Insights

Документы для получения разрешения на строительство: чек-лист по Portaria n.º 320/2026/1

Обновлено 2 октября 2026

Досье на разрешение на строительство с архитектурными чертежами, декларациями об ответственности и ноутбуком на рабочем столе

Досье на разрешение на строительство — увеличенная версия

Значительная часть разрешительных процедур спотыкается не о качество проекта, а о комплектование заявки. Не хватает одного документа, декларация об ответственности составлена не по установленному законом образцу, на чертеже нет требуемой подписи — и процедура останавливается или заявку предварительно отклоняют. С 1 октября 2026 года национальный перечень этих документов и материалов изменился: Portaria n.º 320/2026/1 от 31 июля 2026 года утверждает новые формы заявлений и определяет состав документов и материалов для всех процедур RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99).

График простой, но его стоит зафиксировать. Portaria вступила в силу одновременно с Decreto-Lei n.º 108/2026 от 29 мая 2026 года, вступление в силу которого Decreto-Lei n.º 155-B/2026 от 31 июля 2026 года перенёс на 1 октября 2026 года. В этот день она отменила Portaria n.º 71-A/2024 и Portaria n.º 71-B/2024. Новый режим применяется к процедурам, начатым с 1 октября, и к тем, которые на эту дату ещё находились на стадии предварительной проверки (saneamento e apreciação liminar). В CertiAmb подготовка досье входит в архитектурный проект и сопровождение лицензирования: заявка, правильно укомплектованная с первого раза, экономит месяцы.

Процедура определяет состав документов

Прежде чем составлять перечень, нужно ответить на предварительный вопрос: какая процедура применяется? После пересмотра RJUE градостроительная операция может подлежать лицензии (licença), предварительному уведомлению (comunicação prévia) или предварительному уведомлению со сроком (comunicação prévia com prazo) либо быть освобождена от предварительного контроля. Предварительное уведомление становится общим правилом в зонах, где градостроительные параметры уже определены, а лицензия сохраняется, среди прочих случаев, предусмотренных статьёй 4.º RJUE, для раздела земли на участки (loteamento) и работ по созданию городской инфраструктуры (obras de urbanização) за пределами таких зон, для работ на охраняемых объектах культурного наследия (imóveis classificados) и в их охранных зонах, для работ на территориях с сервитутами или ограничениями публичного характера, не учтёнными в детальном плане, проекте loteamento или единице реализации (unidade de execução), для сноса, не предусмотренного лицензией на реконструкцию, и для операций, связанных с удалением фасадной плитки азулежу. У каждого пути свой состав документов, и ошибка в квалификации ставит под угрозу всё, что следует дальше. Процедуру мы описываем в статье о том, как устроено лицензирование строительства в Португалии, изменения с 1 октября — в статье о DL 108/2026, а режиму работ, освобождённых от предварительного контроля, посвящена отдельная статья. Для легализации существующих построек действуют особые правила.

Что утверждает Portaria n.º 320/2026/1

Статья 1.º Portaria утверждает четыре вида форм и определяет состав документов и материалов. Формы заявления, предварительного уведомления об использовании и объявлений обязательны к применению (статья 2.º, п. 1). Portaria состоит из семи приложений:

Приложение I: единое заявление на лицензию, предварительное уведомление или запрос предварительной информации (pedido de informação prévia) с градостроительными сводками по типу операции (I-A loteamento, I-B работы по созданию инфраструктуры, I-C строительство или снос, I-D изменение рельефа и иные виды использования земли) и перечнем инженерных разделов проекта (I-E);
Приложение II: уведомление о начале работ;
Приложение III: объявления, подлежащие вывешиванию;
Приложение IV: предварительное уведомление (со сроком или без него) об использовании или изменении назначения, с соответствующей сводкой (IV-A);
Приложение V: документы и материалы заявки, сгруппированные по процедурам;
Приложение VI: условия представления этих материалов;
Приложение VII: образцы деклараций об ответственности.

То же заявление используется для доработки заявки, для представления документов после предварительного заслушивания (статья 24.º-A RJUE) и для подачи инженерных разделов проекта. Градостроительная сводка — не вспомогательная форма: согласно статье 4.º-A RJUE, титул лицензии теперь образуют подтверждение уплаты сборов, последняя форма со сводкой операции и уведомление об одобрении (при молчаливом одобрении — подтверждение подачи). Таким образом, ошибка в сводке переходит в сам градостроительный титул.

