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Nuevas reglas en los PDM de Fornos de Algodres y Santa Marta de Penaguião: qué confirmar antes de avanzar
El Diário da República del 15 de septiembre trae dos instrumentos de gestión territorial. En Fornos de Algodres, el Aviso n.º 22787/2026/2 publica la 1.ª modificación de la 1.ª revisión del PDM. En Santa Marta de Penaguião, el Aviso n.º 22813/2026/2 publica la 2.ª revisión, completa. Ambos producen efectos desde el 16 de septiembre de 2026.
Los dos casos no son iguales ― un municipio modifica su plan y el otro lo sustituye ―, pero el efecto práctico converge: ha cambiado el conjunto de piezas que determina qué se puede hacer en un terreno. Desde el 16 de septiembre, quien tenga un análisis basado exclusivamente en el plan anterior debe confirmar si sus presupuestos se mantienen.
Fornos de Algodres: adaptación a las nuevas reglas de clasificación del suelo
La modificación se promovió para adaptar el PDM a las reglas de clasificación y calificación del suelo derivadas de la Lei n.º 31/2014, del Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial y del Decreto Regulamentar n.º 15/2015, así como para introducir las correcciones y modificaciones identificadas durante el período de vigencia de la primera revisión. La Asamblea Municipal la aprobó el 3 de febrero de 2026.
El alcance es considerable. Se modificaron 60 artículos y el Anexo I, se añadieron 18 artículos y un nuevo Anexo II, se derogaron varias disposiciones y se republicó íntegramente el Reglamento. En cuanto a las piezas gráficas: la Planta de Ordenamento de clasificación y calificación del suelo, la Carta do Património Cultural, el plano de zonificación acústica y zonas de conflicto y la Estrutura Ecológica Municipal; en las condicionantes: el plano de servidumbres administrativas y otras restricciones, el de la Reserva Ecológica Nacional, el de la Reserva Agrícola Nacional e Aproveitamentos Hidroagrícolas y el de gestión del riesgo de incendio rural.
Dos cambios merecen una lectura atenta.
La Estrutura Ecológica Municipal, que ya existía como plano de acompañamiento, pasa ahora a integrar formalmente los elementos constitutivos del Plan, como Planta de Ordenamento autónoma.
También se derogó la Planta de Condicionantes de masas forestales recorridas por el fuego. Esa derogación acompaña la transición al régimen cartográfico y normativo del SGIFR. No elimina las reglas nacionales de prevención y de condicionamiento de la edificación, que siguen siendo aplicables con independencia de cómo se representen en el PDM. Tampoco debe entenderse como el mantenimiento íntegro del antiguo régimen general de las áreas quemadas, que entretanto ha sido derogado.
Santa Marta de Penaguião: revisión completa
Aquí no hubo retoque: hubo sustitución. La Asamblea Municipal aprobó la 2.ª revisión en sesión extraordinaria del 28 de agosto, por mayoría, y el plan se publicó junto con el Reglamento y ocho planos distribuidos en 32 hojas.
Del lado del ordenamento: clasificación y calificación del suelo, patrimonio, salvaguardas y zonificación acústica. Del lado de las condicionantes: el plano general de condicionantes, la Reserva Ecológica Nacional, las Áreas Prioritárias de Prevenção e Segurança y las Redes de Defesa.
La cartografía municipal de riesgo de incendio no es una novedad en este municipio ― el plan anterior ya contenía piezas sobre peligrosidad y sobre áreas quemadas. Lo que cambia es la organización: las piezas pasan a estructurarse según la lógica del SGIFR, con las áreas prioritarias de prevención y las redes de defensa autonomizadas como planos de condicionantes. Para quien implanta una vivienda, una bodega o un alojamiento turístico en ladera, estos planos pasan a formar parte del conjunto de elementos que deben verificarse antes de fijar la implantación.
El Reglamento tiene un título propio dedicado a las servidumbres administrativas y restricciones de utilidad pública, y un capítulo de uso del suelo con artículos específicos sobre la reclasificación de solo rústico en solo urbano, las condiciones generales de edificabilidad, la determinación de la edificabilidad de una parcela y la inserción urbana y paisajística. El artículo 14 debe leerse conjuntamente con el RJIGT: establece condiciones locales, pero no confiere al propietario un derecho individual a la reclasificación del terreno.
Lo que este artículo no dice
Una nota de honestidad. Saber que ha cambiado la Planta de Ordenamento no es lo mismo que saber qué ha cambiado en una parcela concreta. La respuesta a «¿mi terreno ha ganado o perdido capacidad constructiva?» solo existe tras superponer la cartografía anterior a la nueva y comparar la categoría de suelo, los índices aplicables y las restricciones que inciden sobre esa parcela. Este artículo da el marco; no sustituye esa superposición.
Qué confirmar antes de avanzar
Hay tres dimensiones y deben verificarse en conjunto.
La categoría de suelo en la que ha quedado la parcela en la nueva Planta de Ordenamento, y los artículos del Reglamento republicado que le corresponden.
Las restricciones que inciden sobre ella en los nuevos planos: RAN, REN, servidumbres y, en Santa Marta de Penaguião, las redes de defensa y las áreas prioritarias de prevención. Estas restricciones pueden ser tan determinantes como la propia categoría de suelo.
Y el estatuto de lo que ya tiene en sus manos. Un estudio privado de viabilidad basado en el plan anterior debe revisarse. En cambio, una información previa favorable en vigor puede conservar efectos vinculantes conforme al artículo 17 del RJUE, por lo que cada expediente debe analizarse individualmente.
CertiAmb realiza análisis de viabilidad urbanística de terrenos en todo el Portugal continental: lectura del PDM aplicable, comparación con la versión anterior cuando es relevante y levantamiento de las restricciones que inciden sobre la parcela. Si tiene un terreno en Fornos de Algodres o en Santa Marta de Penaguião, escríbanos: geral@certiamb.com · +351 910 441 470.
Vea también nuestro servicio de viabilidad urbanística y los artículos El PDM y el suelo rústico: qué puede (y qué no puede) construir en su parcela y Construir junto al bosque: las reglas de defensa contra incendios que condicionan su terreno.
Ver el Aviso n.º 22787/2026/2 (Fornos de Algodres) en el Diário da República →
Ver el Aviso n.º 22813/2026/2 (Santa Marta de Penaguião) en el Diário da República →