Insights

Работы, не требующие предварительного контроля: что изменила реформа Simplex — и что меняется в августе 2026

10 июля 2026

⤢

Представление о том, что некоторые работы «не требуют разрешения», — одно из самых распространённых и самых превратно понимаемых в португальском строительном секторе. Действительно, Правовой режим урбанизации и строительства (RJUE) освобождает ряд работ от разрешения и предварительного уведомления, а реформа Simplex Urbanístico расширила эту логику упрощения. Но освобождение от предварительного контроля не означает освобождения от правил: тот, кто выполняет «освобождённые» работы, по-прежнему связан муниципальными планами, техническими строительными нормами и режимом охраны наследия — и отвечает за их соблюдение всякий раз, когда муниципалитет проводит проверку.

Тема стала вдвойне актуальной: Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio провёл очередной пересмотр RJUE — исправив трудности внедрения Simplex, — и его изменения вступают в силу 3 августа 2026 года. В этой статье мы суммируем, что освобождено сегодня, что изменил Simplex, что изменится в августе и чем рискует тот, кто действует без технической поддержки.

Что такое «предварительный контроль» — и где находится освобождение

Предварительный контроль градостроительных операций — это механизм, посредством которого муниципалитет оценивает работы до их выполнения. Согласно статье 4.º RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, в действующей редакции), он принимает, как правило, форму разрешения или предварительного уведомления (comunicação prévia). Освобождение закреплено в статье 6.º (освобождение от разрешения и предварительного уведомления), статье 6.º-A (работы малой градостроительной значимости) и статье 7.º (операции, осуществляемые публичной администрацией или в общественно значимых целях).

Быть освобождённым означает лишь то, что работы могут выполняться без процедуры лицензирования или уведомления, — а не то, что они выпадают из правового поля. Этот, казалось бы, очевидный тезис — источник большинства проблем, с которыми мы сталкиваемся на площадке, а позднее — при продаже недвижимости.

Какие работы сегодня освобождены от разрешения и предварительного уведомления

В редакции, действующей в июле 2026 года, предварительного контроля не требуют, среди прочего:

• Работы по текущему содержанию — обслуживание и реставрация, которые не изменяют конструкцию, форму фасадов или тип отделочных материалов;
• Работы по перепланировке внутри зданий или помещений — при условии, что они не затрагивают несущую конструкцию, фасады, высоту застройки или форму крыш;
• Работы малой градостроительной значимости (статья 6.º-A) — например, небольшие пристройки и хозяйственные постройки ограниченного размера (как правило, высотой до 2,2 м и площадью до 10 м²), ограды до 1,8 м, не примыкающие к общественной дороге, и подпорные стены до 2 м, садовые теплицы, игровое оборудование при основном здании, а также замена оконных рам на энергетически более эффективные решения с сохранением исходного рисунка;
• Фотоэлектрические панели, солнечные тепловые коллекторы и ветрогенераторы при основном здании — в пределах установленных законом габаритных ограничений (например, панели не могут выходить за площадь крыши или превышать её высоту более чем на 1 м);
• Выдел участка (destaque) — при соблюдении законных условий;
• Операции, которым предшествовало положительное решение по запросу предварительной информации, охватывающее все значимые градостроительные параметры.

Муниципальные регламенты могут определять и другие работы малой градостроительной значимости, поэтому конкретную квалификацию всегда нужно подтверждать в каждом муниципалитете отдельно — одна из причин, по которым сопровождение согласований начинается ещё до того, как выяснится, нужна ли вообще какая-либо процедура. Внимание: для охраняемых объектов и зданий, проходящих процедуру классификации, а также в их охранных зонах режим строже, и большинство этих освобождений не применяется.

