Insights

Документы для получения разрешения на строительство: чек-лист

Обновлено 27 августа 2026

⤢

Значительная часть разрешительных процедур задерживается не из-за качества самого проекта, а из-за того, как подготовлено досье. Не хватает документа, декларация об ответственности оформлена не по установленному образцу, чертёж не соответствует требуемому формату — и рассмотрение может остановиться на недели или закончиться предварительным отклонением. С 2024 года состав документов унифицирован по всей стране Portaria n.º 71-A/2024, а процессуальные правила стали строже к неполному комплекту.

В CertiAmb подготовка досье входит в архитектурный проект и сопровождение согласований: правильно укомплектованная с первого раза заявка помогает избежать лишних задержек. Муниципалитет требует конкретный набор документов, часть материалов подаётся поэтапно, а после подачи действует процедура предварительной проверки. С 1 октября 2026 года этот порядок меняется вместе с вступлением в силу Decreto-Lei n.º 108/2026; до 30 сентября продолжает действовать прежний режим.

Процедура определяет состав документов

Прежде чем собирать документы, нужно определить, какая процедура применяется к конкретной операции. Согласно статье 4.º RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, с изменениями) градостроительная операция может подлежать лицензированию, comunicação prévia (предварительному уведомлению) или быть освобождена от предварительного контроля. Для каждого режима предусмотрен свой состав досье, поэтому ошибка в первоначальной квалификации влияет на всю дальнейшую процедуру. Общую схему мы описываем в статье о том, как устроено получение разрешения на строительство в Португалии, а работам, освобождённым от предварительного контроля, посвящена отдельная публикация.

Есть и процедуры с особыми требованиями к документам, например легализация существующих построек, где стандартный набор дополняется точной фиксацией фактически выполненных работ. Самый распространённый пример — заявка на разрешение на строительные работы, и именно на нём удобнее разобрать правила.

Portaria n.º 71-A/2024: единый национальный перечень документов

Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro, принятая в развитие градостроительной реформы Simplex (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), определяет документы и материалы, которыми комплектуются процедуры RJUE, и отменила Portaria n.º 113/2015. Она действует с 4 марта 2024 года и состоит из трёх приложений:

• Приложение I — перечень документов и материалов в зависимости от типа и сложности градостроительной операции;
• Приложение II — правила их представления: цифровые форматы, структура и требования к текстовым и графическим материалам;
• Приложение III — образцы деклараций об ответственности специалистов.

Цель — унификация требований по всей стране. Закон дополняет её важным принципом: отсутствие документа, который администрация может получить или восполнить по собственной инициативе, само по себе не может служить основанием для требования исправить заявку или для её отклонения.

Чек-лист: что входит в досье на разрешение строительных работ

В зависимости от конкретной операции заявка может включать, среди прочего, следующие документы и материалы:

• Правовой статус и идентификация объекта: выписка из реестра недвижимости — либо код доступа к постоянной выписке — и документы, подтверждающие право заявителя выполнять операцию;
• Местоположение: геопривязанный ситуационный план с границами территории операции и топографическая съёмка;
• Пояснительная записка: площади, предлагаемое использование и соответствие применимым территориальным планам;
• Графические материалы архитектурного проекта: план размещения, поэтажные планы, фасады, разрезы и конструктивные детали в масштабах и форматах Приложения II;
• Декларации об ответственности авторов проектов и координатора по образцам Приложения III, с подтверждением действующей регистрации в соответствующей профессиональной палате;
• График производства работ и смета общей стоимости, используемые в том числе для определения сроков и расчёта муниципальных сборов;
• План доступности, когда он требуется;
• Пожарная безопасность: ficha de segurança для каждого типа использования — для операций 1-й категории риска — либо отдельный проект SCIE в остальных случаях;
• Акустика: акустический проект в соответствии с RRAE;
• Дополнительные материалы: фотографии здания или участка, статистическая форма и, в зависимости от операции, действующее положительное решение по запросу предварительной информации.

Точный состав всегда зависит от вида работ, назначения и местоположения объекта. Поэтому определение применимого режима должно предшествовать окончательной сборке досье.

От архитектуры к инженерным разделам: поэтапная подача

При лицензировании строительных работ процесс обычно проходит в два этапа. Сначала рассматривается архитектурный проект: муниципалитет принимает по нему решение в течение 30 дней, а проверка сосредоточена на соответствии территориальным планам, публичным сервитутам и ограничениям, предлагаемому использованию, градостроительной и ландшафтной интеграции и пропускной способности инфраструктуры (статья 20.º RJUE).

