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Construir junto al ferrocarril: servidumbres ferroviarias y el nuevo Reglamento de Pasos a Nivel
El terreno tiene buena superficie, está cerca de la estación y el precio parece razonable. Al otro lado del lindero pasa la línea del tren, y el acceso se hace por un paso a nivel. Para quien compra, proyecta o pretende parcelar, esta vecindad no es un detalle menor: el ferrocarril trae consigo servidumbres que restan superficie edificable, limitan muros, árboles y excavaciones y, a partir de 2027, pueden trasladar al promotor el coste de un paso a distinto nivel.
El tema ha cobrado actualidad. El Decreto-Ley n.º 183/2026, de 16 de septiembre aprueba un nuevo régimen jurídico de los pasos a nivel (passagens de nível, PN) y un nuevo Reglamento de Pasos a Nivel (RPN), deroga el Decreto-Ley n.º 568/99 y entra en vigor el 1 de marzo de 2027 (primer día del sexto mes siguiente al de su publicación). Hasta entonces, se aplica el régimen anterior. Las servidumbres generales de proximidad a la vía siguen derivando del Decreto-Ley n.º 276/2003, de 4 de noviembre, el régimen de los bienes del dominio público ferroviario.
Dos capas de condicionantes
Quien evalúa una finca junto al ferrocarril debe fijarse en dos capas distintas:
- la proximidad a la vía férrea, en cualquier punto de su trazado, regida por el Decreto-Ley n.º 276/2003: zonas non aedificandi, prohibiciones de actividad y obligaciones de los propietarios colindantes o vecinos;
- la proximidad a un paso a nivel, regida por el nuevo régimen del Decreto-Ley n.º 183/2026 a partir del 1 de marzo de 2027: visibilidad, accesos, pasos particulares y obligaciones de quien urbaniza.
A estas se suman las reglas del plan director municipal (PDM), que a menudo delimita corredores reservados (espaços-canal) para las infraestructuras ferroviarias, y las demás servidumbres que graven la finca. Por eso, en el análisis de viabilidad que describimos en el artículo sobre comprar un terreno para construir, la vía férrea debe identificarse ya en la primera visita.
Zonas non aedificandi junto a la vía férrea
El artículo 15 del Decreto-Ley n.º 276/2003 prohíbe, en las fincas colindantes o vecinas de las líneas férreas, ramales y otras instalaciones ferroviarias en las que esté justificado, como las subestaciones de tracción eléctrica:
- construcciones, edificaciones, terraplenes, depósitos de materiales o plantaciones de árboles a menos de 10 metros;
- excavaciones, cualquiera que sea su profundidad, a menos de 5 metros de la vía férrea.
Las distancias crecen con la dimensión de lo que se pretende hacer. Si la construcción, el terraplén o el árbol tiene, real o potencialmente, más de 10 metros de altura, la distancia que debe respetarse es la suma de la altura y esos 10 metros. Si la vía discurre sobre un terraplén, la excavación solo puede hacerse a una distancia de una vez y media la altura de ese terraplén, y las excavaciones de más de 5 metros de profundidad exigen una distancia igual a la suma de la profundidad y esos 5 metros. En las líneas con velocidad igual o superior a 220 km/h, los límites se fijan por resolución (despacho) y nunca pueden ser inferiores a 25 metros.
El artículo 16 añade prohibiciones de actividad: luces o reflectores que puedan confundirse con la señalización ferroviaria, actividades que produzcan humos o gases tóxicos o conlleven peligro de incendio o explosión, vertidos en los sistemas de drenaje del ferrocarril y actividades industriales a menos de 40 metros. El propietario colindante puede solicitar al regulador ferroviario la reducción de estas obligaciones, con informe favorable del administrador de la infraestructura, cuando ello no disminuya la seguridad (artículo 14).
Un aspecto práctico: la propia franja ferroviaria tiene límites definidos por el artículo 11 (aristas de los desmontes o de los terraplenes o, a falta de referencias, 1,5 metros más allá de los carriles exteriores), y construir o plantar junto a la vía sin que esa delimitación esté hecha constituye, por sí solo, una infracción administrativa. La infracción de las zonas non aedificandi se sanciona con multa de 500 a 3740 euros para las personas físicas y de 1500 a 44 800 euros para las personas jurídicas, y puede llevar a la demolición forzosa a costa del propietario (artículos 18 y 34).
