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PDM de Setúbal: novos parâmetros para áreas consolidadas e estacionamento
A 2.ª alteração ao Plano Diretor Municipal de Setúbal (PDM) entra em vigor a 1 de outubro de 2026. Retira o índice de utilização dos quadros de sete subcategorias consolidadas, aumenta os limites de altura de fachada nos espaços centrais e habitacionais e inscreve no próprio plano os parâmetros mínimos de estacionamento. A avaliação de um terreno ou projeto deve, por isso, cruzar os novos quadros com as condições de edificabilidade e a cartografia aplicáveis ao local.
O Aviso n.º 24171/2026/2, publicado no Diário da República de 30 de setembro, torna pública a aprovação da alteração pela Assembleia Municipal, em 17 de julho de 2026. O diploma inclui as alterações e o regulamento integral republicado.
Índice de utilização: o que muda nas subcategorias consolidadas
Os quadros dos artigos 120.º, 123.º, 126.º e 132.º deixam de fixar um valor de índice de utilização (Iu) nas seguintes subcategorias consolidadas, que na redação anterior tinham os valores indicados:
- Espaços Centrais: 1,5 → sem valor de Iu;
- Espaços Habitacionais Tipo I: 0,5 → sem valor de Iu;
- Espaços Habitacionais Tipo II: 1,5 → sem valor de Iu;
- Espaços de Atividades Industriais: 0,5 → sem valor de Iu;
- Espaços de Terciário: 0,5 → sem valor de Iu;
- Espaços de Equipamentos: 0,5 → sem valor de Iu;
- Espaços Turísticos: 0,5 → sem valor de Iu.
O âmbito do índice consta do cabeçalho dos quadros: operações de loteamento e operações urbanísticas de impacte relevante ou semelhante. No artigo 132.º, n.º 3, o quadro aplica-se a operações de natureza privada, sem reconhecimento de utilidade pública.
Nas subcategorias correspondentes «a Consolidar», mantêm-se os índices de 1,5 nos Espaços Centrais e Habitacionais Tipo II e de 0,5 nas restantes subcategorias da tabela. Os Espaços Urbanos de Baixa Densidade conservam o seu regime próprio, com Iu de 0,3 para habitação e de 0,35 para os demais usos previstos no artigo 129.º.
Há uma condição decisiva nos artigos 120.º, n.º 4, e 123.º, n.º 9: quando o novo aproveitamento permita implantar e prolongar a edificação para o interior da parcela, para além da faixa marginal ao arruamento, a parcela fica sujeita ao índice previsto para a subcategoria «a Consolidar» correspondente. A aplicação desta condição deve ser verificada no desenho da implantação. Permanecem também as regras de alinhamento, afastamentos, integração na envolvente e impermeabilização aplicáveis a cada caso.
Alturas de fachada e relação com a envolvente
Os máximos dos quadros passam de 25 m para 28 m nos Espaços Centrais, de 10 m para 12,5 m nos Espaços Habitacionais Tipo I e de 25 m para 28 m nos Habitacionais Tipo II. Estes valores abrangem as respetivas subcategorias consolidadas e a consolidar.
A altura admissível de cada projeto continua a depender das restantes prescrições do regulamento. No Tipo I, o artigo 123.º, n.º 4, substitui a referência à moda pela média das alturas de fachada da envolvente com a mesma subcategoria e estabelece ainda uma limitação pela altura do edifício mais alto no contexto urbano definido na norma. Esta mudança interfere com a forma de determinar a altura, pelo que deve ser lida juntamente com o novo máximo de 12,5 m.
É também revogado o n.º 10 do artigo 123.º, que previa, sob condições, uma área de construção máxima excecional de 150 m² em prédios dos Espaços Habitacionais Consolidados Tipo I com menos de 300 m² à data de referência fixada nessa disposição.
Parâmetros de estacionamento no próprio PDM
O artigo 143.º deixa de se limitar à remissão para o Regulamento de Edificação e Urbanização do Município de Setúbal (REUMS) e passa a incluir uma tabela de dotações mínimas. Para habitação, os principais parâmetros são:
- moradia unifamiliar com área de construção inferior a 120 m²: 1 lugar por fogo;
- moradia unifamiliar com área de construção de 120 m² a 300 m², inclusive: 2 lugares por fogo;
- moradia unifamiliar com área de construção superior a 300 m²: 3 lugares por fogo;
- habitação coletiva T0 e T1: 1 lugar por fogo;
- habitação coletiva T2 e T3: 1,5 lugares por fogo;
- habitação coletiva T4, T5 e T6: 2 lugares por fogo;
- habitação coletiva acima de T6: 3 lugares por fogo.
