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Legalizar construcciones existentes: cómo regularizar obras hechas sin licencia

10 de julio de 2026

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Un anexo construido «solo para trastero», una ampliación hecha hace veinte años, un garaje convertido en dormitorio, un cerramiento acristalado que cerró el balcón: el parque edificado portugués está lleno de construcciones que no se corresponden con lo licenciado en el ayuntamiento (câmara municipal) — o que nunca tuvieron licencia alguna. Mientras no pasa nada, el problema pasa desapercibido. Pero en el momento de vender, financiar, alquilar o hacer nuevas obras, la disconformidad se convierte en un obstáculo real, con multas, embargo (orden de paralización de las obras) y, en último término, demolición.

La buena noticia es que la ley prevé una vía de regularización: el procedimiento de legalización del artículo 102.º-A del RJUE, la ley marco portuguesa del urbanismo y la edificación. En CertiAmb, los procesos de legalización se tratan en el marco de nuestros proyectos de arquitectura y tramitación de licencias, en articulación con los proyectos de especialidades de ingeniería siempre que son necesarios. En este artículo explicamos el régimen en vigor en julio de 2026, el procedimiento municipal, los riesgos de no actuar, el impacto en la venta del inmueble y qué cambia con el Decreto-Lei n.º 108/2026.

Obras ilegales: qué dice el RJUE

El Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE — Decreto-Lei n.º 555/99, en su redacción actual), el régimen jurídico de la urbanización y la edificación, obliga a los municipios a adoptar medidas de tutela y restauración de la legalidad urbanística siempre que se realicen operaciones urbanísticas sin los necesarios actos de control previo, en disconformidad con ellos o en violación de las normas legales y reglamentarias aplicables (artículo 102.º). Esas medidas pueden consistir en:

• el embargo de las obras;
• la suspensión administrativa de la eficacia de los actos de control previo;
• la orden de trabajos de corrección o alteración;
• la legalización de las operaciones urbanísticas;
• la demolición total o parcial y la reposición del terreno;
• el cese de la utilización de edificios o unidades.

El orden no es casual: la demolición es la medida de último recurso. En los términos del artículo 106.º, la demolición puede evitarse si la obra es susceptible de ser licenciada o si su conformidad puede asegurarse mediante trabajos de corrección. Siempre que la construcción sea compatible con las normas en vigor, la legalización es la vía que la propia ley privilegia.

El procedimiento de legalización (artículo 102.º-A)

El artículo 102.º-A, añadido al RJUE en 2014 (Decreto-Lei n.º 136/2014) y mantenido por la reforma del Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), estructura el procedimiento. Los puntos esenciales:

• Iniciativa — detectada la ilegalidad, el ayuntamiento notifica a los interesados para que legalicen, fijando un plazo; nada impide, sin embargo, que el propietario tome la iniciativa antes de cualquier actuación inspectora — con mucho, el escenario más favorable;
• Derecho a la información — el interesado puede pedir al ayuntamiento información sobre los términos en que debe tramitarse la legalización, que debe facilitarse en un plazo máximo de 15 días;
• Documentación a medida — el expediente se instruye con los elementos exigibles para el caso concreto; el ayuntamiento puede exigir los proyectos de especialidades de ingeniería y las respectivas declaraciones de responsabilidad, o certificados de las entidades competentes, para salvaguardar la seguridad y la salud públicas;
• Dispensas — cuando no haya obras de ampliación o alteración que realizar, no es necesario presentar calendario de obra, estimación de costes, fianza, pólizas de seguro, títulos del contratista, libro de obra ni plan de seguridad y salud;
• Normas técnicas de la época — puede dispensarse el cumplimiento de normas técnicas actuales cuando se haya vuelto imposible o no sea razonable exigirlo, siempre que se demuestre que se cumplieron los requisitos técnicos vigentes en la fecha de la obra — recayendo en el solicitante la carga de probar esa fecha.

Cada municipio aprueba su propio reglamento de desarrollo del procedimiento, por lo que los elementos exigidos y los criterios varían de un ayuntamiento a otro — una razón más para preparar el expediente con quien conoce la práctica local.

