Insights

Как устроено получение разрешения на строительство в Португалии

Обновлено 1 октября 2026

Если у вас есть участок, идея проекта или стройка, которую нужно продвинуть, вы наверняка уже задавались одним и тем же вопросом: что требуется, чтобы получить разрешение на строительство в Португалии? Какие документы подготовить? В какой орган обращаться? Сколько времени займёт процедура? В Португалии градостроительное согласование может включать несколько органов, специальную техническую документацию и установленные законом сроки. На практике процедура зависит от муниципалитета (câmara municipal), типа работ и ограничений, действующих на территории, где расположен объект.

Хорошая новость в том, что процесс подчиняется понятным правилам, закреплённым в RJUE (правовом режиме урбанизации и строительства) и обновлённым Decreto-Lei n.º 10/2024. Работа с технической командой, которая с самого начала координирует архитектуру, инженерные разделы и консалтинг, помогает снизить риск возврата заявки, переделок и задержек, которых можно избежать. Важно понять, какая процедура применяется к вашему проекту, какие документы собрать, как подать заявку в муниципалитет и чего ожидать по срокам и затратам, включая изменения, внесённые Decreto-Lei n.º 10/2024.

Обновление 2026 года: новый RJUE (Decreto-Lei n.º 108/2026) и конец RGEU

Режим снова изменился. Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio — крупнейший за последние годы пересмотр RJUE — вступил в силу 1 октября 2026 года и сокращает объём предварительного муниципального контроля, перенося больше ответственности на заявителя и техническую команду. Одновременно DL 108/2026 сохраняет предусмотренную отмену RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas — Общего регламента городских зданий), но она вступит в действие только после вступления в силу будущего акта, который определит технические нормы строительства. До этого момента действующие технические правила сохраняются, а перечень применимых норм должен публиковаться через SILUC — Информационную систему законодательства о градостроительстве и строительстве.

Коротко о главных изменениях:

Предварительное уведомление становится более распространённым: большинство операций на территориях, где параметры уже определены планом, переходит на comunicação prévia, что позволяет быстрее начать работы, а муниципальный контроль в большей степени осуществляется постфактум.
Возвращается градостроительный «титул»: это не один документ, а комплект документов (статья 4.º-A). Для лицензии в него входят подтверждение уплаты сборов и платежей, последняя форма заявления со сводкой градостроительной операции (síntese da operação urbanística) и уведомление о явном одобрении, а при молчаливом одобрении — подтверждение подачи. Для comunicação prévia — подтверждение оплаты, заполненная форма и подтверждение подачи. Если предусмотрена безвозмездная передача земель муниципалитету (cedências), прилагается и подтверждение этой передачи.
Усиливается защита покупателя: в сделках по отчуждению участков под городскую застройку, построенных или строящихся зданий и отдельных помещений (frações autónomas) регистратор, нотариус, адвокат, solicitador или иное уполномоченное лицо обязаны под угрозой оспоримости сделки указать в документе наличие градостроительного титула (если он предъявлен) либо заявление продавца о том, что титул у него есть или что его нет (пункт 14 статьи 4.º-A).
Срок для признания ничтожности сокращается до 3 лет: как правило, административно признать ничтожными разрешения и решения по запросам о предварительной информации можно только в течение трёх лет; в тот же срок истекает право на административный и народный иск. Исключение — национальные памятники и их зоны защиты; если факты образуют состав преступления, срок продлевается.
Молчаливое одобрение сохраняется, но сроки изменились: до 30 сентября 2026 года (режим Decreto-Lei n.º 10/2024) заявка на лицензию считалась одобренной по истечении 120, 150 или 200 дней в зависимости от площади и вида операции. С 1 октября после предварительной проверки (20 дней) муниципалитет принимает решение по архитектурному проекту в течение 30 дней (срок можно однократно продлить), а окончательное решение — в течение 20 дней для строительных работ и сноса, 30 дней для работ по урбанизации и 45 дней для лотеаментов, также с молчаливым одобрением.

При меньшем объёме предварительного контроля техническая точность проекта и полный комплект документов становятся главной защитой владельца. Официальные источники: Ordem dos Arquitetos и Diário da República (DL 108/2026). Конкретную ситуацию всегда следует проверять с квалифицированным специалистом.

Какой тип разрешения нужен для ваших работ

Это первый вопрос, на который нужно ответить до дальнейших действий. RJUE предусматривает разные режимы: лицензирование, comunicação prévia (предварительное уведомление) и операции, освобождённые от предварительного контроля. Ошибка в выборе процедуры означает задержки, возврат заявки, а в крайних случаях — градостроительные правонарушения и штрафы.

