Insights

Как устроено получение разрешения на строительство в Португалии

Обновлено 27 августа 2026

Если у вас есть участок, идея проекта или стройка, которую нужно продвинуть, вы наверняка уже задавались одним и тем же вопросом: что требуется, чтобы получить разрешение на строительство в Португалии? Какие документы подготовить? В какой орган обращаться? Сколько времени займёт процедура? В Португалии градостроительное согласование может включать несколько органов, специальную техническую документацию и установленные законом сроки. На практике процедура зависит от муниципалитета (câmara municipal), типа работ и ограничений, действующих на территории, где расположен объект.

Хорошая новость в том, что процесс подчиняется понятным правилам, закреплённым в RJUE (правовом режиме урбанизации и строительства) и обновлённым Decreto-Lei n.º 10/2024. Работа с технической командой, которая с самого начала координирует архитектуру, инженерные разделы и консалтинг, помогает снизить риск возврата заявки, переделок и задержек, которых можно избежать. Важно понять, какая процедура применяется к вашему проекту, какие документы собрать, как подать заявку в муниципалитет и чего ожидать по срокам и затратам, включая изменения, внесённые Decreto-Lei n.º 10/2024.

Обновление 2026 года: новый RJUE (Decreto-Lei n.º 108/2026) и конец RGEU

Режим снова меняется. Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio — крупнейший за последние годы пересмотр RJUE — вступает в силу 1 октября 2026 года и сокращает объём предварительного муниципального контроля, перенося больше ответственности на заявителя и техническую команду. Одновременно DL 108/2026 сохраняет предусмотренную отмену RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas — Общего регламента городских зданий), но она вступит в действие только после вступления в силу будущего акта, который определит технические нормы строительства. До этого момента действующие технические правила сохраняются, а перечень применимых норм должен публиковаться через SILUC — Информационную систему законодательства о градостроительстве и строительстве.

Коротко о главных изменениях:

Предварительное уведомление становится более распространённым: большинство операций на территориях, где параметры уже определены планом, переходит на comunicação prévia, что позволяет быстрее начать работы, а муниципальный контроль в большей степени осуществляется постфактум.
Возвращается градостроительный «титул»: документ, фиксирующий характеристики операции и повышающий правовую определённость в отношениях с третьими лицами.
Усиливается защита покупателя: в сделках с недвижимостью становится обязательным указывать, существует ли градостроительный титул.
Срок признания ничтожности сокращается до 3 лет: уменьшается срок для административного признания ничтожности разрешений и решений по предварительной информации.
Сохраняется молчаливое одобрение: молчание муниципалитета считается одобрением по истечении 120, 150 или 200 дней в зависимости от сложности — правило было введено Decreto-Lei n.º 10/2024.

При меньшем объёме предварительного контроля техническая точность проекта и полный комплект документов становятся главной защитой владельца. Официальные источники: Ordem dos Arquitetos и Diário da República (DL 108/2026). Конкретную ситуацию всегда следует проверять с квалифицированным специалистом.

Какой тип разрешения нужен для ваших работ

Это первый вопрос, на который нужно ответить до дальнейших действий. RJUE предусматривает разные режимы: лицензирование, comunicação prévia (предварительное уведомление) и операции, освобождённые от предварительного контроля. Ошибка в выборе процедуры означает задержки, возврат заявки, а в крайних случаях — градостроительные правонарушения и штрафы.

Когда в Португалии требуется разрешение на строительство

Лицензионный режим применяется к операциям, которые закон относит к лицензированию. Новое строительство и расширения, не подпадающие под comunicação prévia, вмешательства в классифицированные объекты или объекты в процессе классификации, а также снос, не предусмотренный разрешением на реконструкцию, как правило, идут по лицензионному пути. Снос незаконных построек, напротив, освобождён от предварительного контроля (подпункт i пункта 1 статьи 6). Работы, для которых закон требует соответствующего предварительного контроля, выполненные без него, являются незаконными и могут повлечь приостановку работ и штраф. Если работы уже выполнены без необходимого контроля, существует отдельный путь урегулирования — легализация существующих построек.

