Insights
Строительство у железной дороги: железнодорожные сервитуты и новый Регламент о железнодорожных переездах
Участок большой, до станции недалеко, цена выглядит разумной. За границей участка проходит железная дорога, а подъезд к нему лежит через переезд. Для покупателя, проектировщика или того, кто собирается делить землю на участки, такое соседство — не мелочь: железная дорога несёт с собой сервитуты, которые отнимают площадь под застройку, ограничивают ограды, деревья и земляные работы, а с 2027 года могут переложить на застройщика стоимость пересечения в разных уровнях.
Тема стала актуальной. Decreto-Lei n.º 183/2026 от 16 сентября 2026 года утверждает новый правовой режим железнодорожных переездов (passagem de nível, PN) и новый Регламент о железнодорожных переездах (RPN), отменяет Decreto-Lei n.º 568/99 и вступает в силу 1 марта 2027 года (в первый день шестого месяца после публикации). До этой даты действует прежний режим. Общие сервитуты вблизи путей по-прежнему определяет Decreto-Lei n.º 276/2003 от 4 ноября 2003 года — режим имущества железнодорожного публичного домена (domínio público ferroviário).
Два уровня ограничений
Оценивая участок у железной дороги, нужно смотреть на два разных уровня:
- близость к железнодорожным путям в любой точке линии, которую регулирует Decreto-Lei n.º 276/2003: зоны non aedificandi, запреты на отдельные виды деятельности и обязанности собственников прилегающих и соседних участков;
- близость к переезду, которую с 1 марта 2027 года регулирует новый режим Decreto-Lei n.º 183/2026: видимость, подъезды, частные переезды и обязанности тех, кто ведёт застройку.
К ним добавляются правила муниципального генерального плана (PDM), который часто выделяет транспортные коридоры (espaços-canal) для железнодорожной инфраструктуры, и другие сервитуты, обременяющие участок. Поэтому при анализе реализуемости, который мы описали в статье о покупке участка под строительство, железную дорогу нужно выявить уже при первом осмотре.
Зоны non aedificandi у железнодорожных путей
Статья 15.º Decreto-Lei n.º 276/2003 на участках, граничащих с железнодорожными линиями, ответвлениями и другими железнодорожными объектами, где это оправдано (например, с тяговыми подстанциями), или расположенных рядом с ними, запрещает:
- постройки, здания, насыпи, складирование материалов и посадку деревьев ближе 10 метров;
- выемки любой глубины ближе 5 метров от путей.
Расстояния растут вместе с масштабом того, что планируется. Если постройка, насыпь или дерево фактически или потенциально выше 10 метров, соблюдать нужно расстояние, равное сумме высоты и 10 метров. Если путь проходит по насыпи, выемку можно делать не ближе полуторной высоты этой насыпи, а для выемок глубже 5 метров расстояние равно сумме глубины и 5 метров. На линиях со скоростью 220 км/ч и выше пределы устанавливаются распоряжением (despacho) и не могут быть меньше 25 метров.
Статья 16.º добавляет запреты на деятельность: огни и отражатели, которые можно спутать с железнодорожной сигнализацией, деятельность с дымом, токсичными газами или опасностью пожара либо взрыва, сбросы в дренажные системы железной дороги, а также промышленную деятельность ближе 40 метров. Собственник прилегающего участка может попросить железнодорожного регулятора смягчить эти обязанности при положительном заключении управляющего инфраструктурой, если безопасность от этого не снижается (статья 14.º).
Практический момент: границы самой полосы отвода железной дороги определены статьёй 11.º (бровки выемок или насыпей, а при отсутствии таких ориентиров — 1,5 метра за крайними рельсами), и строительство или посадки у путей до того, как граница определена, уже сами по себе являются административным правонарушением. За нарушение зон non aedificandi грозит штраф от 500 до 3740 евро для физических лиц и от 1500 до 44 800 евро для юридических лиц; возможен и принудительный снос за счёт собственника (статьи 18.º и 34.º).