Общие правила: что муниципалитет может и не может требовать

Статья 2.º Portaria задаёт рамки, которые стоит знать, прежде чем отвечать на любой запрос документов:

документы, которых нет в приложениях, можно требовать, только если они прямо предусмотрены RJUE или специальным законом либо строго необходимы для проверки соответствия территориальным программам и планам; в этом случае муниципалитет обязан обосновать требование и указать конкретную норму (пп. 3 и 4);
заинтересованное лицо может приложить другие материалы, которые считает значимыми для описания операции (п. 5);
материалы, ненужные для конкретной заявки, можно не подавать, если координатор проекта обоснует это в отдельном документе; такой пропуск оценивается при предварительной проверке (пп. 6 и 7);
если профессиональная палата не может выдать код проверки квалификации специалистов, его можно заменить декларацией о профессиональной квалификации (п. 9);
для электростанций на возобновляемых источниках энергии, систем накопления энергии и зарядных станций для электромобилей, отнесённых к режиму RJUE, при предварительном уведомлении подаются материалы по п. 34 приложения V, а также применимые общие документы (п. 8).

Сам RJUE в п. 12 статьи 9.º добавляет перечень запрещённых требований. Среди них: засвидетельствование подписей, копии документов, которые уже есть у муниципалитета, копии постоянных выписок (достаточно кода доступа), повторное представление справок, которые были действительны на дату подачи, копии удостоверения личности (cartão de cidadão), отсканированный журнал работ (livro de obra) или план охраны труда и здоровья, который можно предъявить при надзорной проверке.

Общие документы для всех заявок

Часть II приложения V перечисляет документы и материалы, общие для заявок на лицензию, предварительного уведомления и квалифицированного запроса предварительной информации (пп. 5–17):

код доступа к постоянной выписке из реестра недвижимости, а если объект в реестре не зарегистрирован, — справка об отсутствии регистрации вместе с налоговой карточкой объекта (caderneta predial);
местоположение: границы территории на плане, предоставленном муниципалитетом, или в масштабе 1:1000, с координатами границ в системе, которую использует муниципалитет, либо обозначение на муниципальной ГИС-платформе;
геопривязанная топографическая съёмка с декларацией об ответственности — всякий раз, когда меняется рельеф или размещение объекта, в масштабе 1:200 (1:500 для loteamento), включая прилегающее общественное пространство;
план размещения (planta de implantação) на основе топографической съёмки с водопроницаемыми и непроницаемыми площадями и их материалами;
пояснительная записка (memória descritiva e justificativa) к основному проекту (projeto ordenador) с детальным содержанием, в том числе с перечнем всех сервитутов и ограничений в публичных интересах и обоснованием соответствия каждому из них, и сводная таблица градостроительных параметров (quadro sinóptico);
заключения, не связанные с местоположением, декларации об ответственности авторов и координатора и, при необходимости, декларация о профессиональной квалификации;
подтверждение страхования гражданской ответственности специалистов, фотофиксация существующего состояния и, если есть положительное решение по запросу предварительной информации, его реквизиты с декларацией о том, что операция соответствует его условиям.

Требование к пояснительной записке в части сервитутов вполне конкретно: железнодорожную линию, дорогу, водоток или противопожарную полосу (faixa de gestão de combustível) нужно указать вместе с нормативным актом, который их устанавливает. Некоторые из этих случаев мы разобрали в статьях о строительстве у железной дороги и о строительстве рядом с лесом.

Чек-лист: лицензия на строительные работы

Для утверждения архитектурного проекта п. 25 приложения V добавляет к общим документам:

документы о праве заявителя, если это право не следует из постоянной выписки;
архитектурный проект: планы, фасады и разрезы в масштабе 1:50 или 1:100, конструктивные детали, описание обособленных помещений (frações), если предусмотрена горизонтальная собственность (propriedade horizontal), и план доступности, который теперь входит в архитектурный проект;
планы передачи земель, кадастровые планы и планы преобразования земельных участков, если часть земли передаётся муниципалитету (cedências);
отчёт об оценке сейсмической уязвимости, когда он требуется;
график работ, смета общей стоимости (на основе европейских и португальских норм или спецификаций LNEC) и оценка градостроительных платежей (encargos urbanísticos), которую можно заменить расчётом в симуляторе муниципалитета;
исследование соответствия Общему регламенту о шуме с декларацией специалиста;
статистическая форма;
декларация проектировщика, если используются строительные изделия без маркировки CE и без гармонизированных правил.