Когда в Португалии требуется разрешение на строительство

Лицензионный режим применяется к операциям, которые закон относит к лицензированию. Новое строительство и расширения, не подпадающие под comunicação prévia, вмешательства в классифицированные объекты или объекты в процессе классификации, а также снос, не предусмотренный разрешением на реконструкцию, как правило, идут по лицензионному пути. Снос незаконных построек, напротив, освобождён от предварительного контроля (подпункт i пункта 1 статьи 6). Работы, для которых закон требует соответствующего предварительного контроля, выполненные без него, являются незаконными и могут повлечь приостановку работ и штраф. Если работы уже выполнены без необходимого контроля, существует отдельный путь урегулирования — легализация существующих построек.

Предварительное уведомление и работы, освобождённые от предварительного контроля

Comunicação prévia — это не режим для мелких работ, а процедура, применяемая там, где градостроительные параметры уже заданы, в частности детальным планом, единицей реализации, операцией по разделению территории на участки или в сложившейся городской зоне, в соответствии с частью 4 статьи 4 RJUE. После Decreto-Lei n.º 10/2024 alvará в таких случаях не выдаётся: операция подтверждается документом об уплате сборов и поданной формой comunicação prévia. С 1 октября 2026 года титул comunicação prévia формально состоит из комплекта документов: подтверждения уплаты сборов, заполненной формы и подтверждения подачи (статья 4.º-A). Отдельно RJUE (статьи 6.º и 6.º-A) предусматривает операции, освобождённые от предварительного контроля, и их круг значительно шире мелкого ремонта. Это, в частности, работы по сохранению и содержанию здания (obras de conservação); внутренние перепланировки, не затрагивающие несущие конструкции, фасады, высоту и кровлю; работы незначительного градостроительного значения — например, пристройки площадью до 10 м² и высотой до 2,2 м, ограждающие стены высотой до 1,8 м, не выходящие на дорогу общего пользования, садовые теплицы, оборудование для отдыха, солнечные панели в установленных пределах, замена окон на более энергоэффективные; а также операции, по которым получен положительный квалифицированный PIP. С 1 октября 2026 года к ним добавляется реконструкция, восстанавливающая последнее законное состояние объекта (último antecedente válido). Муниципальные регламенты могут предусматривать и другие случаи. Освобождение не отменяет обязанности соблюдать планы и технические нормы, а также уведомить муниципалитет о начале работ не позднее чем за пять дней (статья 80.º-A); с 1 октября работы по содержанию только внутри здания от такого уведомления освобождены. Подробнее мы разбираем их в статье о работах, не требующих предварительного контроля. Перед началом любых работ важно уточнить применимый режим.

Использование здания после завершения работ

После Decreto-Lei n.º 10/2024 для использования здания после работ, подлежащих предварительному контролю, не нужно выдаваемое муниципалитетом разрешение на эксплуатацию (licença или autorização de utilização). В режиме, действовавшем до 30 сентября 2026 года (статья 62.º-A RJUE), в муниципалитет подавался termo de responsabilidade (декларация о технической ответственности) руководителя работ или руководителя технического надзора (diretor de fiscalização) о том, что работы завершены и выполнены по проекту, а исполнительные чертежи (telas finais) — только если проект изменялся. Пользоваться зданием можно было сразу после подачи, а отказать в приёме документов можно было лишь при их неполноте. С 1 октября 2026 года использование или изменение назначения после работ, подлежащих лицензированию или comunicação prévia (либо освобождённых на основании подпункта h) пункта 1 статьи 6.º), требует подачи comunicação prévia по официальной форме с материалами, предусмотренными подзаконным актом (portaria), и termo de responsabilidade (новая редакция статьи 62.º-A). Использовать здание можно сразу после подачи, а муниципальный контроль проводится впоследствии. Если использованию или изменению назначения не предшествовали такие работы, применяется comunicação prévia com prazo — предварительное уведомление со сроком (статья 62.º-B). В любом случае этот пакет документов лучше планировать ещё в ходе проектирования.

Для прямой правовой справки можно обратиться к тексту Decreto-Lei n.º 10/2024, который внёс существенные изменения в режим согласований.

Документы, необходимые для согласования строительства в Португалии

Полный и правильно подготовленный комплект документов — один из ключевых факторов нормального хода процедуры. Отсутствующий документ может приостановить рассмотрение и потребовать дополнения заявки. Перечень elementos instrutórios — обязательных материалов дела — установлен Portaria n.º 71-A/2024, которая действовала до 30 сентября 2026 года и отменена Portaria n.º 320/2026/1; с 1 октября действуют новые формы и перечень материалов. В обоих случаях до подачи стоит тщательно проверить комплектность.

