Insights
PDM и земли сельхозназначения: что можно (и что нельзя) построить на вашем участке
Покупка участка сама по себе не даёт права на нём строить. В Португалии то, что можно возвести на каждой парцелле, определяет прежде всего Plano Diretor Municipal (PDM) — муниципальный генеральный план, — и фундаментальное различие, которое он проводит, — это классификация земли как городской (solo urbano) или рустичной (solo rústico). Из этой классификации следует почти всё: допустимые виды использования, индексы застройки, высота зданий и во многих случаях — сама возможность построить хоть что-нибудь.
За последние два года тема стала особенно актуальной из-за так называемого «земельного закона» — Decreto-Lei n.º 117/2024 — и последовавшей за ним в 2025 году законодательной корректировки. В CertiAmb изучение градостроительного статуса участка — первый шаг любого проекта в рамках технического консалтинга, который мы оказываем собственникам и инвесторам. У каждого класса земель своё значение, режим реклассификации менялся и изменился снова к июлю 2026 года, а PDM читается по своим правилам. Отсюда и берётся надёжный ответ на вопрос, что можно построить на вашем участке.
Городские и рустичные земли: классификация, которая решает всё
Реформа 2014–2015 годов — рамочный закон о земельной политике (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio) и Правовой режим инструментов территориального управления (RJIGT, Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio) — сократила число классов земель до двух:
- Городские земли — полностью или частично урбанизированные либо застроенные и как таковые отведённые территориальным планом под урбанизацию или застройку;
- Рустичные земли — предназначенные для сельскохозяйственного, животноводческого и лесного использования, для охраны природы и эксплуатации природных ресурсов, либо земли, которые не могут быть классифицированы как городские.
Прежняя промежуточная категория «урбанизируемых земель» исчезла, и муниципалитеты должны были привести свои планы в соответствие с новыми правилами классификации до 31 декабря 2024 года. В муниципалитетах, не завершивших эту адаптацию, положения планов об «урбанизируемых» территориях могут быть приостановлены решением региональной комиссии по координации и развитию (CCDR) после заслушивания муниципалитета — уточнение, введённое Lei n.º 53-A/2025. На практике старые ожидания в духе «участок раньше был урбанизируемым» могут уже не иметь правовой основы.
Что можно строить на рустичных землях
Базовое правило ясно: земли сельхозназначения не предназначены для градостроительного освоения. Застройка носит исключительный характер и должна служить видам деятельности, свойственным этой территории. В этих рамках PDM обычно допускают:
- сооружения для обслуживания сельскохозяйственной, животноводческой и лесохозяйственной деятельности (склады, хозяйственные постройки, теплицы);
- жильё для собственного проживания того, кто обрабатывает участок, — там, где это предусмотрено регламентом;
- объекты сельского туризма и другие виды использования, ценные для территории;
- ограниченные расширения существующих законно возведённых построек.
Эти возможности обставлены условиями, которые каждый муниципалитет определяет сам: минимальная площадь участка (от нескольких тысяч квадратных метров до нескольких гектаров), очень низкие индексы застройки, ограниченная этажность и правила ландшафтной интеграции. Единой национальной мерки не существует — что осуществимо в одном муниципалитете, может быть запрещено в соседнем, и ответ даёт только чтение конкретного PDM.
«Земельный закон»: что изменилось в 2024–2025 годах и положение дел в 2026-м
Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro — седьмая поправка к RJIGT — создал специальный упрощённый режим реклассификации рустичных земель в городские по решению муниципалитета: для жилья (статья 72-B) и для экономической деятельности, хранения, логистики и «сухих портов» (статья 72-A). Он вступил в силу 29 января 2025 года и сразу вызвал резкую критику — из-за давления, которое мог создать на сельскохозяйственные и природные земли, и из-за сомнений вокруг понятия «жильё умеренной стоимости».