Предварительное уведомление и работы, освобождённые от предварительного контроля

Comunicação prévia — это не режим для мелких работ, а процедура, применяемая там, где градостроительные параметры уже заданы, в частности детальным планом, единицей реализации, операцией по разделению территории на участки или в сложившейся городской зоне, в соответствии с частью 4 статьи 4 RJUE. После Decreto-Lei n.º 10/2024 alvará в таких случаях не выдаётся: операция подтверждается документом об уплате сборов и поданной формой comunicação prévia. Отдельно RJUE предусматривает операции, освобождённые от предварительного контроля; среди них есть работы по содержанию и ряд других случаев. Подробнее мы разбираем их в статье о работах, не требующих предварительного контроля. Перед началом любых работ важно уточнить применимый режим.

Использование здания после завершения работ

Decreto-Lei n.º 10/2024 изменил прежний режим autorização de utilização. Для различных операций использование здания теперь может зависеть от подачи предусмотренных законом документов, в частности termo de responsabilidade (декларации о технической ответственности) руководителя работ, без прежней формальной процедуры муниципального разрешения. Конкретный порядок зависит от вида операции и применимого режима, поэтому завершающий этап необходимо планировать ещё в ходе проектирования.

Для прямой правовой справки можно обратиться к тексту Decreto-Lei n.º 10/2024, который внёс существенные изменения в режим согласований.

Документы, необходимые для согласования строительства в Португалии

Полный и правильно подготовленный комплект документов — один из ключевых факторов нормального хода процедуры. Отсутствующий документ может приостановить рассмотрение и потребовать дополнения заявки. Перечень elementos instrutórios — обязательных материалов дела — установлен Portaria n.º 71-A/2024, поэтому до подачи стоит тщательно проверить комплектность.

Административные и правоустанавливающие документы

Основа заявки — актуальная выписка из реестра недвижимости (certidão de teor do registo predial), налоговая карточка городского или сельского объекта (caderneta predial), документы заявителя и, когда применимо, доверенность с необходимыми полномочиями. Для участков категории solo rústico нужно также проверить возможность застройки по PDM (муниципальному генеральному плану): этот ранний шаг способен выявить ограничения, которые делают проект неосуществимым. См. также наш материал «Как подготовить участок к подаче на разрешение».

Технические чертежи архитектурного проекта и инженерных разделов

Архитектурный проект с поэтажными планами, разрезами, фасадами и пояснительной запиской — центральная часть заявки. Для большинства операций к нему добавляются инженерные разделы:

несущие конструкции — в соответствии с Еврокодами и португальскими стандартами;
сети водоснабжения и водоотведения, электрические и телекоммуникационные сети;
ОВиК и пожарная безопасность зданий.

Каждый проект должен быть подписан квалифицированным специалистом, который оформляет соответствующий termo de responsabilidade — декларацию технической ответственности — по установленному образцу и подтверждает действующую регистрацию в компетентной профессиональной палате. Автор проекта несёт ответственность за соблюдение применимых норм в пределах своей компетенции.

Как подать заявку в муниципалитет: шаг за шагом

Процесс согласования не обязательно начинается с полного проекта. Предварительная проверка осуществимости может сэкономить месяцы работы и уберечь от разработки проекта для участка или условий, где реализация окажется невозможной.

Запрос предварительной информации: разумный первый шаг

Pedido de informação prévia / PIP (запрос предварительной информации) позволяет заранее получить позицию муниципалитета по возможности градостроительной операции и применимым параметрам. По статье 16 RJUE в редакции, действующей до 30 сентября 2026 года, муниципалитет принимает решение по PIP в течение 20 дней, а если запрос подан по части 2 статьи 14 — в течение 30 дней. С 1 октября 2026 года сроки составят 15 дней, 30 дней для прочих градостроительных операций и 45 дней для лотеаментов. Этот инструмент особенно полезен для участков категории solo rústico, территорий с ограничениями RAN или REN и крупных проектов, где затраты на разработку документации значительны.

Формальная подача заявки и электронные платформы

Когда проект готов, заявка подаётся через электронный портал муниципалитета (balcão único eletrónico) с уплатой предусмотренных сборов. После подачи начинается установленная RJUE процедура рассмотрения; при необходимости муниципалитет запрашивает заключения внешних органов, таких как CCDR, ICNF или IP. Приостановление установленных законом сроков подчиняется специальным правилам и не происходит автоматически при каждом запросе муниципалитета.

Сроки и затраты: чего ожидать от согласования строительства в Португалии

Сколько занимает процедура и сколько она стоит? Ответ зависит от масштаба работ, муниципалитета и качества документации. При этом закон устанавливает ориентиры, которые помогают планировать процесс.

