Insights
Construir junto ao caminho de ferro: servidões ferroviárias e o novo Regulamento de Passagens de Nível
O terreno tem boa área, fica perto da estação e o preço parece justo. Do outro lado da estrema passa a linha do comboio, e o acesso faz-se por uma passagem de nível. Para quem compra, projeta ou pretende lotear, esta vizinhança não é um pormenor: o caminho de ferro traz consigo servidões que retiram área edificável, limitam muros, árvores e escavações e, a partir de 2027, podem transferir para o promotor o custo de uma passagem desnivelada.
O tema ganhou atualidade. O Decreto-Lei n.º 183/2026, de 16 de setembro aprova um novo regime jurídico das passagens de nível (PN) e um novo Regulamento de Passagens de Nível (RPN), revoga o Decreto-Lei n.º 568/99 e entra em vigor a 1 de março de 2027 (primeiro dia do sexto mês seguinte ao da publicação). Até lá, aplica-se o regime anterior. As servidões gerais de proximidade à linha continuam a resultar do Decreto-Lei n.º 276/2003, de 4 de novembro, o regime dos bens do domínio público ferroviário.
Duas camadas de condicionantes
Quem avalia um prédio junto à ferrovia deve olhar para duas camadas distintas:
- a proximidade à linha férrea, em qualquer ponto do seu traçado, regida pelo Decreto-Lei n.º 276/2003: zonas non aedificandi, proibições de atividade e obrigações dos proprietários confinantes ou vizinhos;
- a proximidade a uma passagem de nível, regida pelo novo regime do Decreto-Lei n.º 183/2026 a partir de 1 de março de 2027: visibilidade, acessos, passagens particulares e obrigações de quem urbaniza.
A estas somam-se as regras do plano diretor municipal, que muitas vezes delimita espaços-canal para as infraestruturas ferroviárias, e as restantes servidões que incidam sobre o prédio. Por isso, na análise de viabilidade que descrevemos no artigo sobre comprar terreno para construir, a linha férrea deve ser identificada logo na primeira visita.
Zonas non aedificandi junto à linha férrea
O artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 276/2003 proíbe, nos prédios confinantes ou vizinhos das linhas férreas, ramais e outras instalações ferroviárias em que se justifique, como as subestações de tração elétrica:
- construções, edificações, aterros, depósitos de materiais ou plantação de árvores a menos de 10 metros;
- escavações, qualquer que seja a profundidade, a menos de 5 metros da linha férrea.
As distâncias crescem com a dimensão do que se pretende fazer. Se a construção, o aterro ou a árvore tiver, real ou potencialmente, mais de 10 metros de altura, a distância a salvaguardar é a soma da altura com os 10 metros. Se a linha estiver em aterro, a escavação só pode ocorrer a uma vez e meia a altura desse aterro, e escavações com mais de 5 metros de profundidade exigem uma distância igual à soma da profundidade com os 5 metros. Nas linhas de velocidade igual ou superior a 220 km/h, os limites são fixados por despacho e nunca podem ser inferiores a 25 metros.
O artigo 16.º acrescenta proibições de atividade: luzes ou refletores que possam confundir-se com a sinalização ferroviária, atividades com fumos, gases tóxicos ou perigo de incêndio ou explosão, descargas nos sistemas de drenagem do caminho de ferro e atividades industriais a menos de 40 metros. O proprietário confinante pode pedir a redução destas obrigações ao regulador ferroviário, com parecer favorável do gestor da infraestrutura, quando isso não diminua a segurança (artigo 14.º).
Um ponto prático: a própria faixa ferroviária tem limites definidos pelo artigo 11.º (arestas das escavações ou dos aterros ou, na falta de referências, 1,5 metros para além dos carris exteriores), e construir ou plantar junto à linha sem que a delimitação esteja feita é, por si só, contraordenação. A violação das zonas non aedificandi é punida com coima de 500 a 3740 euros para pessoas singulares e de 1500 a 44 800 euros para pessoas coletivas, e pode levar à demolição coerciva a expensas do proprietário (artigos 18.º e 34.º).
