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Documents pour obtenir un permis de construire : la check-list de la Portaria n.º 320/2026/1
Une part significative des dossiers d'autorisation ne bute pas sur la qualité du projet : elle bute sur l'instruction de la demande. Un élément manque, une attestation de responsabilité ne suit pas le modèle légal, une pièce graphique ne porte pas la signature exigée, et la procédure reste bloquée ou la demande fait l'objet d'un rejet liminaire. Le 1er octobre 2026, la liste nationale de ces éléments a changé : la Portaria n.º 320/2026/1 du 31 juillet approuve les nouveaux modèles de demande et identifie les éléments d'instruction de toutes les procédures du RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99).
Le calendrier est simple, mais il vaut la peine de bien le fixer. La Portaria est entrée en vigueur avec le Decreto-Lei n.º 108/2026 du 29 mai, dont l'entrée en vigueur a été reportée au 1er octobre 2026 par le Decreto-Lei n.º 155-B/2026 du 31 juillet. À cette date, elle a abrogé la Portaria n.º 71-A/2024 et la Portaria n.º 71-B/2024. Le nouveau régime s'applique aux procédures engagées à partir du 1er octobre et à celles qui, à cette date, étaient encore au stade de l'examen du dossier et de l'appréciation liminaire (saneamento e apreciação liminar). Chez CertiAmb, la préparation du dossier fait partie du projet d'architecture et de l'accompagnement des autorisations d'urbanisme : une demande correctement instruite du premier coup fait gagner des mois.
La procédure détermine les documents
Avant la liste vient une question préalable : quelle est la procédure applicable ? Avec la révision du RJUE, une opération d'urbanisme peut être soumise à permis (licença), à communication préalable (comunicação prévia) ou à communication préalable avec délai (comunicação prévia com prazo), ou être dispensée de contrôle préalable. La communication préalable devient la règle dans les zones où les paramètres d'urbanisme sont déjà définis, et le permis est réservé, entre autres cas prévus à l'article 4.º du RJUE, aux lotissements et aux travaux d'urbanisation situés hors de ces zones, aux travaux sur des immeubles classés et dans leurs zones de protection, aux travaux dans des zones soumises à des servitudes ou à des restrictions d'utilité publique non prises en compte dans un plan de détail (plano de pormenor), un lotissement ou une unité d'exécution, aux démolitions non prévues dans un permis de reconstruction et aux opérations impliquant le retrait d'azulejos de façade. Chaque voie a ses propres éléments, et se tromper dans la qualification compromet tout ce qui suit. Nous expliquons le processus dans l'article sur le fonctionnement du permis de construire au Portugal, les changements du 1er octobre dans l'article sur le DL 108/2026 et le régime des travaux dispensés de contrôle préalable dans un article dédié. La légalisation de constructions existantes obéit à des règles spécifiques.
Ce qu'approuve la Portaria n.º 320/2026/1
L'article 1.º de la Portaria approuve quatre types de modèles et identifie les éléments d'instruction. Les modèles de demande, de communication préalable d'utilisation et d'avis sont d'utilisation obligatoire (n.º 1 de l'article 2.º). La Portaria s'organise en sept annexes :
- Annexe I — la demande unique de permis, de communication préalable ou d'information préalable, avec les synthèses d'urbanisme par type d'opération (I-A lotissement, I-B travaux d'urbanisation, I-C construction ou démolition, I-D remodelage de terrains et autres utilisations) et l'identification des projets de spécialités (I-E) ;
- Annexe II — l'information sur le début des travaux ;
- Annexe III — les avis à afficher ;
- Annexe IV — la communication préalable, avec ou sans délai, pour l'utilisation ou le changement d'usage, avec sa synthèse (IV-A) ;
- Annexe V — les éléments d'instruction, organisés par procédure ;
- Annexe VI — les conditions de présentation de ces éléments ;
- Annexe VII — les modèles des attestations de responsabilité.
