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Documentos para licenciar una obra: la lista de comprobación de la Portaria n.º 320/2026/1
Una parte significativa de los procesos de licencia no tropieza con la calidad del proyecto: tropieza con la instrucción de la solicitud. Falta un elemento, una declaración de responsabilidad no sigue el modelo legal, una pieza dibujada no lleva la firma exigida, y el expediente queda parado o es rechazado liminarmente. El 1 de octubre de 2026, la lista nacional de esos elementos cambió: la Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julio aprueba los nuevos modelos de solicitud e identifica los elementos instructorios de todos los procedimientos del RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99).
El calendario es sencillo, pero conviene fijarlo. La portaria entró en vigor junto con el Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de mayo, cuya entrada en vigor fue aplazada hasta el 1 de octubre de 2026 por el Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julio. En esa fecha, derogó la Portaria n.º 71-A/2024 y la Portaria n.º 71-B/2024. El nuevo régimen se aplica a los procedimientos iniciados a partir del 1 de octubre y a los que, en esa fecha, todavía estaban en la fase de saneamiento y examen liminar (saneamento e apreciação liminar). En CertiAmb, la preparación del expediente forma parte del proyecto de arquitectura y del apoyo a la tramitación de licencias: una solicitud bien instruida a la primera ahorra meses.
El procedimiento determina los documentos
Antes de la lista hay una pregunta previa: ¿cuál es el procedimiento aplicable? Con la revisión del RJUE, una operación urbanística puede estar sujeta a licencia, a comunicación previa (comunicação prévia) o a comunicación previa con plazo (comunicação prévia com prazo), o estar exenta de control previo. La comunicación previa pasa a ser la regla en las zonas con parámetros urbanísticos ya definidos, y la licencia queda reservada, entre otros casos previstos en el artículo 4.º del RJUE, a las parcelaciones (loteamentos) y obras de urbanización fuera de esas áreas, a las obras en inmuebles catalogados (imóveis classificados) y en sus zonas de protección, a las obras en áreas sujetas a servidumbres o restricciones de utilidad pública no previstas en un plan de detalle (plano de pormenor), una parcelación o una unidad de ejecución, a las demoliciones no previstas en una licencia de reconstrucción y a las operaciones que impliquen la retirada de azulejos de fachada. Cada vía tiene sus propios elementos, y equivocarse en la calificación compromete todo lo que viene después. Explicamos el proceso en el artículo sobre cómo funciona la licencia de obras en Portugal, los cambios del 1 de octubre en el artículo sobre el DL 108/2026 y el régimen de las obras exentas de control previo en un artículo propio. La legalización de construcciones existentes tiene reglas específicas.
Qué aprueba la Portaria n.º 320/2026/1
El artículo 1.º de la portaria aprueba cuatro tipos de modelos e identifica los elementos instructorios. Los modelos de solicitud, de comunicación previa para la utilización y de avisos son de uso obligatorio (artículo 2.º, n.º 1). La portaria se organiza en siete anexos:
- Anexo I: la solicitud única (requerimento único) de licencia, comunicación previa o solicitud de información previa, con las síntesis urbanísticas por tipo de operación (I-A parcelación, I-B obras de urbanización, I-C edificación o demolición, I-D remodelación de terrenos y otras utilizaciones) y la identificación de los proyectos de especialidades (I-E);
- Anexo II: la comunicación del inicio de los trabajos;
- Anexo III: los avisos que deben colocarse;
- Anexo IV: la comunicación previa, con o sin plazo, para la utilización o el cambio de uso, con su síntesis (IV-A);
- Anexo V: los elementos instructorios, organizados por procedimiento;
- Anexo VI: las condiciones de presentación de esos elementos;
- Anexo VII: los modelos de las declaraciones de responsabilidad (termos de responsabilidade).
La misma solicitud sirve también para subsanar la petición, para aportar elementos tras la audiencia previa (artículo 24.º-A del RJUE) y para entregar los proyectos de especialidades. La síntesis urbanística no es un formulario accesorio: con arreglo al artículo 4.º-A del RJUE, el título de una licencia pasa a estar formado por el justificante del pago de las tasas, el último formulario con la síntesis de la operación y la notificación de la aprobación (o el justificante de presentación, en caso de aprobación tácita). Un error en la síntesis pasa así al propio título urbanístico.