Административные и правоустанавливающие документы

Основа заявки — актуальная выписка из реестра недвижимости (certidão de teor do registo predial), налоговая карточка городского или сельского объекта (caderneta predial), документы заявителя и, когда применимо, доверенность с необходимыми полномочиями. Для участков категории solo rústico нужно также проверить возможность застройки по PDM (муниципальному генеральному плану): этот ранний шаг способен выявить ограничения, которые делают проект неосуществимым. См. также наш материал «Как подготовить участок к подаче на разрешение».

Технические чертежи архитектурного проекта и инженерных разделов

Архитектурный проект с поэтажными планами, разрезами, фасадами и пояснительной запиской — центральная часть заявки. Для большинства операций к нему добавляются инженерные разделы:

несущие конструкции — в соответствии с Еврокодами и португальскими стандартами;
сети водоснабжения и водоотведения, электрические и телекоммуникационные сети;
ОВиК и пожарная безопасность зданий.

Каждый проект должен быть подписан квалифицированным специалистом, который оформляет соответствующий termo de responsabilidade — декларацию технической ответственности — по установленному образцу и подтверждает действующую регистрацию в компетентной профессиональной палате. Каждый автор отвечает — через собственный termo de responsabilidade — за соблюдение норм, применимых к подписанному им разделу; координатор проекта, а на стройке руководитель работ и руководитель технического надзора отвечают в пределах своих деклараций. Заявитель, в свою очередь, отвечает за правильное заполнение форм и комплектование заявки.

Как подать заявку в муниципалитет: шаг за шагом

Процесс согласования не обязательно начинается с полного проекта. Предварительная проверка осуществимости может сэкономить месяцы работы и уберечь от разработки проекта для участка или условий, где реализация окажется невозможной.

Запрос предварительной информации: разумный первый шаг

Pedido de informação prévia / PIP (запрос предварительной информации) позволяет заранее получить позицию муниципалитета по возможности градостроительной операции и применимым параметрам. По статье 16 RJUE в редакции, действовавшей до 30 сентября 2026 года, муниципалитет принимал решение по PIP в течение 20 дней, а если запрос подан по части 2 статьи 14 — в течение 30 дней. С 1 октября 2026 года сроки составят 15 дней, 30 дней для прочих градостроительных операций и 45 дней для лотеаментов. Этот инструмент особенно полезен для участков категории solo rústico, территорий с ограничениями RAN или REN и крупных проектов, где затраты на разработку документации значительны.

Формальная подача заявки и электронные платформы

Когда проект готов, заявка подаётся через электронный портал муниципалитета (balcão único eletrónico) с уплатой предусмотренных сборов. Национальная электронная платформа, предусмотренная RJUE, которую по Decreto-Lei n.º 10/2024 муниципалитеты должны были использовать с 5 января 2026 года, фактически так и не была запущена. С 1 октября работа через неё становится обязательной лишь с момента её запуска, поэтому муниципальные платформы продолжают действовать, а там, где электронного делопроизводства ещё нет, может запрашиваться подача на бумаге. В режиме, действовавшем до 30 сентября, решение принималось в общие сроки статьи 23.º (см. ниже); с 1 октября сначала проводится предварительная проверка (20 дней), затем в течение 30 дней (с возможностью однократного продления) принимается решение по архитектурному проекту. В ходе рассмотрения при необходимости муниципалитет запрашивает заключения внешних органов, таких как CCDR, ICNF или IP. Приостановление установленных законом сроков подчиняется специальным правилам и не происходит автоматически при каждом запросе муниципалитета.

Сроки и затраты: чего ожидать от согласования строительства в Португалии

Сколько занимает процедура и сколько она стоит? Ответ зависит от масштаба работ, муниципалитета и качества документации. При этом закон устанавливает ориентиры, которые помогают планировать процесс.

Законные сроки в зависимости от сложности работ

В режиме, действовавшем до 30 сентября 2026 года (RJUE в редакции Decreto-Lei n.º 10/2024), статья 23.º устанавливала общие предельные сроки окончательного решения. Они отсчитывались с момента подачи и зависели от общей площади застройки: 120 дней для работ в зданиях площадью до 300 м², 150 дней — от 300 до 2 200 м² и для классифицированных объектов, 200 дней — свыше 2 200 м², а также для работ по урбанизации и лотеаментов; по их истечении наступало молчаливое одобрение. С 1 октября 2026 года (Decreto-Lei n.º 108/2026) сроки устанавливаются по этапам: предварительная проверка — 20 дней (плюс 10 дней заявителю на исправления), решение по архитектурному проекту — 30 дней с возможностью однократного продления, окончательное решение — 20 дней для строительных работ и сноса, 30 дней для работ по урбанизации и 45 дней для лотеаментов, во всех случаях с молчаливым одобрением. Инженерные разделы подаются в течение шести месяцев после утверждения архитектуры, срок можно однократно продлить не более чем на три месяца. Новый режим применяется к процедурам, начатым с 1 октября, и к тем, что ещё находятся на стадии предварительной проверки. Исчисление и приостановление сроков регулируются RJUE, а качество первоначальной подачи напрямую влияет на фактическую длительность рассмотрения.