Новый Регламент о железнодорожных переездах
Преамбула Decreto-Lei n.º 183/2026 прямо называет причину реформы: переезды остаются одним из самых критичных мест в эксплуатации железной дороги, а аварийность зависит не только от оборудования, но и от поведения участников движения и от дорожного и городского окружения. Новый режим уходит от подхода, построенного на количестве переездов, к управлению рисками. Для тех, кто строит, важны четыре правила.
- Запрет новых переездов. Новые дороги пересекают железнодорожные линии только в разных уровнях. Лишь в исключительных случаях управляющий железнодорожной инфраструктурой может выдать временную лицензию на пересечение в одном уровне — не более чем на три года и без продления, при наличии анализа рисков, положительных заключений национальных органов по безопасности железнодорожного и автомобильного движения, залога и с отнесением всех расходов на владельца лицензии (статья 3.º).
- Плановая ликвидация. В программу ликвидации со сроком не более пяти лет включаются переезды, отвечающие хотя бы одному из нескольких условий (статья 5.º), среди которых: два и более значительных происшествия за последние пять календарных лет; среднесуточная интенсивность автомобильного или пешеходного движения выше 2000; «момент движения» (momento de circulação — произведение интенсивности движения поездов на интенсивность автомобильного или пешеходного движения) выше 24 000; пересечение более чем двух путей; неприемлемый уровень риска (например, из-за близости больниц, школ или логистических центров); расположение ближе 700 метров от другого пересечения (350 метров для пешеходных) при отсутствии соединительных дорог. Переезды на участках, где поезда могут идти быстрее 140 км/ч, запрещены.
- Реконструкция дорог. При реконструкции или модернизации дороги, пересекающей железнодорожную линию, переезд нужно заменить пересечением в разных уровнях, если прогнозируемое движение превышает законодательные пороги, а проект в зоне подхода к переезду требует предварительного обязательного заключения управляющего железнодорожной инфраструктурой (статья 12.º).
- Обязанность застройщика — правило с самыми серьёзными последствиями для рынка недвижимости; о нём ниже.
Loteamento или строительство рядом с переездом: кто платит за пересечение в разных уровнях
Статья 10.º Decreto-Lei n.º 183/2026 устанавливает, что раздел земли на участки (loteamento), строительство или развитие объектов коллективного пользования вблизи переездов, а также любые постройки, которые из-за размера, расположения, ожидаемого числа пользователей или других обстоятельств могут повысить уровень риска на местных переездах, влекут обязанность построить пересечения в разных уровнях и ликвидировать существующие переезды, если доступ к таким объектам проходит через эти переезды. Расходы несёт лицо, заинтересованное в градостроительной операции.
На практике жилой квартал после loteamento, школа, торговый центр или туристический комплекс, доступ к которым зависит от переезда, может потребовать заложить в бюджет путепровод или тоннель. Закон не устанавливает ни расстояния, ни числа пользователей, начиная с которых возникает обязанность: критерий — рост риска на переезде и зависимость доступа от него. Поэтому вопрос стоит поднимать рано, в идеале через запрос предварительной информации (pedido de informação prévia) и в контакте с Infraestruturas de Portugal, ещё до завершения покупки участка или утверждения программы объекта. Специальной переходной нормы для уже начатых градостроительных процедур Decreto-Lei n.º 183/2026 не содержит. Из осторожности рекомендуем планировать с учётом этого правила проекты, лицензирование или реализация которых продлится после 1 марта 2027 года.
Зона видимости и подъезды у переездов
У пассивных переездов, то есть без шлагбаумов и сигналов, срабатывающих при приближении поезда, новый Регламент вводит зону видимости (статьи 7.º и 8.º RPN). Она образована четырьмя треугольниками, по два с каждой стороны пути, размеры которых рассчитываются от минимального расстояния видимости. Это расстояние получают, умножая максимальную скорость поездов в данной точке на коэффициент: для автомобильных переездов он равен 3,5. При скорости 100 км/ч минимальная видимость вдоль пути составляет 350 метров в каждую сторону.
