Insights

Разделение земли на участки под застройку: loteamento и destaque

Обновлено 24 сентября 2026

Какая редакция закона рассматривается: статья описывает правила RJUE, вступающие в силу 1 октября 2026 года. До этой даты применяется прежняя редакция; для уже начатых процедур действуют переходные правила, изложенные ниже.

Инфографика о loteamento и destaque: процедуры, затраты, обеспечение и сроки действия разрешительных документов

Два унаследованных гектара на въезде в посёлок, четверо братьев и сестёр и простая идея: поделить землю так, чтобы каждому достался свой кусок под застройку. Но в земельном реестре значится всего один объект недвижимости, а участок (lote), на котором можно строить, не рождается ни из соглашения о разделе наследства, ни из желания наследников. Он рождается из операции лотеаменто — со своей процедурой, условиями о расположении и собственными платежами — либо, когда выполняются условия закона, из выдела парцеллы.

Это два разных пути и по требованиям, и по последствиям. Оба стоит понимать до того, как обещать кому-либо участки, тем более что Decreto-Lei n.º 108/2026 изменил важные части этого режима: от процедур до правил утраты силы разрешительных документов. Дату вступления этой редакции в силу — 1 октября 2026 года — установил Decreto-Lei n.º 155-B/2026.

Что такое операция лотеаменто

RJUE определяет лотеаменто (loteamento) как операцию по образованию одного или нескольких участков для городской застройки, сразу или в дальнейшем, путём разделения одного или нескольких объектов недвижимости либо перераспределения их границ. Результат — разрешительный документ (título), который даёт участкам юридическое существование и закрепляет за каждым площадь, назначение и параметры застройки. Именно он позволяет зарегистрировать участки в земельном реестре как самостоятельные объекты недвижимости, а позже получить лицензию на строительство на каждом из них или подать по нему предварительное уведомление.

Многие лотеаменто влекут работы по урбанизации (улицы, сети водоснабжения и канализации, электричество, связь, зелёные зоны) и передачу части земли муниципалитету, но ни то, ни другое не возникает автоматически. Закон прямо допускает операции лотеаменто, которые не требуют работ по урбанизации (п. 2 статьи 71.º), а площади, подлежащие передаче, вытекают из параметров применимого муниципального плана (статьи 43.º и 44.º). Расчёт затрат не сводится к цене гектара: часть территории может потребоваться для инфраструктуры и общего пользования, а размер некоторых платежей становится известен только в ходе процедуры.

Лицензия, уведомительный порядок или освобождение

Общее правило для операций лотеаменто — лицензия. Уведомительный порядок (comunicação prévia) доступен только тогда, когда планировка уже зафиксирована на вышестоящем уровне, а подпункт b) п. 4 статьи 4.º RJUE требует разного содержания в зависимости от инструмента:

Детальный план (plano de pormenor): градостроительная планировка и парцеллы или участки, линии застройки, границы допустимого размещения зданий, общая высота зданий или высота фасадов, число этажей и максимальное число жилых единиц, общая площадь строительства (área de construção) и соответствующие виды использования, снос и сохранение или реабилитация существующих зданий, а также указание парцелл, подлежащих передаче в муниципальную собственность, с соответствующим назначением;
Единица реализации (unidade de execução): градостроительная планировка и парцеллы или участки, линии застройки, границы допустимого размещения зданий, общая площадь строительства (área de construção) и соответствующие виды использования, максимальное число жилых единиц и программа работ по урбанизации.

Общая площадь строительства (área de construção) определяется суммой площадей этажей с учётом применимых правил расчёта. Площадь застройки (área de implantação) — другой показатель: площадь земли, занятой зданием.

Действующее разрешение на лотеаменто не служит основанием для нового лотеаменто в уведомительном порядке. Оно позволяет лишь, чтобы предусмотренные им работы по урбанизации и строительные работы на участках проходили в уведомительном порядке — по подпунктам c) и d) того же п. 4. Это три разные вещи — разделить на участки, урбанизировать и строить, — и у каждой своё основание.

Есть и третий путь: положительное решение по предварительному запросу о допустимости градостроительной операции (pedido de informação prévia, PIP). Если запрос подан по п. 2 статьи 14.º и содержит все применимые элементы подпунктов a)–f), решение обязательно для муниципалитета в установленных законом пределах и освобождает операцию от лицензии и предварительного уведомления в тех условиях, в которых она была рассмотрена. Новые внешние согласования также не требуются (подпункт h) п. 1 статьи 6.º и п. 2 статьи 17.º). Операцию нужно начать в течение двух лет после положительного решения; заявитель может запросить подтверждение сохранения фактических и правовых предпосылок по пп. 5–7 статьи 17.º.

