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Legalização de construções existentes: como regularizar obras sem licença

10 de julho de 2026

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Um anexo construído «só para arrumos», uma ampliação feita há vinte anos, uma garagem transformada em quarto, uma marquise que fechou a varanda: o parque edificado português está cheio de construções que não correspondem ao que está licenciado na câmara municipal — ou que nunca tiveram qualquer licença. Enquanto nada acontece, o problema passa despercebido. Mas no momento de vender, financiar, arrendar ou fazer novas obras, a desconformidade torna-se um obstáculo real, com coimas, embargo e, no limite, demolição.

A boa notícia é que a lei prevê um caminho para regularizar: o procedimento de legalização do artigo 102.º-A do RJUE. Na CertiAmb, os processos de legalização são tratados no âmbito dos projetos de arquitetura e licenciamento, em articulação com os projetos de especialidades de engenharia sempre que necessários. Neste artigo explicamos o regime em vigor em julho de 2026, o procedimento municipal, os riscos de não agir, o impacto na venda do imóvel e o que muda com o Decreto-Lei n.º 108/2026.

Obras ilegais: o que diz o RJUE

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE — Decreto-Lei n.º 555/99, na redação atual) obriga os municípios a adotar medidas de tutela e restauração da legalidade urbanística sempre que sejam realizadas operações urbanísticas sem os necessários atos de controlo prévio, em desconformidade com eles ou em violação das normas legais e regulamentares aplicáveis (artigo 102.º). Essas medidas podem consistir:

• no embargo de obras ou trabalhos;
• na suspensão administrativa da eficácia de atos de controlo prévio;
• na determinação de trabalhos de correção ou alteração;
• na legalização das operações urbanísticas;
• na demolição total ou parcial e na reposição do terreno;
• na cessação da utilização de edifícios ou frações.

A ordem não é indiferente: a demolição é a última medida. Nos termos do artigo 106.º, a demolição pode ser evitada se a obra for suscetível de ser licenciada ou se for possível assegurar a sua conformidade mediante trabalhos de correção. Sempre que a construção seja compatível com as regras em vigor, a legalização é o caminho que a própria lei privilegia.

O procedimento de legalização (artigo 102.º-A)

O artigo 102.º-A, aditado ao RJUE em 2014 (Decreto-Lei n.º 136/2014) e mantido pela reforma do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), estrutura o procedimento. Os pontos essenciais:

• Iniciativa — detetada a ilegalidade, a câmara municipal notifica os interessados para legalizar, fixando um prazo; nada impede, porém, que o proprietário tome a iniciativa antes de qualquer fiscalização — o cenário mais favorável;
• Direito à informação — o interessado pode pedir à câmara informação sobre os termos em que a legalização se deve processar, a prestar no prazo máximo de 15 dias;
• Instrução à medida — o processo é instruído com os elementos exigíveis em função da pretensão concreta; a câmara pode exigir os projetos de especialidades e respetivos termos de responsabilidade, ou certificados das entidades competentes, para garantir a segurança e a saúde públicas;
• Dispensas — quando não haja obras de ampliação ou alteração a realizar, é dispensada a entrega de calendarização, estimativa de custos, caução, apólices de seguro, títulos do empreiteiro, livro de obra e plano de segurança e saúde;
• Normas técnicas da época — pode ser dispensado o cumprimento de normas técnicas atuais cujo cumprimento se tenha tornado impossível ou não seja razoável exigir, desde que se prove que foram cumpridas as condições técnicas vigentes à data da obra — cabendo ao requerente fazer prova dessa data.

Cada município aprova regulamento próprio para concretizar o procedimento, pelo que os elementos e critérios variam de câmara para câmara — mais uma razão para preparar o processo com quem conhece a prática local.

