Новости
PDM Сетубала: новые параметры застройки и парковки
Второе изменение муниципального генерального плана Сетубала (Plano Diretor Municipal, PDM) вступает в силу 1 октября 2026 года. Оно исключает коэффициент интенсивности застройки из таблиц семи консолидированных подкатегорий, повышает предельную высоту фасада в центральных и жилых зонах и вносит минимальные нормативы парковки в сам план. Поэтому оценка участка или проекта требует сопоставить новые таблицы с условиями застройки и картографией, действующими для конкретного места.
Aviso n.º 24171/2026/2, опубликованный в Diário da República 30 сентября, сообщает об утверждении изменения муниципальным собранием (Assembleia Municipal) 17 июля 2026 года. В публикацию входят сами изменения и полностью переопубликованный регламент.
Коэффициент интенсивности застройки: что меняется в консолидированных подкатегориях
Таблицы статей 120.º, 123.º, 126.º и 132.º больше не устанавливают значение коэффициента интенсивности застройки (índice de utilização, Iu) в следующих консолидированных подкатегориях, где в прежней редакции стояли указанные значения:
- Espaços Centrais: 1,5 → значение Iu отсутствует;
- Espaços Habitacionais Tipo I: 0,5 → значение Iu отсутствует;
- Espaços Habitacionais Tipo II: 1,5 → значение Iu отсутствует;
- Espaços de Atividades Industriais: 0,5 → значение Iu отсутствует;
- Espaços de Terciário: 0,5 → значение Iu отсутствует;
- Espaços de Equipamentos: 0,5 → значение Iu отсутствует;
- Espaços Turísticos: 0,5 → значение Iu отсутствует.
Сфера действия индекса указана в заголовке таблиц: операции loteamento и градостроительные операции значимого или сопоставимого воздействия. По ст. 132.º n.º 3 таблица применяется к операциям частного характера, без признания общественной пользы.
В соответствующих подкатегориях «a Consolidar» индексы сохраняются: 1,5 в Espaços Centrais и Habitacionais Tipo II и 0,5 в остальных подкатегориях таблицы. Espaços Urbanos de Baixa Densidade сохраняют собственный режим — Iu 0,3 для жилья и 0,35 для прочих видов использования, предусмотренных ст. 129.º.
В ст. 120.º n.º 4 и ст. 123.º n.º 9 есть определяющее условие: если новое освоение участка позволяет разместить и продлить здание вглубь участка, за пределы полосы, примыкающей к улице, участок подпадает под индекс, установленный для соответствующей подкатегории «a Consolidar». Применимость этого условия проверяется при разработке схемы размещения здания. Сохраняются требования к линиям застройки и отступам, вписыванию здания в окружение и доле водонепроницаемой поверхности участка.
Высота фасада и связь с окружающей застройкой
Максимумы таблиц меняются с 25 м на 28 м в Espaços Centrais, с 10 м на 12,5 м в Espaços Habitacionais Tipo I и с 25 м на 28 м в Habitacionais Tipo II. Эти значения охватывают и консолидированные подкатегории, и подкатегории «a Consolidar».
Допустимая высота конкретного проекта по-прежнему зависит от остальных предписаний регламента. Для Tipo I ст. 123.º n.º 4 заменяет наиболее часто встречающуюся высоту фасада (моду) средней высотой фасадов окружающей застройки той же подкатегории и дополнительно вводит ограничение по высоте самого высокого здания в городском контексте, определённом нормой. Это изменение затрагивает сам способ определения высоты, поэтому читать его нужно вместе с новым максимумом 12,5 м.
Отменён также n.º 10 ст. 123.º, который при определённых условиях допускал в порядке исключения максимальную площадь строительства (área de construção) 150 м² на участках Espaços Habitacionais Consolidados Tipo I площадью менее 300 м² на установленную в этой норме дату.
Нормативы парковки в самом PDM
Ст. 143.º больше не сводится к отсылке к Regulamento de Edificação e Urbanização do Município de Setúbal (REUMS), а содержит таблицу минимального количества парковочных мест. Там, где норматив зависит от площади, используется площадь строительства (área de construção, a.c.), которая учитывает площади этажей здания по применимым правилам. Основные параметры для жилья:
- одноквартирный жилой дом с площадью строительства менее 120 м²: 1 место на дом;
- одноквартирный жилой дом с площадью строительства от 120 м² до 300 м² включительно: 2 места на дом;
- одноквартирный жилой дом с площадью строительства более 300 м²: 3 места на дом;
- многоквартирное жильё T0 и T1: 1 место на квартиру;
- многоквартирное жильё T2 и T3: 1,5 места на квартиру;
- многоквартирное жильё T4, T5 и T6: 2 места на квартиру;
- многоквартирное жильё свыше T6: 3 места на квартиру.