Le même formulaire de demande sert aussi à la correction de la demande, à la remise d'éléments après l'audition préalable (article 24.º-A du RJUE) et à la remise des projets de spécialités. La synthèse d'urbanisme n'est pas un formulaire accessoire : aux termes de l'article 4.º-A du RJUE, le titre d'un permis est désormais constitué du justificatif de paiement des taxes, du dernier formulaire comportant la synthèse de l'opération et de la notification de l'approbation (ou du justificatif de dépôt, en cas d'approbation tacite). Une erreur dans la synthèse se retrouve ainsi dans le titre d'urbanisme lui-même.
Règles générales : ce que la mairie peut et ne peut pas exiger
L'article 2.º de la Portaria fixe un cadre qu'il vaut la peine de connaître avant de répondre à toute demande d'éléments :
- des éléments ne figurant pas dans les annexes ne peuvent être exigés que lorsqu'ils sont expressément prévus par le RJUE ou par une loi spéciale, ou lorsqu'ils sont strictement indispensables pour vérifier le respect des programmes et plans territoriaux ; dans ce cas, la commune doit motiver l'exigence et indiquer la norme concrète (n.os 3 et 4) ;
- l'intéressé peut joindre d'autres éléments qu'il juge pertinents pour caractériser l'opération (n.º 5) ;
- les éléments inutiles pour la demande concrète peuvent ne pas être remis, si le coordinateur de projet le justifie dans un document distinct ; cette omission est évaluée lors de l'appréciation liminaire (n.os 6 et 7) ;
- lorsque l'ordre professionnel ne peut pas émettre le code de vérification des compétences des techniciens, celui-ci peut être remplacé par une déclaration d'habilitation professionnelle (n.º 9) ;
- les centrales de production d'électricité renouvelable, le stockage d'énergie et les points de recharge de véhicules électriques renvoyés au RJUE suivent les éléments du n.º 34 de l'annexe V, dans la communication préalable, ainsi que les éléments communs applicables (n.º 8).
Le RJUE lui-même, au n.º 12 de l'article 9.º, ajoute une liste d'exigences interdites. Parmi elles : la certification des signatures, les copies de documents déjà en possession de la mairie, les copies de certificats permanents (le code d'accès suffit), la nouvelle présentation de certificats qui étaient valides à la date du dépôt, les copies de la carte de citoyen, le livre de chantier (livro de obra) numérisé ou le plan de sécurité et de santé, qui peut être présenté lors de l'inspection des travaux.
Éléments communs à toutes les demandes
La partie II de l'annexe V énumère les éléments communs aux demandes de permis, de communication préalable et d'information préalable qualifiée (n.os 5 à 17) :
- le code d'accès au certificat permanent du registre foncier ou, si le bien n'est pas inscrit au registre, un certificat négatif accompagné de l'extrait de la matrice foncière (caderneta predial) ;
- la localisation : délimitation de la zone sur un plan fourni par la mairie ou à l'échelle 1:1000, avec les coordonnées des limites dans le système utilisé par la commune, ou identification sur la plateforme SIG municipale ;
- le levé topographique géoréférencé, avec attestation de responsabilité, chaque fois qu'il y a modification de la topographie ou de l'implantation, à l'échelle 1:200 (1:500 pour les lotissements), incluant l'espace public environnant ;
- le plan d'implantation établi sur le levé, avec les surfaces perméables et imperméabilisées et leurs matériaux ;
- le mémoire descriptif et justificatif du projet principal (projeto ordenador), au contenu détaillé, incluant l'identification de chaque servitude et restriction d'utilité publique et la démonstration de la conformité à chacune, ainsi que le tableau synoptique des paramètres d'urbanisme ;
- les avis qui ne portent pas sur la localisation, les attestations de responsabilité des auteurs et du coordinateur et, si nécessaire, la déclaration d'habilitation professionnelle ;
- le justificatif de l'assurance de responsabilité civile des techniciens, le reportage photographique de la situation existante et, le cas échéant, l'identification de l'information préalable favorable, avec une déclaration attestant que l'opération en respecte les conditions.
