Insights
21-я поправка к RJUE: что меняется в согласовании строительства с 3 августа 2026 года
Португальская система согласования строительства снова меняется — и на этот раз структурно. Decreto-Lei n.º 108/2026 от 29 мая вносит 21-ю поправку в Правовой режим урбанизации и строительства (RJUE) и вступает в силу 3 августа 2026 года. Заявленная цель — исправить сбои в применении «градостроительного Симплекса» 2024 года: упростить процедуры, сократить сроки, уточнить понятия и вернуть заявителям юридически надёжные титулы.
Для тех, кто готовит проект — или у кого дело уже лежит в муниципалитете, — последствия наступают сразу. Что меняется на практике, без лишней юридической терминологии: уведомительный порядок (comunicação prévia) как основная процедура, отмена предварительной проверки уведомлений, новые сроки, возвращение градостроительных титулов и сокращение срока признания недействительности до трёх лет.
Откуда взялась эта реформа
Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) глубоко перестроил предварительный контроль градостроительных операций, но его применение выявило практические трудности: разночтения, «хрупкие» титулы, муниципалитеты с противоположными толкованиями. DL 108/2026, принятый на основании законодательного полномочия Lei n.º 9-B/2026, отвечает на эти проблемы, меняя сразу четыре акта: сам RJUE (который публикуется в новой редакции), DL 10/2024, режим городской реабилитации (RJRU) и Общий регламент городских зданий (RGEU) — отмена которого, заметим, была отложена; этой теме посвящена наша статья о конце RGEU и будущем Строительном кодексе.
Новые правила применяются к процедурам, начатым с 3 августа 2026 года, а также к отдельным категориям дел, поданных раньше, — в частности к тем, что ещё находятся на начальной стадии (предварительная проверка, saneamento e apreciação liminar), в порядке, установленном переходным режимом закона. То есть многие «висящие» дела могут сменить правила на полпути.
Comunicação prévia как правило — и без предварительной проверки
Главный выбор законодателя ясен: всякий раз, когда градостроительные параметры уже определены — в особенности когда есть детальные планы, единицы исполнения или операции лотеаменто, фиксирующие линии застройки, пятно застройки, высоту, этажность и виды использования, либо в сложившейся городской зоне, когда постройка соблюдает планы и не превышает преобладающую высоту фронта улицы, — операция идёт по процедуре comunicação prévia. Лицензия остаётся, по существу, для лотеаментов и работ по урбанизации, для вмешательств в охраняемые объекты (или объекты в процессе классификации) и их зоны защиты, а также для сносов вне реконструкции.
Самая ощутимая новизна — в самой работе уведомительного порядка: стадия предварительной проверки (saneamento) исчезает. Подали уведомление, оплатили сборы, сообщили дату начала работ — можно строить сразу; муниципалитет больше не вправе запрашивать дополнительные материалы как условие начала работ. Контроль становится последующим: у муниципалитета есть один год на проверку соответствия проекта правовым и регламентным нормам, и в любое время он может проверять соответствие стройки поданному проекту.
Это огромный выигрыш в скорости — и такой же по масштабу перенос ответственности. Качество и соответствие проекта теперь держатся почти целиком на инженерных разделах и декларациях ответственности técnicos. Ошибка, которую раньше ловили на предварительной проверке, теперь обнаружится, когда стройка уже идёт — или закончена.
Короче сроки, больше молчаливых одобрений
В общих чертах, в лицензионной процедуре сроки сокращены и упорядочены; типовые сроки таковы:
- Предварительная проверка — 20 дней, из них 10 дней заявителю на доработку, без продления;
- Рассмотрение архитектурного проекта — 30 дней, однократное продление, молчаливое одобрение при бездействии администрации;
- Итоговое решение — 20 дней для строительства и сноса, с молчаливым одобрением; 45 дней для лотеаментов; 30 дней для работ по урбанизации и перепланировке рельефа;
- Инженерные разделы — подача в течение 6 месяцев после одобрения архитектуры, однократное продление до 3 месяцев;
- Частичная лицензия — сохраняется возможность частичной лицензии на несущие конструкции сразу после одобрения архитектурного проекта.
Приведённые сроки соответствуют новой редакции RJUE и техническим обзорам профессиональных палат; их следует уточнять по консолидированному тексту закона и применимому муниципальному регламенту.
Молчаливое одобрение перестаёт быть зыбкой фигурой: закон уточняет документ, который его подтверждает, встраивая его в новую систему титулов.
Возвращение градостроительных титулов
Одним из главных упрёков Симплексу-2024 была документальная хрупкость: с исчезновением алвары́ во многих случаях застройщики, банки и нотариусы перестали понимать, какой документ титулует операцию. Новый режим градостроительных титулов, предусмотренный RJUE в новой редакции по DL 108/2026, отвечает на эту критику возвращением понятных градостроительных титулов: типовая форма заявления с кратким описанием операции, подтверждение оплаты сборов и — в зависимости от случая — уведомление о прямом одобрении, подтверждение подачи (при молчаливом одобрении) или декларация соответствия. Для тех, кто покупает, финансирует или страхует недвижимость, это долгожданное возвращение правовой определённости — тема, которую мы развиваем в чек-листе проверки перед покупкой.