Затем подаются инженерные разделы проекта. Их можно представить вместе с первоначальной заявкой либо в течение шести месяцев после уведомления об утверждении архитектурного проекта, с однократным продлением ещё на три месяца. Непредставление разделов приостанавливает разрешительную процедуру максимум на шесть месяцев, после чего она может быть прекращена после предварительного заслушивания заявителя (пункт 6 статьи 20). В зависимости от проекта сюда входят несущие конструкции, внутренние сети водоснабжения и водоотведения, ливневая канализация, газ, электрика и телекоммуникации, теплотехника с энергетическим пре-сертификатом SCE (Decreto-Lei n.º 101-D/2020), акустика, ОВиК и пожарная безопасность.

Одна из ключевых особенностей действующего режима состоит в том, что декларации об ответственности авторов инженерных разделов являются достаточной гарантией соблюдения применимых правовых и регламентных норм и, за предусмотренными законом исключениями, исключают их предварительное муниципальное рассмотрение (пункт 8 статьи 20). Это переносит существенную ответственность на специалистов, подписывающих проекты. Поэтому особенно важна согласованная разработка инженерных разделов и их координация с архитектурой.

Предварительная проверка: единственная возможность исправить комплект

После подачи заявки проводится предварительная проверка по статье 11.º RJUE. В редакции, действующей в августе 2026 года, председатель муниципалитета может потребовать исправить заявку, если отсутствуют необходимые сведения или обязательный документ, который администрация не может восполнить самостоятельно; вынести предварительное отклонение, если заявка явно противоречит применимым нормам; либо прекратить процедуру, если операция освобождена от контроля или должна идти по comunicação prévia.

Заявителя уведомляют только один раз о необходимости исправить или дополнить заявку в течение 15 дней под угрозой предварительного отклонения. Если в этот срок нет ни отклонения, ни уведомления об исправлении, заявка считается правильно укомплектованной: дополнительные исправления по мотиву неполного комплекта запрашивать нельзя. Для заявителя это означает, что качественная первоначальная подготовка досье особенно важна. Если заявка отклонена, в новой заявке с той же целью можно повторно использовать документы, которые сохраняют силу.

Электронные платформы: куда подаётся досье

Градостроительные процедуры переведены в цифровой формат. Согласно статье 8.º-A RJUE заявки подаются через электронную платформу, а Электронная платформа градостроительных процедур обязательна для муниципалитетов с 5 января 2026 года. Предел требований к документам задаёт сама Portaria: по пункту 4 статьи 2 материалы, не включённые в приложения, можно требовать только тогда, когда это предусмотрено специальным законом. До 30 сентября 2026 года применяются форматы Приложения II Portaria n.º 71-A/2024, а с 1 октября — Приложения VI Portaria n.º 320/2026/1.

До вступления нового режима текстовые и графические материалы подаются в PDF/A, а чертежи архитектурного проекта и инженерных разделов дополнительно — в DWFx, DXF или DWG либо равноценных открытых форматах. Расчётные таблицы показателей и градостроительных параметров, когда они требуются, подаются в ODS, XLS или XLSX. Поэтому техническая организация файлов и электронных подписей стала такой же важной частью досье, как и содержание проекта.

Что меняется 1 октября 2026 года: Decreto-Lei n.º 108/2026

Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio внёс 21-ю поправку в RJUE. Изменения вступают в силу 1 октября 2026 года и применяются к процедурам, начатым после этой даты, а также к предусмотренным переходным режимом делам, которые ещё находятся на начальной стадии. Для комплектования заявок особенно важны следующие изменения:

• Формальная предварительная проверка: до начала работ муниципалитет проверяет наличие необходимых документов без оценки их содержания на этой стадии;
• Срок на исправление сокращается: при отсутствии обязательных документов заявителю даётся 10 дней на дополнение заявки под угрозой предварительного отклонения;
• Сводное заявление и градостроительный титул: появляются новые формы, фиксирующие существенные характеристики операции;
• Более строгие требования к comunicação prévia: подача уведомления без обязательных документов или подтверждения уплаты сборов становится административным правонарушением;
• Промежуточные сроки с молчаливым одобрением: предусмотрены отдельные сроки для этапов процедуры;
• Новые подзаконные формы: Portaria n.º 320/2026/1 от 31 июля утверждает новые формы и отменяет Portarias n.º 71-A/2024 и 71-B/2024 с 1 октября 2026 года. До этой даты Portaria n.º 71-A/2024 остаётся в силе.

Общее направление реформы — меньше административной проверки содержания и больше ответственности заявителя и специалистов за правильность и полноту досье.