El nuevo Reglamento de Pasos a Nivel
El preámbulo del Decreto-Ley n.º 183/2026 es claro en cuanto a su motivación: los pasos a nivel siguen siendo uno de los puntos más críticos de la explotación ferroviaria, y la siniestralidad no depende solo del equipamiento, sino también del comportamiento de los usuarios y del entorno viario y urbano. El nuevo régimen sustituye un enfoque centrado en el número de PN por un enfoque de gestión de riesgos. Para quien construye, destacan cuatro reglas.
- Prohibición de nuevos PN. El cruce de líneas férreas por nuevas vías se hace a distinto nivel. Solo excepcionalmente puede el administrador de la infraestructura ferroviaria expedir una licencia precaria de cruce a nivel, por un plazo nunca superior a tres años y no renovable, con análisis de riesgos, informes favorables de las autoridades nacionales de seguridad ferroviaria y vial, fianza y todos los costes a cargo del titular (artículo 3).
- Supresión programada. Entran en un programa de supresión, con un horizonte no superior a cinco años, los PN que reúnan al menos una de varias condiciones (artículo 5), entre ellas: dos o más accidentes significativos en los últimos cinco años naturales; tráfico medio diario de vehículos o peatones superior a 2000; momento de circulación (producto del tráfico ferroviario por el tráfico de vehículos o peatones) superior a 24 000; cruce de más de dos vías férreas; nivel de riesgo no aceptable (por ejemplo, por la proximidad de hospitales, escuelas o centros logísticos); o ubicación a menos de 700 metros de otro cruce (350 metros en los peatonales) sin caminos de conexión. Se prohíbe la existencia de PN donde los trenes puedan circular a más de 140 km/h.
- Mejora de carreteras. Cuando se reconstruye o mejora una carretera que cruza la vía, el PN debe sustituirse por un cruce a distinto nivel si el tráfico previsto supera los umbrales legales, y el proyecto en la zona de aproximación al PN depende de un informe previo vinculante del administrador de la infraestructura ferroviaria (artículo 12).
- Obligación de quien urbaniza, la regla con mayor impacto en el sector inmobiliario, que explicamos a continuación.
Parcelar o construir cerca de un paso a nivel: quién paga el paso a distinto nivel
El artículo 10 del Decreto-Ley n.º 183/2026 establece que la realización de operaciones de parcelación (loteamento), la construcción o el desarrollo de equipamientos de uso colectivo en las proximidades de PN, o de cualesquiera construcciones que, por su dimensión, ubicación, número previsto de usuarios u otras circunstancias, puedan aumentar el nivel de riesgo de los PN locales, obliga a la construcción de cruces a distinto nivel y a la supresión de los PN existentes, siempre que el acceso a esos proyectos se haga a través de dichos PN. Los costes corren a cargo del interesado en la operación urbanística.
En la práctica, una parcelación, una escuela, una superficie comercial o un conjunto turístico cuyo acceso dependa de un paso a nivel puede tener que incluir en su presupuesto un paso superior o inferior. La ley no fija una distancia ni un número de usuarios a partir de los cuales se aplica la obligación: el criterio es el aumento del riesgo en el PN y el hecho de que el acceso dependa de él. Por eso, la cuestión debe plantearse pronto, idealmente mediante una solicitud de información previa (pedido de informação prévia) y en contacto con Infraestruturas de Portugal, antes de cerrar la compra del terreno o el programa del proyecto. El Decreto-Ley n.º 183/2026 no contiene una norma transitoria específica para las operaciones urbanísticas ya en curso. Por prudencia, recomendamos que los proyectos cuya licencia o ejecución se prolongue más allá del 1 de marzo de 2027 se planifiquen ya teniendo en cuenta esta regla.
Zona de visibilidad y accesos junto a los PN
Junto a los pasos a nivel pasivos, es decir, sin barreras ni señales accionadas por la aproximación del tren, el nuevo Reglamento impone una zona de visibilidad (artículos 7 y 8 del RPN). Está formada por cuatro triángulos, dos a cada lado de la vía, dimensionados a partir de la distancia mínima de visibilidad, que resulta de multiplicar la velocidad máxima de los trenes en ese punto por un coeficiente: 3,5 en los PN de carretera. Para una velocidad de 100 km/h, la visibilidad mínima a lo largo de la vía es de 350 metros hacia cada lado.