Ao total calculado acrescem 20 % para estacionamento público. A habitação de custos controlados ou para arrendamento acessível tem uma dotação de 1 lugar por fogo, acrescida de 10 % para estacionamento público. Na habitação coletiva sem indicação de tipologia, a tabela prevê um cálculo próprio pela área média do fogo.
No comércio e serviços, a dotação é de 1 lugar por cada 30 m² de área de construção em estabelecimentos com menos de 1000 m²; 1 por cada 25 m² entre 1000 m² e 2500 m², inclusive; e 1 por cada 15 m² acima de 2500 m². Na indústria, logística e armazéns, é de 1 lugar por cada 75 m². Estas utilizações têm ainda parâmetros para veículos pesados e um acréscimo de 20 % para estacionamento público.
Para o cálculo, o n.º 2 manda desagregar a área de construção por utilização ou uso e excluir as varandas cobertas por pisos superiores.
As exceções dependem das situações previstas no n.º 5, de comprovação e de justificação técnica. Por exemplo, a alteração de uso sem ampliação prevista na alínea c) respeita a edifícios existentes inseridos em subcategorias de Espaços Consolidados. Nos edifícios classificados e nas subcategorias de Centro Histórico, a alínea a) associa a exceção às condições de acesso de viaturas e compatibilidade arquitetónica ou à alteração do uso para habitação. O n.º 6 prevê, quando as exceções são admitidas, uma contribuição para o fundo municipal de sustentabilidade ambiental e urbanística em função dos lugares excecionados.
O novo artigo 143.º-A exige um Estudo de Tráfego, Circulação, Transportes e Estacionamento nas operações de instalação de conjuntos comerciais e grandes superfícies comerciais com mais de 2500 m² de área de construção. Noutros casos, os serviços municipais podem exigi-lo, incluindo habitação com pelo menos 50 fogos ou mais de 5000 m² de área de construção e turismo com pelo menos 50 unidades de alojamento ou quartos.
Três planos de pormenor revogados
O artigo 163.º passa a incluir na lista de planos revogados o Plano de Pormenor da Quinta do Picão, o Plano de Pormenor sobre a ocupação de parcelas no sítio denominado Estacal, em Brejos de Azeitão (Casas de Azeitão), e o Plano de Pormenor de Vale de Mulatas.
Nos processos relacionados com estas áreas, a análise deve considerar os atos urbanísticos já praticados e a sua validade. O artigo 37.º do regulamento contém regras de salvaguarda de direitos decorrentes de atos válidos, com as condições e ressalvas aí previstas, incluindo as relativas à caducidade.
Cedências, cheias e rede viária
Para habitação, mantêm-se os parâmetros de cedência de 50 m² por cada 100 m² de área de construção em áreas consolidadas e de 60 m² em áreas a consolidar. O artigo 157.º passa a incluir expressamente, entre as finalidades das cedências, a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível. O regime abrange loteamentos e outras operações de impacte relevante ou semelhante; a tabela refere-se a áreas não abrangidas por plano de pormenor ou unidade de execução que apliquem mecanismos de perequação.
No regime das Áreas de Risco Potencial Significativo de Inundações (ARPSI), o artigo 15.º-D passa a prever expressamente a interdição de obras de construção e loteamentos em solo rústico nas classes Muito Alta/Alta. Mantém o regime da classe Média, incluindo a exceção para apoios agrícolas exclusivamente afetos à exploração agrícola. Nas classes Baixa/Muito Baixa, para novas edificações em solo rústico, mantém-se a proibição de caves e, separadamente, a de quartos de dormir abaixo da cota de cheia. Estas últimas regras já constavam da alteração de 2025.
O artigo 15.º, n.º 9, passa a referir expressamente os edifícios «a construir»: nas zonas inundáveis ou ameaçadas por cheias, as cotas dos pisos inferiores devem ficar acima da cheia com período de retorno de 100 anos, com referência expressa no processo de licenciamento.
Na rede viária, os mínimos da faixa de rodagem passam de 6,00 m para 6,50 m na via urbana arterial e de 5,50 m para 6,00 m nas vias locais e outras vias urbanas, sem prejuízo das situações específicas previstas no artigo 142.º.
O diploma publica cinco plantas e altera disposições do Anexo 5 relativas a UOPG e SUOPG. Para avaliar um imóvel, a categoria de solo e os parâmetros gerais devem ser confrontados com a cartografia, as condicionantes e as disposições específicas da respetiva área.
A CertiAmb acompanha projetos de arquitetura e engenharia em Setúbal. Se tem um terreno ou um processo no concelho, contacte-nos para analisar o enquadramento da operação à luz desta alteração.