Reglas generales: qué puede y qué no puede exigir el ayuntamiento
El artículo 2.º de la portaria fija un marco que conviene conocer antes de responder a cualquier requerimiento de elementos:
- solo pueden exigirse elementos que no figuren en los anexos cuando estén expresamente previstos en el RJUE o en una ley especial, o cuando sean estrictamente indispensables para comprobar el cumplimiento de los programas y planes territoriales; en ese caso, el municipio debe motivar la exigencia e indicar la norma concreta (n.os 3 y 4);
- el interesado puede aportar otros elementos que considere pertinentes para caracterizar la operación (n.º 5);
- pueden dejar de entregarse elementos innecesarios para la petición concreta, si el coordinador de proyecto lo justifica en un documento propio; esa omisión se valora en el examen liminar (n.os 6 y 7);
- cuando el colegio profesional no pueda emitir el código de verificación de las competencias de los técnicos, este puede sustituirse por una declaración de habilitación profesional (n.º 9);
- las centrales de producción de electricidad renovable, el almacenamiento de energía y los puntos de recarga de vehículos eléctricos remitidos al RJUE siguen los elementos del n.º 34 del anexo V, en la comunicación previa, y los elementos comunes aplicables (n.º 8).
El propio RJUE, en el n.º 12 del artículo 9.º, añade una lista de exigencias prohibidas. Entre ellas: la legitimación de firmas, las copias de documentos que ya obren en poder del ayuntamiento, las copias de certificaciones permanentes (basta el código de acceso), la nueva presentación de certificaciones que eran válidas en la fecha de la presentación, las copias del documento de identidad (Cartão de Cidadão), el libro de obra digitalizado o el plan de seguridad y salud, que puede mostrarse en la inspección.
Elementos comunes a todas las solicitudes
La parte II del anexo V enumera los elementos comunes a las solicitudes de licencia, comunicación previa e información previa cualificada (n.os 5 a 17):
- el código de acceso a la certificación permanente del registro de la propiedad o, si la finca no está inscrita, una certificación negativa junto con la ficha catastral (caderneta predial);
- la localización: delimitación del área sobre un plano facilitado por el ayuntamiento o a escala 1:1000, con las coordenadas de los límites en el sistema utilizado por el municipio, o su identificación en la plataforma SIG municipal;
- el levantamiento topográfico georreferenciado, con declaración de responsabilidad, siempre que se altere la topografía o la implantación, a escala 1:200 (1:500 en las parcelaciones), incluido el espacio público circundante;
- el plano de implantación sobre el levantamiento, con las superficies permeables e impermeabilizadas y sus materiales;
- la memoria descriptiva y justificativa del proyecto principal (projeto ordenador), con un contenido detallado que incluye la identificación de cada servidumbre y restricción de utilidad pública y la demostración de la conformidad con cada una, y el cuadro sinóptico de los parámetros urbanísticos;
- los informes sectoriales que no se refieran a la localización, las declaraciones de responsabilidad de los autores y del coordinador y, si es necesario, la declaración de habilitación profesional;
- el justificante del seguro de responsabilidad civil de los técnicos, el reportaje fotográfico de la situación existente y, cuando exista, la identificación de la información previa favorable, con una declaración de que la operación respeta sus condiciones.
La exigencia de la memoria descriptiva en cuanto a las servidumbres es concreta: una línea de ferrocarril, una carretera, un curso de agua o una franja de gestión de combustible deben identificarse, junto con la norma que los regula. Hemos tratado algunos de estos casos en los artículos sobre construir junto al ferrocarril y construir junto al bosque.
Lista de comprobación: licencia de obras de edificación
Para la aprobación del proyecto de arquitectura, el n.º 25 del anexo V añade a los elementos comunes:
- documentos de legitimidad, cuando no resulten de la certificación permanente;
- proyecto de arquitectura: plantas, alzados y secciones a 1:50 o 1:100, detalles constructivos, desglose de las fracciones autónomas si hay propiedad horizontal y plan de accesibilidad, que pasa a integrarse en el proyecto de arquitectura;
- planos de cesiones, de catastro y de transformación parcelaria, cuando haya cesiones (cedências) al municipio;
- informe de evaluación de la vulnerabilidad sísmica, cuando sea exigible;
- calendario de la obra, estimación del coste total (basada en normas europeas y portuguesas o en las especificaciones del LNEC) y estimación de las cargas urbanísticas, que puede sustituirse por la simulación que facilite el municipio;
- estudio de conformidad con el Reglamento General del Ruido (Regulamento Geral do Ruído), con declaración del técnico;
- ficha de datos estadísticos;
- declaración del proyectista cuando se utilicen productos de construcción sin marcado CE ni normas armonizadas.