O novo Regulamento de Passagens de Nível
O preâmbulo do Decreto-Lei n.º 183/2026 é claro quanto à motivação: as passagens de nível continuam a ser um dos pontos mais críticos da exploração ferroviária, e a sinistralidade não depende apenas do equipamento, mas também do comportamento dos utentes e da envolvente rodoviária e urbana. O novo regime troca uma lógica centrada no número de PN por uma lógica de gestão de riscos. Para quem constrói, destacam-se quatro regras.
- Proibição de novas PN. O atravessamento de linhas férreas por novas vias faz-se de forma desnivelada. Só excecionalmente o gestor da infraestrutura ferroviária pode emitir uma licença precária de atravessamento de nível, por prazo nunca superior a três anos e não renovável, com análise de riscos, pareceres favoráveis das autoridades nacionais de segurança ferroviária e rodoviária, caução e todos os custos a cargo do titular (artigo 3.º).
- Supressão programada. Entram num programa de supressão, com horizonte não superior a cinco anos, as PN que registem pelo menos uma de várias condições (artigo 5.º), entre as quais: dois ou mais acidentes significativos nos últimos cinco anos civis; tráfego médio diário rodoviário ou pedonal superior a 2000; momento de circulação (produto do tráfego ferroviário pelo rodoviário ou pedonal) superior a 24 000; atravessamento de mais de duas vias-férreas; nível de risco não aceitável (por exemplo, pela proximidade de hospitais, escolas ou polos logísticos); ou localização a menos de 700 metros de outro atravessamento (350 metros nas pedonais) sem caminhos de ligação. É proibida a existência de PN onde os comboios possam circular a mais de 140 km/h.
- Beneficiação de vias. Quando se reconstrói ou beneficia uma estrada que atravessa a linha, a PN deve ser desnivelada se o tráfego previsto ultrapassar os limiares legais, e o projeto na zona de aproximação à PN depende de parecer prévio vinculativo do gestor da infraestrutura ferroviária (artigo 12.º).
- Obrigação de quem urbaniza, a regra com maior impacto no imobiliário, explicada a seguir.
Lotear ou construir perto de uma passagem de nível: quem paga a passagem desnivelada
O artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 183/2026 determina que a realização de operações de loteamento, a construção ou desenvolvimento de equipamentos de utilização coletiva nas proximidades de PN, ou de quaisquer construções que, pela dimensão, localização, número de utilizadores previsto ou outras circunstâncias, possam aumentar o nível de risco das PN locais, obriga à construção de atravessamentos desnivelados e à supressão das PN existentes, sempre que o acesso a esses empreendimentos se faça através dessas PN. Os encargos são suportados pelo interessado na operação urbanística.
Na prática, um loteamento, uma escola, uma superfície comercial ou um conjunto turístico cujo acesso dependa de uma passagem de nível pode ter de incluir no seu orçamento uma passagem superior ou inferior. A lei não fixa uma distância nem um número de utilizadores a partir do qual a obrigação se aplica: o critério é o aumento do risco na PN e o facto de o acesso depender dela. Por isso, a questão deve ser colocada cedo, idealmente num pedido de informação prévia e em contacto com a Infraestruturas de Portugal, antes de fechar a compra do terreno ou o programa do empreendimento. O Decreto-Lei n.º 183/2026 não contém uma norma transitória específica para as operações urbanísticas já em curso. Por prudência, recomendamos que os projetos cujo licenciamento ou execução se prolongue para além de 1 de março de 2027 sejam planeados já com esta regra em vista.
Zona de visibilidade e acessos junto às PN
Junto às passagens de nível passivas, isto é, sem barreiras nem sinais acionados pela aproximação do comboio, o novo Regulamento impõe uma zona de visibilidade (artigos 7.º e 8.º do RPN). É formada por quatro triângulos, dois de cada lado da linha, dimensionados a partir da distância de visibilidade mínima, que resulta de multiplicar a velocidade máxima dos comboios nesse ponto por um coeficiente: 3,5 nas PN rodoviárias. Para uma velocidade de 100 km/h, a visibilidade mínima ao longo da via é de 350 metros para cada lado.