Legalização oficiosa: útil, mas limitada

Se o interessado não promover as diligências necessárias, a câmara pode proceder oficiosamente à legalização, exigindo o pagamento das taxas fixadas em regulamento municipal. Esta via tem, porém, limites importantes: só é admissível quando as obras não impliquem a realização de cálculos de estabilidade, e o seu único efeito é o reconhecimento de que as obras cumprem os parâmetros urbanísticos dos planos aplicáveis, sendo efetuada sob reserva de direitos de terceiros. Para o proprietário, a legalização voluntária — com projeto, telas finais e termos de responsabilidade — é quase sempre a solução mais completa e a única que verdadeiramente valoriza o imóvel.

Coimas, embargo e demolição: o custo de não regularizar

Manter uma construção por regularizar tem riscos concretos, que o RJUE agrava em cadeia:

• Contraordenações — a realização de operações urbanísticas sem o necessário controlo prévio é punível com coimas de 500 € até 200 000 € para pessoas singulares e de 1500 € até 450 000 € para pessoas coletivas (artigo 98.º), além de sanções acessórias;
• Embargo — o presidente da câmara pode embargar obras em curso sem licença ou em desconformidade (artigo 102.º-B); o embargo obriga à suspensão imediata dos trabalhos, interdita o fornecimento de eletricidade, gás e água à obra e é registado na conservatória do registo predial, ficando visível a qualquer comprador ou banco;
• Crime de desobediência — o desrespeito pelas medidas de tutela, incluindo o embargo, constitui crime de desobediência (artigo 100.º);
• Demolição e execução coerciva — não sendo possível legalizar, pode ser ordenada a demolição total ou parcial, com posse administrativa e execução por conta do infrator;
• Responsabilidade solidária — o RJUE responsabiliza solidariamente promotores, donos de obra, responsáveis pelos usos existentes, empreiteiros e diretores de obra (artigo 100.º-A); o proprietário presume-se conhecedor das obras ilícitas quando tenha permitido o acesso ao imóvel.

Venda e escritura: o que mudou com o Simplex

Durante 25 anos, o Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho impediu a celebração de escrituras de transmissão de prédios urbanos sem a apresentação da licença de utilização (ou de construção). O Simplex Urbanístico revogou este diploma: desde 2024, a exibição do título ao notário deixou de ser condição da escritura.

Seria um erro concluir que a legalidade urbanística deixou de importar. A ilegalidade não se extingue com a venda: as medidas de tutela continuam a poder ser aplicadas ao imóvel, e o comprador passa a figurar entre os responsáveis pelos usos existentes. Na prática, os bancos continuam a exigir a conformidade documental para conceder crédito, os avaliadores penalizam áreas não licenciadas e as seguradoras podem recusar coberturas em construções ilegais. Para quem compra — em particular os investidores estrangeiros, tema que desenvolvemos num artigo dedicado — a verificação da conformidade urbanística antes da escritura tornou-se ainda mais importante, precisamente porque o notário já não faz esse filtro. E para quem vende, legalizar antes de colocar o imóvel no mercado evita renegociações e quebras de preço. Sobre o funcionamento geral do controlo prévio, ver como funciona o licenciamento de construção em Portugal.

O que muda com o Decreto-Lei n.º 108/2026

Em 29 de maio de 2026 foi publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, que altera novamente o RJUE (e o RJRU), entrando em vigor a 3 de agosto de 2026 e aplicando-se aos procedimentos iniciados após essa data — e aos pendentes que ainda se encontrem em fase de saneamento e apreciação liminar. O diploma não altera diretamente o artigo 102.º-A: o procedimento de legalização mantém-se. Mas muda o contexto em que a legalidade urbanística é controlada:

• o prazo de controlo sucessivo das comunicações prévias é reduzido de 10 anos para 1 ano;
• o prazo para a administração declarar a nulidade de licenças e informações prévias favoráveis baixa de 10 para 3 anos;
• clarifica-se que a fiscalização administrativa abrange os aspetos exteriores e interiores das edificações, com novas contraordenações;
• são reintroduzidos títulos das operações urbanísticas, reforçando a segurança jurídica dos atos praticados;
• surge o conceito de «último antecedente válido»: as obras de reconstrução que reponham essa situação ficam isentas de controlo prévio — relevante para edifícios com licenciamento antigo documentado.