Новая редакция RJUE применяется к процедурам, начатым с 1 октября 2026 года, а также к ранее начатым процедурам, которые ещё находятся на стадии проверки комплектности и предварительного рассмотрения. В последнем случае заявители могут совершить действия, необходимые для приведения заявления в соответствие с новыми требованиями. Новые сроки утраты силы, а также сроки объявления или заявления о ничтожности применяются к ранее возникшим правоотношениям и отсчитываются с 1 октября 2026 года. Если по прежнему закону срок заканчивается раньше, сохраняется эта более ранняя дата: отсчёт старого срока заново не начинается (пп. 3 и 4 статьи 12.º DL 108/2026). Подробнее — в нашем разборе DL 108/2026.

Где возможно лотеаменто

До разработки планировки нужно проверить расположение территории. Статья 41.º RJUE говорит прямо: операции лотеаменто возможны только в границах городской черты и на землях, уже урбанизированных или урбанизация которых запрограммирована муниципальным либо межмуниципальным планом. То есть недостаточно сказать, что «PDM допускает застройку»: нужно, чтобы земля была урбанизирована или чтобы её урбанизация была запрограммирована планом.

Прямое исключение записано в статье 38.º: в туристических комплексах, где землю предполагается юридически разделить на участки, статья 41.º не применяется, и операция может быть проведена на территориях, где туристическое использование совместимо с действительными и действующими инструментами территориального управления. В остальном классификация и категория земли в PDM, коэффициенты, допустимые виды использования, а также сервитуты и ограничения в публичных интересах задают рамку, в которую обязана вписаться операция.

Передача земель, компенсации и гарантия

При лотеаменто собственники безвозмездно передают муниципалитету парцеллы под зелёные зоны общего пользования, объекты коллективного пользования, инфраструктуру и государственное или муниципальное жильё, жильё с контролируемой стоимостью либо жильё для доступной аренды, по статьям 43.º и 44.º. Размер площадей вытекает из параметров муниципального плана, и учитываются как частные парцеллы, отведённые под эти цели, так и парцеллы, подлежащие передаче. Когда объект недвижимости уже обеспечен инфраструктурой, когда размещать здесь объект коллективного пользования или зелёную зону общего пользования нет оснований, а также в остальных случаях п. 5 статьи 44.º передачи под эти цели не происходит, но собственник обязан выплатить муниципалитету компенсацию — деньгами или в натуре, по муниципальному регламенту. Есть исключение, о котором стоит помнить: когда лотеаменто отводит участки или парцеллы под жильё по контролируемой стоимости или под доступную аренду, причём не менее 700/1000 общей площади строительства (área de construção) предназначено для этих целей, и соблюдён соответствующий параметр размера площадей, компенсация п. 5 статьи 44.º не применяется — редакция п. 5 статьи 43.º, установленная Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1.

Надлежащее и своевременное выполнение работ по урбанизации обеспечивается гарантией (caução) в пользу муниципалитета: автономной банковской гарантией по первому требованию, ипотекой на недвижимость заявителя, денежным депозитом или страхованием (seguro-caução) — статья 54.º. Сумма соответствует сметной стоимости выполнения предусмотренных проектом работ, которую муниципалитет может скорректировать, и к ней может быть добавлено не более 5 % на административные расходы. Гарантия может быть увеличена, если окажется недостаточной, и уменьшена по мере выполнения работ — по заявлению заинтересованного лица, которое рассматривается в течение 15 дней; все уменьшения в сумме не могут превышать 90 % первоначального размера, а остаток высвобождается при окончательной приёмке работ. Обеспечение может ограничивать доступные денежные средства или кредитный лимит на время строительства, но само по себе не является безвозвратным расходом — в отличие от сборов и компенсаций, которые мы разбираем в статье о градостроительных платежах.

Улицы и тротуары с профилями и материалами, утверждёнными муниципалитетом;
Сети водоснабжения, канализации и ливнёвки, согласованные с эксплуатирующими организациями;
Электричество, связь и, где требуется, газ;
Зелёные зоны и территории общего пользования — передаются или сохраняются по условиям разрешительного документа;
Уличное освещение и городская мебель по утверждённому проекту.