Dentro dessa zona, os proprietários ou possuidores de prédios confinantes não podem plantar árvores ou outra vegetação, construir muros ou edificações, fazer escavações ou aterros, nem colocar equipamentos ou obstáculos. O gestor da infraestrutura pode notificar a demolição de obras indevidas, o corte de vegetação ou a remoção de obstáculos, a executar em 30 dias (60 dias no caso de demolições); se o proprietário não o fizer, o gestor executa os trabalhos e o custo é cobrado com força de título executivo. Quando é o próprio gestor a precisar de demolir ou cortar para adequar a visibilidade às novas regras, notifica com pelo menos 20 dias de antecedência e indemniza os titulares dos direitos afetados.
Há ainda regras que condicionam o desenho dos acessos. A zona de acesso à PN abrange, em regra, os 50 metros de estrada para cada lado da via-férrea (25 metros quando a velocidade rodoviária não excede 50 km/h), e os utentes não podem usar o interior da PN para aceder com veículos a estabelecimentos, residências, parques ou outras instalações adjacentes sem autorização escrita do gestor, nem estacionar na zona de acesso (artigo 25.º do RPN). Um portão de garagem ou a entrada de um estacionamento colados à passagem de nível é, portanto, uma má solução de projeto.
Passagens de nível particulares
Muitos prédios rústicos atravessados pela linha ainda dependem de uma passagem de nível particular. O novo Regulamento (artigos 27.º a 33.º) admite dois títulos: uma licença de atravessamento emitida pelo gestor da infraestrutura, sempre precária, com prazo máximo de cinco anos, prorrogável, sujeita a taxa e a caução ou seguro de responsabilidade civil; ou um direito de servidão comprovado, constituído quando a via-férrea foi construída.
Em ambos os casos, as obras de segurança, manutenção e reparação que o gestor considere necessárias correm por conta do titular; nas passagens licenciadas, só podem ser executadas por empresa com a competência definida pelo gestor, com a sua autorização prévia e sob a sua vigilância. A passagem tem de estar fechada com cadeado ou dispositivo semelhante (com proteção ativa onde os comboios circulem a mais de 120 km/h). O título extingue-se, e a PN é imediatamente suprimida, quando exista acesso alternativo e a passagem fique a menos de 700 metros de outro atravessamento (350 metros se for pedonal), quando o titular não cumpra a licença ou as obras ordenadas, e ainda quando o prédio dominante seja loteado ou urbanizado, salvo para a parte que continue a precisar da servidão. Iniciar obras sem autorização do gestor é contraordenação, com coima de 165 a 3500 euros para pessoas singulares e de 5000 a 40 000 euros para pessoas coletivas (artigo 41.º do RPN).
Como estas condicionantes entram no projeto
No licenciamento, as servidões ferroviárias não são um tema lateral. A partir de 1 de outubro de 2026, a memória descritiva exigida pela Portaria n.º 320/2026/1 tem de identificar cada servidão administrativa e restrição de utilidade pública que abrange a operação e demonstrar a adequação da proposta a cada uma, com menção expressa ao diploma que a prevê (anexo V, n.º 9, alínea e)). As pronúncias de entidades externas exigíveis em razão da localização seguem o regime do RJUE, que explicamos no artigo sobre as alterações ao RJUE de 1 de outubro de 2026, e os elementos do processo estão descritos no nosso guia dos documentos para licenciar uma obra.
Para quem compra, a verificação passa por confirmar na planta de condicionantes do PDM (ver o artigo sobre PDM e solo rústico) a presença de espaços-canal ou servidões ferroviárias, medir no local as distâncias à linha e aos limites da faixa ferroviária, identificar o tipo de passagem de nível que serve o prédio e o seu título, e avaliar se o programa pretendido pode aumentar o risco dessa PN. A lógica é semelhante à das faixas de proteção que analisámos no artigo sobre construir junto à floresta: a servidão pode retirar ao terreno uma parte relevante da área que parecia edificável.
