Insights

Легализация существующих построек: как узаконить работы, выполненные без разрешения

10 июля 2026

⤢

Пристройка, возведённая «просто для хранения», расширение двадцатилетней давности, гараж, переоборудованный в спальню, остекление, закрывшее балкон: жилой фонд Португалии полон построек, не соответствующих тому, что согласовано в муниципалитете (câmara municipal), — или никогда не имевших никакого разрешения. Пока ничего не происходит, проблема остаётся незамеченной. Но стоит захотеть продать, получить финансирование, сдать в аренду или выполнить новые работы — несоответствие превращается в реальное препятствие, влекущее штрафы, запрет на работы (embargo) и, в крайнем случае, снос.

Хорошая новость в том, что закон предусматривает путь к урегулированию: процедуру легализации по статье 102.º-A RJUE — рамочного закона Португалии о градостроительстве и застройке. В CertiAmb процессы легализации ведутся в рамках проектов архитектуры и получения разрешений, во взаимодействии с инженерными разделами проекта, когда они необходимы. В этой статье мы объясняем режим, действующий в июле 2026 года, муниципальную процедуру, риски бездействия, влияние на продажу недвижимости и что меняется с Decreto-Lei n.º 108/2026.

Незаконные работы: что говорит RJUE

Правовой режим градостроительства и застройки (RJUE — Decreto-Lei n.º 555/99, в действующей редакции) обязывает муниципалитеты принимать меры защиты и восстановления градостроительной законности всякий раз, когда градостроительные операции выполняются без необходимых актов предварительного контроля, с их нарушением или с нарушением применимых правовых и регламентных норм (статья 102.º). Эти меры могут состоять:

• в запрете на производство работ (embargo);
• в административном приостановлении действия актов предварительного контроля;
• в предписании корректирующих работ или переделок;
• в легализации градостроительных операций;
• в полном или частичном сносе и восстановлении участка;
• в прекращении эксплуатации зданий или помещений.

Порядок не случаен: снос — крайняя мера. Согласно статье 106.º сноса можно избежать, если работы могут быть узаконены или если их соответствие можно обеспечить корректирующими работами. Всякий раз, когда постройка совместима с действующими нормами, легализация — путь, который предпочитает сам закон.

Процедура легализации (статья 102.º-A)

Статья 102.º-A, добавленная в RJUE в 2014 году (Decreto-Lei n.º 136/2014) и сохранённая реформой Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), структурирует процедуру. Ключевые моменты:

• Инициатива — обнаружив незаконность, муниципалитет уведомляет заинтересованных лиц о необходимости легализации, устанавливая срок; ничто, однако, не мешает собственнику проявить инициативу до любых контрольных действий — намного более благоприятный сценарий;
• Право на информацию — заинтересованное лицо может запросить у муниципалитета сведения об условиях, на которых должна проходить легализация; ответ предоставляется в срок не более 15 дней;
• Комплект документов под конкретный случай — досье готовится с элементами, требуемыми для данной ситуации; муниципалитет может потребовать инженерные разделы проекта и соответствующие декларации об ответственности либо сертификаты компетентных органов — для защиты общественной безопасности и здоровья;
• Освобождения — если работы по расширению или переделке не планируются, не требуется подавать график работ, смету, финансовое обеспечение (caução), страховые полисы, разрешительные документы подрядчика, журнал работ и план охраны труда;
• Технические нормы эпохи строительства — соблюдение современных технических норм может быть снято, если оно стало невозможным или не может разумно требоваться, при условии доказательства того, что были соблюдены технические требования, действовавшие на дату выполнения работ, — бремя доказывания этой даты лежит на заявителе.

Каждый муниципалитет утверждает собственный регламент, конкретизирующий процедуру, поэтому требуемые элементы и критерии различаются от муниципалитета к муниципалитету — ещё одна причина готовить досье с теми, кто знает местную практику.