К рассчитанному итогу добавляется 20 % на общественную парковку. Для жилья с регулируемой стоимостью (habitação de custos controlados) или для доступной аренды установлен норматив 1 место на жилую единицу с добавлением 10 % на общественную парковку. Для многоквартирного жилья без указания типологии таблица предусматривает отдельный расчёт по средней площади квартиры.
В торговле и услугах норматив — 1 место на каждые 30 м² площади строительства для заведений менее 1000 м²; 1 на каждые 25 м² в диапазоне от 1000 м² до 2500 м² включительно; и 1 на каждые 15 м² свыше 2500 м². В промышленности, логистике и складах — 1 место на каждые 75 м². Для этих видов использования предусмотрены также параметры по грузовому транспорту и надбавка 20 % на общественную парковку.
Для расчёта п. 2 ст. 143.º предписывает разделять площадь строительства по видам использования и исключать балконы, перекрытые вышележащими этажами.
Исключения зависят от ситуаций, перечисленных в n.º 5, а также от доказанности и технического обоснования. Например, смена использования без расширения по подпункту c) относится к существующим зданиям в подкатегориях Espaços Consolidados. Для зданий, отнесённых к охраняемым, и для подкатегорий Centro Histórico подпункт a) связывает исключение с условиями заезда транспорта и архитектурной совместимостью либо со сменой использования на жилое. При допущении исключений n.º 6 предусматривает взнос в муниципальный фонд экологической и градостроительной устойчивости в зависимости от числа мест, по которым сделано исключение.
Новая ст. 143.º-A требует исследования транспортных потоков, движения, транспорта и парковки (Estudo de Tráfego, Circulação, Transportes e Estacionamento) при размещении торговых комплексов и крупных торговых объектов с площадью строительства более 2500 м². В остальных случаях муниципальные службы вправе его затребовать — в том числе для жилых проектов с 50 и более жилыми единицами или более 5000 м² площади строительства и для туристических объектов с 50 и более единицами размещения или номерами.
Отменены три плана детальной планировки
Ст. 163.º включает в перечень отменённых планов Plano de Pormenor da Quinta do Picão, Plano de Pormenor об освоении участков в местности Estacal, в Brejos de Azeitão (Casas de Azeitão), и Plano de Pormenor de Vale de Mulatas.
В делах, связанных с этими территориями, анализ должен учитывать ранее принятые градостроительные решения и выданные разрешения и их действительность. Ст. 37.º регламента содержит правила сохранения прав, вытекающих из действительных актов, с предусмотренными там условиями и оговорками, включая относящиеся к утрате силы.
Передача земли муниципалитету, паводки и дорожная сеть
Для жилья сохраняются нормативы передачи земли муниципалитету (cedências): 50 м² на каждые 100 м² площади строительства в консолидированных зонах и 60 м² в зонах, подлежащих консолидации. Ст. 157.º прямо включает в число целей cedências публичное жильё, жильё с регулируемой стоимостью и жильё для доступной аренды. Режим охватывает loteamentos и другие операции значимого или сопоставимого воздействия; таблица относится к территориям, не охваченным планом детальной планировки или unidade de execução, применяющими механизмы perequação.
В режиме Áreas de Risco Potencial Significativo de Inundações (ARPSI) ст. 15.º-D прямо вводит запрет на строительные работы и loteamentos на землях категории solo rústico в классах Muito Alta/Alta. Режим класса Média сохраняется, включая исключение для сельскохозяйственных вспомогательных построек, используемых исключительно для сельскохозяйственной деятельности. В классах Baixa/Muito Baixa для новых зданий на землях категории solo rústico сохраняется запрет подвалов и, отдельно, запрет спален ниже отметки паводка. Эти последние правила уже содержались в изменении 2025 года.
Ст. 15.º n.º 9 теперь прямо говорит о зданиях «a construir»: в затопляемых или подверженных паводку зонах отметки нижних этажей должны быть выше уровня паводка с периодом повторяемости 100 лет, и это прямо указывается в процедуре лицензирования.
В улично-дорожной сети минимальная ширина проезжей части меняется с 6,00 м на 6,50 м для городской магистральной улицы и с 5,50 м на 6,00 м для местных и прочих городских улиц, с учётом особых случаев, предусмотренных ст. 142.º.
Публикация включает пять картографических планов и изменяет положения приложения 5, касающиеся UOPG и SUOPG. Для оценки объекта категорию земли и общие параметры следует сопоставить с картографией, ограничениями и специальными положениями соответствующей территории.
CertiAmb выполняет архитектурные и инженерные проекты в Сетубале. Если у вас есть участок или проект на согласовании в этом муниципалитете, свяжитесь с нами, чтобы оценить, как эти изменения влияют на ваш проект.