Форматы подачи: отказ от обязательного дублирования всех чертежей

Для тех, кто собирает досье, одно из самых заметных изменений касается форматов.

До 30 сентября 2026 года действует Приложение II Portaria n.º 71-A/2024: текстовые и графические материалы подаются в PDF/A, а чертежи архитектурного проекта и инженерных разделов дополнительно — в DWFx, DXF или DWG либо равноценных открытых форматах.

С 1 октября 2026 года применяется Приложение VI Portaria n.º 320/2026/1:

• текстовые и графические материалы подаются в PDF/A с датой и квалифицированной электронной подписью авторов; дополнительно может использоваться IFC;
• план размещения (planta de implantação) дополнительно подаётся в DWG с геопривязкой;
• расчётные таблицы показателей и градостроительных параметров сохраняются в форматах ODS, XLS или XLSX;
• для муниципалитетов, где электронное делопроизводство ещё не внедрено, предусмотрена возможность временно требовать бумажную подачу.

Таким образом, обязательное дублирование всех чертежей во втором CAD-формате исчезает, а дополнительный DWG сохраняется для плана размещения. Важно: это упрощение действует только с 1 октября; до 30 сентября применяется прежний порядок.

Неполные заявки: ошибки, которые стоят времени

На практике причины запросов на исправление повторяются:

• декларации об ответственности не соответствуют установленным образцам или подписаны специалистами без действующей профессиональной регистрации;
• чертежи не отвечают требованиям к масштабу и формату либо расходятся с пояснительной запиской;
• отсутствуют документы, специфичные для операции: план доступности, пожарная форма, акустический проект;
• инженерные разделы не согласованы между собой и с архитектурой;
• неверно выбрана процедура — лицензирование там, где применима comunicação prévia, или ошибочное применение освобождения от предварительного контроля.

Поскольку возможность формального исправления ограничена, досье лучше проверять до подачи. В CertiAmb архитектура, инженерные разделы и административное комплектование готовятся одной командой и проходят перекрёстную проверку, чтобы снизить риск возврата процедуры из-за формальной ошибки.

Часто задаваемые вопросы

Какие документы нужны для заявки на разрешение на строительство?
Состав досье определяет Приложение I Portaria n.º 71-A/2024. Как правило, это выписка из реестра недвижимости и документы о правовом статусе, геопривязанный ситуационный план и топографическая съёмка, пояснительная записка, архитектурные материалы, декларации об ответственности, график и смета работ, а также документы, специфичные для операции.

Может ли муниципалитет требовать документы, которых нет в Portaria?
Только если это предусмотрено специальным законом. Нельзя требовать и документы, отсутствие которых администрация может восполнить по собственной инициативе.

Что будет, если документа не хватает?
Заявителя уведомляют только один раз о необходимости исправить или дополнить заявку в течение 15 дней под угрозой предварительного отклонения. Если в этот срок нет ни уведомления, ни отклонения, заявка считается правильно укомплектованной.

Когда подаются инженерные разделы проекта?
С первоначальной заявкой либо в течение шести месяцев после утверждения архитектурного проекта, с однократным продлением ещё на три месяца. За соблюдение применимых норм в инженерных разделах отвечают подписавшие их специалисты.

В каком формате подаются чертежи?
До 30 сентября 2026 года — в PDF/A и дополнительно в DWFx, DXF или DWG. С 1 октября — в PDF/A, с возможностью дополнительно использовать IFC; DWG с геопривязкой остаётся обязательным для плана размещения.

Что меняется с DL 108/2026?
С 1 октября 2026 года предварительная проверка становится формальной проверкой наличия документов, срок на исправление сокращается до 10 дней, вводятся новые формы и градостроительный титул. До этой даты Portaria n.º 71-A/2024 остаётся в силе.

Заключительные замечания

Португальская система согласований движется к модели, в которой администрация меньше проверяет содержание документов до начала работ, а ответственность заявителя и проектировщиков возрастает. В этой модели досье — не второстепенная бюрократия, а ключевая часть процедуры. Если вы готовите заявку и хотите подать полный, правильно организованный комплект с первого раза, свяжитесь с командой CertiAmb.

Примечание об обновлении (1 августа 2026): отсрочка опубликована. Декрет-закон № 155-B/2026 от 31 июля изменил пункт 1 статьи 13 Декрет-закона № 108/2026 и перенёс вступление новой редакции RJUE на 1 октября 2026 года. До 30 сентября действует прежний режим. Подробности — в статье о DL 108/2026.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию следует оценивать индивидуально с участием квалифицированного специалиста.