Los proyectos de especialidades (n.º 26) pueden entregarse con la solicitud o después de la aprobación de la arquitectura. Según la obra: estabilidad, incluidas la excavación y la contención perimetral; refuerzo sísmico; instalaciones eléctricas; gas; redes interiores de abastecimiento de agua y saneamiento; aguas pluviales; urbanización exterior, cuando haya un espacio exterior privativo; telecomunicaciones; comportamiento térmico, coordinado con el sistema de certificación energética del Decreto-Lei n.º 101-D/2020; instalaciones electromecánicas; seguridad contra incendios (proyecto o ficha, según la categoría de riesgo); acondicionamiento acústico; climatización (AVAC); y gestión técnica centralizada, cuando sea exigible. Explicamos el papel de cada uno en el artículo sobre estabilidad y especialidades.
En la comunicación previa (n.º 27), todo se entrega de una vez: arquitectura, especialidades, informes de las entidades externas (salvo si ya se pronunciaron en la información previa o en el plan de detalle), número del permiso de contratista (alvará) o certificado del IMPIC, declaración de asunción de funciones y seguro del director de obra y del director de fiscalización, póliza de accidentes de trabajo, ficha estadística y justificante de la contratación del director de obra.
Inicio de los trabajos y utilización
La comunicación del inicio de los trabajos (artículo 80.º-A del RJUE) se presenta hasta cinco días antes del comienzo, según el modelo del anexo II. Los elementos varían según el procedimiento (parte IX del anexo V):
- obra con licencia (n.º 35): legitimidad, permiso de contratista o certificado del IMPIC, póliza de accidentes de trabajo, garantía (caução) cuando sea exigible, justificante del pago de las tasas, justificante de la contratación del director de obra, declaración de asunción de funciones del director de obra y del director de fiscalización, y seguro de responsabilidad civil;
- comunicación previa (n.º 36): legitimidad, garantía y justificante del pago de las tasas;
- obra exenta tras información previa cualificada (n.º 37): además de los elementos de la obra con licencia, justificante de las cesiones, ficha estadística y los proyectos de especialidades con sus declaraciones;
- obra exenta (n.º 38): legitimidad y, según el caso, proyecto de estabilidad (y de refuerzo sísmico) para mero depósito cuando la reforma interior afecte a la estructura, elementos que acrediten el último antecedente válido en las reconstrucciones, informe de patrimonio cultural y justificante de las tasas.
Para la utilización, la comunicación previa del artículo 62.º-A (n.º 39) se instruye con el código de la certificación permanente, la legitimidad, los planos finales de obra (telas finais) cuando haya habido modificaciones exentas, fotografías, la ficha estadística y la declaración del director de obra o de fiscalización que acredite que la obra se ha concluido de acuerdo con los proyectos. En la comunicación previa con plazo del artículo 62.º-B (n.º 40), la declaración la suscribe quien pueda ser autor de un proyecto de arquitectura y certifica la conformidad del uso y la idoneidad del edificio o de la fracción.
Formatos de entrega: el fin de la doble entrega de las piezas dibujadas
Hasta el 30 de septiembre de 2026, el n.º 1 del anexo II de la Portaria n.º 71-A/2024 obligaba a entregar las piezas escritas y dibujadas en PDF/A y, además, las piezas dibujadas de arquitectura y especialidades en DWFx, DXF o DWG. Desde el 1 de octubre, se aplican las siguientes reglas del anexo VI de la Portaria n.º 320/2026/1:
- todos los elementos se entregan en formato electrónico, con la firma digital cualificada de quien los suscribe;
- las piezas escritas y dibujadas se entregan en PDF/A, fechadas, pudiendo añadirse el formato IFC, lo que abre la puerta al BIM;
- el plano de implantación se entrega también en dwg, georreferenciado, y la hoja de cálculo del cuadro sinóptico, en ODS, XLS o XLSX;
- las piezas escritas, en A4, con índice y paginación; los planos, con cajetín completo (solicitante, localización, número, escala, fecha, especificación y autor) y acotados;
- en las modificaciones y demoliciones, los colores convencionales: rojo para construir, amarillo para demoler, negro para mantener y azul para legalizar;
- la firma puede hacerse con el Cartão de Cidadão o la Chave Móvel Digital, recurriendo al sistema de certificación de atributos profesionales, o con medios de identificación electrónica de otros Estados miembros.
