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Légaliser des constructions existantes : comment régulariser des travaux réalisés sans permis

10 juillet 2026

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Une annexe construite « juste pour du rangement », une extension réalisée il y a vingt ans, un garage transformé en chambre, une véranda qui a fermé le balcon : le parc bâti portugais est plein de constructions qui ne correspondent pas à ce qui est autorisé à la mairie (câmara municipal) — ou qui n'ont jamais eu le moindre permis. Tant que rien ne se passe, le problème passe inaperçu. Mais dès qu'il s'agit de vendre, de financer, de louer ou de réaliser de nouveaux travaux, la non-conformité devient un obstacle réel, avec des amendes, un embargo (l'arrêt des travaux) et, à terme, la démolition.

La bonne nouvelle est que la loi prévoit une voie de régularisation : la procédure de légalisation de l'article 102.º-A du RJUE, la loi-cadre portugaise de l'urbanisme et de la construction. Chez CertiAmb, les dossiers de légalisation sont traités dans le cadre de nos projets d'architecture et d'autorisations d'urbanisme, en articulation avec les projets de spécialités d'ingénierie chaque fois qu'ils sont nécessaires. Dans cet article, nous expliquons le régime en vigueur en juillet 2026, la procédure municipale, les risques de l'inaction, l'impact sur la vente du bien et ce qui change avec le Decreto-Lei n.º 108/2026.

Travaux illégaux : ce que dit le RJUE

Le Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE — Decreto-Lei n.º 555/99, dans sa rédaction actuelle), le régime juridique de l'urbanisation et de la construction, oblige les municipalités à adopter des mesures de sauvegarde et de rétablissement de la légalité urbanistique chaque fois que des opérations d'urbanisme sont réalisées sans les actes de contrôle préalable nécessaires, en méconnaissance de ceux-ci ou en violation des normes légales et réglementaires applicables (article 102.º). Ces mesures peuvent consister en :

• l'embargo des travaux ;
• la suspension administrative des effets des actes de contrôle préalable ;
• l'injonction de travaux de correction ou de modification ;
• la légalisation des opérations d'urbanisme ;
• la démolition totale ou partielle et la remise en état du terrain ;
• la cessation de l'utilisation de bâtiments ou de lots.

L'ordre n'est pas un hasard : la démolition est la mesure de dernier recours. En vertu de l'article 106.º, la démolition peut être évitée si les travaux sont susceptibles d'être autorisés ou si leur conformité peut être assurée par des travaux de correction. Chaque fois que la construction est compatible avec les règles en vigueur, la légalisation est la voie que la loi elle-même privilégie.

La procédure de légalisation (article 102.º-A)

L'article 102.º-A, ajouté au RJUE en 2014 (Decreto-Lei n.º 136/2014) et maintenu par la réforme du Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), structure la procédure. Les points essentiels :

• Initiative — une fois l'illégalité détectée, la mairie notifie les intéressés pour qu'ils légalisent, en fixant un délai ; rien n'empêche toutefois le propriétaire de prendre l'initiative avant toute action de contrôle — le scénario de loin le plus favorable ;
• Droit à l'information — l'intéressé peut demander à la mairie des informations sur les conditions dans lesquelles la légalisation doit se dérouler, à fournir dans un délai maximal de 15 jours ;
• Instruction sur mesure — le dossier est constitué avec les éléments exigibles pour le cas concret ; la mairie peut exiger les projets de spécialités d'ingénierie et les attestations de responsabilité correspondantes, ou des certificats des organismes compétents, afin de garantir la sécurité et la santé publiques ;
• Dispenses — lorsqu'aucuns travaux d'extension ou de modification ne sont à réaliser, il n'est pas nécessaire de présenter de calendrier des travaux, d'estimation des coûts, de caution, de polices d'assurance, de titres de l'entrepreneur, de journal de chantier ni de plan de sécurité et de santé ;
• Normes techniques de l'époque — le respect des normes techniques actuelles peut être dispensé lorsqu'il est devenu impossible ou ne peut raisonnablement être exigé, à condition de prouver que les exigences techniques en vigueur à la date des travaux ont été respectées — la charge de la preuve de cette date incombant au demandeur.

Chaque municipalité approuve son propre règlement d'application de la procédure, de sorte que les éléments exigés et les critères varient d'une mairie à l'autre — une raison de plus de préparer le dossier avec quelqu'un qui connaît la pratique locale.