Комплектование дела, внешние согласования и PIP
В части комплектования закон делит консультации внешних органов на две группы: связанные с местоположением (сельскохозяйственный резерв RAN, экологический резерв REN, сервитуты) по-прежнему запускает ведущий дела через региональную комиссию CCDR; не связанные с местоположением заявитель теперь получает заранее и подаёт вместе с первоначальным заявлением или уведомлением. На практике часть административной работы смещается на этап подготовки — ещё один довод в пользу тщательного комплектования, о котором мы писали в статье о перечне документов Portaria n.º 71-A/2024.
В запросе предварительной информации (PIP) усилен обязывающий характер ответа, уточнено применение «квалифицированного» PIP к лотеаментам, и больше нельзя менять проект после предварительных слушаний. Для работ, освобождённых от контроля на основании благоприятного PIP, инженерные разделы и декларации ответственности теперь обязательно подаются вместе с сообщением о начале работ.
Реконструкция: «последний действительный прецедент»
Закон пересматривает понятия строительства, реконструкции, перестройки и расширения и вводит понятие «последнего действительного прецедента» (último antecedente válido). Работы по реконструкции, ограничивающиеся восстановлением формальной композиции фасадов и кровли последнего действительного прецедента, освобождаются от лицензирования и уведомления — при этом допускаются замена материалов несущих конструкций и исправления, строго необходимые для безопасности и санитарных условий. Для восстановления старого фонда, в том числе в зонах городской реабилитации, это упрощение с реальным эффектом — при условии, что юридическая история объекта задокументирована, что не всегда так у зданий с несогласованными перестройками.
Недействительность и утрата силы: окна короче, правила жёстче
Два разнонаправленных движения заслуживают внимания:
- Больше определённости для тех, кто строит — срок административного признания недействительности лицензий и решений по PIP сокращён до 3 лет; в тот же срок гаснет право на административный и коллективный иск (кроме национальных памятников и их зон защиты, а также уголовно значимых случаев). Последующий контроль comunicação prévia гаснет через год;
- Больше требований к лотеаментам — лицензия или уведомление о разделении на участки теперь теряет силу, если предусмотренное строительство не начато в срок, указанный в титуле, который лишь в исключительных случаях может превышать 10 лет. Держать участки «про запас» перестаёт быть нейтральным.
Переходный режим также распространяет новые сроки на уже возникшие ситуации: для уведомлений, поданных до вступления закона в силу, годичный срок последующего контроля отсчитывается с 3 августа 2026 года, в порядке, установленном переходным режимом.
Что делать, если у вас дело в работе
- проверить, на какой стадии дело — находящиеся на начальной стадии (предварительная проверка) 3 августа могут сменить правила, в порядке переходного режима;
- переоценить процедурное оформление проекта: операции, шедшие через лицензию, могут перейти на comunicação prévia;
- заранее получить внешние согласования, не связанные с местоположением, — теперь это забота заявителя;
- усилить строгость проектов и комплектования — при последующем контроле ошибки больше не отфильтровываются муниципалитетом до стройки;
- хранить и систематизировать новые титулы — они понадобятся при продаже и финансировании.
Часто задаваемые вопросы
Когда вступает в силу Decreto-Lei n.º 108/2026?
3 августа 2026 года. Применяется к процедурам, начатым после этой даты, и к отдельным делам, поданным раньше, — в порядке переходного режима, в особенности к тем, что ещё находятся на предварительной проверке.
Уведомительный порядок становится основным?
Да — везде, где градостроительные параметры уже определены: детальный план, единица исполнения, лотеаменто или сложившаяся городская зона. Лицензия остаётся в основном для лотеаментов, урбанизации, охраняемых объектов и зон защиты.
Что значит отмена предварительной проверки?
Подали уведомление, оплатили сборы, сообщили о начале работ — можно строить сразу. Муниципалитет контролирует потом: год на проверку соответствия проекта нормам и в любое время — соответствие стройки проекту.
Какие новые сроки решений?
Предварительная проверка: 20 дней. Архитектурный проект: 30 дней с молчаливым одобрением. Итоговое решение: 20 дней для строительства и сноса, 45 для лотеаментов, 30 для урбанизации. Инженерные разделы: 6 месяцев с продлением до 3.
Что меняется в режиме недействительности?
Срок признания недействительности и оспаривания сокращён до 3 лет — больше правовой определённости для тех, кто строит и покупает, за исключением национальных памятников и уголовно значимых случаев.
Заключительные замечания
21-я поправка к RJUE меняет предварительный контроль на скорость — а скорость на ответственность. В системе, где муниципалитет проверяет меньше и позже, настоящей гарантией застройщика становятся проект, комплектование дела и декларации ответственности. Именно здесь интегрированная команда архитектуры и инженерии делает разницу. Если вы готовите согласование или у вас есть дело в работе и вы хотите понять, как новые правила вас затронут, — свяжитесь с командой CertiAmb: мы проанализируем ситуацию и проведём процесс от начала до конца.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию должен оценивать квалифицированный специалист индивидуально.