Insights
Градостроительные сборы: TMU, передача участков и компенсации при согласовании
Расчёт жизнеспособности проекта показывал уверенный запас: стоимость участка, проектирование, строительство, продажа. Через несколько месяцев, когда проект уже одобрен, приходит расчёт от муниципалитета — и картина меняется. TMU, сборы за действия в рамках процедуры, компенсация, поскольку на данном участке отсутствовали основания для передачи. Ни одной из этих сумм не было в исходной таблице, а основную часть необходимо уплатить до начала работ — при этом сроки и возможность рассрочки зависят от вида платежа и муниципального регламента.
Такая ситуация повторяется потому, что градостроительные платежи — наименее заметная часть согласования. RJUE не устанавливает конкретных сумм: они содержатся в муниципальных регламентах и различаются от муниципалитета к муниципалитету. Для одного и того же здания размер платежей может существенно меняться в зависимости от места строительства. Понять механизм этих платежей и получить письменный расчёт до покупки участка не менее важно, чем разработать сам проект.
Где закон устанавливает платежи: статьи 116 и 117 RJUE
Основа содержится в RJUE. Статья 116 определяет сборы, применимые к градостроительным операциям: пункт 3 предусматривает сборы за лицензии, предварительные уведомления, предварительную информацию и другие предусмотренные законом действия; пункты 4 и 5 распространяют сбор за создание, содержание и усиление градостроительной инфраструктуры — TMU — на операции по разделению земли на участки, операции со значительным или аналогичным разделению воздействием, а также на строительство или расширение за пределами территории, охваченной операцией по разделению земли. Статья 117 не вводит сборы: она регулирует их начисление, самостоятельный расчёт и уплату, рассрочку под обеспечение и подтверждение платежа. Общую рамку устанавливает режим местных сборов, утверждённый Законом № 53-E/2006: каждый муниципалитет принимает регламент с объектом обложения, формулой расчёта, экономико-финансовым обоснованием и льготами. На практике застройщику следует учитывать:
- TMU, когда операция подпадает под пункты 4 или 5 статьи 116, — по формуле муниципального регламента;
- сборы за действия в рамках процедуры по пункту 3 статьи 116: лицензирование, предварительное уведомление, предварительная информация и предварительное уведомление об использовании;
- передачу участков в муниципальную собственность либо, в предусмотренных законом случаях, компенсацию;
- обеспечение (caução) надлежащего выполнения работ по урбанизации;
- плату за подключение к публичным сетям, взимаемую управляющими организациями.
TMU: аббревиатура одна, формулы везде разные
Прежде чем переходить к формуле, важно определить границы: TMU взимается не за любые работы. Согласно пунктам 4 и 5 статьи 116, им облагаются операции по разделению земли на участки, градостроительные операции со значительным воздействием или воздействием, аналогичным разделению, а также строительство или расширение в зоне, не охваченной операцией по разделению земли. Остальные действия в рамках процедуры облагаются отдельными сборами по пункту 3.
Муниципальные формулы обычно сочетают общую площадь застройки, коэффициенты по зонам и назначению, базовую стоимость строительства и долю муниципальных вложений в инфраструктуру. Разброс большой: один и тот же жилой дом в двух соседних муниципалитетах может получить очень разные счета, потому что коэффициенты и зонирование утверждает каждое муниципальное собрание отдельно. Поэтому в статье нет сумм в евро: любая цифра была бы верна в одном муниципалитете и ошибочна в соседнем.
Стоит поискать в регламенте и льготы: некоторые муниципалитеты снижают TMU или освобождают от него в зонах городской реабилитации, для жилья с контролируемой стоимостью или для проектов муниципального значения. Эти деньги теряют просто потому, что не открыли общедоступный документ на сайте муниципалитета.
Передача участков муниципалитету: статья 44 после DL 108/2026
При операциях по разделению земли на участки (loteamento; см. отдельный разбор) и операциях со значительным воздействием застройщик безвозмездно передаёт муниципалитету участки под публичные зелёные зоны, объекты коллективного пользования, улицы и инфраструктуру — в соответствии со статьёй 44 RJUE и параметрами муниципальных планов. Декрет-закон № 108/2026 изменил статью и уточнил режим участков под публичное жильё, жильё с контролируемой стоимостью и жильё для доступной аренды. Фактически переданные для этих целей участки входят в частный домен муниципалитета; муниципальный регламент может устанавливать требования к их площади, потенциалу застройки и расположению. Если же застройщик сам отводит участки под жильё с контролируемой стоимостью или доступную аренду на предусмотренных законом условиях, эти площади учитываются при проверке параметров статьи 43. Пункт 5 статьи 43 — в редакции, установленной Декларацией об исправлении № 29-A/2026/1 от 27 июля, которая добавила эту оговорку, — исключает компенсацию по пункту 5 статьи 44, если соответствующий норматив площади соблюдён. Строго говоря, это не передача участка; конкретный результат определяется совместным применением обеих статей и муниципального регламента.