В этой зоне собственники или владельцы прилегающих участков не могут сажать деревья и другую растительность, возводить ограды и здания, делать выемки и насыпи, размещать оборудование или иные препятствия. Управляющий инфраструктурой может потребовать снести самовольные постройки, вырубить растительность или убрать препятствия в течение 30 дней (60 дней для сноса); если собственник этого не делает, работы выполняет управляющий, а их стоимость взыскивается на основании документа, имеющего силу исполнительного. Если же сносить или вырубать нужно самому управляющему, чтобы привести видимость в соответствие с новыми правилами, он уведомляет владельцев не менее чем за 20 дней и выплачивает компенсацию тем, чьи права затронуты.
Есть и правила, которые влияют на проектирование подъездов. Зона подхода к переезду, как правило, охватывает по 50 метров дороги с каждой стороны от путей (25 метров, если разрешённая скорость на дороге не превышает 50 км/ч). Участники движения не могут без письменного разрешения управляющего использовать территорию переезда для въезда на транспорте к соседним предприятиям, домам, стоянкам и другим объектам, а также не могут парковаться в зоне подхода (статья 25.º RPN). Поэтому ворота гаража или въезд на парковку вплотную к переезду — неудачное проектное решение.
Частные переезды
Многие сельские участки, через которые проходит железная дорога, до сих пор зависят от частного переезда. Новый Регламент (статьи 27.º–33.º) допускает два основания: лицензию на пересечение, которую выдаёт управляющий инфраструктурой, — всегда временную, сроком не более пяти лет с возможностью продления, платную и при условии залога или страхования гражданской ответственности; либо подтверждённое право сервитута, возникшее при строительстве железной дороги.
В обоих случаях работы по безопасности, содержанию и ремонту, которые управляющий сочтёт необходимыми, выполняются за счёт владельца; на лицензированных переездах их может вести только компания с квалификацией, определённой управляющим, с его предварительного разрешения и под его надзором. Переезд должен быть закрыт на замок или аналогичное устройство (с активной защитой там, где поезда идут быстрее 120 км/ч). Право прекращается, а переезд немедленно ликвидируется, если есть альтернативный подъезд и переезд находится ближе 700 метров от другого пересечения (350 метров, если он пешеходный), если владелец не соблюдает условия лицензии или не выполняет предписанные работы, а также если господствующий участок разделён на участки (loteamento) или застроен, за исключением части, которой сервитут по-прежнему нужен. Начало работ без разрешения управляющего — административное правонарушение со штрафом от 165 до 3500 евро для физических лиц и от 5000 до 40 000 евро для юридических лиц (статья 41.º RPN).
Как эти ограничения учитываются в проекте
При лицензировании железнодорожные сервитуты — не второстепенный вопрос. С 1 октября 2026 года пояснительная записка (memória descritiva), которую требует Portaria n.º 320/2026/1, должна перечислять каждый административный сервитут и каждое ограничение в публичных интересах, затрагивающие операцию, и показывать соответствие проекта каждому из них с прямой ссылкой на предусматривающий его нормативный акт (приложение V, п. 9, подпункт e)). Заключения внешних органов, обязательные из-за местоположения, запрашиваются по режиму RJUE — об этом мы рассказываем в статье об изменениях RJUE с 1 октября 2026 года, а состав документов описан в нашем руководстве о документах для лицензирования строительства.
Покупателю нужно проверить по карте ограничений (planta de condicionantes) плана PDM (см. статью о PDM и сельских землях), есть ли на участке транспортные коридоры или железнодорожные сервитуты, измерить на месте расстояния до путей и до границ полосы отвода, выяснить тип переезда, через который идёт подъезд к участку, и основание его использования, а также оценить, может ли задуманная программа повысить риск на этом переезде. Логика та же, что и с противопожарными полосами, которые мы разбирали в статье о строительстве рядом с лесом: сервитут может отнять у участка значительную часть площади, которая казалась пригодной для застройки.
