Insights
Покупка участка или объекта под строительство в Португалии: что проверить до покупки
При покупке участка под строительство или объекта под переустройство самые дорогие ошибки совершаются ещё до начала проектирования — в момент выбора. Дешёвый участок, на котором ничего нельзя построить, дом с неузаконенными пристройками или участок без доступа к сетям могут превратить кажущуюся выгодной сделку в проблему на годы.
Именно поэтому предварительная оценка — документальная, градостроительная и техническая — важна не меньше, чем переговоры о цене. Чек-лист осуществимости, который CertiAmb использует при сопровождении частных покупателей и инвесторов на этом этапе, дополняет анализ из статьи о выборе между строительством с нуля и покупкой готового объекта. Цель проста: ещё до подписания документов понимать, что действительно можно сделать с объектом.
Реестр недвижимости и налоговая матрица: документальная отправная точка
Первая проверка опирается на два источника, данные в которых совпадают не всегда: реестр недвижимости и налоговую матрицу. Постоянная выписка из реестра недвижимости (certidão permanente) — её можно запросить онлайн, и действует она шесть месяцев — содержит сведения о собственнике, описание объекта (площади и границы) и, что особенно важно, обременения: ипотеки, аресты, узуфрукты, зарегистрированные сервитуты или незавершённые судебные разбирательства. На дату сделки выписка должна быть актуальной, а любая неожиданная запись требует выяснения до того, как вы пойдёте дальше.
Налоговая матрица (caderneta predial), выдаваемая Налоговой службой, описывает объект для налоговых целей: матричный артикул, площади, назначение и налогооблагаемую стоимость. На практике расхождения между реестром, матрицей и фактическим состоянием объекта встречаются часто: разные площади, постройки, отсутствующие в документах, неточные границы. Для объектов категории prédios rústicos и смешанных объектов геопривязанная идентификация приобрела особое значение с развитием BUPi (единого окна регистрации земель): в муниципалитетах без кадастра геопривязанное графическое представление (representação gráfica georreferenciada, RGG) стало важным элементом идентификации и урегулирования объекта. После изменения, внесённого Decreto-Lei n.º 87/2026, статья 19 Lei n.º 78/2017 требует указывать номер RGG в документах, которыми оформляется переход права собственности, а также при регистрации приобретения, присоединения (anexação) и отсоединения (desanexação) объектов категории rústico и смешанных объектов. Исключения предусмотрены для случаев, когда BUPi сам подтверждает, что RGG уже подана или что объект уже внесён в кадастровую карту (carta cadastral), а также для приобретений в исполнительном производстве или в производстве о несостоятельности и при предварительном объявлении общественной полезности. Урегулировать расхождения иногда необходимо ещё до регистрации покупки. То, что не было приведено в порядок до сделки, после неё становится проблемой покупателя.
BUPi: какие расходы учитывать перед покупкой
Период бесплатного оформления по статье 14 Lei n.º 65/2019 закончился 30 сентября 2026 года в пределах действия этой нормы, с её ограничениями по площади и исключениями. С 1 октября часть 7 предусматривает €15 за каждую RGG по девятую включительно и €10 за каждую RGG начиная с десятой. Эти суммы относятся к уполномоченным специалистам муниципалитетов и межмуниципальных организаций либо их подрядчикам, зарегистрированным в BUPi для помощи гражданам.
При оценке расходов разделяйте оплату RGG, сборы за регистрацию недвижимости и работу нанятого специалиста. Попросите перечислить действия, включённые в смету: сумма за RGG не является полной стоимостью любой регистрации.
Если RGG подтверждена с оговоркой о геометрии границ (reserva de geometria) из-за наложения границ, выясните причину расхождения до того, как опираться на эту границу при покупке. Согласительная процедура не гарантирует соглашения. Decreto Regulamentar n.º 8/2026, действующий с 22 сентября, обновил порядок согласительной процедуры. Подробнее — в новости о границах участков и расходах в BUPi.
С 2024 года для сделки не нужно подтверждать наличие титула на использование
Это важный и всё ещё малоизвестный момент. До 31 декабря 2023 года Decreto-Lei n.º 281/99 требовал при каждой передаче городской недвижимости подтверждать перед нотариусом наличие титула на использование здания (прежней лицензии или разрешения на эксплуатацию — licença или autorização de utilização). Реформа Simplex (Decreto-Lei n.º 10/2024) отменила этот режим с 1 января 2024 года: сегодня при сделке с городской недвижимостью предъявление такого документа больше не является обязательным этапом проверки градостроительного статуса объекта.
