Insights

PDM и земли категории solo rústico: что можно (и что нельзя) построить на вашем участке

Обновлено 27 августа 2026

⤢

Покупка участка сама по себе не даёт права на нём строить. В Португалии то, что можно возвести на конкретном участке, определяет прежде всего Plano Diretor Municipal (PDM) — муниципальный генеральный план. Одно из ключевых решений PDM — классификация земли как городской (solo urbano) или категории solo rústico. От этой классификации зависит почти всё: допустимые виды использования, параметры застройки, высота зданий и, во многих случаях, сама возможность строительства.

За последние два года эта тема стала особенно актуальной в связи с так называемым «земельным законом» — Decreto-Lei n.º 117/2024 — и последовавшей за ним законодательной корректировкой 2025 года. В CertiAmb анализ градостроительного статуса участка — первый этап любого проекта в рамках технического консалтинга для собственников и инвесторов. У каждого класса земель свой режим, правила реклассификации менялись не один раз, а PDM требует внимательного и профессионального прочтения. Именно такой анализ позволяет надёжно ответить на вопрос, что действительно можно построить на конкретном участке.

Городские земли и земли категории solo rústico: классификация, которая определяет всё

Реформа 2014–2015 годов, реализованная рамочным законом о земельной политике (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio) и Правовым режимом инструментов территориального управления (RJIGT, Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio), сократила классификацию земель до двух основных категорий:

• Городские земли (solo urbano) — полностью или частично урбанизированные либо застроенные территории, отнесённые территориальным планом к урбанизации или застройке;
• Земли категории solo rústico — территории, предназначенные для сельскохозяйственного, животноводческого и лесного использования, охраны природы и эксплуатации природных ресурсов, а также земли, которые не могут быть классифицированы как городские.

Прежняя промежуточная категория «урбанизируемых земель» исчезла, а муниципалитеты должны были привести свои планы в соответствие с новой классификацией до 31 декабря 2024 года. В муниципалитетах, которые этого не сделали, положения планов об урбанизируемых территориях и территориях запланированной урбанизации подпадают под режим приостановления, предусмотренный статьёй 199.º RJIGT. Решение принимает территориально компетентная комиссия по координации и региональному развитию (CCDR) после заслушивания муниципалитета. Приостановление не применяется, если муниципалитет обоснованно подтверждает, что пересмотр планов находится на завершающей стадии либо что задержка возникла по независящим от него причинам. Этот режим установлен Lei n.º 53-A/2025. На практике это означает, что прежние ожидания вроде «раньше этот участок считался урбанизируемым» сегодня могут уже не иметь правового основания.

Что можно строить на землях категории solo rústico

Базовый принцип прост: solo rústico не предназначен для урбанизации. Строительство здесь носит исключительный характер и, как правило, должно быть связано с функциями такой территории. В этих рамках PDM обычно допускают:

• сооружения, необходимые для сельскохозяйственной, животноводческой и лесохозяйственной деятельности — склады, хозяйственные постройки, теплицы;
• жильё для собственного проживания лица, эксплуатирующего участок, если это предусмотрено соответствующим регламентом;
• объекты сельского туризма и другие виды использования, представляющие интерес для территории;
• ограниченное расширение существующих законно возведённых зданий.

Конкретные условия устанавливает каждый муниципалитет: минимальную площадь участка, допустимые индексы застройки, количество этажей, требования к архитектурной и ландшафтной интеграции. Минимальная площадь может составлять от нескольких тысяч квадратных метров до нескольких гектаров. Единого национального правила нет: то, что допустимо в одном муниципалитете, может быть запрещено в соседнем. Поэтому точный ответ можно получить только после анализа конкретного PDM.