L'exigence relative aux servitudes dans le mémoire descriptif est concrète : une voie ferrée, une route, un cours d'eau ou une bande de gestion de combustible doivent être identifiés, avec le texte qui les prévoit. Nous avons traité certains de ces cas dans les articles sur construire près d'une voie ferrée et construire près de la forêt.
Check-list : permis pour des travaux de construction
Pour l'approbation du projet d'architecture, le n.º 25 de l'annexe V ajoute aux éléments communs :
- les documents de légitimité, lorsqu'elle ne résulte pas du certificat permanent ;
- le projet d'architecture : plans, élévations et coupes au 1:50 ou au 1:100, détails constructifs, désignation des fractions en cas de copropriété (propriedade horizontal) et plan d'accessibilité, qui fait désormais partie du projet d'architecture ;
- les plans de cessions, de cadastre et de transformation foncière, en cas de cessions de terrain à la commune ;
- le rapport d'évaluation de la vulnérabilité sismique, lorsqu'il est exigible ;
- le calendrier des travaux, l'estimation du coût total (sur la base des normes européennes et portugaises ou des spécifications du LNEC) et l'estimation des charges d'urbanisme, qui peut être remplacée par la simulation mise à disposition par la commune ;
- l'étude de conformité au Règlement général sur le bruit (Regulamento Geral do Ruído), avec l'attestation du technicien ;
- la fiche de données statistiques ;
- la déclaration du concepteur lorsque sont utilisés des produits de construction sans marquage CE ni règles harmonisées.
Les projets de spécialités (n.º 26) peuvent être remis avec la demande ou après l'approbation du projet d'architecture. Selon les travaux : stabilité, y compris excavation et soutènement périphérique ; renforcement sismique ; installations électriques ; gaz ; réseaux d'eau et d'assainissement du bâtiment ; eaux pluviales ; aménagements extérieurs, lorsqu'il existe un espace extérieur privatif ; télécommunications ; comportement thermique, articulé avec le système de certification énergétique du Decreto-Lei n.º 101-D/2020 ; installations électromécaniques ; sécurité incendie (projet ou fiche, selon la catégorie de risque) ; isolation acoustique ; CVC ; et gestion technique centralisée, lorsqu'elle est exigible. Nous expliquons le rôle de chacun dans l'article sur la stabilité et les spécialités.
Dans la communication préalable (n.º 27), tout est remis en une seule fois : architecture, spécialités, avis des entités extérieures (sauf si elles se sont déjà prononcées dans le cadre de l'information préalable ou du plan de détail), numéro du titre d'entrepreneur (alvará) ou du certificat de l'IMPIC, attestation de prise de fonctions et assurance du directeur des travaux et du directeur de la surveillance des travaux, police d'assurance accidents du travail, fiche statistique et justificatif de l'engagement du directeur des travaux.
Début des travaux et utilisation
L'information sur le début des travaux (article 80.º-A du RJUE) est communiquée au plus tard cinq jours avant leur démarrage, selon le modèle de l'annexe II. Les éléments varient selon la procédure (partie IX de l'annexe V) :
- travaux autorisés par permis (n.º 35) : légitimité, alvará ou certificat de l'IMPIC, police d'assurance accidents du travail, caution lorsqu'elle est exigible, justificatif du paiement des taxes, justificatif de l'engagement du directeur des travaux, attestation de prise de fonctions du directeur des travaux et du directeur de la surveillance des travaux, et assurance de responsabilité civile ;
- communication préalable (n.º 36) : légitimité, caution et justificatif du paiement des taxes ;
- travaux dispensés après information préalable qualifiée (n.º 37) : outre les éléments des travaux autorisés par permis, justificatif des cessions, fiche statistique et projets de spécialités accompagnés de leurs attestations ;
- travaux dispensés (n.º 38) : légitimité et, selon le cas, projet de stabilité (et de renforcement sismique) pour simple dépôt lorsque la modification intérieure touche la structure, éléments prouvant le dernier antécédent valide pour les reconstructions, avis de l'autorité du patrimoine culturel et justificatif des taxes.