Инженерные разделы проекта (п. 26) можно подать вместе с заявкой или после утверждения архитектурного проекта. В зависимости от объекта это: несущие конструкции, включая земляные работы и ограждение котлована; сейсмическое усиление; электроустановки; газ; внутренние сети водоснабжения и водоотведения; ливневая канализация; благоустройство прилегающей территории при наличии частного двора (logradouro); телекоммуникации; теплотехника, увязанная с системой энергетической сертификации по Decreto-Lei n.º 101-D/2020; электромеханическое оборудование; пожарная безопасность (проект или форма — в зависимости от категории риска); акустика; ОВиК; а также система централизованного технического управления, когда она требуется. Роль каждого раздела мы объясняем в статье о несущих конструкциях и инженерных разделах.

При предварительном уведомлении (п. 27) всё подаётся сразу: архитектурный проект, инженерные разделы, заключения внешних органов (если они не высказались уже в рамках запроса предварительной информации или детального плана — plano de pormenor), номер лицензии (alvará) или сертификата IMPIC, декларация о принятии обязанностей и страховка руководителя работ и руководителя технического надзора, полис страхования от несчастных случаев на производстве, статистическая форма и подтверждение заключения договора с руководителем работ.

Начало работ и использование

Уведомление о начале работ (статья 80.º-A RJUE) подаётся по форме приложения II не позднее чем за пять дней до их начала. Состав документов зависит от процедуры (часть IX приложения V):

работы по лицензии (п. 35): документы о праве заявителя, лицензия (alvará) или сертификат IMPIC, полис страхования от несчастных случаев на производстве, залог, когда он требуется, подтверждение уплаты сборов, подтверждение заключения договора с руководителем работ, декларация о принятии обязанностей руководителя работ и руководителя технического надзора, а также страхование гражданской ответственности;
предварительное уведомление (п. 36): документы о праве заявителя, залог и подтверждение уплаты сборов;
работы, освобождённые от контроля после квалифицированного запроса предварительной информации (п. 37): помимо документов для работ по лицензии — подтверждение передачи земель, статистическая форма и инженерные разделы проекта с соответствующими декларациями;
работы, освобождённые от контроля (п. 38): документы о праве заявителя и, в зависимости от случая, проект несущих конструкций (и сейсмического усиления), который подаётся только для хранения (mero depósito), если внутренняя перепланировка затрагивает конструкцию; документы, подтверждающие последнее законное предшествующее состояние при реконструкции; заключение органа по культурному наследию и подтверждение уплаты сборов.

Для использования предварительное уведомление по статье 62.º-A (п. 39) комплектуется кодом постоянной выписки, документами о праве заявителя, исполнительными чертежами (telas finais), если были изменения, освобождённые от контроля, фотографиями, статистической формой и декларацией руководителя работ или руководителя технического надзора о том, что работы завершены в соответствии с проектами. При предварительном уведомлении со сроком по статье 62.º-B (п. 40) декларацию подписывает лицо, которое может быть автором архитектурного проекта; она подтверждает соответствие использования и пригодность здания или помещения.

Форматы подачи: конец двойной подачи чертежей

До 30 сентября 2026 года п. 1 приложения II Portaria n.º 71-A/2024 обязывал подавать текстовые и графические материалы в PDF/A, а чертежи архитектурного проекта и инженерных разделов — ещё и в DWFx, DXF или DWG. С 1 октября действуют следующие требования приложения VI Portaria n.º 320/2026/1:

все материалы подаются в электронном виде с квалифицированной электронной подписью тех, кто их подписывает;
текстовые и графические материалы подаются в PDF/A с датой, и к ним можно приложить файлы в формате IFC, что открывает дорогу BIM;
план размещения также подаётся в DWG с геопривязкой, а файл сводной таблицы — в ODS, XLS или XLSX;
текстовые материалы — в формате A4, с оглавлением и нумерацией страниц; чертежи — с полным штампом (заявитель, местоположение, номер, масштаб, дата, описание и автор) и с размерами;
при изменениях и сносе — условные цвета: красный для возводимого, жёлтый для сносимого, чёрный для сохраняемого и синий для легализуемого;
подписать можно с помощью Cartão de Cidadão или Chave Móvel Digital с использованием системы сертификации профессиональных атрибутов либо средствами электронной идентификации других государств — членов ЕС.