По итогам парламентского рассмотрения Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril — действующий с 14 апреля 2025 года с ретроактивным эффектом с 31 декабря 2024 года — скорректировал режим в ключевых точках:
- не менее 700/1000 (70 %) общей надземной площади застройки должно отводиться под государственное жильё, доступную аренду или жильё с контролируемой стоимостью — понятие «умеренной стоимости» исключено;
- участок должен быть смежным с городскими землями;
- теперь требуется заключение CCDR (необязывающее, выдаётся в течение 20 рабочих дней), а также оценка влияния на инфраструктуру и подтверждение экономико-финансовой осуществимости операции;
- работы по урбанизации должны быть завершены в течение четырёх лет с возможностью продления не более чем на один год;
- расширен перечень территорий REN, где реклассификация под жильё запрещена в принципе.
Стоит запомнить два момента. Во-первых, это временный режим: он действует до 31 декабря 2028 года, без ущерба для процедур, начатых за это время. Во-вторых, инициатива принадлежит муниципалитету — это не инструмент в руках собственника, позволяющий «перевести участок в городскую землю». Практика подтверждает осторожное прочтение: за первый год действия по всей стране завершено менее двадцати реклассификаций, в большинстве — для экономической деятельности, а не для жилья.
Что определяет PDM: виды использования, индексы и высотность
PDM в основе своей состоит из регламента и двух планов, которые нужно читать вместе: плана зонирования (planta de ordenamento), относящего земли к категориям (сельскохозяйственные, лесные, природные, жилые пространства или зоны экономической деятельности и другие), и плана ограничений (planta de condicionantes), фиксирующего сервитуты и ограничения публичного интереса. Для каждой категории регламент задаёт параметры, которые обязан соблюдать любой проект:
- разрешённые, условно разрешённые и запрещённые виды использования;
- индекс застройки и максимальная площадь строительства;
- высота фасада и число этажей;
- отступы от границ и минимальная площадь участка;
- требования к инфраструктуре, парковке и ландшафтной интеграции.
RAN, REN и другие ограничения: когда PDM недостаточно
Даже там, где PDM допускает то или иное использование, приоритет остаётся за ограничениями публичного интереса. Два самых значимых на рустичных землях — Национальный сельскохозяйственный резерв (RAN, Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de março), защищающий почвы с наибольшим сельскохозяйственным потенциалом и допускающий несельскохозяйственные виды использования лишь в исключительных случаях при обязывающем предварительном заключении регионального органа, и Национальный экологический резерв (REN, Decreto-Lei n.º 166/2008, de 22 de agosto), охватывающий территории экологической ценности и предупреждения рисков — зоны затопления, участки эрозии, прибрежные полосы, — где совместимые виды использования крайне ограничены.
К ним добавляются водный фонд и полосы охраны водотоков, сервитуты дорог, линий электропередачи и газопроводов, охрана пробкового и каменного дуба и объекты культурного наследия. Участок может одновременно находиться на рустичных землях, в RAN и в зоне затопления — и каждый слой добавляет собственный режим. Именно это наложение ограничений, а не сама классификация, зачастую и делает проект неосуществимым.
Как подтвердить, что можно строить: изучение PDM и предварительная информация
Надёжный путь состоит из трёх шагов. Первый — изучить PDM: регламент и планы доступны в муниципалитете и в Национальной системе территориальной информации (SNIT), которую ведёт Генеральный директорат территории (DGT). Второй — получить ситуационный план и при необходимости справку о градостроительном статусе парцеллы. Третий — и решающий перед любыми инвестициями — подать запрос предварительной информации (PIP) в рамках Правового режима урбанизации и строительства (RJUE): положительное решение по предварительной информации связывает муниципалитет при рассмотрении заявки на разрешение, поданной в течение одного года.
Учтите, что процедурная рамка меняется: Decreto-Lei n.º 108/2026 — двадцать первая поправка к RJUE — вступает в силу 3 августа 2026 года и перестраивает процедуры предварительного контроля градостроительных операций. Классификацию земель он не меняет, но тот, кто подаёт на разрешение начиная с этой даты, будет делать это уже по новым правилам — процесс мы объясняем в гиде по получению разрешения на строительство в Португалии. А если вы взвешиваете покупку с прицелом на работы, посмотрите и наш анализ строить с нуля или покупать под реновацию.