Практическое следствие состоит в том, что сделка перестала быть обязательным моментом предъявления этого документа, поэтому предварительная проверка градостроительного статуса самим покупателем стала ещё важнее. Объект по-прежнему подпадает под предусмотренные RJUE меры защиты градостроительной законности — приостановку работ, корректирующие работы, снос или прекращение использования. Отсутствие титула больше не препятствует самой сделке, однако градостроительный риск никуда не делся. Статья 19 Decreto-Lei n.º 10/2024 обязывала регистратора, нотариуса, адвоката или solicitador предупредить о том, что у объекта может не быть градостроительных титулов, необходимых для его использования или для строительства; эта статья отменена Decreto-Lei n.º 108/2026 (статья 10.º, alínea c)). Для покупателя участка важнее всего правило, действующее с 1 октября 2026 года: согласно части 14 статьи 4.º-A RJUE в редакции Decreto-Lei n.º 108/2026, в сделках по передаче земельных участков под городскую застройку, зданий (построенных или строящихся) и отдельных помещений (frações) регистратор, нотариус, адвокат, solicitador или иное уполномоченное лицо обязаны под страхом оспоримости (anulabilidade) сделки указать в документе одно из трёх: наличие градостроительного титула (если он предъявлен), заявление продавца о том, что такой титул у него есть, или заявление продавца о том, что его нет. Эта запись фиксирует заявленное положение, но не заменяет проверку законности планируемой застройки. И всё же в полном объёме последствия обычно проявляются уже после покупки. Кроме того, при банковском финансировании кредиторы могут по-прежнему требовать в рамках собственной проверки рисков документы об использовании объекта (титул на использование — для более старых зданий — или документы о начале использования по статье 62.º-A RJUE).
PDM и классификация земель: что можно возводить
Документальная проверка не отвечает на главный вопрос: что муниципальный генеральный план (PDM) допускает именно на этом объекте? Классификация земли как solo urbano или solo rústico и её категория зонирования определяют допустимые виды использования, индексы застройки, максимальную высотность и отступы. К этому добавляются ограничения: Национальный сельскохозяйственный резерв (RAN), Национальный экологический резерв (REN), водный домен, административные сервитуты дорог, линий электропередачи или газопроводов и зоны охраны наследия.
Планы зонирования и ограничений доступны на сайтах муниципалитетов и на национальных платформах территориальной информации, но их чтение требует опыта: один и тот же участок может одновременно подпадать под несколько категорий и ограничений. На землях категории solo rústico строительство — исключение, а не правило; подробнее мы разбираем это в статье о PDM и землях категории solo rústico.
PIP: больше градостроительной определённости до покупки
Если одного технического прочтения PDM недостаточно, можно подать запрос предварительной информации (PIP), предусмотренный статьями 14–17 RJUE. Любое заинтересованное лицо вправе подать PIP в отношении любого объекта, даже не будучи его собственником, поэтому этот инструмент особенно полезен ещё на стадии переговоров. Есть, однако, следствие, которое стоит учесть заранее: если заявитель не является собственником, в запросе нужно указать собственника и других обладателей вещных прав на основании выписки (certidão) из реестра недвижимости, а муниципалитет уведомляет их об открытии процедуры (части 3 и 4 статьи 14). В редакции, действовавшей до 30 сентября 2026 года, муниципалитет принимал решение по запросу в течение 20 дней, а если запрос включает детальные спецификации по части 2 статьи 14 — в течение 30 дней (статья 16). С 1 октября 2026 года Decreto-Lei n.º 108/2026 заменил эти сроки на 15 дней для запросов по части 1 статьи 14 и, для запросов по части 2, на 30 дней для прочих градостроительных операций и 45 дней для лотеаментов, с исчислением срока от окончания предварительной проверки или, при наличии согласований, от получения последнего заключения, разрешения или согласования либо истечения срока для его выдачи — в зависимости от того, что наступит раньше (часть 2 статьи 16).
Положительное решение по предварительной информации связывает компетентные органы при рассмотрении будущей заявки. Однако конкретные последствия зависят от вида PIP. Для тех, кто покупает сейчас, основной ориентир — статья 17 RJUE в редакции Decreto-Lei n.º 108/2026, действующей с 1 октября 2026 года (части 5–7), которая прямо разграничивает:
- обычный PIP (часть 1 статьи 14): заявку на разрешение или предварительное уведомление нужно подать в течение двух лет с даты уведомления о положительном решении или с момента молчаливого одобрения;
- квалифицированный PIP (часть 2 статьи 14, со всеми применимыми сведениями по пунктам a)–f)): освобождает операцию от разрешения и предварительного уведомления, а также от повторных согласований с внешними органами, но саму операцию нужно начать в те же два года; это освобождение прямо не распространяется на эксплуатацию и изменение назначения;
- по истечении двух лет: один раз заинтересованное лицо может запросить декларацию о сохранении фактических и правовых предпосылок, решение по которой принимается в течение 20 дней; если предпосылки подтверждены или ответа нет, у него есть один год, чтобы подать заявку или уведомление, а при квалифицированном PIP — чтобы начать операцию.