Erros e riscos frequentes
- calcular a área de implantação sem descontar os 10 metros à linha férrea, ou mais quando o edifício é alto;
- plantar uma sebe ou erguer um muro na zona de visibilidade de uma passagem de nível sem guarda;
- desenhar a entrada da garagem ou do estacionamento com saída direta para a passagem de nível;
- contar com uma passagem de nível particular para servir um loteamento ou um empreendimento turístico;
- deixar para o fim do licenciamento a questão do acesso por uma PN, quando o custo de uma passagem desnivelada pode inviabilizar a operação;
- assumir que o regime novo já se aplica, ou que nunca se aplicará: até 28 de fevereiro de 2027 vigora o Decreto-Lei n.º 568/99; a partir de 1 de março de 2027, o Decreto-Lei n.º 183/2026.
Perguntas frequentes
A que distância da linha férrea posso construir?
Nos prédios confinantes ou vizinhos da linha férrea, o artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 276/2003 proíbe construções, edificações, aterros, depósitos de materiais e plantação de árvores a menos de 10 metros e escavações a menos de 5 metros. Se a construção ou a árvore tiver, real ou potencialmente, mais de 10 metros de altura, a distância passa a ser a soma da altura com os 10 metros. Em linhas de velocidade igual ou superior a 220 km/h, os limites são fixados por despacho e nunca são inferiores a 25 metros. O plano municipal pode ainda prever espaços-canal ou regras próprias.
O que muda com o Decreto-Lei n.º 183/2026?
Aprova um novo regime das passagens de nível e um novo Regulamento de Passagens de Nível, revoga o Decreto-Lei n.º 568/99 e entra em vigor a 1 de março de 2027. Proíbe novas passagens de nível, reforça a gestão de riscos, regula a supressão das existentes e passa a obrigar quem promove loteamentos, equipamentos coletivos ou construções que aumentem o risco de uma passagem de nível, sempre que o acesso se faça por ela, a construir um atravessamento desnivelado e a suportar os respetivos encargos.
Tenho um terreno junto a uma passagem de nível sem guarda. Há restrições?
Sim. Junto às passagens de nível passivas existe uma zona de visibilidade, definida por quatro triângulos em função da velocidade dos comboios, onde os proprietários confinantes não podem plantar árvores ou outra vegetação, construir muros ou edificações, fazer escavações ou aterros, nem colocar equipamentos ou obstáculos. O gestor da infraestrutura pode notificar a demolição ou remoção do que tenha sido indevidamente feito, a expensas do proprietário. Estas regras constam do novo Regulamento, aplicável a partir de 1 de março de 2027.
Posso usar uma passagem de nível particular para aceder a um loteamento?
Não como solução duradoura. Com o novo Regulamento, o título de uma passagem de nível particular extingue-se quando o prédio dominante é loteado ou urbanizado, salvo para a parte que continue a precisar da servidão, e a passagem é imediatamente suprimida. Se o acesso ao novo empreendimento depender de uma passagem de nível, o promotor fica obrigado a construir um atravessamento desnivelado.
Que coimas estão previstas?
Pela violação das zonas non aedificandi do Decreto-Lei n.º 276/2003, a coima vai de 500 a 3740 euros para pessoas singulares e de 1500 a 44 800 euros para pessoas coletivas, sem prejuízo da demolição coerciva. O novo Regulamento de Passagens de Nível prevê coimas de 165 a 3500 euros para pessoas singulares e de 5000 a 40 000 euros para pessoas coletivas, por exemplo pelo início de obras numa passagem de nível particular sem autorização do gestor da infraestrutura.
Notas finais
A ferrovia está a ganhar peso no território, e com ela as regras de segurança que a rodeiam. O Decreto-Lei n.º 183/2026 não altera as distâncias à linha férrea do Decreto-Lei n.º 276/2003, mas muda o cálculo de quem urbaniza junto a passagens de nível: o risco que um empreendimento acrescenta passa a ter um preço, e esse preço é suportado pelo promotor. Se está a avaliar um terreno ou a preparar um projeto perto da linha férrea, fale com a CertiAmb: identificamos as servidões, verificamos a implantação possível e articulamos o projeto de arquitetura e de engenharia com as exigências do gestor da infraestrutura.
Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou técnico. Cada situação deve ser avaliada individualmente por um profissional qualificado.