La legalización de oficio: útil, pero limitada

Si el interesado no realiza las diligencias necesarias, el ayuntamiento puede proceder de oficio a la legalización, cobrando las tasas fijadas en el reglamento municipal. Esta vía tiene, sin embargo, límites importantes: solo es admisible cuando las obras no impliquen cálculos de estabilidad estructural, y su único efecto es el reconocimiento de que las obras cumplen los parámetros urbanísticos de los planes aplicables, otorgado sin perjuicio de los derechos de terceros. Para el propietario, la legalización voluntaria — con proyecto, planos finales de obra y declaraciones de responsabilidad — es casi siempre la solución más completa y la única que verdaderamente revaloriza el inmueble.

Multas, embargo y demolición: el coste de no regularizar

Mantener una construcción sin regularizar conlleva riesgos concretos, que el RJUE agrava en cadena:

• Infracciones administrativas — realizar operaciones urbanísticas sin el necesario control previo se sanciona con multas de 500 € hasta 200 000 € para personas físicas y de 1500 € hasta 450 000 € para personas jurídicas (artículo 98.º), además de sanciones accesorias;
• Embargo — el alcalde puede embargar obras en curso sin licencia o en disconformidad (artículo 102.º-B); el embargo obliga a la suspensión inmediata de los trabajos, prohíbe el suministro de electricidad, gas y agua a la obra y se inscribe en el registro de la propiedad, quedando visible para cualquier comprador o banco;
• Delito de desobediencia — el incumplimiento de las medidas de tutela, incluido el embargo, constituye delito de desobediencia (artículo 100.º);
• Demolición y ejecución forzosa — cuando la legalización no es posible, puede ordenarse la demolición total o parcial, con posesión administrativa y ejecución a costa del infractor;
• Responsabilidad solidaria — el RJUE hace solidariamente responsables a promotores, dueños de la obra, responsables de los usos existentes, contratistas y directores de obra (artículo 100.º-A); se presume que el propietario conoce las obras ilícitas cuando ha permitido el acceso al inmueble.

Venta y escritura: qué cambió con el Simplex

Durante 25 años, el Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho impidió el otorgamiento de escrituras de transmisión de inmuebles urbanos sin la presentación de la autorización de utilización (o de la licencia de construcción). El Simplex Urbanístico derogó ese texto: desde 2024, la exhibición del título ante el notario ya no es condición de la escritura.

Sería un error concluir que la legalidad urbanística ha dejado de importar. La ilegalidad no se extingue con la venta: las medidas de tutela pueden seguir aplicándose al inmueble, y el comprador pasa a figurar entre los responsables de los usos existentes. En la práctica, los bancos siguen exigiendo que la documentación del inmueble esté en regla antes de conceder crédito, los tasadores penalizan las superficies no licenciadas y las aseguradoras pueden rechazar coberturas sobre construcciones ilegales. Para quien compra — los inversores extranjeros en particular, un tema que desarrollamos en un artículo dedicado — comprobar la conformidad urbanística antes de la escritura se ha vuelto aún más importante, precisamente porque el notario ya no ejerce ese filtro. Y para quien vende, legalizar antes de poner el inmueble en el mercado evita renegociaciones y rebajas de precio. Sobre el funcionamiento general del control previo, véase cómo funciona la licencia de obras en Portugal.

Qué cambia con el Decreto-Lei n.º 108/2026

El 29 de mayo de 2026 se publicó el Decreto-Lei n.º 108/2026, que modifica de nuevo el RJUE (y el RJRU, el régimen de la rehabilitación urbana). Entra en vigor el 3 de agosto de 2026 y se aplica a los procedimientos iniciados después de esa fecha — y a los pendientes que aún se encuentren en fase de saneamiento y análisis preliminar. El texto no modifica directamente el artículo 102.º-A: el procedimiento de legalización se mantiene. Pero cambia el contexto en el que se controla la legalidad urbanística:

• el plazo de control posterior de las comunicaciones previas se reduce de 10 años a 1 año;
• el plazo en el que la administración puede declarar la nulidad de licencias e informaciones previas favorables baja de 10 a 3 años;
• se aclara que la inspección administrativa abarca tanto el exterior como el interior de las edificaciones, con nuevas infracciones administrativas;
• se reintroducen los títulos de las operaciones urbanísticas, reforzando la seguridad jurídica de los actos realizados;
• aparece el concepto de «último antecedente válido»: las obras de reconstrucción que repongan esa situación quedan exentas de control previo — relevante para edificios con licencias históricas documentadas.