До 30 сентября 2026 года действовала редакция Decreto-Lei n.º 10/2024: положительный PIP, вынесенный по частям 2 и 3 статьи 14 и содержащий сведения по пунктам a)–f) части 2, освобождал операцию от предварительного контроля (часть 2 статьи 17 и пункт h части 1 статьи 6); такие работы должны начаться в течение двух лет с даты положительного решения, и к ним прилагается декларация авторов и координатора проектов о соответствии предварительной информации; по истечении срока можно запросить у председателя муниципалитета декларацию о сохранении исходных предпосылок (решение — в течение 20 дней), после чего на подачу заявки на разрешение или предварительного уведомления даётся год. При любом из режимов положительный PIP заметно снижает градостроительную неопределённость покупки: вместо одного лишь предположения появляется обязательная для муниципалитета позиция — в пределах её содержания и срока действия.
Сети и доступ: невидимая статья расходов
Участок, допустимый с точки зрения градостроительства, может оказаться экономически невыгодным, если сети находятся далеко. До покупки важно подтвердить наличие и пропускную способность публичных сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения и телекоммуникаций у границы участка со стороны доступа. Если сети до участка не доходят, могут потребоваться значительные расходы на их продление, усиление или подключение; объём таких работ зависит от вида инфраструктуры, оператора сети и конкретных условий участка. В зонах без публичной сети автономные решения — собственная водозаборная скважина, герметичный накопитель или локальная очистка сточных вод — подчиняются строгим техническим требованиям и, в зависимости от вида использования, установленной мощности, местоположения и применимого режима, могут потребовать уведомления, разрешения или лицензии. Подробнее об этом мы рассказываем в статье о сетях водоснабжения и водоотведения.
Доступ — ещё одна критически важная проверка: должен существовать юридически обеспеченный доступ, совместимый с градостроительными требованиями к проекту. Дорога, которой пользуются «испокон веков», но правовой статус которой не закреплён, не гарантирует доступ, необходимый для строительства и прохождения разрешительных процедур.
Существующие постройки: титул на использование, неучтённые работы и площади
Если речь идёт о существующем здании, которое планируется расширить или реконструировать, проверка становится шире. Помимо документов об эксплуатации, следует выяснить, требовалась ли для здания на дату его строительства и в конкретном месте лицензия или разрешение на эксплуатацию. Нельзя делать вывод только по дате 7 августа 1951 года: исторический режим различался в зависимости от территории, а более поздние работы могут исключить применение прежних освобождений. В любом случае фактическое состояние здания нужно сопоставить с муниципальным делом и исполнительными чертежами. Пристройки, расширения или обустроенные мансарды, которые на дату их выполнения подлежали предварительному контролю и не значатся в муниципальном деле, могут представлять собой незаконные градостроительные операции, а их легализация порой оказывается долгой, дорогой, а иногда и невозможной.
Особого внимания заслуживают площади: расхождения между фактической, зарегистрированной и матричной площадью влияют на стоимость, банковское финансирование и запас застройки для будущего расширения. Тщательный архитектурный обмер до покупки стоит несравнимо меньше, чем последствия обнаружения проблемы уже после сделки.
Что изменилось 1 октября: новая поправка к RJUE
Правовая рамка получения разрешений продолжает меняться. Decreto-Lei n.º 108/2026 — 21-я поправка к RJUE — вступила в силу 1 октября 2026 года, продолжая реформу градостроительных процедур, начатую Simplex. Для покупателя практический вывод прост: нужно понимать, какой режим применяется к конкретной процедуре, и строить анализ осуществимости на актуальных правилах, а не на нормах, которые уже утратили силу. При этом применимый режим определяется не одной лишь датой начала процедуры: по статье 12 Decreto-Lei n.º 108/2026 новый режим охватывает и процедуры, начатые раньше, если к 1 октября они ещё находятся на стадии предварительной проверки и оценки допустимости (saneamento e apreciação liminar), а заинтересованные лица вправе совершить действия, необходимые для адаптации.
Типичные ошибки, которых стоит избегать
- покупать, опираясь только на площади из налоговой матрицы, без топографической съёмки или архитектурного обмера;
- считать, что участок категории solo rústico «с хорошим подъездом» автоматически пригоден для строительства;
- игнорировать зарегистрированные обременения или фактические проезды, которых нет в реестре;
- приобретать здание с неучтёнными работами в расчёте на «быструю» легализацию;
- недооценивать стоимость продления сетей до объекта;
- отказываться от PIP «ради экономии времени», а затем терять годы из-за отклонённой заявки.