«Земельный закон»: что изменилось в 2024–2025 годах и как выглядит режим в 2026 году

Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro — седьмая поправка к RJIGT — переработал специальный упрощённый режим реклассификации земель категории solo rústico в городские земли по решению муниципалитета. Статьи 72.º-A — для экономической деятельности, складских объектов, логистики и «сухих портов» — и 72.º-B — для жилья — были добавлены в RJIGT ещё Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro. Decreto-Lei n.º 117/2024 вступил в силу 29 января 2025 года и сразу вызвал серьёзную дискуссию из-за потенциального давления на сельскохозяйственные и природные территории и неопределённости вокруг понятия «жильё умеренной стоимости».

После парламентского рассмотрения Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, действующая с 14 апреля 2025 года и имеющая обратную силу с 31 декабря 2024 года, скорректировала режим по нескольким ключевым направлениям:

• при реклассификации под жильё по статье 72.º-B не менее 700/1000 (70 %) общей надземной площади строительства должно предназначаться для государственного жилья, доступной аренды или жилья с контролируемой стоимостью; понятие «умеренной стоимости» было исключено;
• участок должен непосредственно примыкать к городским землям;
• требуется необязывающее заключение CCDR, которое должно быть выдано в течение 20 дней с момента направления предложения; при отсутствии ответа в этот срок заключение считается положительным; кроме того, необходимо оценить влияние проекта на инфраструктуру и подтвердить его экономико-финансовую осуществимость;
• работы по урбанизации должны быть завершены в течение четырёх лет с возможностью продления максимум ещё на один год;
• был расширен перечень территорий REN, где реклассификация под жильё полностью запрещена.

Важно помнить о двух вещах. Во-первых, это временный режим: он действует до 31 декабря 2028 года, при этом процедуры, начатые в период его действия, сохраняются. Во-вторых, инициатива принадлежит муниципалитету. Собственник не может самостоятельно воспользоваться этим механизмом, чтобы просто «перевести участок в городскую землю». На практике режим пока применяется ограниченно и неодинаково в разных муниципалитетах.

В августе 2026 года появился наглядный пример его применения. Согласно Aviso n.º 21175/2026/2 (Diário da República n.º 165/2026, 2.ª série, de 26 de agosto), муниципалитет Trofa утвердил первую упрощённую поправку к первой редакции своего PDM в соответствии с пунктом 1 статьи 72.º-A RJIGT. Около 13,4 га в местности Monte de Baixo, freguesia Guidões, были переведены из категории Espaços Florestais de Produção в Espaços de Atividades Económicas. Изменения затронули листы 1.1, 1.2 и 1.6 плана зонирования и вступили в силу на следующий рабочий день после публикации.

Из самого Aviso видно несколько этапов: решение муниципального совета от 24 июня 2026 года, единогласное утверждение муниципальной ассамблеей 26 июня и публикация 26 августа. При этом документ не сообщает, сколько времени заняла подготовка материалов до принятия этих решений, поэтому по этому интервалу нельзя судить о продолжительности всей процедуры. Важно и назначение территории: речь идёт об экономической деятельности, а не о жилье. Требование о 700/1000 площади строительства установлено статьёй 72.º-B и относится именно к реклассификации для жилищных целей.

Что определяет PDM: виды использования, индексы и высотность

В основе PDM лежат регламент и два плана, которые необходимо читать вместе: план зонирования (planta de ordenamento), относящий землю к определённым категориям — сельскохозяйственным, лесным, природным, жилым территориям, зонам экономической деятельности и другим, — и план ограничений (planta de condicionantes), на котором отражены сервитуты и ограничения публичного интереса. Для каждой категории регламент устанавливает параметры, которым должен соответствовать проект:

• разрешённые, условно разрешённые и запрещённые виды использования;
• индекс застройки и максимальную площадь строительства;
• высоту фасада и количество этажей;
• отступы от границ участка и минимальную площадь участка;
• требования к инфраструктуре, парковке и ландшафтной интеграции.

RAN, REN и другие ограничения: когда одного PDM недостаточно

Даже если PDM допускает определённый вид использования, необходимо учитывать ограничения публичного интереса, которые имеют приоритет. Два наиболее значимых режима для земель категории solo rústico — Национальный сельскохозяйственный резерв (RAN, Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de março) и Национальный экологический резерв (REN, Decreto-Lei n.º 166/2008, de 22 de agosto).