El propio legislador subraya que la compresión de los plazos de control posterior no elimina las facultades municipales de inspección ni las medidas de protección de la legalidad urbanística. En otras palabras: los títulos se vuelven más estables, pero las construcciones sin título siguen expuestas.

Casos típicos y el papel de un levantamiento riguroso

En la práctica, las solicitudes de legalización más frecuentes afectan a:

• anexos y garajes convertidos en espacios habitables;
• ampliaciones antiguas nunca anotadas en el expediente municipal;
• cerramientos acristalados y porches que cerraron balcones o terrazas;
• discrepancias entre lo construido y los planos finales de obra aprobados;
• cambios de uso sin el debido procedimiento.

Caso aparte son las construcciones muy antiguas: los edificios anteriores a la entrada en vigor del RGEU (1951) — o, en muchos municipios, anteriores a la fecha en que la licencia pasó a exigirse en ese lugar — pueden estar exentos de autorización de utilización, acreditándose su antigüedad mediante certificado. El análisis se hace caso por caso, a la luz del reglamento municipal.

En cualquier escenario, el proceso comienza con un levantamiento riguroso de lo existente: una medición completa, el contraste con el expediente municipal y con el PDM (el plan director municipal), y la identificación de lo que es legalizable y de lo que exige corrección. Siguen el proyecto de arquitectura de legalización y, cuando procede, los proyectos de especialidades de ingeniería — incluida la verificación de la estabilidad estructural en las ampliaciones — con las respectivas declaraciones de responsabilidad. En los municipios donde trabajamos a diario, de Lisboa al Alentejo Litoral y a la Lezíria do Tejo (véase, por ejemplo, arquitectura e ingeniería en Grândola), el conocimiento de la práctica municipal marca con frecuencia la diferencia entre un expediente ágil y uno que se eterniza.

Preguntas frecuentes

¿Siempre es posible legalizar una obra hecha sin licencia?
No. La legalización presupone que la construcción pueda conformarse con las normas en vigor — en particular el PDM y los demás instrumentos de gestión territorial. La ley admite dispensar normas técnicas constructivas actuales cuando su cumplimiento sea imposible o desproporcionado, probándose el cumplimiento de las reglas de la época; pero no dispensa las normas urbanísticas.

¿Qué sanciones se aplican a las obras hechas sin licencia?
Multas de 500 € hasta 200 000 € (personas físicas) y de 1500 € hasta 450 000 € (personas jurídicas), en los términos del artículo 98.º del RJUE, además del embargo, trabajos de corrección, cese de la utilización y, como último recurso, demolición. El incumplimiento de las medidas de tutela constituye delito de desobediencia.

¿Sigue siendo necesaria la autorización de utilización para la escritura?
Como regla general, no: el Decreto-Lei n.º 281/99 fue derogado por el Simplex Urbanístico. Pero la ilegalidad no se extingue con la venta — el comprador hereda el riesgo y los bancos siguen exigiendo que la documentación del inmueble esté en regla.

¿Qué es la legalización de oficio?
Es la legalización promovida por el propio ayuntamiento, con cobro de tasas, cuando el interesado no actúa. Solo es posible en obras sin cálculos de estabilidad estructural y su efecto se limita al reconocimiento de que las obras cumplen los parámetros urbanísticos aplicables, sin perjuicio de los derechos de terceros.

¿El Decreto-Lei n.º 108/2026 cambia el régimen de legalización?
No directamente: el artículo 102.º-A se mantiene. Pero, a partir del 3 de agosto de 2026, cambian los plazos de control posterior y de declaración de nulidad, así como la inspección administrativa y los títulos de las operaciones urbanísticas.

Notas finales

Legalizar una construcción existente es, casi siempre, más simple y más barato que vivir con el riesgo — y es condición para vender bien, obtener financiación y hacer nuevas obras con seguridad. El procedimiento del artículo 102.º-A da el marco; el resto depende de un levantamiento riguroso, de un expediente bien preparado y del conocimiento de la práctica municipal. Si tiene un anexo, una ampliación o un inmueble por regularizar, hable con el equipo de CertiAmb.