbanismo e nos sites das câmaras municipais. Esta verificação deve ser um dos primeiros passos do estudo prévio.
Que benefícios fiscais existem para quem reabilita em 2026?
Isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco), isenções de IMT na aquisição para reabilitar e na primeira transmissão após as obras, redução de taxas de avaliação, dedução em IRS de 30% dos encargos até 500 euros e IVA a 6% nas empreitadas elegíveis — sempre mediante condições e certificação municipal.
O IVA a 6% aplica-se a qualquer obra em ARU?
Não. Exige uma empreitada de reabilitação de edifício (quanto a edifícios, a construção nova está excluída) abrangida pela verba, verificados os restantes pressupostos fiscais e urbanísticos do caso. Nos processos anteriores a outubro de 2023 aplica-se a redação antiga da verba 2.23, que a Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, veio interpretar no sentido de não exigir ORU aprovada.
O RERU ainda está em vigor?
Não. O Decreto-Lei n.º 53/2014 foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 95/2019, em vigor desde 15 de novembro de 2019, que é hoje o regime aplicável à reabilitação de edifícios.
O que muda com o Decreto-Lei n.º 108/2026?
Revê o licenciamento urbanístico e altera o RJUE e o RJRU, reforçando a comunicação prévia e clarificando procedimentos e títulos. Entra em vigor a 1 de outubro de 2026 (as alterações ao Simplex Urbanístico vigoram desde 1 de junho de 2026).
Notas finais
Reabilitar compensa — mas só quando o enquadramento legal, fiscal e técnico é tratado desde o primeiro dia como parte do projeto, e não como formalidade final. Com o DL 108/2026 a entrar em vigor a 1 de outubro e novas regras de IVA desde julho, 2026 é um ano em que o calendário do processo faz diferença real no resultado. Se está a ponderar reabilitar um edifício ou fração, para habitar, arrendar ou vender, fale com a equipa da CertiAmb: ajudamos a transformar o regime e os incentivos em decisões concretas de projeto.
Nota de atualização (17 de agosto de 2026): a Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto fez a interpretação autêntica da verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, na redação da Lei n.º 64-A/2008: para efeitos da taxa de 6%, contam como empreitadas de reabilitação urbana as realizadas em imóveis ou espaços públicos situados em ARU delimitadas nos termos legais, independentemente de existir ORU aprovada. Produz efeitos à data da entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008 (artigo 3.º) e entra em vigor no dia seguinte ao da publicação (artigo 4.º). Muda a leitura dos processos anteriores a 7 de outubro de 2023.
Nota de atualização (1 de agosto de 2026): o adiamento foi publicado. O Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho alterou o n.º 1 do artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 108/2026 e fixou a entrada em vigor da revisão do RJUE em 1 de outubro de 2026. Até 30 de setembro aplica-se o regime anterior. Detalhes no artigo sobre o DL 108/2026.
Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou técnico. Cada situação deve ser avaliada individualmente por um profissional qualificado.