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PDM de Setúbal : nouveaux paramètres pour les zones consolidées et le stationnement
La deuxième modification du Plano Diretor Municipal (PDM) de Setúbal entre en vigueur le 1er octobre 2026. Elle retire l'indice d'utilisation des tableaux de sept sous-catégories consolidées, relève les limites de hauteur de façade dans les espaces centraux et résidentiels et inscrit les normes minimales de stationnement dans le plan lui-même. L'évaluation d'un terrain ou d'un projet suppose donc de croiser les nouveaux tableaux avec les conditions de constructibilité et la cartographie applicables au lieu.
L'Aviso n.º 24171/2026/2, publié au Diário da República du 30 septembre, rend publique l'approbation de la modification par l'Assembleia Municipal, le 17 juillet 2026. Le texte comprend les modifications et le règlement intégralement republié.
Indice d'utilisation : ce qui change dans les sous-catégories consolidées
Les tableaux des articles 120.º, 123.º, 126.º et 132.º ne fixent plus de valeur d'índice de utilização (Iu) dans les sous-catégories consolidées suivantes, qui portaient auparavant les valeurs indiquées :
- Espaços Centrais : 1,5 → aucune valeur d'Iu ;
- Espaços Habitacionais Tipo I : 0,5 → aucune valeur d'Iu ;
- Espaços Habitacionais Tipo II : 1,5 → aucune valeur d'Iu ;
- Espaços de Atividades Industriais : 0,5 → aucune valeur d'Iu ;
- Espaços de Terciário : 0,5 → aucune valeur d'Iu ;
- Espaços de Equipamentos : 0,5 → aucune valeur d'Iu ;
- Espaços Turísticos : 0,5 → aucune valeur d'Iu.
La portée de l'indice figure dans l'en-tête des tableaux : opérations de loteamento et opérations d'urbanisme d'impact significatif ou comparable. À l'article 132.º, n.º 3, le tableau s'applique aux opérations de nature privée, sans reconnaissance d'utilité publique.
Dans les sous-catégories « a Consolidar » correspondantes, les indices sont maintenus : 1,5 dans les Espaços Centrais et Habitacionais Tipo II, 0,5 dans les autres sous-catégories du tableau. Les Espaços Urbanos de Baixa Densidade conservent leur régime propre, avec un Iu de 0,3 pour l'habitation et de 0,35 pour les autres usages prévus à l'article 129.º.
Les articles 120.º, n.º 4, et 123.º, n.º 9, posent une condition décisive : lorsque le projet d'aménagement de la parcelle permet d'implanter et de prolonger la construction vers l'intérieur de la parcelle, au-delà de la bande bordant la voie, la parcelle est soumise à l'indice prévu pour la sous-catégorie « a Consolidar » correspondante. L'application de cette condition doit être vérifiée au stade de l'implantation. Demeurent également les règles d'alignement, de retraits, d'intégration dans l'environnement bâti et d'imperméabilisation applicables à chaque cas.
Hauteurs de façade et rapport à l'environnement bâti
Les maxima des tableaux passent de 25 m à 28 m dans les Espaços Centrais, de 10 m à 12,5 m dans les Espaços Habitacionais Tipo I et de 25 m à 28 m dans les Habitacionais Tipo II. Ces valeurs couvrent les sous-catégories consolidées et « a Consolidar ».
La hauteur admissible d'un projet donné continue de dépendre des autres prescriptions du règlement. Pour le Tipo I, l'article 123.º, n.º 4, remplace la référence au mode par la moyenne des hauteurs de façade de l'environnement relevant de la même sous-catégorie et ajoute une limite tirée de la hauteur du bâtiment le plus élevé dans le contexte urbain défini par la norme. Ce changement touche la manière même de déterminer la hauteur et doit donc être lu avec le nouveau maximum de 12,5 m.
Le n.º 10 de l'article 123.º est également abrogé. Il admettait, sous conditions, une surface de construction maximale exceptionnelle de 150 m² sur les parcelles des Espaços Habitacionais Consolidados Tipo I de moins de 300 m² à la date de référence fixée par cette disposition.
Les normes de stationnement inscrites dans le PDM
L'article 143.º ne se limite plus à un renvoi au Regulamento de Edificação e Urbanização do Município de Setúbal (REUMS) : il comporte désormais un tableau de dotations minimales. Pour l'habitation, les principaux paramètres sont :
- maison individuelle d'une surface de construction inférieure à 120 m² : 1 place par logement ;
- maison individuelle d'une surface de construction de 120 m² à 300 m² inclus : 2 places par logement ;
- maison individuelle d'une surface de construction supérieure à 300 m² : 3 places par logement ;
- habitat collectif T0 et T1 : 1 place par logement ;
- habitat collectif T2 et T3 : 1,5 place par logement ;
- habitat collectif T4, T5 et T6 : 2 places par logement ;
- habitat collectif au-delà de T6 : 3 places par logement.