Выдел парцеллы: путь статьи 6.º

Тому, кому нужно лишь отделить одну парцеллу от объекта недвижимости, имеющего запись в земельном реестре, RJUE предлагает отдельную процедуру: выдел (destaque), освобождённый и от лицензии, и от предварительного уведомления, если соблюдены условия статьи 6.º. Условия зависят от расположения:

В границах городской черты или в сельском населённом пункте (aglomerado rural), очерченном муниципальным планом (упоминание сельских населённых пунктов — одно из изменений, вступающих в силу 1 октября 2026 года): обе образующиеся при выделе парцеллы должны выходить на улицы общего пользования;
За пределами этих территорий — одновременно: на выделенной парцелле может быть построено здание исключительно жилого назначения, не более чем с двумя жилыми единицами (dois fogos), а оставшаяся парцелла должна соблюдать минимальную площадь, установленную действующим планом преобразования сельской территории (projeto de intervenção em espaço rural), а при его отсутствии — минимальную площадь сельскохозяйственного участка для данного региона (unidade de cultura);
если объект недвижимости расположен и внутри, и за пределами городской черты, применяется режим, соответствующий расположению выделяемой парцеллы, а если и она находится в обеих ситуациях — режим большей по площади части (п. 10).

Отсюда вытекают три практических следствия. Первое: ограничения «один выдел на объект навсегда» не существует — закон запрещает новый выдел в границах площади, соответствующей исходному объекту недвижимости, в течение 10 лет со дня предыдущего выдела (п. 6), а по истечении этого срока новый выдел по-прежнему подчиняется всем условиям закона и правилам плана, действующим на эту дату. Второе: ограничение застройки и обременение о запрете дробления должны быть внесены в земельный реестр в отношении образующихся парцелл; без этой записи на них нельзя ни получить лицензию на строительные работы, ни подать по ним предварительное уведомление (п. 7). Третье: муниципальная справка, подтверждающая соблюдение требований к выделу, является достаточным документом для регистрации выделенной парцеллы в земельном реестре (п. 9), но выдел не одобряет дом — он разделяет землю.

Освобождение также не избавляет от соблюдения муниципальных планов, сервитутов и ограничений в публичных интересах и технических норм, а операция в любой момент может быть проверена надзором (п. 8). Операции статьи 6.º подчиняются обязанности сообщить о начале работ (статья 80.º-A) и могут повлечь передачу земель, гарантию и уплату сборов, когда они являются лотеаменто либо имеют значительное воздействие или сходны с лотеаменто по муниципальному регламенту (пп. 12 и 13).

Утрата силы разрешительных документов

Если участок продаётся по старому разрешению, необходимо проверить, сохраняет ли оно силу. П. 1 статьи 71.º RJUE в редакции, действующей с 1 октября 2026 года, предусматривает три основания утраты силы лицензии или предварительного уведомления о лотеаменто:

не подано заявление на лицензирование или предварительное уведомление о работах по урбанизации в течение одного года со дня уведомления об акте лицензирования либо, при молчаливом одобрении или предварительном уведомлении, со дня этих актов;
не уплачены причитающиеся сборы и прочие платежи в течение одного года со дня предварительного уведомления о работах по урбанизации, уведомления об акте лицензирования или молчаливого одобрения;
не начаты предусмотренные строительные работы в срок, указанный в разрешительном документе, — срок, который должен укладываться в пределы, установленные инструментом территориального управления или муниципальным регламентом, и который только в исключительных и обоснованных случаях может превышать 10 лет.

К ним добавляются основания п. 3, применимые к градостроительным операциям п. 2, к лотеаменто, требующему работ по урбанизации, и к операциям на основании положительного решения по PIP с последствиями п. 2 статьи 17.º: работы не начаты в течение 12 месяцев со дня уплаты сборов и прочих платежей либо со дня молчаливого одобрения, когда оно имеет место, причём для операции на основании такого PIP нельзя выйти за двухлетний срок п. 5 статьи 17.º; работы приостановлены более чем на шесть месяцев (кроме случаев, когда причина не зависит от обладателя документа) или заброшены на такой же срок; работы не завершены в установленный срок с учётом его продлений.

Утрата силы не наступает сама собой: её должен объявить муниципалитет после предварительного заслушивания заинтересованного лица (п. 5); а председатель муниципалитета может один раз и на такой же период продлить сроки подпункта b) п. 1 и п. 2 (п. 8). Кроме того, гарантии п. 7 — сохранение последствий в отношении участков, по которым лицензирование одобрено или подано предварительное уведомление, в отношении отдельных переданных парцелл и в отношении самого деления земли — предусмотрены для случаев утраты силы по пп. 3 и 4, а потому не могут автоматически переноситься на основание подпункта c) п. 1. И обладатель утратившего силу документа может запросить новую лицензию или подать новое предварительное уведомление, используя те элементы прежнего дела, которые сохраняют действительность и силу (статья 72.º).

