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PDM de Setúbal: nuevos parámetros para áreas consolidadas y aparcamiento
La segunda modificación del Plano Diretor Municipal (PDM) de Setúbal entra en vigor el 1 de octubre de 2026. Retira el índice de edificabilidad de los cuadros de siete subcategorías consolidadas, eleva los límites de altura de fachada en los espacios centrales y residenciales e incorpora al propio plan los parámetros mínimos de aparcamiento. Evaluar un terreno o un proyecto exige, por tanto, cruzar los nuevos cuadros con las condiciones de edificabilidad y la cartografía aplicables al lugar.
El Aviso n.º 24171/2026/2, publicado en el Diário da República de 30 de septiembre, hace pública la aprobación de la modificación por la Assembleia Municipal, el 17 de julio de 2026. El texto incluye las modificaciones y el reglamento íntegramente republicado.
Índice de edificabilidad: qué cambia en las subcategorías consolidadas
Los cuadros de los artículos 120.º, 123.º, 126.º y 132.º dejan de fijar un valor de índice de utilização (Iu) en las siguientes subcategorías consolidadas, que en la redacción anterior tenían los valores indicados:
- Espaços Centrais: 1,5 → sin valor de Iu;
- Espaços Habitacionais Tipo I: 0,5 → sin valor de Iu;
- Espaços Habitacionais Tipo II: 1,5 → sin valor de Iu;
- Espaços de Atividades Industriais: 0,5 → sin valor de Iu;
- Espaços de Terciário: 0,5 → sin valor de Iu;
- Espaços de Equipamentos: 0,5 → sin valor de Iu;
- Espaços Turísticos: 0,5 → sin valor de Iu.
El ámbito del índice consta en el encabezado de los cuadros: operaciones de loteamento y operaciones urbanísticas de impacto relevante o semejante. En el artículo 132.º, n.º 3, el cuadro se aplica a operaciones de naturaleza privada, sin reconocimiento de utilidad pública.
En las subcategorías «a Consolidar» correspondientes se mantienen los índices: 1,5 en los Espaços Centrais y Habitacionais Tipo II y 0,5 en las restantes subcategorías del cuadro. Los Espaços Urbanos de Baixa Densidade conservan su régimen propio, con un Iu de 0,3 para vivienda y de 0,35 para los demás usos previstos en el artículo 129.º.
Los artículos 120.º, n.º 4, y 123.º, n.º 9, establecen una condición decisiva: cuando el nuevo aprovechamiento permita implantar y prolongar la edificación hacia el interior de la parcela, más allá de la franja que da al vial, la parcela queda sujeta al índice previsto para la subcategoría «a Consolidar» correspondiente. La aplicación de esta condición debe verificarse en el diseño de la implantación. Se mantienen también las reglas de alineación, retranqueos, integración en el entorno e impermeabilización aplicables a cada caso.
Alturas de fachada y relación con el entorno
Los máximos de los cuadros pasan de 25 m a 28 m en los Espaços Centrais, de 10 m a 12,5 m en los Espaços Habitacionais Tipo I y de 25 m a 28 m en los Habitacionais Tipo II. Estos valores abarcan las respectivas subcategorías consolidadas y a consolidar.
La altura admisible de cada proyecto sigue dependiendo de las demás prescripciones del reglamento. En el Tipo I, el artículo 123.º, n.º 4, sustituye la referencia a la moda por la media de las alturas de fachada del entorno con la misma subcategoría y añade una limitación por la altura del edificio más alto en el contexto urbano definido en la norma. Este cambio afecta a la forma de determinar la altura, por lo que debe leerse junto con el nuevo máximo de 12,5 m.
También se deroga el n.º 10 del artículo 123.º, que admitía, bajo condiciones, una superficie de construcción máxima excepcional de 150 m² en fincas de los Espaços Habitacionais Consolidados Tipo I de menos de 300 m² a la fecha de referencia fijada en esa disposición.
Los parámetros de aparcamiento, en el propio PDM
El artículo 143.º deja de limitarse a la remisión al Regulamento de Edificação e Urbanização do Município de Setúbal (REUMS) y pasa a incluir un cuadro de dotaciones mínimas. Para vivienda, los principales parámetros son:
- vivienda unifamiliar con superficie de construcción inferior a 120 m²: 1 plaza por vivienda;
- vivienda unifamiliar con superficie de construcción de 120 m² a 300 m², inclusive: 2 plazas por vivienda;
- vivienda unifamiliar con superficie de construcción superior a 300 m²: 3 plazas por vivienda;
- vivienda colectiva T0 y T1: 1 plaza por vivienda;
- vivienda colectiva T2 y T3: 1,5 plazas por vivienda;
- vivienda colectiva T4, T5 y T6: 2 plazas por vivienda;
- vivienda colectiva por encima de T6: 3 plazas por vivienda.