Что изменил Simplex Urbanístico (DL 10/2024)

Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro — так называемый Simplex Urbanístico — реформировал RJUE и ряд смежных режимов в логике «нулевого лицензирования». Изменения с наибольшим практическим эффектом:

• Предварительное уведомление без рассмотрения: предварительное уведомление стало простым извещением, без проверки и муниципального решения — после подачи документов и уплаты сборов (по самостоятельному расчёту) работы могут начинаться;
• Действенное молчаливое согласование: молчание администрации в течение законного срока стало считаться одобрением, с выдачей подтверждения для правовой определённости;
• Отмена разрешительного документа на работы (alvará): его заменило подтверждение уплаты сборов;
• Упрощённое разрешение на эксплуатацию: лицензию на использование в большинстве случаев заменило уведомление, опирающееся на декларации ответственности проектировщиков, с инспекцией лишь в отдельных ситуациях;
• Усиленный запрос предварительной информации со сроком действия два года;
• Унифицированные инструктивные элементы согласно Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro, которая отменила Portaria n.º 113/2015 и утвердила образцы деклараций ответственности;
• Электронная платформа градостроительных процедур, обязательная для муниципалитетов с 5 января 2026 года.

На практике Simplex перенёс значительную часть публичного контроля в сферу частной ответственности — владельца и прежде всего специалистов, подписывающих проекты и декларации ответственности. Это более быстрый режим, но куда менее терпимый к ошибкам.

Что меняется 3 августа 2026 года: DL 108/2026

Применение Simplex выявило трудности координации и расхождения между муниципалитетами. Чтобы их исправить, Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio внёс 21-ю поправку в RJUE, изменив также RGEU, режим городской реновации и сам DL 10/2024. Изменения RJUE вступают в силу 3 августа 2026 года и применяются к процедурам, начатым после этой даты, а также к текущим, находящимся на стадии предварительной проверки. Главное:

• Три процедурных пути: разрешение, предварительное уведомление (простое извещение) и новое предварительное уведомление со сроком; предварительное уведомление становится общим правилом на территориях с уже определёнными градостроительными параметрами (детальный план, единица реализации, утверждённый раздел на участки или сложившаяся городская зона);
• Освобождение работ по реконструкции: реконструкция, восстанавливающая «последнее правомерное состояние» здания — воспроизводя композицию фасадов и крышу, — освобождается от разрешения и предварительного уведомления, в том числе в охранных зонах охраняемых объектов;
• Внутренние работы с вмешательством в конструкцию: теперь они могут пользоваться освобождением при условии, что сопровождаются конструктивным проектом и декларацией ответственности квалифицированного инженера — а где это требуется, и проектом сейсмического усиления, — подаваемыми вместе с информацией о начале работ;
• Возвращение градостроительного титула: комплект документов, оформляющий операцию (сводное заявление, подтверждение оплаты и подтверждение одобрения или подачи); его наличие теперь должно упоминаться в договорах передачи недвижимости под угрозой оспоримости;
• Ограниченный по времени последующий контроль: муниципальная проверка правового соответствия предварительных уведомлений утрачивает силу по истечении одного года — без ущерба для инспекции соответствия работ проектам в любой момент;
• Восстановленные промежуточные сроки — 30 дней на рассмотрение архитектурного проекта, 20 дней на итоговое решение по строительным работам — с молчаливым согласованием по истечении каждого срока;
• Восстановленные и скорректированные составы административных правонарушений, включая выполнение градостроительных операций без действительного титула и производство работ без информации о начале работ;
• RGEU остаётся в силе: отмена, предусмотренная Simplex, вступит в действие только после публикации будущего технического регламента строительства.

Пределы освобождения: что продолжает действовать

Пункт 8 статьи 6.º RJUE ясен: освобождение не отменяет обязанности соблюдать применимые правовые и регламентные нормы. При выполнении освобождённых работ продолжают действовать, среди прочего:

• муниципальные и межмуниципальные планы (PDM, планы урбанизации и детальные планы), а также публичные сервитуты и ограничения;
• RGEU и технические строительные нормы — устойчивость конструкций, теплотехника, акустика, пожарная безопасность, внутренние инженерные сети;
• режим охраны культурного наследия — в классифицированных зонах и охранных зонах;
• обязанность подать информацию о начале работ (статья 80.º-A) и уплатить причитающиеся сборы;
• муниципальная инспекция, охватывающая как внешние, так и внутренние аспекты зданий.