Pour l'utilisation, la communication préalable de l'article 62.º-A (n.º 39) est instruite avec le code du certificat permanent, les documents de légitimité, les plans de récolement (telas finais) lorsqu'il y a eu des modifications dispensées de contrôle, des photographies, la fiche statistique et l'attestation du directeur des travaux ou du directeur de la surveillance des travaux déclarant que les travaux sont achevés conformément aux projets. Dans la communication préalable avec délai de l'article 62.º-B (n.º 40), l'attestation est signée par une personne habilitée à être auteur d'un projet d'architecture et atteste la conformité de l'usage et l'aptitude du bâtiment ou de la fraction.
Formats de remise : la fin de la double remise des pièces graphiques
Jusqu'au 30 septembre 2026, le n.º 1 de l'annexe II de la Portaria n.º 71-A/2024 imposait de remettre les pièces écrites et graphiques en PDF/A et, en outre, les pièces graphiques des projets d'architecture et de spécialités en DWFx, DXF ou DWG. Depuis le 1er octobre, les règles suivantes de l'annexe VI de la Portaria n.º 320/2026/1 s'appliquent :
- tous les éléments sont remis sous forme électronique, avec la signature numérique qualifiée de leurs signataires ;
- les pièces écrites et graphiques sont remises en PDF/A, datées, le format IFC pouvant être joint, ce qui ouvre la porte au BIM ;
- le plan d'implantation est également remis en dwg, géoréférencé, et le tableur du tableau synoptique en ODS, XLS ou XLSX ;
- les pièces écrites au format A4, avec sommaire et pagination ; les dessins avec un cartouche complet (demandeur, localisation, numéro, échelle, date, désignation et auteur) et cotés ;
- pour les modifications et les démolitions, les couleurs conventionnelles : rouge pour ce qui est à construire, jaune pour ce qui est à démolir, noir pour ce qui est conservé et bleu pour ce qui est à légaliser ;
- la signature peut être apposée au moyen de la carte de citoyen (Cartão de Cidadão) ou de la Chave Móvel Digital, en recourant au système de certification des attributs professionnels, ou au moyen d'outils d'identification électronique d'autres États membres.
Les communes qui ne disposent pas encore d'une instruction électronique peuvent demander la remise sur papier jusqu'à la mise en service de la plateforme électronique des autorisations d'urbanisme prévue à l'article 8.º-A du RJUE ou de leur propre système informatique (annexe VI, n.º 7). Le préambule de la Portaria elle-même présente cette plateforme comme étant encore à mettre en place. En pratique, le portail de chaque commune reste utilisé.
Attestations de responsabilité : six modèles
L'annexe VII approuve six modèles d'attestations de responsabilité : celle de l'auteur du projet principal, celle des auteurs des projets de spécialités, celle du coordinateur de projet, celle du directeur des travaux ou du directeur de la surveillance des travaux à l'achèvement des travaux, celle de prise de ces fonctions pour le début de l'exécution (une attestation que la Portaria prévoit de nouveau) et celle du technicien habilité à être auteur d'un projet d'architecture, aux fins de l'utilisation ou du changement d'usage. Les modèles applicables aux auteurs, au coordinateur et à la prise de fonctions comportent les éléments de l'assurance de responsabilité civile (police et souscripteur) et l'estimation du coût total des travaux ; ces informations ne figurent pas dans chacun des six modèles. Tous se terminent par le code de vérification des compétences professionnelles.