La légalisation d'office : utile, mais limitée

Si l'intéressé n'accomplit pas les démarches nécessaires, la mairie peut procéder d'office à la légalisation, en exigeant le paiement des taxes fixées par le règlement municipal. Cette voie a toutefois des limites importantes : elle n'est admissible que lorsque les travaux n'impliquent pas de calculs de stabilité structurelle, et son seul effet est la reconnaissance de la conformité des travaux aux paramètres urbanistiques des plans applicables, accordée sous réserve des droits des tiers. Pour le propriétaire, la légalisation volontaire — avec un projet, des plans de récolement et des attestations de responsabilité — est presque toujours la solution la plus complète et la seule qui valorise véritablement le bien.

Amendes, embargo et démolition : le coût de la non-régularisation

Conserver une construction non régularisée comporte des risques concrets, que le RJUE fait monter en puissance :

• Infractions administratives — réaliser des opérations d'urbanisme sans le contrôle préalable nécessaire est puni d'amendes de 500 € à 200 000 € pour les personnes physiques et de 1 500 € à 450 000 € pour les personnes morales (article 98.º), auxquelles s'ajoutent des sanctions accessoires ;
• Embargo — le maire peut ordonner l'embargo de travaux en cours réalisés sans permis ou en non-conformité (article 102.º-B) ; l'embargo impose la suspension immédiate des travaux, interdit la fourniture d'électricité, de gaz et d'eau au chantier et est inscrit au registre foncier, où il est visible de tout acheteur ou de toute banque ;
• Délit de désobéissance — le non-respect des mesures de rétablissement de la légalité, y compris l'embargo, constitue le délit de désobéissance (article 100.º) ;
• Démolition et exécution forcée — lorsque la légalisation n'est pas possible, la démolition totale ou partielle peut être ordonnée, avec prise de possession administrative et exécution aux frais du contrevenant ;
• Responsabilité solidaire — le RJUE rend solidairement responsables les promoteurs, les maîtres d'ouvrage, les responsables des utilisations existantes, les entrepreneurs et les directeurs de travaux (article 100.º-A) ; le propriétaire est présumé avoir connaissance des travaux illicites lorsqu'il a permis l'accès au bien.

Vente et acte notarié : ce qui a changé avec le Simplex

Pendant 25 ans, le Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho a empêché la passation d'actes de transmission d'immeubles urbains sans présentation de l'autorisation d'utilisation (ou du permis de construire). Le Simplex Urbanístico a abrogé ce texte : depuis 2024, la présentation du titre au notaire n'est plus une condition de l'acte.

Ce serait une erreur d'en conclure que la légalité urbanistique n'a plus d'importance. L'illégalité ne s'éteint pas avec la vente : les mesures de rétablissement de la légalité peuvent toujours être appliquées au bien, et l'acheteur rejoint le cercle des responsables des utilisations existantes. En pratique, les banques continuent d'exiger la conformité documentaire du bien avant d'accorder un crédit, les experts immobiliers pénalisent les surfaces non autorisées et les assureurs peuvent refuser de couvrir des constructions illégales. Pour les acheteurs — les investisseurs étrangers en particulier, un sujet que nous développons dans un article dédié — la vérification de la conformité urbanistique avant l'acte est devenue d'autant plus importante, précisément parce que le notaire n'exerce plus ce filtre. Et pour les vendeurs, légaliser avant de mettre le bien sur le marché évite renégociations et baisses de prix. Sur le fonctionnement général du contrôle préalable, voir comment fonctionne le permis de construire au Portugal.

Ce qui change avec le Decreto-Lei n.º 108/2026

Le 29 mai 2026 a été publié le Decreto-Lei n.º 108/2026, qui modifie une nouvelle fois le RJUE (et le RJRU, le régime de la réhabilitation urbaine). Il entre en vigueur le 3 août 2026 et s'applique aux procédures engagées après cette date — ainsi qu'aux procédures pendantes encore au stade de la vérification procédurale et de l'appréciation liminaire. Le texte ne modifie pas directement l'article 102.º-A : la procédure de légalisation demeure. Mais il change le contexte dans lequel la légalité urbanistique est contrôlée :

• le délai de contrôle a posteriori des communications préalables est ramené de 10 ans à 1 an ;
• le délai dans lequel l'administration peut déclarer la nullité des permis et des informations préalables favorables passe de 10 à 3 ans ;
• il est précisé que le contrôle administratif porte tant sur l'extérieur que sur l'intérieur des bâtiments, avec de nouvelles infractions administratives ;
• les titres des opérations d'urbanisme sont réintroduits, renforçant la sécurité juridique des actes accomplis ;
• apparaît le concept de « dernier antécédent valide » : les travaux de reconstruction qui rétablissent cette situation sont dispensés de contrôle préalable — un point pertinent pour les bâtiments dont l'autorisation historique est documentée.