Частые ошибки и риски
- считать площадь застройки, не вычитая 10 метров до путей, а для высокого здания — больше;
- сажать живую изгородь или ставить ограду в зоне видимости неохраняемого переезда;
- проектировать въезд в гараж или на парковку с выездом прямо на переезд;
- рассчитывать на частный переезд как на подъезд к участкам после loteamento или к туристическому объекту;
- откладывать вопрос о доступе через переезд до конца лицензирования, хотя стоимость пересечения в разных уровнях может сделать проект нереализуемым;
- считать, что новый режим уже действует или не будет действовать никогда: до 28 февраля 2027 года применяется Decreto-Lei n.º 568/99, с 1 марта 2027 года — Decreto-Lei n.º 183/2026.
Часто задаваемые вопросы
На каком расстоянии от железнодорожных путей можно строить?
На участках, граничащих с железной дорогой или расположенных рядом с ней, статья 15.º Decreto-Lei n.º 276/2003 запрещает возводить постройки и здания, устраивать насыпи, складировать материалы и сажать деревья ближе 10 метров, а вести земляные выемки — ближе 5 метров. Если постройка или дерево фактически или потенциально выше 10 метров, расстояние равно сумме высоты и этих 10 метров. На линиях со скоростью 220 км/ч и выше пределы устанавливаются распоряжением (despacho) и не могут быть меньше 25 метров. Муниципальный план может дополнительно предусматривать транспортные коридоры (espaços-canal) или собственные правила.
Что меняет Decreto-Lei n.º 183/2026?
Он утверждает новый правовой режим железнодорожных переездов и новый Регламент о железнодорожных переездах, отменяет Decreto-Lei n.º 568/99 и вступает в силу 1 марта 2027 года. Декрет запрещает новые переезды, усиливает управление рисками, регулирует ликвидацию существующих и обязывает тех, кто ведёт loteamento, строит объекты коллективного пользования или здания, повышающие риск на переезде, строить пересечение в разных уровнях и нести связанные с этим расходы, если доступ к объекту проходит через переезд.
У меня участок рядом с неохраняемым переездом. Есть ли ограничения?
Да. У пассивных переездов действует зона видимости, которая задаётся четырьмя треугольниками в зависимости от скорости поездов. В ней собственники прилегающих участков не могут сажать деревья и другую растительность, возводить ограды и здания, делать выемки и насыпи, размещать оборудование или иные препятствия. Управляющий инфраструктурой может потребовать снести или убрать то, что сделано с нарушением, за счёт собственника. Эти правила содержатся в новом Регламенте и применяются с 1 марта 2027 года.
Можно ли использовать частный переезд для доступа к участкам после loteamento?
Как постоянное решение — нет. По новому Регламенту право на частный переезд прекращается, когда господствующий участок делится на участки (loteamento) или застраивается, за исключением части, которой сервитут по-прежнему нужен, и переезд немедленно ликвидируется. Если доступ к новому объекту зависит от переезда, застройщик обязан построить пересечение в разных уровнях.
Какие штрафы предусмотрены?
За нарушение зон non aedificandi по Decreto-Lei n.º 276/2003 штраф составляет от 500 до 3740 евро для физических лиц и от 1500 до 44 800 евро для юридических лиц, при этом возможен принудительный снос. Новый Регламент о железнодорожных переездах предусматривает штрафы от 165 до 3500 евро для физических лиц и от 5000 до 40 000 евро для юридических лиц, например за начало работ на частном переезде без разрешения управляющего инфраструктурой.
В заключение
Железная дорога играет всё более заметную роль в развитии территорий, а вместе с ней усиливаются и правила безопасности вокруг неё. Decreto-Lei n.º 183/2026 не меняет расстояний до путей, установленных Decreto-Lei n.º 276/2003, но меняет расчёты для тех, кто ведёт застройку рядом с переездами: риск, который добавляет объект, теперь имеет цену, и платит её застройщик. Если вы оцениваете участок или готовите проект рядом с железной дорогой, свяжитесь с CertiAmb: мы выявим сервитуты, проверим, где можно разместить здание, и согласуем архитектурный и инженерный проект с требованиями управляющего инфраструктурой.
Статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию должен оценивать квалифицированный специалист.