Легализация ex officio: полезна, но ограничена

Если заинтересованное лицо не предпринимает необходимых шагов, муниципалитет может провести легализацию ex officio — по собственной инициативе, взимая пошлины, установленные муниципальным регламентом. У этого пути, однако, существенные пределы: он допустим только тогда, когда работы не требуют расчётов несущей способности, а его единственный эффект — признание того, что работы соответствуют градостроительным параметрам применимых планов, причём без ущерба для прав третьих лиц. Для собственника добровольная легализация — с проектом, исполнительными чертежами (telas finais) и декларациями об ответственности — почти всегда более полное решение и единственное, которое действительно повышает стоимость объекта.

Штрафы, запрет работ и снос: цена неурегулированности

Сохранение неузаконенной постройки несёт конкретные риски, которые RJUE наращивает по цепочке:

• Административные правонарушения — выполнение градостроительных операций без необходимого предварительного контроля наказывается штрафами от 500 € до 200 000 € для физических лиц и от 1500 € до 450 000 € для юридических лиц (статья 98.º), не считая дополнительных санкций;
• Запрет работ (embargo) — председатель муниципалитета может наложить запрет на ведущиеся работы без разрешения или с несоответствиями (статья 102.º-B); запрет обязывает немедленно приостановить работы, запрещает подачу на объект электричества, газа и воды и регистрируется в реестре недвижимости, где виден любому покупателю или банку;
• Преступление неповиновения — неисполнение мер защиты законности, включая запрет работ, образует состав преступления неповиновения (статья 100.º);
• Снос и принудительное исполнение — если легализация невозможна, может быть предписан полный или частичный снос, с административным завладением объектом и исполнением за счёт нарушителя;
• Солидарная ответственность — RJUE возлагает солидарную ответственность на девелоперов, заказчиков работ, ответственных за существующее использование, подрядчиков и руководителей строительства (статья 100.º-A); собственник презюмируется осведомлённым о незаконных работах, если он предоставил доступ к объекту.

Продажа и нотариальная сделка: что изменил Simplex

В течение 25 лет Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho запрещал совершение нотариальных сделок по передаче городской недвижимости без предъявления разрешения на эксплуатацию (или разрешения на строительство). Simplex Urbanístico отменил этот акт: с 2024 года предъявление разрешения нотариусу больше не является условием сделки.

Было бы ошибкой заключить, что градостроительная законность перестала иметь значение. Незаконность не исчезает с продажей: меры защиты законности по-прежнему могут применяться к объекту, а покупатель встаёт в ряд ответственных за существующее использование. На практике банки по-прежнему требуют порядка в документах объекта до выдачи кредита, оценщики снижают стоимость несогласованных площадей, а страховщики могут отказать в покрытии незаконных построек. Для покупателей — особенно иностранных инвесторов, тема, которую мы развиваем в отдельной статье, — проверка градостроительного соответствия до сделки стала ещё важнее, именно потому, что нотариус больше не выполняет роль этого фильтра. А продавца легализация до вывода объекта на рынок избавляет от пересмотра условий и снижения цены. Об общем устройстве предварительного контроля см. статью о том, как устроено получение разрешения на строительство в Португалии.

Что меняется с Decreto-Lei n.º 108/2026

29 мая 2026 года был опубликован Decreto-Lei n.º 108/2026, вновь изменяющий RJUE (и RJRU — режим городской реновации). Он вступает в силу 3 августа 2026 года и применяется к процедурам, начатым после этой даты, — а также к находящимся в производстве делам, которые ещё остаются на стадии предварительной проверки и первичной оценки. Акт не меняет статью 102.º-A напрямую: процедура легализации сохраняется. Но он меняет контекст, в котором контролируется градостроительная законность:

• срок последующего контроля предварительных уведомлений сокращается с 10 лет до 1 года;
• срок, в течение которого администрация может признать недействительными разрешения и положительные решения по запросам предварительной информации, снижается с 10 до 3 лет;
• уточняется, что административные инспекции охватывают как внешние, так и внутренние части зданий, с новыми составами административных правонарушений;
• вновь вводятся титулы градостроительных операций, укрепляющие правовую определённость совершённых актов;
• появляется понятие «последнего действительного предшествующего состояния» (último antecedente válido): работы по реконструкции, восстанавливающие эту ситуацию, освобождаются от предварительного контроля — важно для зданий с документально подтверждённым историческим согласованием.