Законные сроки в зависимости от сложности работ

RJUE устанавливает предельные сроки для принятия решений в зависимости от вида и масштаба операции. Для некоторых процедур действуют сроки 120, 150 или 200 дней, после истечения которых при соблюдении предусмотренных законом условий может наступить молчаливое одобрение. Исчисление сроков и их приостановление регулируются RJUE, поэтому для конкретного дела важно определять применимый срок по соответствующей процедуре. Качество первоначальной подачи напрямую влияет на фактическую длительность рассмотрения.

Муниципальные пошлины и ориентировочные затраты

Пошлины различаются по муниципалитетам и рассчитываются исходя из площади строительства, типа операции и коэффициентов, установленных местными регламентами. Ориентиры для жилых проектов могут выглядеть так:

пошлина за рассмотрение проекта: от 300 до 800 €;
пошлины, связанные с проведением строительной операции: от 500 до 2 000 €;
градостроительные компенсационные сборы: от 1 000 до 4 000 € и выше.

Совокупные административные платежи по типовому жилому проекту могут составлять ориентировочно от 2 000 до 7 000 €, не считая гонораров специалистов. Точные суммы всегда следует проверять по действующим тарифам муниципалитета, где расположен объект.

Типичные ошибки, задерживающие согласование

На практике многие задержки связаны не с неразрешимыми проблемами проекта, а с предсказуемыми ошибками, которых можно избежать при качественной подготовке.

Неполная или устаревшая документация

Недостающие документы, просроченные выписки или проекты без необходимой подписи ответственного специалиста могут привести к запросу на дополнение или исправление заявки. Поэтому до подачи важно проверить комплект документов по Portaria n.º 71-A/2024 и требованиям применимой процедуры.

Незнание PDM и местных ограничений

Проекты нередко подаются с параметрами, несовместимыми с действующим PDM: превышенной высотой, недопустимым индексом застройки или вмешательством в зоны с особыми ограничениями. CertiAmb работает в Грандоле, Лиссабоне и Карташу и отслеживает муниципальное регулирование этих территорий, включая новый PDM Карташу. Это позволяет выявлять потенциальные несовместимости ещё на стадии эскизного проекта, до значительных вложений в документацию.

Отсутствие сопровождения заявки после подачи

Процесс не заканчивается подачей заявки. Муниципалитет может запросить разъяснения, внешние заключения или корректировки. На ответы действуют установленные законом сроки, и их несоблюдение может повлиять на дальнейшее рассмотрение. Поэтому активное сопровождение со стороны ответственного специалиста важно для нормального хода процедуры.

После одобрения: завершение строительства и начало использования

Одобрение проекта завершает только один этап. Работы нужно выполнить в соответствии с утверждёнными параметрами, а после их окончания — оформить документы, необходимые для законного использования здания.

По завершении работ руководитель работ готовит предусмотренные документы и подтверждает соответствие выполненного утверждённому проекту. В зависимости от типа здания и операции могут потребоваться исполнительные чертежи (telas finais), документы по подключению к сетям, энергетический сертификат и другие подтверждения.

Порядок начала использования здания зависит от применимого режима после реформы Simplex. Поэтому завершающий пакет документов нужно планировать заранее, а конкретные требования проверять по RJUE и соответствующим специальным режимам.

Заключение

Согласование строительства в Португалии — структурированный процесс с понятными правилами, но он требует внимания к техническим, административным и нормативным деталям. Правильно определить применимую процедуру, подготовить полный комплект документов и сопровождать заявку в муниципалитете — три фактора, которые сильнее всего влияют на длительность и предсказуемость процесса.

Интегрированная техническая команда, координирующая архитектуру, инженерные разделы и консалтинг через единого контактного представителя, помогает снизить риски переделок и задержек. CertiAmb сопровождает проекты в таких регионах, как Лиссабон, Сантарен, Грандола, Сетубал, Алмейрин и Карташу, от анализа осуществимости до завершения разрешительных процедур. Подробнее — на страницах наших архитектурных услуг, инженерных разделов и консалтинга.

Если вы планируете работы в Португалии и хотите избежать лишних задержек, первый шаг — подтвердить осуществимость проекта до перехода к детальному проектированию. Свяжитесь с командой CertiAmb.