Само понятие «жильё с контролируемой стоимостью» с тех пор уточнили. Portaria n.º 320-A/2026/1 от 31 июля дала новую редакцию подпункту b) статьи 1 и статье 15-A Portaria n.º 65/2019: под режим теперь подпадают программы по статье 23 Decreto-Lei n.º 68/2019, а также жильё по договору купли-продажи, по договору аренды для последующей субаренды и по соответствующим предварительным договорам, если они заключены с муниципалитетом или другой публичной структурой, которая обязуется сдать это жильё в аренду или субаренду по Decreto-Lei n.º 68/2019. Статья 3 придаёт этим изменениям характер толкования, а статья 4 вводит документ в силу на следующий день после публикации, распространяя действие на период с момента вступления в силу Portaria n.º 281/2021.
Для расчёта экономики проекта вывод прост: переданный участок выбывает из проекта. Земельный участок площадью десять тысяч квадратных метров не означает десять тысяч свободных метров, и эту разницу необходимо учитывать с первого дня. Однако DL 108/2026 ввёл исключение: согласно пункту 8 статьи 44, если муниципальный или межмуниципальный территориальный план прямо не устанавливает иное, потенциал застройки участков, переданных под публичное жильё, жильё с контролируемой стоимостью или доступную аренду, не уменьшает потенциал застройки градостроительной операции, в рамках которой состоялась передача.
Компенсации и обеспечение: когда передача не производится
Компенсация возникает не при любом отсутствии земли для передачи. Пункт 5 статьи 44 перечисляет случаи, когда передача не производится, но собственник обязан выплатить муниципалитету компенсацию: участок уже обеспечен необходимой инфраструктурой; размещение на нём публичного объекта или зелёной зоны нецелесообразно; отсутствуют участки под публичное жильё, жильё с контролируемой стоимостью или доступную аренду, соответствующие требованиям муниципального регламента. Размер компенсации определяется этим регламентом; она может предоставляться деньгами или в натуральной форме. Именно эту статью расходов часто забывают в расчётах жизнеспособности проекта.
Обеспечение (caução) не является окончательным расходом, но влияет на денежный поток: исполнитель работ по урбанизации предоставляет его муниципалитету как гарантию надлежащего выполнения работ, и оно сохраняется до их окончательной приёмки. Согласно статье 54, по заявлению заинтересованного лица размер обеспечения может уменьшаться по мере выполнения работ — совокупно не более чем на 90 % первоначальной суммы; остаток освобождается только после окончательной приёмки. Банковская гарантия, страховое обеспечение или денежный депозит означают, что капитал может оставаться связанным годами, и финансовый план должен это учитывать.
«Причитающиеся платежи» и календарь DL 108/2026
Вступление DL 108/2026 в силу было перенесено на 1 октября 2026 года Декретом-законом № 155-B/2026 от 31 июля. Новый режим применяется к процедурам, начатым с этой даты, а также к ранее начатым процедурам, которые ещё находятся на стадии проверки комплектности и предварительного рассмотрения. Одно из его практически важных новшеств — понятие «причитающиеся платежи» (encargos devidos), с которым связаны процессуальные сроки. При предварительном уведомлении срок последующей проверки соответствия проектов и сопроводительных материалов закону и регламентам истекает через год после уплаты сборов и прочих причитающихся платежей либо, если это произошло позднее, с момента начала использования здания. Однако истечение этого срока не освобождает от контроля: пункт 11 статьи 35 прямо сохраняет право муниципалитета в любое время проверять соответствие выполненных работ представленным проектам и материалам. Поэтому дата оплаты приобретает юридическое значение, а сохранение подтверждающих документов становится частью управления рисками. Полный обзор изменений — в нашем гиде по DL 108/2026.
Как посчитать до покупки: запрос расчёта и оценка окупаемости
Хорошая новость: почти всё это можно оценить заранее. Регламент сборов опубликован на сайте каждого муниципалитета; многие муниципалитеты предоставляют калькуляторы или выполняют расчёт по параметрам операции. Если муниципалитет предлагает такую возможность или принимает подобные обращения, можно запросить расчёт либо письменную информацию с указанием предполагаемых площади, назначения и расположения. Общей законодательной обязанности предоставлять такой расчёт нет, поэтому первым шагом всегда остаётся изучение действующего регламента сборов. В небольшом муниципалитете вопрос иногда решается одной встречей; в крупном могут действовать отдельные процедуры и запрос занимает больше времени — ещё одна причина заняться им заранее.