Dentro de esa zona, los propietarios o poseedores de fincas colindantes no pueden plantar árboles u otra vegetación, construir muros o edificaciones, hacer excavaciones o terraplenes, ni colocar equipos u obstáculos. El administrador de la infraestructura puede notificar la demolición de obras indebidas, la corta de vegetación o la retirada de obstáculos, que deben ejecutarse en 30 días (60 días en el caso de demoliciones); si el propietario no lo hace, el administrador ejecuta los trabajos y el coste se cobra con fuerza de título ejecutivo. Cuando es el propio administrador quien necesita demoler o cortar para adecuar la visibilidad a las nuevas reglas, notifica con al menos 20 días de antelación e indemniza a los titulares de los derechos afectados.
Hay además reglas que condicionan el diseño de los accesos. La zona de acceso al PN abarca, por regla general, los 50 metros de carretera a cada lado de la vía férrea (25 metros cuando la velocidad en carretera no supera los 50 km/h), y los usuarios no pueden utilizar el interior del PN para acceder con vehículos a establecimientos, viviendas, aparcamientos u otras instalaciones adyacentes sin autorización escrita del administrador, ni estacionar en la zona de acceso (artículo 25 del RPN). Una puerta de garaje o la entrada de un aparcamiento pegadas al paso a nivel son, por tanto, una mala solución de proyecto.
Pasos a nivel particulares
Muchas fincas rústicas atravesadas por la vía todavía dependen de un paso a nivel particular. El nuevo Reglamento (artículos 27 a 33) admite dos títulos: una licencia de cruce expedida por el administrador de la infraestructura, siempre precaria, con un plazo máximo de cinco años, prorrogable, sujeta a tasa y a fianza o seguro de responsabilidad civil; o un derecho de servidumbre acreditado, constituido cuando se construyó la vía férrea.
En ambos casos, las obras de seguridad, mantenimiento y reparación que el administrador considere necesarias corren por cuenta del titular; en los pasos con licencia, solo puede ejecutarlas una empresa con la competencia definida por el administrador, con su autorización previa y bajo su supervisión. El paso debe estar cerrado con candado o dispositivo similar (con protección activa donde los trenes circulen a más de 120 km/h). El título se extingue, y el PN se suprime de inmediato, cuando exista un acceso alternativo y el paso quede a menos de 700 metros de otro cruce (350 metros si es peatonal), cuando el titular no cumpla la licencia o las obras ordenadas, y también cuando el predio dominante se parcele o se urbanice, salvo para la parte que siga necesitando la servidumbre. Iniciar obras sin autorización del administrador constituye una infracción administrativa, con multa de 165 a 3500 euros para las personas físicas y de 5000 a 40 000 euros para las personas jurídicas (artículo 41 del RPN).
Cómo entran estas condicionantes en el proyecto
En la tramitación de la licencia, las servidumbres ferroviarias no son una cuestión secundaria. A partir del 1 de octubre de 2026, la memoria descriptiva exigida por la Portaria n.º 320/2026/1 debe identificar cada servidumbre administrativa y restricción de utilidad pública que afecte a la operación y demostrar la adecuación de la propuesta a cada una, con mención expresa de la norma que la establece (anexo V, n.º 9, letra e)). Los informes de entidades externas exigibles por razón de la ubicación siguen el régimen del RJUE, que explicamos en el artículo sobre la modificación del RJUE del 1 de octubre de 2026, y los elementos del expediente se describen en nuestra guía de los documentos necesarios para licenciar obras.
Para quien compra, la verificación consiste en confirmar en el plano de condicionantes del PDM (véase el artículo sobre el PDM y el suelo rústico) la presencia de corredores reservados o servidumbres ferroviarias, medir sobre el terreno las distancias a la vía y a los límites de la franja ferroviaria, identificar el tipo de paso a nivel que da servicio a la finca y su título, y evaluar si el programa previsto puede aumentar el riesgo de ese PN. La lógica es similar a la de las franjas de protección que analizamos en el artículo sobre construir junto al bosque: la servidumbre puede restar al terreno una parte relevante de la superficie que parecía edificable.