RAN защищает земли с наиболее высоким сельскохозяйственным потенциалом и допускает несельскохозяйственное использование только в случаях и на условиях, предусмотренных соответствующим режимом, зачастую с участием компетентного регионального органа. REN охватывает территории экологической ценности и зоны предупреждения рисков — территории затопления, участки, подверженные эрозии, прибрежные полосы и другие зоны, где допустимые виды использования существенно ограничены.

Кроме того, необходимо учитывать водный домен и охранные полосы водотоков, сервитуты автомобильных дорог, линий электропередачи и газопроводов, режим охраны пробкового и каменного дуба, а также объектов культурного наследия. Один и тот же участок может одновременно относиться к solo rústico, находиться в RAN и попадать в зону затопления. Каждый такой слой добавляет собственные ограничения. Именно их совокупность, а не одна только классификация земли, нередко делает проект невозможным.

Как подтвердить, что можно строить: PDM и запрос предварительной информации

Надёжная проверка состоит из трёх этапов. Сначала необходимо изучить PDM. Регламент и планы доступны в муниципалитете и в Национальной системе территориальной информации (SNIT), которую ведёт Генеральное управление территории (DGT). Затем следует получить ситуационный план и, при необходимости, муниципальную справку о градостроительном статусе участка. И наконец, перед значительными инвестициями имеет смысл подать запрос предварительной информации (PIP) в рамках Правового режима урбанизации и строительства (RJUE). Положительное решение по PIP имеет обязательную силу для муниципалитета при рассмотрении последующей заявки на разрешение, поданной на его основании.

При этом процедурные правила меняются. Decreto-Lei n.º 108/2026 — двадцать первая поправка к RJUE — вступает в силу 1 октября 2026 года и реформирует процедуры предварительного контроля градостроительных операций. В частности, статья 17.º устанавливает двухлетний срок на подачу заявки на разрешение или уведомления, следующих за положительным решением по PIP. Классификацию земель этот декрет не меняет, однако заявки, подаваемые после вступления новой редакции в силу, будут рассматриваться уже по новым правилам. Подробнее мы разбираем процедуру в нашем гиде по получению разрешения на строительство в Португалии. А если вы рассматриваете покупку недвижимости с последующей реконструкцией, посмотрите также наш материал о выборе между строительством с нуля и покупкой объекта под реновацию.

Пример рядом с нами: новый PDM Карташу

Насколько важно следить за изменениями муниципальных планов, хорошо видно на примере региона, где мы работаем ежедневно. Пересмотр PDM Карташу был одобрен муниципальным советом и муниципальной ассамблеей 24 июня 2026 года, опубликован в Aviso n.º 18829/2026/2 (Diário da República n.º 145/2026, 2.ª série, de 29 de julho) и действует с 30 июля 2026 года. Среди новых правил — ограничения в зонах затопления: подвалы не допускаются, а отметка входного порога должна находиться выше уровня паводка. Предусмотрена также 10-метровая охранная полоса вдоль водотоков, более чёткие условия для туристических проектов и увеличение индекса, применяемого к теплицам, с 0,05 до 0,60 — очевидный сигнал поддержки сельского хозяйства защищённого грунта. Мы подробно разобрали эти изменения в новости о новом PDM Карташу.

Для собственников участков в муниципалитете Карташу и регионе Сантарен сейчас особенно важно заново проверить градостроительный статус своей земли. CertiAmb сопровождает архитектурные и инженерные проекты в Карташу и соседних муниципалитетах — от анализа осуществимости до получения необходимых разрешений.