Муниципальные пошлины и ориентировочные затраты

Пошлины различаются по муниципалитетам и рассчитываются исходя из площади строительства, типа операции и коэффициентов, установленных местными регламентами. Сугубо ориентировочные значения для жилых проектов (на дату этого обновления; они сильно различаются по муниципалитетам и не взяты из единой официальной таблицы):

пошлина за рассмотрение проекта: от 300 до 800 €;
пошлины, связанные с проведением строительной операции: от 500 до 2 000 €;
градостроительные компенсационные сборы: от 1 000 до 4 000 € и выше.

Совокупные административные платежи по типовому жилому проекту могут составлять ориентировочно от 2 000 до 7 000 €, не считая гонораров специалистов. Точные суммы всегда следует проверять по действующим тарифам муниципалитета, где расположен объект.

Типичные ошибки, задерживающие согласование

На практике многие задержки связаны не с неразрешимыми проблемами проекта, а с предсказуемыми ошибками, которых можно избежать при качественной подготовке.

Неполная или устаревшая документация

Недостающие документы, просроченные выписки или проекты без необходимой подписи ответственного специалиста могут привести к запросу на дополнение или исправление заявки. Поэтому до подачи важно проверить комплект документов по применимой Portaria (n.º 71-A/2024 — до 30 сентября 2026 года, n.º 320/2026/1 — с 1 октября) и требованиям соответствующей процедуры.

Незнание PDM и местных ограничений

Проекты нередко подаются с параметрами, несовместимыми с действующим PDM: превышенной высотой, недопустимым индексом застройки или вмешательством в зоны с особыми ограничениями. CertiAmb работает в Грандоле, Лиссабоне и Карташу и отслеживает муниципальное регулирование этих территорий, включая новый PDM Карташу. Это позволяет выявлять потенциальные несовместимости ещё на стадии эскизного проекта, до значительных вложений в документацию.

Отсутствие сопровождения заявки после подачи

Процесс не заканчивается подачей заявки. Муниципалитет может запросить разъяснения, внешние заключения или корректировки. На ответы действуют установленные законом сроки, и их несоблюдение может повлиять на дальнейшее рассмотрение. Поэтому активное сопровождение со стороны ответственного специалиста важно для нормального хода процедуры.

После одобрения: завершение строительства и начало использования

Одобрение проекта завершает только один этап. Работы нужно выполнить в соответствии с утверждёнными параметрами, а после их окончания — оформить документы, необходимые для законного использования здания.

По завершении работ руководитель работ (или руководитель технического надзора) подписывает termo de responsabilidade о том, что работы завершены и выполнены по проекту, а если проект изменялся, готовятся исполнительные чертежи (telas finais). Отдельного разрешения на эксплуатацию муниципалитет не выдаёт: до 30 сентября 2026 года использование зависело от подачи этих документов, с 1 октября — от подачи comunicação prévia по статье 62.º-A с последующим контролем муниципалитета. В зависимости от операции и применимой portaria могут потребоваться и другие материалы, например по подключению к сетям водоснабжения и водоотведения или энергетический сертификат SCE.

Без этой документации о начале использования, поданной в соответствии с RJUE (статья 62.º-A), объект нельзя законно заселять или сдавать в аренду для проживания, даже если работы физически завершены. У более старых зданий может быть alvará или título de utilização, выданные по прежним правилам, — такие документы сохраняют значение. Продажа объекта без надлежащей документации влечёт особые правовые и налоговые последствия, поэтому конкретную ситуацию стоит проверить с квалифицированным специалистом.

Заключение

Согласование строительства в Португалии — структурированный процесс с понятными правилами, но он требует внимания к техническим, административным и нормативным деталям. Правильно определить применимую процедуру, подготовить полный комплект документов и сопровождать заявку в муниципалитете — три фактора, которые сильнее всего влияют на длительность и предсказуемость процесса.

Интегрированная техническая команда, координирующая архитектуру, инженерные разделы и консалтинг через единого контактного представителя, помогает снизить риски переделок и задержек. CertiAmb сопровождает проекты в таких регионах, как Лиссабон, Сантарен, Грандола, Сетубал, Алмейрин и Карташу, от анализа осуществимости до завершения разрешительных процедур. Подробнее — на страницах наших архитектурных услуг, инженерных разделов и консалтинга.

Если вы планируете работы в Португалии и хотите избежать лишних задержек, первый шаг — подтвердить осуществимость проекта до перехода к детальному проектированию. Свяжитесь с командой CertiAmb.