Insights
Покупка участка или объекта под строительство в Португалии: что проверить до покупки
При покупке участка под строительство или объекта под переустройство самые дорогие ошибки совершаются ещё до начала проектирования — в момент выбора. Дешёвый участок, на котором ничего нельзя построить, дом с неузаконенными пристройками или участок без доступа к сетям могут превратить кажущуюся выгодной сделку в проблему на годы.
Именно поэтому предварительная оценка — документальная, градостроительная и техническая — важна не меньше, чем переговоры о цене. Чек-лист осуществимости, который CertiAmb использует при сопровождении частных покупателей и инвесторов на этом этапе, дополняет анализ из статьи о выборе между строительством с нуля и покупкой готового объекта. Цель проста: ещё до подписания документов понимать, что действительно можно сделать с объектом.
Реестр недвижимости и налоговая матрица: документальная отправная точка
Первая проверка опирается на два источника, данные в которых совпадают не всегда: реестр недвижимости и налоговую матрицу. Постоянная выписка из реестра недвижимости (certidão permanente) — её можно запросить онлайн, и действует она шесть месяцев — содержит сведения о собственнике, описание объекта (площади и границы) и, что особенно важно, обременения: ипотеки, аресты, узуфрукты, зарегистрированные сервитуты или незавершённые судебные разбирательства. На дату сделки выписка должна быть актуальной, а любая неожиданная запись требует выяснения до того, как вы пойдёте дальше.
Налоговая матрица (caderneta predial), выдаваемая Налоговой службой, описывает объект для налоговых целей: матричный артикул, площади, назначение и налогооблагаемую стоимость. На практике расхождения между реестром, матрицей и фактическим состоянием объекта встречаются часто: разные площади, постройки, отсутствующие в документах, неточные границы. Для объектов на землях категории solo rústico и смешанных объектов геопривязанная идентификация приобрела особое значение с развитием BUPi (единого окна регистрации земель): в муниципалитетах без кадастра геопривязанное графическое представление (representação gráfica georreferenciada, RGG) стало важным элементом идентификации и урегулирования объекта. После изменения, внесённого Decreto-Lei n.º 87/2026, статья 19 Lei n.º 78/2017 требует указывать номер RGG в документах, которыми оформляется переход права собственности, а также при регистрации приобретения, присоединения (anexação) и отсоединения (desanexação) объектов категории rústico и смешанных объектов. Исключения предусмотрены для случаев, когда BUPi сам подтверждает, что RGG уже подана или что объект уже внесён в кадастровую карту (carta cadastral), а также для приобретений в исполнительном производстве или в производстве о несостоятельности и при предварительном объявлении общественной полезности. Урегулировать расхождения иногда необходимо ещё до регистрации покупки. То, что не было приведено в порядок до сделки, после неё становится проблемой покупателя.
С 2024 года сделка больше не требует разрешения на эксплуатацию
Это важный и всё ещё малоизвестный момент. До 31 декабря 2023 года Decreto-Lei n.º 281/99 требовал предъявлять нотариусу разрешение на эксплуатацию (licença de utilização) при каждой передаче городской недвижимости. Реформа Simplex (Decreto-Lei n.º 10/2024) отменила этот режим с 1 января 2024 года: сегодня при сделке с городской недвижимостью предъявление такого документа больше не является обязательным этапом проверки градостроительного статуса объекта.
Практическое следствие состоит в том, что сделка перестала быть обязательным моментом предъявления этого документа, поэтому предварительная проверка градостроительного статуса самим покупателем стала ещё важнее. Объект по-прежнему подпадает под предусмотренные RJUE меры защиты градостроительной законности — приостановку работ, корректирующие работы, снос или прекращение использования. Отсутствие титула больше не препятствует самой сделке, однако градостроительный риск никуда не делся. Статья 19 Decreto-Lei n.º 10/2024 обязывает регистратора, нотариуса, адвоката или solicitador предупредить о том, что у объекта может не быть градостроительных титулов, необходимых для его использования или для строительства; с 1 октября 2026 года эту норму заменяет часть 14 статьи 4.º-A RJUE, которая требует прямого упоминания об этом в самом документе под страхом оспоримости (anulabilidade) сделки. И всё же в полном объёме последствия обычно проявляются уже после покупки. Кроме того, при банковском финансировании кредиторы могут по-прежнему требовать разрешение на эксплуатацию в рамках собственной проверки рисков.
PDM и классификация земель: что можно возводить
Документальная проверка не отвечает на главный вопрос: что муниципальный генеральный план (PDM) допускает именно на этом объекте? Классификация земли как solo urbano или solo rústico и её категория зонирования определяют допустимые виды использования, индексы застройки, максимальную высотность и отступы. К этому добавляются ограничения: Национальный сельскохозяйственный резерв (RAN), Национальный экологический резерв (REN), водный домен, административные сервитуты дорог, линий электропередачи или газопроводов и зоны охраны наследия.
Планы зонирования и ограничений доступны на сайтах муниципалитетов и на национальных платформах территориальной информации, но их чтение требует опыта: один и тот же участок может одновременно подпадать под несколько категорий и ограничений. На землях категории solo rústico строительство — исключение, а не правило; подробнее мы разбираем это в статье о PDM и землях категории solo rústico.