Муниципалитеты, где электронного делопроизводства ещё нет, могут запрашивать подачу на бумаге до запуска электронной платформы градостроительного лицензирования, предусмотренной статьёй 8.º-A RJUE, или собственной информационной системы (приложение VI, п. 7). В преамбуле самой Portaria эта платформа упоминается как то, что ещё предстоит внедрить. На практике по-прежнему используется портал каждого муниципалитета.

Декларации об ответственности: шесть образцов

Приложение VII утверждает шесть образцов деклараций об ответственности: автора основного проекта, авторов инженерных разделов, координатора проекта, руководителя работ или руководителя технического надзора по завершении работ, декларацию о принятии этих обязанностей перед началом работ (Portaria вновь её предусматривает) и декларацию специалиста, имеющего право быть автором архитектурного проекта, для использования здания или изменения его назначения. Сведения о страховании гражданской ответственности (полис и страхователь) и смета общей стоимости работ входят в образцы для авторов проектов, координатора и принятия обязанностей; не во всех шести образцах есть такой блок. Все образцы завершаются кодом проверки профессиональной квалификации.

У декларации автора архитектурного проекта теперь трудоёмкое приложение: таблица проверки соответствия правовым, нормативным и градостроительным требованиям (показатели и параметры, PDM, планы урбанизации и детальные планы, loteamento, предварительная информация, RGEU, доступность, пожарная безопасность, энергоэффективность и др.). Это важно, потому что декларации авторов инженерных разделов являются достаточной гарантией соблюдения применимых норм и, как правило, освобождают эти разделы от муниципального рассмотрения (статья 20.º, п. 8, RJUE). Каждый специалист отвечает за то, что охватывает его декларация, а заявитель — за правильное заполнение форм и комплектование заявки.

Предварительная проверка и сроки с 1 октября

По заявкам на лицензию предварительная проверка длится 20 дней (статья 11.º RJUE). Если не хватает обязательного документа, который администрация не может восполнить сама, заявителю предлагают исправить или дополнить заявку в течение 10 дней; процедура на это время приостанавливается, а если заявитель этого не сделает, заявку предварительно отклоняют. Заявку также могут предварительно отклонить, если она явно противоречит применимым нормам, а если операция должна идти по другому пути, процедура прекращается. Если в срок предварительной проверки заявителю ничего не сообщили, заявка считается правильно укомплектованной. Документы отклонённой заявки можно повторно использовать в новой.

Для предварительного уведомления стадия предварительной проверки отменяется: контроль становится последующим, и муниципалитет может один раз уведомить заинтересованное лицо о необходимости в течение 10 дней восполнить недостающие документы. Если этого не сделать, предварительное уведомление признаётся ненадлежащим (inepta).

После предварительной проверки муниципалитет рассматривает архитектурный проект в течение 30 дней; по истечении срока проект считается молчаливо одобренным. Продлить этот срок можно лишь в исключительном порядке, один раз и на такой же период, из-за особой сложности операции и с уведомлением заявителя до окончания предварительной проверки (статья 20.º, п. 9). Инженерные разделы подаются в течение шести месяцев после утверждения архитектурного проекта, с однократным продлением на три месяца. Если их не подать, процедура приостанавливается на срок до шести месяцев, а затем прекращается (статья 20.º). Окончательное решение по строительным работам принимается в течение 20 дней.

Ошибки, которые стоят месяцев

использовать формы или форматы Portaria n.º 71-A/2024 в заявке, поданной с 1 октября, или наоборот;
заполнять градостроительную сводку значениями, которые не совпадают со сводной таблицей и чертежами, — эта ошибка переходит в титул;
подавать пояснительную записку без перечня всех сервитутов и без обоснования соответствия;
подавать декларацию автора архитектурного проекта без таблицы проверки соответствия или, в тех образцах, где это предусмотрено, декларации без сведений о страховании и сметы стоимости;
подавать материалы без квалифицированной электронной подписи, без полного штампа или без условных цветов;
пропускать документы без обоснования координатора или принимать требования муниципалитета без указания нормы;
подходить к уведомлению о начале работ без лицензии (alvará) подрядчика, полиса страхования от несчастных случаев на производстве или декларации руководителя работ.