Сам законодатель подчёркивает, что сжатие сроков последующего контроля не отменяет ни инспекционных полномочий муниципалитетов, ни мер защиты градостроительной законности. Иными словами: титулы становятся стабильнее, но постройки без титула остаются под ударом.

Типичные случаи и роль строгого обследования

На практике самые частые заявки на легализацию касаются:

• пристроек и гаражей, переоборудованных в жилые помещения;
• старых расширений, так и не отражённых в муниципальном деле;
• остеклений и навесов, закрывших балконы или террасы;
• расхождений между построенным и утверждёнными исполнительными чертежами;
• изменений назначения без надлежащей процедуры.

Особый случай — очень старые постройки: здания, возведённые до вступления в силу RGEU (1951) — или, во многих муниципалитетах, до даты, с которой в данном месте стало требоваться разрешение, — могут быть освобождены от разрешения на эксплуатацию; возраст подтверждается справкой (certidão). Анализ проводится в каждом случае отдельно, с учётом муниципального регламента.

При любом сценарии процесс начинается со строгого обследования существующего объекта: полные обмеры, сверка с муниципальным делом и PDM (муниципальным генеральным планом), определение того, что можно легализовать, а что требует исправления. Затем следуют архитектурный проект легализации и, где применимо, инженерные разделы проекта — включая проверку несущей способности при расширениях — с соответствующими декларациями об ответственности. В муниципалитетах, где мы работаем ежедневно, от Лиссабона до прибрежного Алентежу и Лезирии-ду-Тежу (см., например, архитектура и инженерия в Грандоле), знание муниципальной практики нередко и решает, пройдёт ли процесс быстро или растянется на годы.

Часто задаваемые вопросы

Всегда ли можно легализовать работы, выполненные без разрешения?
Нет. Легализация предполагает, что постройка может быть приведена в соответствие с действующими нормами — прежде всего PDM и другими инструментами территориального управления. Закон допускает освобождение от современных строительных норм, когда их соблюдение невозможно или несоразмерно, при доказательстве соблюдения правил эпохи строительства; но он не освобождает от градостроительных норм.

Какие санкции применяются к работам без разрешения?
Штрафы от 500 € до 200 000 € (физические лица) и от 1500 € до 450 000 € (юридические лица) по статье 98.º RJUE, а также запрет работ, корректирующие работы, прекращение эксплуатации и, в крайнем случае, снос. Неисполнение мер защиты законности образует состав преступления неповиновения.

Требуется ли по-прежнему разрешение на эксплуатацию для сделки купли-продажи?
Как правило, нет: Decreto-Lei n.º 281/99 был отменён Simplex Urbanístico. Но незаконность не исчезает с продажей — покупатель наследует риск, а банки по-прежнему требуют порядка в документах объекта.

Что такое легализация ex officio?
Это легализация, проводимая самим муниципалитетом, со взиманием пошлин, когда заинтересованное лицо бездействует. Она возможна только для работ без расчётов несущей способности, и её эффект ограничивается признанием того, что работы соответствуют применимым градостроительным параметрам, без ущерба для прав третьих лиц.

Меняет ли Decreto-Lei n.º 108/2026 режим легализации?
Не напрямую: статья 102.º-A сохраняется. Но с 3 августа 2026 года меняются сроки последующего контроля и признания недействительности, административные инспекции и титулы градостроительных операций.

Заключительные замечания

Легализовать существующую постройку почти всегда проще и дешевле, чем жить с риском, — и это условие выгодной продажи, получения финансирования и безопасного выполнения новых работ. Процедура статьи 102.º-A задаёт рамку; остальное зависит от строгого обследования, грамотно подготовленной заявки и знания муниципальной практики. Если у вас есть пристройка, расширение или объект, требующий урегулирования, свяжитесь с командой CertiAmb.