Для ранее выданных разрешительных документов новые сроки утраты силы отсчитываются с 1 октября 2026 года. Если срок по прежнему закону заканчивается раньше, сохраняется эта более ранняя дата, без нового отсчёта. Для покупателя участка практический вывод не меняется: проверить состояние разрешительного документа, муниципальное дело и земельный реестр — первый пункт проверки перед покупкой, раньше цены и раньше проекта. Чего делать нельзя — так это превращать такую проверку в автоматическое правило оценки: последствия утраты силы зависят от заявленного основания, от решения муниципалитета и от того, что уже закрепилось.

Частые ошибки и риски

обещать или продавать «участки», которые остаются лишь парцеллами одного объекта недвижимости без разрешения на лотеаменто;
читать статью 6.º как ограничение «один выдел на объект», забывая, что запрет действует 10 лет и что условия должны выполняться заново;
сделать выдел и не внести в земельный реестр ограничение застройки и обременение о запрете дробления, заблокировав тем самым последующее лицензирование стройки;
ссылаться на действующее разрешение на лотеаменто ради нового лотеаменто в уведомительном порядке, тогда как основанием должны быть детальный план или единица реализации;
игнорировать возможность получить положительное решение по PIP со всеми применимыми элементами п. 2 статьи 14.º, которое может освободить от лицензии или от уведомления ровно в одобренных условиях;
считать, что старый разрешительный документ утратил силу, — или, наоборот, что он действует, — не разобравшись в основании, в решении муниципалитета и в переходном режиме;
рассчитывать на лотеаменто за пределами городской черты или на земле, которая не урбанизирована и урбанизация которой не запрограммирована планом, вне исключения для туристических комплексов;
относиться к гарантии как к безвозвратному расходу или забывать, что сборы, компенсации и работы по урбанизации — реальные затраты проекта.

Часто задаваемые вопросы

Чем лотеаменто отличается от выдела парцеллы?
Лотеаменто — это градостроительная операция, которая образует один или несколько участков (lotes) для городской застройки путём разделения объектов недвижимости (prédios) или перераспределения их границ; она требует лицензии или, в случаях п. 4 статьи 4.º RJUE, предварительного уведомления (comunicação prévia) — либо освобождена от обоих, когда ей предшествует положительное решение по предварительному запросу (PIP), содержащее все применимые к операции элементы п. 2 статьи 14.º, — и подчиняется собственным правилам о расположении, передаче земель и гарантии. Выдел (destaque) отделяет парцеллу от объекта недвижимости, имеющего запись в земельном реестре, и, когда соблюдены условия статьи 6.º, освобождён и от лицензии, и от предварительного уведомления: муниципалитет выдаёт справку, которой достаточно для регистрации выделенной парцеллы в земельном реестре.

Действительно ли из одного объекта недвижимости можно сделать только один выдел?
Это не пожизненный запрет. Закон запрещает новый выдел в границах площади, соответствующей исходному объекту недвижимости, в течение 10 лет со дня предыдущего выдела (п. 6 статьи 6.º RJUE). По истечении этого срока новый выдел не становится допустимым автоматически: по-прежнему должны выполняться все условия закона и правила муниципального плана, действующие на эту дату.

Нужна ли лицензия на выдел парцеллы?
Нет, если соблюдены условия статьи 6.º. В границах городской черты (perímetro urbano) — а с 1 октября 2026 года также в сельском населённом пункте (aglomerado rural), очерченном муниципальным планом, — обе образующиеся парцеллы должны выходить на улицы общего пользования. За пределами этих территорий требуется одновременно, чтобы на выделенной парцелле можно было построить здание исключительно жилого назначения, не более чем с двумя жилыми единицами (dois fogos), а оставшаяся парцелла соблюдала минимальную площадь по плану преобразования сельской территории (projeto de intervenção em espaço rural), а при его отсутствии — минимальную площадь сельскохозяйственного участка для данного региона (unidade de cultura). Ограничение застройки и обременение о запрете дробления должны быть внесены в земельный реестр: без этой записи на таких парцеллах нельзя ни получить лицензию на строительные работы, ни подать по ним предварительное уведомление.