В CertiAmb архитектура, инженерные разделы и административное комплектование готовятся одной командой и проходят перекрёстную проверку перед подачей. Именно эта дисциплина позволяет подавать полные досье с первого раза.

Часто задаваемые вопросы

Какая Portaria применяется к моей заявке?
До 30 сентября 2026 года применялась Portaria n.º 71-A/2024. С 1 октября 2026 года применяется Portaria n.º 320/2026/1, которая вступила в силу одновременно с Decreto-Lei n.º 108/2026 и отменила Portaria n.º 71-A/2024 и Portaria n.º 71-B/2024. Новый режим применяется к процедурам, начатым с этой даты, и к тем, которые на эту дату ещё находились на стадии предварительной проверки.

Какие документы нужны для получения лицензии на строительные работы?
Общие документы и материалы из приложения V Portaria n.º 320/2026/1 (код постоянной выписки из реестра недвижимости, геопривязанное местоположение, топографическая съёмка, когда она требуется, план размещения, пояснительная записка, декларации об ответственности, страхование гражданской ответственности специалистов и фотофиксация) и специальные документы для строительных работ: архитектурный проект с планом доступности, график работ, смета стоимости работ и оценка градостроительных платежей, исследование соответствия Общему регламенту о шуме (Regulamento Geral do Ruído), статистическая форма и, когда они требуются, отчёт о сейсмической уязвимости и планы передачи земель муниципалитету. Инженерные разделы проекта можно подать сразу или после утверждения архитектурного проекта.

Может ли муниципалитет требовать документы, которых нет в Portaria?
Только если они прямо предусмотрены RJUE или специальным законом либо строго необходимы для проверки соответствия территориальным программам и планам. В последнем случае муниципалитет обязан обосновать требование и указать конкретную норму (статья 2.º, пп. 3 и 4, Portaria). Кроме того, RJUE, среди прочего, запрещает требовать засвидетельствование подписей, копии документов, которые уже есть у муниципалитета, и копии постоянных выписок: достаточно кода доступа.

Можно ли не подавать материал, который не имеет смысла для моего объекта?
Да, если координатор проекта подробно обоснует в отдельном документе, что этот материал не имеет значения для проверки соблюдения применимых норм. Допустимость такого пропуска оценивается при предварительной проверке (статья 2.º, пп. 6 и 7).

В каком формате подаются чертежи?
С 1 октября 2026 года — в PDF/A, с датой и квалифицированной электронной подписью авторов; дополнительно можно приложить файлы в формате IFC. План размещения также подаётся в DWG с геопривязкой, а файл сводной таблицы градостроительных параметров (quadro sinóptico) — в ODS, XLS или XLSX (приложение VI). До 30 сентября 2026 года чертежи архитектурного проекта и инженерных разделов подавались в PDF/A и дополнительно в DWFx, DXF или DWG.

Что будет, если какого-то документа не хватает?
По заявкам на лицензию предварительная проверка длится 20 дней. Если не хватает обязательного документа, который администрация не может восполнить сама, заявителю предлагают исправить или дополнить заявку в течение 10 дней; процедура на это время приостанавливается, а если заявитель этого не сделает, заявку предварительно отклоняют. Если в срок предварительной проверки заявителю ничего не сообщили, заявка считается правильно укомплектованной.

Какие документы нужны, чтобы начать работы?
Уведомление о начале работ (статья 80.º-A RJUE) подаётся не позднее чем за пять дней до их начала. Для работ по лицензии к нему прилагаются, среди прочего, документы о праве заявителя, лицензия (alvará) или сертификат IMPIC, полис страхования от несчастных случаев на производстве, залог, когда он требуется, подтверждение уплаты сборов, подтверждение заключения договора с руководителем работ и декларация о принятии обязанностей руководителя работ и, если он назначен, руководителя технического надзора.

В заключение

Portaria n.º 320/2026/1 не уменьшает работу тех, кто готовит досье, а перераспределяет её. Муниципалитет проверяет меньше содержания, и качество заявки всё больше зависит от пояснительной записки, таблицы проверки соответствия и деклараций об ответственности. Если вы готовите заявку на лицензию или предварительное уведомление после 1 октября 2026 года, свяжитесь с командой CertiAmb.

Статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию должен оценивать квалифицированный специалист.

← Назад к insights На главную