Errores y riesgos frecuentes
- calcular la superficie de ocupación sin descontar los 10 metros a la vía férrea, o más cuando el edificio es alto;
- plantar un seto o levantar un muro en la zona de visibilidad de un paso a nivel sin guarda;
- diseñar la entrada del garaje o del aparcamiento con salida directa al paso a nivel;
- contar con un paso a nivel particular para dar servicio a una parcelación o a un proyecto turístico;
- dejar para el final de la tramitación de la licencia la cuestión del acceso por un PN, cuando el coste de un paso a distinto nivel puede hacer inviable la operación;
- dar por hecho que el nuevo régimen ya se aplica, o que nunca se aplicará: hasta el 28 de febrero de 2027 rige el Decreto-Ley n.º 568/99; a partir del 1 de marzo de 2027, el Decreto-Ley n.º 183/2026.
Preguntas frecuentes
¿A qué distancia de la vía férrea puedo construir?
En las fincas colindantes o vecinas de la vía férrea, el artículo 15 del Decreto-Ley n.º 276/2003 prohíbe construcciones, edificaciones, terraplenes, depósitos de materiales y plantaciones de árboles a menos de 10 metros, y excavaciones a menos de 5 metros. Si la construcción o el árbol tiene, real o potencialmente, más de 10 metros de altura, la distancia pasa a ser la suma de la altura y esos 10 metros. En las líneas con velocidad igual o superior a 220 km/h, los límites se fijan por resolución (despacho) y nunca son inferiores a 25 metros. El plan municipal puede prever además corredores reservados (espaços-canal) o reglas propias.
¿Qué cambia con el Decreto-Ley n.º 183/2026?
Aprueba un nuevo régimen de los pasos a nivel y un nuevo Reglamento de Pasos a Nivel, deroga el Decreto-Ley n.º 568/99 y entra en vigor el 1 de marzo de 2027. Prohíbe nuevos pasos a nivel, refuerza la gestión de riesgos, regula la supresión de los existentes y obliga a quien promueve parcelaciones, equipamientos de uso colectivo o construcciones que aumenten el riesgo de un paso a nivel, siempre que el acceso se haga a través de él, a construir un cruce a distinto nivel y a asumir los costes correspondientes.
Tengo un terreno junto a un paso a nivel sin guarda. ¿Hay restricciones?
Sí. Junto a los pasos a nivel pasivos existe una zona de visibilidad, definida por cuatro triángulos en función de la velocidad de los trenes, donde los propietarios colindantes no pueden plantar árboles u otra vegetación, construir muros o edificaciones, hacer excavaciones o terraplenes, ni colocar equipos u obstáculos. El administrador de la infraestructura puede notificar la demolición o retirada de lo que se haya hecho indebidamente, a costa del propietario. Estas reglas figuran en el nuevo Reglamento, aplicable a partir del 1 de marzo de 2027.
¿Puedo usar un paso a nivel particular para acceder a una parcelación?
No como solución duradera. Con el nuevo Reglamento, el título de un paso a nivel particular se extingue cuando el predio dominante se parcela o se urbaniza, salvo para la parte que siga necesitando la servidumbre, y el paso se suprime de inmediato. Si el acceso al nuevo proyecto depende de un paso a nivel, el promotor queda obligado a construir un cruce a distinto nivel.
¿Qué multas están previstas?
Por la infracción de las zonas non aedificandi del Decreto-Ley n.º 276/2003, la multa va de 500 a 3740 euros para las personas físicas y de 1500 a 44 800 euros para las personas jurídicas, sin perjuicio de la demolición forzosa. El nuevo Reglamento de Pasos a Nivel prevé multas de 165 a 3500 euros para las personas físicas y de 5000 a 40 000 euros para las personas jurídicas, por ejemplo por iniciar obras en un paso a nivel particular sin autorización del administrador de la infraestructura.
Notas finales
El ferrocarril está ganando peso en el territorio, y con él las reglas de seguridad que lo rodean. El Decreto-Ley n.º 183/2026 no modifica las distancias a la vía férrea del Decreto-Ley n.º 276/2003, pero cambia las cuentas de quien urbaniza junto a pasos a nivel: el riesgo que añade un proyecto pasa a tener un precio, y ese precio lo paga el promotor. Si está evaluando un terreno o preparando un proyecto cerca de la vía férrea, hable con CertiAmb: identificamos las servidumbres, verificamos la implantación posible y coordinamos el proyecto de arquitectura y de ingeniería con las exigencias del administrador de la infraestructura.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal o técnico. Cada situación debe ser evaluada individualmente por un profesional cualificado.