PIP: больше градостроительной определённости до покупки
Если одного технического прочтения PDM недостаточно, можно подать запрос предварительной информации (PIP), предусмотренный статьями 14–17 RJUE. Любое заинтересованное лицо вправе подать PIP в отношении любого объекта, даже не будучи его собственником, поэтому этот инструмент особенно полезен ещё на стадии переговоров. Есть, однако, следствие, которое стоит учесть заранее: если заявитель не является собственником, в запросе нужно указать собственника и других обладателей вещных прав на основании выписки (certidão) из реестра недвижимости, а муниципалитет уведомляет их об открытии процедуры (части 3 и 4 статьи 14). В редакции, действующей до 30 сентября 2026 года, муниципалитет принимает решение по запросу в течение 20 дней, а если запрос включает детальные спецификации по части 2 статьи 14 — в течение 30 дней (статья 16). С 1 октября 2026 года Decreto-Lei n.º 108/2026 заменяет эти сроки на 15 дней для запросов по части 1 статьи 14 и, для запросов по части 2, на 30 дней для прочих градостроительных операций и 45 дней для лотеаментов, с исчислением срока от окончания предварительной проверки или, при наличии согласований, от получения последнего заключения.
Положительное решение по предварительной информации связывает компетентные органы при рассмотрении будущей заявки. После реформы Simplex положительный PIP, вынесенный по частям 2 и 3 статьи 14 и содержащий сведения по пунктам a)–f) части 2 той же статьи, влечёт освобождение операции от предварительного контроля (часть 2 статьи 17 и пункт h части 1 статьи 6 RJUE). Работы должны начаться в течение двух лет с даты положительного решения; к ним всегда прилагается декларация авторов и координатора проектов о соответствии содержанию, условиям и срокам предварительной информации. По истечении этого срока можно запросить у председателя муниципалитета декларацию о сохранении исходных предпосылок — решение принимается в течение 20 дней, — после чего на подачу заявки на разрешение или уведомления даётся год. С 1 октября 2026 года Decreto-Lei n.º 108/2026 называет этот эффект освобождением от лицензии и уведомления и прямо исключает эксплуатацию и изменение назначения. Положительный PIP заметно снижает градостроительную неопределённость покупки: вместо одного лишь предположения появляется обязательная для муниципалитета позиция — в пределах её содержания и срока действия.
Сети и доступ: невидимая статья расходов
Участок, допустимый с точки зрения градостроительства, может оказаться экономически невыгодным, если сети находятся далеко. До покупки важно подтвердить наличие и пропускную способность публичных сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения и телекоммуникаций у границы участка со стороны доступа. Если сети до участка не доходят, могут потребоваться значительные расходы на их продление, усиление или подключение; объём таких работ зависит от вида инфраструктуры, оператора сети и конкретных условий участка. В зонах без публичной сети автономные решения — собственная водозаборная скважина, герметичный накопитель или локальная очистка сточных вод — подчиняются строгим техническим требованиям и, в зависимости от вида использования, установленной мощности, местоположения и применимого режима, могут потребовать уведомления, разрешения или лицензии. Подробнее об этом мы рассказываем в статье о сетях водоснабжения и водоотведения.
Доступ — ещё одна критически важная проверка: должен существовать юридически обеспеченный доступ, совместимый с градостроительными требованиями к проекту. Дорога, которой пользуются «испокон веков», но правовой статус которой не закреплён, не гарантирует доступ, необходимый для строительства и прохождения разрешительных процедур.
Существующие постройки: разрешение на эксплуатацию, неучтённые работы и площади
Если речь идёт о существующем здании, которое планируется расширить или реконструировать, проверка становится шире. Помимо документов об эксплуатации, следует выяснить, требовалась ли для здания на дату его строительства и в конкретном месте лицензия или разрешение на эксплуатацию. Нельзя делать вывод только по дате 7 августа 1951 года: исторический режим различался в зависимости от территории, а более поздние работы могут исключить применение прежних освобождений. В любом случае фактическое состояние здания нужно сопоставить с муниципальным делом и исполнительными чертежами. Пристройки, расширения или обустроенные мансарды, которые на дату их выполнения подлежали предварительному контролю и не значатся в муниципальном деле, могут представлять собой незаконные градостроительные операции, а их легализация порой оказывается долгой, дорогой, а иногда и невозможной.
Особого внимания заслуживают площади: расхождения между фактической, зарегистрированной и матричной площадью влияют на стоимость, банковское финансирование и запас застройки для будущего расширения. Тщательный архитектурный обмер до покупки стоит несравнимо меньше, чем последствия обнаружения проблемы уже после сделки.