Los municipios que todavía no dispongan de tramitación electrónica pueden solicitar la entrega en papel hasta que entre en funcionamiento la plataforma electrónica de licencias urbanísticas prevista en el artículo 8.º-A del RJUE o su propio sistema informático (anexo VI, n.º 7). El propio preámbulo de la portaria se refiere a esa plataforma como algo todavía por implementar. En la práctica, se sigue utilizando el portal de cada municipio.
Declaraciones de responsabilidad: seis modelos
El anexo VII aprueba seis modelos de declaraciones de responsabilidad: del autor del proyecto principal, de los autores de los proyectos de especialidades, del coordinador de proyecto, del director de obra o de fiscalización a la conclusión de la obra, de asunción de esas funciones para el inicio de la ejecución (una declaración que la portaria vuelve a prever) y del técnico habilitado para ser autor de un proyecto de arquitectura, a efectos de utilización o cambio de uso. Los modelos aplicables a los autores, al coordinador y a la asunción de funciones incluyen los datos del seguro de responsabilidad civil (póliza y tomador) y la estimación del coste total de la obra; esa información no figura en los seis modelos. Todos terminan con el código de verificación de las competencias profesionales.
La declaración del autor del proyecto de arquitectura pasa a llevar un anexo exigente: un cuadro de verificación de la conformidad con el marco legal, reglamentario y urbanístico (índices y parámetros, PDM, planes de urbanización y de detalle, parcelación, información previa, RGEU, accesibilidad, seguridad contra incendios, eficiencia energética, entre otros). Esto tiene peso, porque las declaraciones de las especialidades constituyen garantía suficiente del cumplimiento de las normas aplicables y, por regla general, eximen de la apreciación municipal (artículo 20.º, n.º 8, del RJUE). Cada técnico responde de lo que cubre su declaración, y el solicitante responde de la correcta cumplimentación de los formularios y de la instrucción de la solicitud.
Saneamiento y plazos a partir del 1 de octubre
En las solicitudes de licencia, el saneamiento y el examen liminar se realizan en 20 días (artículo 11.º del RJUE). Si falta un elemento indispensable que la administración no pueda suplir de oficio, se invita al solicitante a subsanar o completar la solicitud en 10 días, con suspensión del procedimiento, bajo pena de rechazo liminar. La solicitud también puede ser rechazada liminarmente cuando sea manifiestamente contraria a las normas aplicables, y el procedimiento se extingue cuando la operación deba seguir otra vía. Si, dentro del plazo de saneamiento, no se dice nada, la solicitud se considera correctamente instruida. Los documentos de una solicitud rechazada pueden reutilizarse en una nueva.
La comunicación previa deja de tener saneamiento: el control pasa a ser posterior, y el municipio puede requerir al interesado, una única vez, que subsane en 10 días la falta de elementos. Si no lo hace, la comunicación previa se considera inepta.
Tras el saneamiento, el ayuntamiento aprecia el proyecto de arquitectura en 30 días, con aprobación tácita al vencimiento del plazo. Este plazo solo puede prorrogarse excepcionalmente una vez, por un periodo igual, por la especial complejidad de la operación y previa notificación al interesado antes de que termine el saneamiento (artículo 20.º, n.º 9). Los proyectos de especialidades se entregan en el plazo de seis meses desde la aprobación de la arquitectura, prorrogable una vez por tres meses. Sin esa entrega, el procedimiento queda suspendido hasta seis meses y después caduca (artículo 20.º). La decisión final sobre las obras de edificación se adopta en 20 días.
Errores que cuestan meses
- utilizar los modelos o los formatos de la Portaria n.º 71-A/2024 en una solicitud presentada a partir del 1 de octubre, o al revés;
- cumplimentar la síntesis urbanística con valores que no coinciden con el cuadro sinóptico ni con las piezas dibujadas, un error que pasa al título;
- una memoria descriptiva sin la identificación de cada servidumbre y sin la demostración de la conformidad;
- una declaración del proyecto de arquitectura sin el cuadro de verificación de la conformidad o, en los modelos que los prevén, declaraciones sin los datos del seguro y sin la estimación del coste;
- piezas sin firma digital cualificada, sin cajetín completo o sin los colores convencionales;
- omitir elementos sin la justificación del coordinador, o aceptar exigencias municipales sin indicación de la norma;
- llegar a la comunicación del inicio de los trabajos sin el permiso del contratista, la póliza de accidentes de trabajo o la declaración del director de obra.