O próprio legislador sublinha que a compressão dos prazos de controlo sucessivo não elimina os poderes municipais de fiscalização nem as medidas de tutela da legalidade urbanística. Por outras palavras: os títulos tornam-se mais estáveis, mas as construções sem título continuam expostas.

Casos típicos e o papel do levantamento rigoroso

Na prática, os pedidos de legalização mais frequentes envolvem:

• anexos e garagens transformados em espaços habitáveis;
• ampliações antigas nunca averbadas no processo camarário;
• marquises e alpendres que fecharam varandas ou terraços;
• divergências entre o construído e as telas finais aprovadas;
• alterações de uso sem o devido procedimento.

Caso à parte são as construções muito antigas: edifícios anteriores à entrada em vigor do RGEU (1951) — ou, em muitos concelhos, anteriores à data em que o licenciamento passou a ser exigido naquele local — podem estar dispensados de licença de utilização, comprovando-se a antiguidade por certidão. A análise faz-se caso a caso, à luz do regulamento municipal.

Em qualquer cenário, o processo começa por um levantamento rigoroso do existente: medição completa, confronto com o processo camarário e com o PDM, e identificação do que é legalizável e do que exige correção. Segue-se o projeto de legalização de arquitetura e, quando aplicável, os projetos de especialidades — incluindo a verificação de estabilidade nas ampliações — com os respetivos termos de responsabilidade. Nos concelhos onde trabalhamos diariamente, de Lisboa ao Alentejo Litoral e à Lezíria do Tejo (ver, por exemplo, arquitetura e engenharia em Grândola), o conhecimento da prática municipal faz frequentemente a diferença entre um processo célere e um processo que se arrasta.

Perguntas frequentes

É sempre possível legalizar uma obra feita sem licença?
Não. A legalização pressupõe que a construção possa conformar-se com as normas em vigor — designadamente o PDM e os demais instrumentos de gestão territorial. A lei admite dispensar normas técnicas construtivas atuais quando o seu cumprimento seja impossível ou desproporcionado, provando-se o cumprimento das regras da época; mas não dispensa as normas urbanísticas.

Que sanções se aplicam a obras sem licença?
Coimas de 500 € até 200 000 € (pessoas singulares) e de 1500 € até 450 000 € (pessoas coletivas), nos termos do artigo 98.º do RJUE, além de embargo, trabalhos de correção, cessação de utilização e, em última instância, demolição. O desrespeito pelas medidas de tutela constitui crime de desobediência.

Ainda é preciso apresentar a licença de utilização na escritura?
Como regra, não: o Decreto-Lei n.º 281/99 foi revogado pelo Simplex Urbanístico. Mas a ilegalidade não se extingue com a venda — o comprador herda o risco e os bancos continuam a exigir a conformidade documental do imóvel.

O que é a legalização oficiosa?
É a legalização promovida pela própria câmara, com cobrança de taxas, quando o interessado não age. Só é possível em obras sem cálculos de estabilidade e o seu efeito limita-se ao reconhecimento de que as obras cumprem os parâmetros urbanísticos aplicáveis, sob reserva de direitos de terceiros.

O Decreto-Lei n.º 108/2026 altera o regime de legalização?
Não diretamente: o artigo 102.º-A mantém-se. Mas, a partir de 3 de agosto de 2026, mudam os prazos de controlo sucessivo e de nulidade, a fiscalização administrativa e os títulos das operações urbanísticas.

Notas finais

Legalizar uma construção existente é, quase sempre, mais simples e mais barato do que viver com o risco — e é condição para vender bem, financiar e fazer novas obras com segurança. O procedimento do artigo 102.º-A dá o enquadramento; o resto depende de um levantamento rigoroso, de um projeto bem instruído e do conhecimento da prática municipal. Se tem um anexo, uma ampliação ou um imóvel por regularizar, fale com a equipa da CertiAmb.