Что меняется 1 октября: новая поправка к RJUE
Правовая рамка получения разрешений продолжает меняться. Decreto-Lei n.º 108/2026 — 21-я поправка к RJUE — вступает в силу 1 октября 2026 года, продолжая реформу градостроительных процедур, начатую Simplex. Для покупателя практический вывод прост: нужно понимать, какой режим применяется к конкретной процедуре, и строить анализ осуществимости на актуальных правилах, а не на нормах, которые уже утратили силу. При этом применимый режим определяется не одной лишь датой начала процедуры: по статье 12 Decreto-Lei n.º 108/2026 новый режим охватывает и процедуры, начатые раньше, если к 1 октября они ещё находятся на стадии предварительной проверки и оценки допустимости (saneamento e apreciação liminar), а заинтересованные лица вправе совершить действия, необходимые для адаптации.
Типичные ошибки, которых стоит избегать
- покупать, опираясь только на площади из налоговой матрицы, без топографической съёмки или архитектурного обмера;
- считать, что участок категории solo rústico «с хорошим подъездом» автоматически пригоден для строительства;
- игнорировать зарегистрированные обременения или фактические проезды, которых нет в реестре;
- приобретать здание с неучтёнными работами в расчёте на «быструю» легализацию;
- недооценивать стоимость продления сетей до объекта;
- отказываться от PIP «ради экономии времени», а затем терять годы из-за отклонённой заявки.
Интегрированный подход CertiAmb
Полноценный анализ осуществимости объединяет все эти элементы: документы, PDM и ограничения, сети, доступ и предварительный архитектурный эскиз, показывающий, что реально можно сделать с объектом. В CertiAmb техническая проверка перед покупкой выполняется в рамках услуги «Безопасная покупка». Когда задача требует углублённого анализа сценариев застройки, действующих ограничений и применимых параметров, работа ведётся в рамках услуги «Оценка возможностей застройки», которая может включать подготовку запроса предварительной информации, если по объекту нужна обязательная позиция муниципалитета.
Для иностранных инвесторов такое сопровождение особенно важно: расстояние, язык и различия правовых режимов делают локальную техническую и градостроительную проверку (due diligence) важнейшей защитой от неприятных сюрпризов — особенно теперь, когда при сделке больше не требуется предъявлять разрешение на эксплуатацию.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли подать запрос предварительной информации (PIP), не будучи собственником участка?
Да. Согласно статье 14 RJUE любое заинтересованное лицо может подать запрос предварительной информации в отношении любого объекта, даже не будучи его собственником. В этом случае в запросе указываются собственник и другие обладатели вещных прав на основании выписки из реестра недвижимости, а муниципалитет уведомляет их об открытии процедуры. Поэтому PIP особенно полезен для оценки осуществимости проекта до покупки.
Гарантирует ли нотариальная сделка градостроительную легальность объекта?
Нет. С 1 января 2024 года в рамках реформы Simplex (Decreto-Lei n.º 10/2024) при передаче городской недвижимости больше не требуется предъявлять разрешение на эксплуатацию. Нотариальная сделка не заменяет градостроительную проверку: покупателю следует заранее выяснить статус объекта, что не отменяет законной ответственности других участников.
Какие документы изучить перед покупкой?
Постоянную выписку из реестра недвижимости (собственник, площади, обременения), налоговую матрицу (caderneta predial), разрешение на эксплуатацию существующих зданий, муниципальное дело и статус объекта по PDM, включая ограничения вроде RAN, REN и сервитутов.
Как долго действует положительный PIP?
Как правило, положительные последствия PIP должны быть использованы в течение двух лет, однако конкретное следствие зависит от вида PIP и от момента. В редакции, действующей до 30 сентября 2026 года, двухлетний срок связан с началом градостроительной операции в тех случаях, когда PIP освобождает от предварительного контроля. С 1 октября 2026 года часть 5 статьи 17 проводит прямое разграничение: по PIP, поданному на основании части 1 статьи 14, в этот срок нужно подать заявку на разрешение или уведомление; по PIP, освобождающему от предварительного контроля, в этот срок нужно начать саму операцию. По истечении срока заинтересованное лицо может запросить у председателя муниципалитета декларацию о сохранении исходных предпосылок; решение принимается в течение 20 дней.
Участок относится к категории solo rústico: можно ли строить?
По общему правилу на землях категории solo rústico действуют жёсткие ограничения на строительство: оно допускается лишь в исключительных случаях, определённых PDM и законом. Осуществимость нужно подтверждать в каждом конкретном случае — лучше всего через запрос предварительной информации.
Заключительные замечания
Покупая объект под строительство, вы вместе с землёй или зданием фактически приобретаете целый набор юридических и технических ограничений. Их нужно проверять, а не предполагать. Хорошо проведённый анализ осуществимости превращает неопределённость в обоснованное решение: показывает, что можно построить, сколько может стоить подведение сетей и какие градостроительные риски связаны с объектом. Если вы оцениваете участок или недвижимость и хотите принимать решение на основе проверенных данных, закажите оценку возможностей застройки.
Примечание об обновлении (1 августа 2026): отсрочка опубликована. Декрет-закон № 155-B/2026 от 31 июля изменил пункт 1 статьи 13 Декрет-закона № 108/2026 и перенёс вступление новой редакции RJUE на 1 октября 2026 года. До 30 сентября действует прежний режим. Подробности — в статье о DL 108/2026.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию следует оценивать индивидуально с участием квалифицированного специалиста.