En CertiAmb, la arquitectura, las especialidades de ingeniería y la instrucción administrativa las prepara el mismo equipo, con verificación cruzada antes de la presentación. Es esa disciplina la que permite presentar expedientes completos a la primera.
Preguntas frecuentes
¿Qué portaria se aplica a mi solicitud?
Hasta el 30 de septiembre de 2026, se aplicó la Portaria n.º 71-A/2024. Desde el 1 de octubre de 2026, se aplica la Portaria n.º 320/2026/1, que entró en vigor con el Decreto-Lei n.º 108/2026 y derogó las Portarias n.º 71-A/2024 y n.º 71-B/2024. El nuevo régimen se aplica a los procedimientos iniciados a partir de esa fecha y a los que, en esa fecha, aún se encontraban en la fase de saneamiento y examen liminar.
¿Qué documentos hacen falta para solicitar una licencia de obras de edificación?
Los elementos comunes del anexo V de la Portaria n.º 320/2026/1 (código de la certificación permanente, localización georreferenciada, levantamiento topográfico cuando sea exigible, plano de implantación, memoria descriptiva, declaraciones de responsabilidad, seguro de responsabilidad civil de los técnicos y reportaje fotográfico) y los específicos de las obras de edificación: proyecto de arquitectura con plan de accesibilidad, calendario de la obra, estimación del coste de la obra y de las cargas urbanísticas, estudio de conformidad con el Reglamento General del Ruido, ficha estadística y, cuando sean exigibles, el informe de vulnerabilidad sísmica y los planos de cesiones. Los proyectos de especialidades pueden presentarse desde el principio o después de la aprobación de la arquitectura.
¿Puede el ayuntamiento exigir documentos que no están en la portaria?
Solo cuando estén expresamente previstos en el RJUE o en una ley especial, o cuando sean estrictamente indispensables para comprobar el cumplimiento de los programas y planes territoriales. En este último caso, el municipio debe motivar la exigencia e indicar la norma concreta (artículo 2.º, n.os 3 y 4, de la portaria). El RJUE prohíbe además, entre otras, la exigencia de legitimación de firmas, de copias de documentos que el ayuntamiento ya tenga o de copias de certificaciones permanentes: basta el código de acceso.
¿Puedo no entregar un elemento que no tiene sentido para mi obra?
Sí, siempre que el coordinador de proyecto justifique de forma circunstanciada, en un documento propio, que ese elemento es irrelevante para comprobar el cumplimiento de las normas aplicables. La admisibilidad de esa omisión se valora en el examen liminar (artículo 2.º, n.os 6 y 7).
¿En qué formato se entregan las piezas dibujadas?
A partir del 1 de octubre de 2026, en PDF/A, fechadas y con la firma digital cualificada de sus autores, pudiendo añadirse el formato IFC. El plano de implantación se entrega también en dwg georreferenciado, y la hoja de cálculo del cuadro sinóptico, en ODS, XLS o XLSX (anexo VI). Hasta el 30 de septiembre, las piezas dibujadas de arquitectura y especialidades se entregaban en PDF/A y, además, en DWFx, DXF o DWG.
¿Qué ocurre si falta un documento?
En las solicitudes de licencia, el saneamiento se realiza en 20 días. Si falta un elemento indispensable que la administración no pueda suplir de oficio, se invita al solicitante a subsanar o completar la solicitud en 10 días, con suspensión del procedimiento, bajo pena de rechazo liminar. Si no se dice nada dentro del plazo de saneamiento, la solicitud se considera correctamente instruida.
¿Qué documentos hacen falta para empezar la obra?
La comunicación del inicio de los trabajos (artículo 80.º-A del RJUE) se presenta hasta cinco días antes del comienzo. En una obra con licencia se adjuntan, entre otros, los documentos de legitimidad, el permiso de contratista (alvará) o certificado del IMPIC, la póliza de accidentes de trabajo, la garantía cuando sea exigible, el justificante del pago de las tasas, el justificante de la contratación del director de obra y la declaración de asunción de funciones del director de obra y, si lo hay, del director de fiscalización.
Notas finales
La Portaria n.º 320/2026/1 no reduce el trabajo de quien prepara el expediente: lo desplaza. El ayuntamiento comprueba menos contenido, y la calidad de la solicitud depende cada vez más de la memoria descriptiva, del cuadro de verificación y de las declaraciones de responsabilidad. Si está preparando una solicitud de licencia o una comunicación previa después del 1 de octubre de 2026, hable con el equipo de CertiAmb.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal o técnico. Cada situación debe ser evaluada individualmente por un profesional cualificado.