Au total calculé s'ajoutent 20 % pour le stationnement public. L'habitation à coûts contrôlés ou destinée à la location abordable relève d'une dotation de 1 place par logement, majorée de 10 % pour le stationnement public. Pour l'habitat collectif sans typologie indiquée, le tableau prévoit un calcul propre fondé sur la surface moyenne du logement.
Dans le commerce et les services, la dotation est de 1 place par 30 m² de surface de construction pour les établissements de moins de 1000 m² ; 1 par 25 m² entre 1000 m² et 2500 m² inclus ; et 1 par 15 m² au-delà de 2500 m². Dans l'industrie, la logistique et les entrepôts, elle est de 1 place par 75 m². Ces usages comportent en outre des paramètres pour les véhicules lourds et une majoration de 20 % pour le stationnement public.
Pour le calcul, le n.º 2 impose de ventiler la surface de construction par usage et d'exclure les balcons couverts par les étages supérieurs.
Les exceptions dépendent des situations prévues au n.º 5, de leur démonstration et d'une justification technique. Le changement d'usage sans extension prévu à l'alinéa c) vise ainsi les bâtiments existants situés dans les sous-catégories d'Espaços Consolidados. Pour les bâtiments classés et les sous-catégories de Centro Histórico, l'alinéa a) rattache l'exception aux conditions d'accès des véhicules et à la compatibilité architecturale, ou au changement d'usage vers l'habitation. Lorsque les exceptions sont admises, le n.º 6 prévoit une contribution au fonds municipal de durabilité environnementale et urbanistique, en fonction du nombre de places exemptées.
Le nouvel article 143.º-A impose une étude de trafic, de circulation, de transport et de stationnement (Estudo de Tráfego, Circulação, Transportes e Estacionamento) pour les opérations d'installation d'ensembles commerciaux et de grandes surfaces commerciales de plus de 2500 m² de surface de construction. Dans les autres cas, les services municipaux peuvent l'exiger, notamment pour l'habitation d'au moins 50 logements ou de plus de 5000 m² de surface de construction et pour le tourisme d'au moins 50 unités d'hébergement ou chambres.
Trois plans de détail abrogés
L'article 163.º inscrit désormais parmi les plans abrogés le Plano de Pormenor da Quinta do Picão, le Plano de Pormenor relatif à l'occupation de parcelles au lieu-dit Estacal, à Brejos de Azeitão (Casas de Azeitão), et le Plano de Pormenor de Vale de Mulatas.
Dans les dossiers relatifs à ces secteurs, l'analyse doit tenir compte des actes d'urbanisme déjà pris et de leur validité. L'article 37.º du règlement contient des règles de sauvegarde des droits issus d'actes valides, avec les conditions et réserves qui y sont prévues, y compris celles relatives à la caducité.
Cessions, inondations et réseau viaire
Pour l'habitation, les paramètres de cession restent de 50 m² par 100 m² de surface de construction dans les zones consolidées et de 60 m² dans les zones à consolider. L'article 157.º inclut désormais expressément, parmi les finalités des cessions, le logement public, à coûts contrôlés ou destiné à la location abordable. Le régime couvre les loteamentos et les autres opérations d'impact significatif ou comparable ; le tableau vise les zones non couvertes par un plan de détail ou une unidade de execução appliquant des mécanismes de perequação.
Dans le régime des Áreas de Risco Potencial Significativo de Inundações (ARPSI), l'article 15.º-D prévoit désormais expressément l'interdiction des travaux de construction et des loteamentos en solo rústico dans les classes Muito Alta/Alta. Il maintient le régime de la classe Média, y compris l'exception pour les bâtiments de soutien agricole exclusivement affectés à l'exploitation. Dans les classes Baixa/Muito Baixa, pour les constructions nouvelles en solo rústico, l'interdiction des sous-sols est maintenue et, séparément, celle des chambres à coucher situées sous la cote de crue. Ces dernières règles figuraient déjà dans la modification de 2025.
L'article 15.º, n.º 9, vise désormais expressément les bâtiments « a construir » : dans les zones inondables ou menacées par les crues, les cotes des niveaux inférieurs doivent se situer au-dessus de la crue de période de retour de 100 ans, avec mention expresse dans la procédure d'autorisation.
Sur le réseau viaire, les largeurs minimales de chaussée passent de 6,00 m à 6,50 m sur la voie urbaine artérielle et de 5,50 m à 6,00 m sur les voies locales et autres voies urbaines, sans préjudice des situations particulières prévues à l'article 142.º.
Le texte publie cinq documents cartographiques et modifie des dispositions de l'Anexo 5 relatives aux UOPG et SUOPG. Pour évaluer un bien, la catégorie de sol et les paramètres généraux doivent être confrontés à la cartographie, aux servitudes et aux dispositions propres au secteur concerné.
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Sources
Aviso n.º 24171/2026/2 au Diário da República →
Aviso n.º 15696/2025/2 — rédaction antérieure du règlement →