Пример рядом с нами: новый PDM Карташу
Насколько важно следить за муниципальными планами, хорошо видно в регионе, где мы работаем каждый день. Пересмотр PDM Карташу был одобрен муниципальным советом и муниципальной ассамблеей 24 июня 2026 года и вступает в силу с публикацией в Diário da República. Среди новых правил — ограничения в зонах затопления (без подвалов и с отметкой входного порога выше уровня паводка), 10-метровая полоса охраны вдоль водотоков, более ясные рамки для туристических инвестиций и повышение индекса для теплиц с 0,05 до 0,60 — явный сигнал поддержки сельского хозяйства защищённого грунта. Эти изменения мы обобщили в новости о новом PDM Карташу.
Для тех, у кого есть земля в этом муниципалитете или в регионе Сантарен, сейчас самое время заново оценить градостроительный статус каждой парцеллы. CertiAmb сопровождает проекты архитектуры и инженерии в Карташу и соседних муниципалитетах — от анализа осуществимости до получения разрешений.
Типичные ошибки и риски
- покупать рустичную землю в расчёте на то, что «потом она станет городской», — реклассификация носит исключительный характер, идёт по инициативе муниципалитета и сегодня жёстко обусловлена;
- доверять объявлениям об «участке с возможностью застройки» без муниципальной справки или PIP, которые это подтверждают;
- игнорировать план ограничений и слишком поздно обнаружить, что парцелла находится в RAN, REN или зоне затопления;
- принимать заявленные границы и площадь на веру, не сверив реестр недвижимости, налоговую матрицу и топографическую съёмку;
- приобретать парцеллы меньше минимальной площади, которую PDM требует для какого бы то ни было строительства.
Для иностранных инвесторов эти риски усугубляются расстоянием и незнанием португальской системы — поэтому мы подготовили отдельный гид для тех, кто инвестирует из-за рубежа.
Интегрированный подход CertiAmb
Осуществимость планов на участке редко решается одним ответом: нужно сопоставить PDM, ограничения, доступную инфраструктуру и задуманный проект. В CertiAmb архитектура, инженерия и консалтинг работают под единой координацией — мы анализируем градостроительный статус, готовим запрос предварительной информации, разрабатываем проект и ведём процесс получения разрешений в муниципалитете. Познакомиться с командой и методом можно на странице О CertiAmb.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли построить дом на рустичной земле (solo rústico)?
Только в исключительных случаях, предусмотренных PDM муниципалитета, — как правило, жильё, связанное с ведением сельского хозяйства, или сельский туризм — и при условиях вроде минимальной площади участка и очень низких индексов. По общему правилу земли сельхозназначения не предназначены для градостроительного освоения.
Позволяет ли «земельный закон» перевести мой участок в городские земли?
Не автоматически. Упрощённая реклассификация по Decreto-Lei n.º 117/2024 — решение муниципалитета, и после Lei n.º 53-A/2025 она требует смежности с городскими землями, 70 % застройки под государственное жильё, доступную аренду или жильё с контролируемой стоимостью, заключения CCDR и подтверждения осуществимости. Режим действует до 31 декабря 2028 года.
Что такое запрос предварительной информации (PIP)?
Это предусмотренный RJUE формальный запрос в муниципалитет об осуществимости градостроительной операции на конкретном участке. Положительное решение связывает муниципалитет при рассмотрении заявки на разрешение, поданной в течение года, — самый надёжный инструмент перед покупкой или проектированием.
Что такое RAN и REN?
Это ограничения публичного интереса, имеющие приоритет над PDM: Национальный сельскохозяйственный резерв защищает почвы с наибольшим сельскохозяйственным потенциалом; Национальный экологический резерв охватывает территории экологической ценности и предупреждения рисков, например зоны затопления. В обоих строительство жёстко ограничено.
Как ознакомиться с PDM моего муниципалитета?
Регламент, план зонирования и план ограничений доступны в муниципалитете и в SNIT Генерального директората территории. Для ответа с юридической силой по конкретному участку запросите муниципальную справку или подайте запрос предварительной информации.
Заключительные замечания
Перед покупкой, продажей или проектированием правильный вопрос — не «что я хочу построить?», а «что PDM и ограничения позволяют построить именно здесь?». Ответить на него рано стоит недорого; ответить поздно может стоить инвестиций. Если у вас есть участок — или вы думаете его приобрести — и хотите точно знать, что с ним можно сделать, свяжитесь с командой CertiAmb.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию должен оценивать квалифицированный специалист индивидуально.