Le législateur lui-même souligne que la compression des délais de contrôle a posteriori ne supprime ni les pouvoirs de contrôle des municipalités ni les mesures de protection de la légalité urbanistique. Autrement dit : les titres deviennent plus stables, mais les constructions qui en sont dépourvues restent exposées.

Cas typiques et rôle d'un relevé rigoureux

En pratique, les demandes de légalisation les plus fréquentes concernent :

• des annexes et garages transformés en espaces habitables ;
• d'anciennes extensions jamais inscrites au dossier municipal ;
• des vérandas et auvents ayant fermé balcons ou terrasses ;
• des divergences entre le construit et les plans de récolement approuvés ;
• des changements d'usage sans la procédure requise.

Les constructions très anciennes sont un cas à part : les bâtiments antérieurs à l'entrée en vigueur du RGEU (1951) — ou, dans de nombreuses communes, antérieurs à la date à laquelle le permis est devenu exigible à cet endroit — peuvent être dispensés d'autorisation d'utilisation, leur ancienneté étant attestée par certificat. L'analyse se fait au cas par cas, à la lumière du règlement municipal.

Dans tous les scénarios, le processus commence par un relevé rigoureux de l'existant : un relevé métrique complet, la confrontation avec le dossier municipal et le PDM (le plan directeur municipal), et l'identification de ce qui est légalisable et de ce qui exige une correction. Viennent ensuite le projet d'architecture de légalisation et, le cas échéant, les projets de spécialités d'ingénierie — y compris la vérification de la stabilité structurelle pour les extensions — avec les attestations de responsabilité correspondantes. Dans les communes où nous travaillons quotidiennement, de Lisbonne à l'Alentejo Litoral et à la Lezíria do Tejo (voir, par exemple, architecture et ingénierie à Grândola), la connaissance de la pratique municipale fait souvent la différence entre une procédure rapide et une procédure qui s'éternise.

Questions fréquentes

Est-il toujours possible de légaliser des travaux réalisés sans permis ?
Non. La légalisation présuppose que la construction puisse se conformer aux normes en vigueur — notamment le PDM et les autres instruments de gestion territoriale. La loi admet de dispenser des normes techniques de construction actuelles lorsque leur respect serait impossible ou disproportionné, sur preuve du respect des règles de l'époque ; mais elle ne dispense pas des normes urbanistiques.

Quelles sanctions s'appliquent aux travaux réalisés sans permis ?
Des amendes de 500 € à 200 000 € (personnes physiques) et de 1 500 € à 450 000 € (personnes morales), au titre de l'article 98.º du RJUE, auxquelles s'ajoutent l'embargo, des travaux de correction, la cessation d'utilisation et, en dernier recours, la démolition. Le non-respect des mesures de rétablissement de la légalité constitue le délit de désobéissance.

L'autorisation d'utilisation est-elle encore exigée pour l'acte de vente ?
En règle générale, non : le Decreto-Lei n.º 281/99 a été abrogé par le Simplex Urbanístico. Mais l'illégalité ne s'éteint pas avec la vente — l'acheteur hérite du risque et les banques continuent d'exiger la conformité documentaire du bien.

Qu'est-ce que la légalisation d'office ?
C'est la légalisation effectuée par la mairie elle-même, moyennant des taxes, lorsque l'intéressé n'agit pas. Elle n'est possible que pour des travaux sans calculs de stabilité structurelle, et son effet se limite à la reconnaissance de la conformité des travaux aux paramètres urbanistiques applicables, sous réserve des droits des tiers.

Le Decreto-Lei n.º 108/2026 modifie-t-il le régime de légalisation ?
Pas directement : l'article 102.º-A demeure. Mais, à partir du 3 août 2026, changent les délais de contrôle a posteriori et de déclaration de nullité, ainsi que le contrôle administratif et les titres des opérations d'urbanisme.

Notes finales

Légaliser une construction existante est presque toujours plus simple et moins coûteux que de vivre avec le risque — et c'est une condition pour bien vendre, obtenir un financement et réaliser de nouveaux travaux en toute sécurité. La procédure de l'article 102.º-A fournit le cadre ; le reste dépend d'un relevé rigoureux, d'un dossier bien préparé et de la connaissance de la pratique municipale. Si vous avez une annexe, une extension ou un bien à régulariser, contactez l'équipe CertiAmb.