Когда лотеаменто можно провести в уведомительном порядке?
Когда территория охвачена детальным планом (plano de pormenor) или единицей реализации (unidade de execução), которые определяют элементы, требуемые подпунктом b) п. 4 статьи 4.º RJUE. Содержание этих двух документов не совпадает: от детального плана требуются, среди прочего, высота зданий, число этажей, снос или реабилитация существующего и указание парцелл, подлежащих передаче; от единицы реализации — программа работ по урбанизации, без этих упоминаний. Действующее разрешение на лотеаменто не является основанием для нового лотеаменто в уведомительном порядке: оно имеет значение для работ по урбанизации и для строительных работ внутри этого лотеаменто. Во всех остальных случаях операция проходит через лицензию, кроме случая, когда ей предшествует положительное решение по предварительному запросу (PIP), содержащее все применимые элементы п. 2 статьи 14.º: тогда операция освобождена и от лицензии, и от предварительного уведомления ровно в тех условиях, в которых была рассмотрена (подпункт h) п. 1 статьи 6.º и п. 2 статьи 17.º).

Можно ли провести лотеаменто на сельской земле?
Статья 41.º RJUE допускает операции лотеаменто только в границах городской черты и на землях, уже урбанизированных или урбанизация которых запрограммирована муниципальным либо межмуниципальным планом. Есть прямое исключение: в туристических комплексах (empreendimentos turísticos), где землю предполагается юридически разделить на участки, статья 41.º не применяется, и операция может быть проведена там, где туристическое использование совместимо с действующими инструментами территориального управления (статья 38.º). Раздел наследства делит собственность, но участков не создаёт.

Когда разрешение на лотеаменто утрачивает силу?
Пункт 1 статьи 71.º предусматривает три основания: не подано заявление на лицензирование работ по урбанизации или предварительное уведомление о них в течение одного года со дня уведомления об акте лицензирования либо, при молчаливом одобрении или предварительном уведомлении, со дня последних; не уплачены сборы и прочие платежи в течение одного года со дня предварительного уведомления о работах по урбанизации, уведомления об акте лицензирования или молчаливого одобрения; предусмотренные строительные работы не начаты в срок, указанный в разрешительном документе, причём этот срок может превышать 10 лет только в исключительных и обоснованных случаях. Если лотеаменто требует работ по урбанизации, добавляются основания п. 3: работы не начаты в течение 12 месяцев со дня уплаты сборов и прочих платежей либо со дня молчаливого одобрения, работы приостановлены более чем на шесть месяцев, кроме случаев, когда приостановка вызвана обстоятельством, не зависящим от обладателя документа, работы заброшены на такой же срок, работы не завершены в установленный срок с учётом его продлений. Утрата силы не наступает автоматически: её должен объявить муниципалитет после предварительного заслушивания заинтересованного лица. Гарантии п. 7 статьи 71.º относятся к случаям утраты силы по пп. 3 и 4 и не могут без оговорок переноситься на подпункт c) п. 1.

Теряет ли участок всё, если разрешительный документ утратил силу?
Зависит от основания утраты силы и от того, что уже закрепилось. В ситуациях, охваченных п. 7 статьи 71.º, утрата силы не затрагивает участки, по которым лицензирование строительных работ уже одобрено или подано предварительное уведомление, а также отдельные переданные парцеллы; сохраняется и само деление земли, а прочие положения разрешительного документа прекращаются. За пределами этих ситуаций анализ проводится индивидуально — по муниципальному делу и по земельному реестру. Обладатель утратившего силу документа может запросить новую лицензию или подать новое предварительное уведомление, используя те элементы прежнего дела, которые сохраняют действительность и силу (статья 72.º).

Заключительные замечания

Участок под застройку — сначала юридическая конструкция и только потом кусок земли: он рождается из разрешительного документа, живёт внутри плана, а когда документ утрачивает силу, часть пути приходится проходить заново. Тому, у кого есть земля для раздела, или тому, кто хочет купить уже созданный участок, стоит начать с двух проверок: что муниципальный план разрешает на этой земле и в каком состоянии разрешительный документ. Если вы обдумываете лотеаменто, выдел или покупку, свяжитесь с командой CertiAmb: мы проверим правовые рамки, разработаем операцию вместе с градостроительным проектом, решим вопросы инфраструктуры и проведём процедуру в муниципалитете при поддержке нашего консалтинга.

Статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию должен оценивать квалифицированный специалист.

← Назад к insights На главную