Интегрированный подход CertiAmb
Полноценный анализ осуществимости объединяет все эти элементы: документы, PDM и ограничения, сети, доступ и предварительный архитектурный эскиз, показывающий, что реально можно сделать с объектом. В CertiAmb техническая проверка перед покупкой выполняется в рамках услуги «Безопасная покупка». Когда задача требует углублённого анализа сценариев застройки, действующих ограничений и применимых параметров, работа ведётся в рамках услуги «Оценка возможностей застройки», которая может включать подготовку запроса предварительной информации, если по объекту нужна обязательная позиция муниципалитета.
Для иностранных инвесторов такое сопровождение особенно важно: расстояние, язык и различия правовых режимов делают локальную техническую и градостроительную проверку (due diligence) важнейшей защитой от неприятных сюрпризов — особенно теперь, когда при сделке больше не нужно подтверждать наличие титула на использование.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли подать запрос предварительной информации (PIP), не будучи собственником участка?
Да. Согласно статье 14 RJUE любое заинтересованное лицо может подать запрос предварительной информации в отношении любого объекта, даже не будучи его собственником. В этом случае в запросе указываются собственник и другие обладатели вещных прав на основании выписки из реестра недвижимости, а муниципалитет уведомляет их об открытии процедуры. Поэтому PIP особенно полезен для оценки осуществимости проекта до покупки.
Гарантирует ли нотариальная сделка градостроительную легальность объекта?
Нет. С 1 января 2024 года в рамках реформы Simplex (Decreto-Lei n.º 10/2024) при передаче городской недвижимости больше не требуется подтверждать наличие титула на использование. С 1 октября 2026 года в документе о передаче участков под застройку, зданий или помещений нужно указывать, как обстоит дело с градостроительным титулом, под страхом оспоримости сделки, но такая запись не равнозначна проверке законности. Нотариальная сделка не заменяет градостроительную проверку: покупателю следует заранее выяснить статус объекта, что не отменяет законной ответственности других участников.
Какие документы изучить перед покупкой?
Постоянную выписку из реестра недвижимости (собственник, площади, обременения), налоговую матрицу (caderneta predial), для существующих зданий — документы об их использовании (лицензию или разрешение на эксплуатацию для более старых построек либо документы о начале использования по статье 62.º-A RJUE), муниципальное дело и статус объекта по PDM, включая ограничения вроде RAN, REN и сервитутов.
Как долго действует положительный PIP?
Это зависит от вида PIP и от применимого режима. С 1 октября 2026 года (Decreto-Lei n.º 108/2026) после обычного PIP (часть 1 статьи 14) заявку на разрешение или предварительное уведомление нужно подать в течение двух лет после уведомления о положительном решении или наступления молчаливого одобрения; после квалифицированного PIP (часть 2 статьи 14), который освобождает операцию от разрешения и предварительного уведомления, в тот же срок нужно начать саму операцию. По истечении срока можно один раз запросить декларацию о сохранении исходных предпосылок; решение принимается в течение 20 дней. Если предпосылки подтверждены или ответа нет, даётся ещё один год, чтобы подать заявку или уведомление, а при квалифицированном PIP — чтобы начать операцию. До 30 сентября 2026 года, в редакции Decreto-Lei n.º 10/2024, двухлетний срок относился к началу операций, освобождённых от предварительного контроля квалифицированным PIP, а после декларации о сохранении предпосылок даётся год на подачу заявки или уведомления.
Участок относится к категории solo rústico: можно ли строить?
По общему правилу на землях категории solo rústico действуют жёсткие ограничения на строительство: оно допускается лишь в исключительных случаях, определённых PDM и законом. Осуществимость нужно подтверждать в каждом конкретном случае — лучше всего через запрос предварительной информации.
Заключительные замечания
Покупая объект под строительство, вы вместе с землёй или зданием фактически приобретаете целый набор юридических и технических ограничений. Их нужно проверять, а не предполагать. Хорошо проведённый анализ осуществимости превращает неопределённость в обоснованное решение: показывает, что можно построить, сколько может стоить подведение сетей и какие градостроительные риски связаны с объектом. Если вы оцениваете участок или недвижимость и хотите принимать решение на основе проверенных данных, закажите оценку возможностей застройки.
Примечание об обновлении (1 августа 2026): отсрочка опубликована. Декрет-закон № 155-B/2026 от 31 июля изменил пункт 1 статьи 13 Декрет-закона № 108/2026 и перенёс вступление новой редакции RJUE на 1 октября 2026 года. До 30 сентября 2026 года применялся прежний режим; с 1 октября действует новый. Подробности — в статье о DL 108/2026.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию следует оценивать индивидуально с участием квалифицированного специалиста.