Типичные ошибки и риски

• покупать землю категории solo rústico в расчёте на то, что «позже она станет городской»: реклассификация носит исключительный характер, осуществляется по инициативе муниципалитета и строго ограничена законом;
• доверять объявлениям об «участке с возможностью строительства» без муниципальной справки или PIP, подтверждающих такую возможность;
• не проверять план ограничений и слишком поздно обнаружить, что участок находится в RAN, REN или зоне затопления;
• принимать заявленные площадь и границы участка на веру, не сопоставив данные реестра недвижимости, налоговой матрицы и топографической съёмки;
• приобретать участок, площадь которого меньше минимальной площади, установленной PDM для соответствующего вида строительства.

Для иностранных инвесторов эти риски дополнительно усиливаются расстоянием и незнанием португальской системы. Поэтому мы подготовили отдельный гид для тех, кто инвестирует в Португалии из-за рубежа.

Интегрированный подход CertiAmb

Оценить возможности участка по одному документу невозможно. Необходимо сопоставить PDM, действующие ограничения, доступную инфраструктуру и предполагаемый проект. В CertiAmb архитектура, инженерия и консалтинг работают в рамках единой координации: мы анализируем градостроительный статус участка, готовим PIP, разрабатываем проект и сопровождаем процедуру получения разрешений в муниципалитете. Подробнее о нашей команде и подходе можно узнать на странице «О CertiAmb».

Часто задаваемые вопросы

Можно ли построить дом на земле категории solo rústico?
Только в исключительных случаях, предусмотренных PDM конкретного муниципалитета. Как правило, речь идёт о жилье, связанном с сельскохозяйственной деятельностью, или объектах сельского туризма, при соблюдении минимальной площади участка, низких индексов застройки и других требований. По общему правилу solo rústico не предназначен для урбанизации.

Позволяет ли «земельный закон» перевести мой участок в городские земли?
Не автоматически. Упрощённые процедуры реклассификации, предусмотренные статьями 72.º-A и 72.º-B RJIGT, зависят от решения муниципалитета. Для жилищных целей статья 72.º-B после Lei n.º 53-A/2025 требует смежности с городскими землями, выделения не менее 700/1000 надземной площади строительства под государственное жильё, доступную аренду или жильё с контролируемой стоимостью, заключения CCDR и подтверждения осуществимости проекта. Режим действует до 31 декабря 2028 года.

Что такое запрос предварительной информации (PIP)?
Это предусмотренный RJUE формальный запрос в муниципалитет об осуществимости градостроительной операции на конкретном участке. Положительное решение по PIP имеет обязательную силу для муниципалитета при рассмотрении последующей заявки на разрешение. С 1 октября 2026 года заявку на разрешение или уведомление, следующие за PIP, необходимо будет подать в течение двух лет.

Что такое RAN и REN?
Это ограничения публичного интереса, имеющие приоритет над PDM. Национальный сельскохозяйственный резерв (RAN) защищает земли с наиболее высоким сельскохозяйственным потенциалом. Национальный экологический резерв (REN) охватывает территории экологической ценности и зоны предупреждения рисков, например территории затопления. В обоих режимах возможности строительства существенно ограничены.

Как ознакомиться с PDM моего муниципалитета?
Регламент, план зонирования и план ограничений доступны в муниципалитете и в SNIT, которую ведёт Генеральное управление территории (DGT). Для получения ответа по конкретному участку с юридически значимым содержанием можно запросить муниципальную справку или подать PIP.

Заключение

Перед покупкой, продажей или проектированием правильный вопрос звучит не «что я хочу построить?», а «что PDM и действующие ограничения позволяют построить именно здесь?». Проверить это заранее стоит сравнительно недорого. Обнаружить ограничения уже после покупки может стоить всего инвестиционного проекта. Если у вас есть участок или вы рассматриваете его покупку и хотите точно понимать, что на нём можно сделать, свяжитесь с командой CertiAmb.

Примечание об обновлении от 1 августа 2026 года. Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho изменил пункт 1 статьи 13.º Decreto-Lei n.º 108/2026 и перенёс вступление новой редакции RJUE на 1 октября 2026 года. До 30 сентября применяется прежний режим. Подробнее — в статье о DL 108/2026.

Статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждая ситуация должна оцениваться индивидуально квалифицированным специалистом.