L'attestation de l'auteur du projet d'architecture comporte désormais une annexe exigeante : un tableau de vérification de la conformité au cadre légal, réglementaire et urbanistique (indices et paramètres, PDM, plans d'urbanisation et de détail, lotissement, information préalable, RGEU, accessibilité, sécurité incendie, performance énergétique, entre autres). Ce point pèse lourd, car les attestations des spécialités constituent une garantie suffisante du respect des normes applicables et, en règle générale, dispensent de l'appréciation municipale (n.º 8 de l'article 20.º du RJUE). Chaque technicien répond de ce que couvre son attestation, et le demandeur répond du remplissage correct des formulaires et de l'instruction de la demande.
Examen du dossier et délais à partir du 1er octobre
Pour les demandes de permis, l'examen du dossier et l'appréciation liminaire se déroulent en 20 jours (article 11.º du RJUE). S'il manque un élément indispensable qui ne peut pas être suppléé d'office, le demandeur est invité à corriger ou compléter la demande dans un délai de 10 jours, avec suspension de la procédure, sous peine de rejet liminaire. La demande peut également faire l'objet d'un rejet liminaire lorsqu'elle est manifestement contraire aux normes applicables, et la procédure est close lorsque l'opération doit suivre une autre voie. Si rien n'est signalé dans le délai de l'examen du dossier, la demande est réputée correctement instruite. Les documents d'une demande rejetée peuvent être réutilisés dans une nouvelle demande.
La communication préalable n'est plus soumise à l'examen du dossier : le contrôle devient a posteriori, et la commune peut notifier l'intéressé, une seule fois, pour qu'il remédie en 10 jours à l'absence d'éléments. S'il ne le fait pas, la communication préalable est réputée irrecevable (inepta).
Après l'examen du dossier, la mairie apprécie le projet d'architecture en 30 jours, avec approbation tacite à l'expiration du délai. Ce délai ne peut être prorogé qu'à titre exceptionnel, une seule fois et pour une durée égale, au motif de la complexité particulière de l'opération et moyennant notification de l'intéressé avant la fin de l'examen du dossier (n.º 9 de l'article 20.º). Les projets de spécialités sont remis dans les six mois suivant l'approbation du projet d'architecture, délai prorogeable une fois de trois mois. À défaut de remise, la procédure est suspendue pendant six mois au maximum, puis devient caduque (article 20.º). La décision finale sur les travaux de construction est prise en 20 jours.
Les erreurs qui coûtent des mois
- utiliser les modèles ou les formats de la Portaria n.º 71-A/2024 dans une demande déposée à partir du 1er octobre, ou l'inverse ;
- remplir la synthèse d'urbanisme avec des valeurs qui ne concordent pas avec le tableau synoptique et les pièces graphiques, une erreur qui se retrouve dans le titre ;
- un mémoire descriptif sans l'identification de chaque servitude et sans démonstration de la conformité ;
- une attestation du projet d'architecture sans le tableau de vérification de la conformité ou, dans les modèles qui les prévoient, des attestations sans les éléments de l'assurance et sans l'estimation du coût ;
- des pièces sans signature numérique qualifiée, sans cartouche complet ou sans les couleurs conventionnelles ;
- omettre des éléments sans la justification du coordinateur, ou accepter des exigences municipales qui n'indiquent aucune norme ;
- arriver à l'information sur le début des travaux sans l'alvará de l'entrepreneur, la police d'assurance accidents du travail ou l'attestation du directeur des travaux.
Chez CertiAmb, l'architecture, les spécialités d'ingénierie et l'instruction administrative sont préparées par la même équipe, avec vérification croisée avant la soumission. C'est cette discipline qui permet de déposer des dossiers complets du premier coup.
Questions fréquentes
Quelle Portaria s'applique à ma demande ?
Jusqu'au 30 septembre 2026, la Portaria n.º 71-A/2024 s'appliquait. Depuis le 1er octobre 2026, la Portaria n.º 320/2026/1 s'applique. Elle est entrée en vigueur avec le Decreto-Lei n.º 108/2026 et a abrogé les Portarias n.º 71-A/2024 et n.º 71-B/2024. Le nouveau régime s'applique aux procédures engagées à partir de cette date et à celles qui, à cette date, étaient encore au stade de l'examen du dossier et de l'appréciation liminaire.