Естественное место этих цифр — оценка окупаемости, которая делается до покупки участка, рядом с параметрами PDM и стоимостью строительства. Кто читал наш чек-лист покупки участка и гид по согласованию, знает принцип: сначала выяснить, что можно построить и сколько стоит право строить, и только потом торговаться о цене. Консалтинг CertiAmb делает именно эту закулисную работу до того, как клиент что-либо подпишет.
Частые ошибки и риски
- закрыть сделку по участку без оценки TMU, пошлин и компенсаций — и узнать о платежах, когда проект уже одобрен;
- ориентироваться на суммы соседнего муниципалитета, хотя у каждого муниципального регламента своя формула;
- забыть, что отсутствие передачи участков в предусмотренных законом случаях может повлечь денежную или натуральную компенсацию, и не включить её в расчёт;
- упустить льготы (зоны реабилитации, контролируемая стоимость), на которые проект имел право;
- недооценить вес гарантии по работам урбанизации в плане денежных потоков;
- не сохранить платёжные документы, которые по режиму DL 108/2026 отмеряют юридические сроки.
Часто задаваемые вопросы
Что такое муниципальный сбор за урбанизацию (TMU)?
Это сбор за создание, содержание и усиление градостроительной инфраструктуры, предусмотренный пунктами 4 и 5 статьи 116 RJUE. Он взимается не за любые работы: им облагаются операции по разделению земли на участки, градостроительные операции со значительным воздействием или воздействием, аналогичным разделению, а также строительство или расширение в зоне, не охваченной операцией по разделению земли. Каждый муниципалитет устанавливает собственную формулу расчёта в своём регламенте на основании общего режима местных сборов (Закон № 53-E/2006), поэтому сумма различается от муниципалитета к муниципалитету.
Сколько я заплачу сборов за свой проект?
Единой общенациональной суммы нет: размер платежей зависит от регламента конкретного муниципалитета, площади строительства, назначения и расположения. Надёжный способ узнать его заранее — изучить действующий муниципальный регламент и, если муниципалитет предоставляет такую возможность или принимает подобные обращения, запросить расчёт либо письменную информацию до завершения сделки по участку.
Что такое передача участков муниципалитету (cedências)?
Это участки, которые застройщик безвозмездно передаёт муниципалитету при операциях по разделению земли и операциях со значительным воздействием: публичные зелёные зоны, объекты коллективного пользования, улицы, инфраструктура, а после изменения статьи 44 RJUE Декретом-законом № 108/2026 — также участки под публичное жильё, жильё с контролируемой стоимостью и доступную аренду. Фактически переданные для жилищных целей участки входят в частный домен муниципалитета. Если застройщик сам отводит участки под жильё с контролируемой стоимостью или доступную аренду на предусмотренных законом условиях, эти площади учитываются при проверке параметров статьи 43, но не являются передачей муниципалитету.
Когда вместо передачи требуется компенсация?
Компенсация возникает не при любом отсутствии земли. Пункт 5 статьи 44 перечисляет случаи, когда передачи нет, но компенсация муниципалитету всё равно требуется: участок уже обеспечен необходимой инфраструктурой; размещение на нём публичного объекта или зелёной зоны нецелесообразно; либо отсутствуют участки под публичное жильё, жильё с контролируемой стоимостью или доступную аренду, отвечающие требованиям муниципального регламента. Размер компенсации определяется этим регламентом; она может предоставляться деньгами или в натуральной форме.
Когда платятся эти сборы?
Как правило, до начала работ: при предварительном уведомлении реализация операции зависит от уплаты сборов и прочих причитающихся платежей и уведомления о начале работ. Часть сборов, в частности TMU, муниципальная палата может разрешить выплачивать в рассрочку до окончания установленного срока работ при предоставлении обеспечения. С даты платежа также отсчитывается годичный срок последующей проверки проектов и материалов либо, если это произошло позднее, с начала использования здания; последующий контроль выполненных работ при этом сохраняется.
Заключительные замечания
Градостроительные платежи не обсуждают в конце — их рассчитывают в начале. TMU, процедурные сборы, передача участков или компенсации, обеспечение: разница между проектом с прибылью и проектом «в ноль» может прятаться в муниципальном регламенте, который никто не открыл. Прежде чем закрывать сделку по участку или запускать операцию, свяжитесь с командой CertiAmb: мы соберём платежи по нужному муниципалитету, запросим официальные расчёты и встроим всё в оценку окупаемости и проект, чтобы счёт от муниципалитета никогда не был сюрпризом.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию должен оценивать квалифицированный специалист индивидуально.