Al total calculado se añade un 20 % para aparcamiento público. La vivienda de costes controlados o para arrendamiento asequible tiene una dotación de 1 plaza por vivienda, incrementada en un 10 % para aparcamiento público. En la vivienda colectiva sin indicación de tipología, el cuadro prevé un cálculo propio por la superficie media de la vivienda.
En comercio y servicios, la dotación es de 1 plaza por cada 30 m² de superficie de construcción en establecimientos de menos de 1000 m²; 1 por cada 25 m² entre 1000 m² y 2500 m², inclusive; y 1 por cada 15 m² por encima de 2500 m². En industria, logística y almacenes, es de 1 plaza por cada 75 m². Estos usos cuentan además con parámetros para vehículos pesados y un incremento del 20 % para aparcamiento público.
Para el cálculo, el n.º 2 obliga a desagregar la superficie de construcción por uso y a excluir los balcones cubiertos por plantas superiores.
Las excepciones dependen de las situaciones previstas en el n.º 5, de su acreditación y de justificación técnica. Por ejemplo, el cambio de uso sin ampliación previsto en la letra c) se refiere a edificios existentes incluidos en subcategorías de Espaços Consolidados. En los edificios catalogados y en las subcategorías de Centro Histórico, la letra a) vincula la excepción a las condiciones de acceso de vehículos y a la compatibilidad arquitectónica, o al cambio de uso a vivienda. Cuando se admiten excepciones, el n.º 6 prevé una contribución al fondo municipal de sostenibilidad ambiental y urbanística en función de las plazas exceptuadas.
El nuevo artículo 143.º-A exige un estudio de tráfico, circulación, transporte y aparcamiento (Estudo de Tráfego, Circulação, Transportes e Estacionamento) en las operaciones de implantación de conjuntos comerciales y grandes superficies comerciales con más de 2500 m² de superficie de construcción. En otros casos, los servicios municipales pueden exigirlo, incluida la vivienda con al menos 50 unidades o más de 5000 m² de superficie de construcción y el turismo con al menos 50 unidades de alojamiento o habitaciones.
Tres planes de pormenor derogados
El artículo 163.º incorpora a la lista de planes derogados el Plano de Pormenor da Quinta do Picão, el Plano de Pormenor sobre la ocupación de parcelas en el paraje denominado Estacal, en Brejos de Azeitão (Casas de Azeitão), y el Plano de Pormenor de Vale de Mulatas.
En los expedientes relacionados con estas áreas, el análisis debe considerar los actos urbanísticos ya dictados y su validez. El artículo 37.º del reglamento contiene reglas de salvaguarda de los derechos derivados de actos válidos, con las condiciones y salvedades allí previstas, incluidas las relativas a la caducidad.
Cesiones, inundaciones y red viaria
Para vivienda se mantienen los parámetros de cesión de 50 m² por cada 100 m² de superficie de construcción en áreas consolidadas y de 60 m² en áreas a consolidar. El artículo 157.º pasa a incluir expresamente, entre las finalidades de las cesiones, la vivienda pública, de costes controlados o para arrendamiento asequible. El régimen abarca loteamentos y otras operaciones de impacto relevante o semejante; el cuadro se refiere a áreas no comprendidas en un plan de pormenor o unidade de execução que apliquen mecanismos de perequação.
En el régimen de las Áreas de Risco Potencial Significativo de Inundações (ARPSI), el artículo 15.º-D pasa a prever expresamente la prohibición de obras de construcción y loteamentos en suelo rústico en las clases Muito Alta/Alta. Mantiene el régimen de la clase Média, incluida la excepción para las construcciones de apoyo agrícola afectas exclusivamente a la explotación. En las clases Baixa/Muito Baixa, para nuevas edificaciones en suelo rústico, se mantiene la prohibición de sótanos y, por separado, la de dormitorios por debajo de la cota de avenida. Estas últimas reglas ya figuraban en la modificación de 2025.
El artículo 15.º, n.º 9, pasa a referirse expresamente a los edificios «a construir»: en las zonas inundables o amenazadas por avenidas, las cotas de las plantas inferiores deben situarse por encima de la avenida con período de retorno de 100 años, con mención expresa en el procedimiento de licencia.
En la red viaria, los mínimos de calzada pasan de 6,00 m a 6,50 m en la vía urbana arterial y de 5,50 m a 6,00 m en las vías locales y otras vías urbanas, sin perjuicio de las situaciones específicas previstas en el artículo 142.º.
El texto publica cinco planos cartográficos y modifica disposiciones del Anexo 5 relativas a UOPG y SUOPG. Para evaluar un inmueble, la categoría de suelo y los parámetros generales deben contrastarse con la cartografía, los condicionantes y las disposiciones específicas del área correspondiente.
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Fuentes
Aviso n.º 24171/2026/2 en el Diário da República →
Aviso n.º 15696/2025/2 — redacción anterior del reglamento →