Quels documents faut-il pour demander un permis de construire ?
Les éléments communs de l'annexe V de la Portaria n.º 320/2026/1 (code du certificat permanent, localisation géoréférencée, levé topographique lorsqu'il est exigible, plan d'implantation, mémoire descriptif, attestations de responsabilité, assurance de responsabilité civile des techniciens et reportage photographique) et les éléments propres aux travaux de construction : projet d'architecture avec plan d'accessibilité, calendrier des travaux, estimation du coût des travaux et des charges d'urbanisme, étude de conformité au Règlement général sur le bruit (Regulamento Geral do Ruído), fiche statistique et, lorsqu'ils sont exigibles, le rapport de vulnérabilité sismique et les plans de cessions. Les projets de spécialités peuvent être remis d'emblée ou après l'approbation du projet d'architecture.
La mairie peut-elle exiger des documents qui ne figurent pas dans la Portaria ?
Seulement lorsqu'ils sont expressément prévus par le RJUE ou par une loi spéciale, ou lorsqu'ils sont strictement indispensables pour vérifier le respect des programmes et plans territoriaux. Dans ce dernier cas, la commune doit motiver l'exigence et indiquer la norme concrète (n.os 3 et 4 de l'article 2.º de la Portaria). Le RJUE interdit en outre, entre autres, d'exiger la certification des signatures, des copies de documents que la mairie possède déjà ou des copies de certificats permanents : le code d'accès suffit.
Puis-je ne pas remettre un élément qui n'a pas de sens pour mes travaux ?
Oui, à condition que le coordinateur de projet justifie, de manière circonstanciée et dans un document distinct, que cet élément n'est pas pertinent pour vérifier le respect des normes applicables. L'admissibilité de cette omission est évaluée lors de l'appréciation liminaire (n.os 6 et 7 de l'article 2.º).
Dans quel format les pièces graphiques sont-elles remises ?
À partir du 1er octobre 2026, en PDF/A, datées et avec la signature numérique qualifiée de leurs auteurs, le format IFC pouvant être joint. Le plan d'implantation est également remis en dwg géoréférencé, et le tableur du tableau synoptique en ODS, XLS ou XLSX (annexe VI). Jusqu'au 30 septembre 2026, les pièces graphiques des projets d'architecture et de spécialités étaient remises en PDF/A et aussi en DWFx, DXF ou DWG.
Que se passe-t-il s'il manque un document ?
Pour les demandes de permis, l'examen du dossier se déroule en 20 jours. S'il manque un élément indispensable qui ne peut pas être suppléé d'office, le demandeur est invité à corriger ou compléter la demande dans un délai de 10 jours, avec suspension de la procédure, sous peine de rejet liminaire. Si rien n'est signalé dans le délai de l'examen du dossier, la demande est réputée correctement instruite.
Quels documents faut-il pour commencer les travaux ?
L'information sur le début des travaux (article 80.º-A du RJUE) est communiquée au plus tard cinq jours avant leur démarrage. Pour des travaux autorisés par permis, on y joint notamment les documents de légitimité, l'alvará ou le certificat de l'IMPIC, la police d'assurance accidents du travail, la caution lorsqu'elle est exigible, le justificatif du paiement des taxes, le justificatif de l'engagement du directeur des travaux et l'attestation de prise de fonctions du directeur des travaux et, le cas échéant, du directeur de la surveillance des travaux.
Notes finales
La Portaria n.º 320/2026/1 ne réduit pas le travail de ceux qui préparent le dossier : elle le déplace. La mairie vérifie moins de contenu, et la qualité de la demande dépend de plus en plus du mémoire descriptif, du tableau de vérification et des attestations de responsabilité. Si vous préparez une demande de permis ou une communication préalable après le 1er octobre 2026, parlez à l'équipe CertiAmb.
Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou technique. Chaque situation doit être évaluée individuellement par un professionnel qualifié.