За рамками градостроительного поля есть и гражданско-правовые пределы, от которых не освобождён никто: в зданиях в режиме поэтажной собственности вмешательства, затрагивающие общие части или фасад, требуют согласия сообщества собственников, а работы не могут ставить под угрозу безопасность соседних зданий.

Риски выполнения «освобождённых» работ без технической поддержки

Опыт показывает: проблемы почти всегда начинаются с ошибки в квалификации работ. Самые частые:

• Неверно классифицировать работы: «внутренняя перепланировка», затрагивающая несущую стену, или «реконструкция», увеличивающая площадь или объём, перестаёт быть освобождённой — и становится незаконной работой, влекущей приостановку (embargo), меры по восстановлению законности и процедуру легализации;
• Игнорировать технические нормы: работы могут соответствовать RJUE, но нарушать RGEU, акустические требования или пожарную безопасность — с ответственностью того, кто их выполнил;
• Не подать информацию о начале работ или не уплатить сборы, что является административным правонарушением;
• Поставить под удар будущую продажу: по DL 108/2026 наличие (или отсутствие) градостроительного титула должно указываться в договорах передачи — некорректно квалифицированные работы становятся видимыми в момент нотариального оформления сделки и обесценивают объект;
• Вмешаться в конструкцию без проекта: с августа 2026 года освобождение внутренних работ с конструктивным воздействием зависит от конструктивного проекта и декларации ответственности — без них нет ни освобождения, ни безопасности.

Штрафы, предусмотренные статьёй 98.º RJUE, могут достигать весьма значительных сумм, а снос построенного с нарушениями — предельный сценарий. Стоимость предварительной технической проверки на этом фоне ничтожна.

Как CertiAmb квалифицирует такие работы

В CertiAmb любое вмешательство — каким бы простым оно ни казалось — начинается с проверки квалификации: освобождены ли работы? По какому положению? Какие технические нормы применяются? Какие элементы должны сопровождать информацию о начале работ? Этот анализ соединяет архитектурный проект и получение разрешений с инженерными разделами проекта — включая конструктивный проект, всё более центральный в новом режиме, — а при необходимости и с техническим надзором и управлением строительством.

Это тот же интегрированный подход, который мы применяем к полным процедурам согласования, описанным в нашей статье о том, как устроено получение разрешения на строительство в Португалии. Разница — в масштабе, а не в строгости.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли разрешение на работы внутри моего дома?
Как правило, нет. Внутренние работы по перепланировке освобождены, пока они не затрагивают конструкцию, фасады, высоту застройки или крышу. С 3 августа 2026 года внутренние работы с вмешательством в конструкцию могут сохранять освобождение при условии, что сопровождаются конструктивным проектом и декларацией ответственности квалифицированного инженера.

Освобождает ли освобождённая работа от соблюдения муниципального плана и RGEU?
Нет. Освобождение не отменяет обязанности соблюдать муниципальные планы, сервитуты, технические строительные нормы и режим охраны наследия — а работы могут быть проверены в любой момент.

Должен ли я уведомить муниципалитет до начала освобождённых работ?
Да. Освобождённые работы подчиняются требованию об информации о начале работ (статья 80.º-A RJUE) и уплате причитающихся сборов. Выполнение работ без этой информации является административным правонарушением.

Что меняется 3 августа 2026 года?
Вступает в силу пересмотр RJUE, выполненный Decreto-Lei n.º 108/2026: три процедурных пути, освобождение работ по реконструкции, восстанавливающих последнее правомерное состояние здания, возвращение градостроительного титула — с обязательным упоминанием в договорах — и утрата силы последующего контроля предварительных уведомлений по истечении одного года.

А если работы не подпадают ни под одно освобождение?
Они подчиняются разрешению или предварительному уведомлению с инструктивными элементами Portaria n.º 71-A/2024 — архитектурными и инженерными проектами и декларациями ответственности. Процедуру мы объясняем в статье о получении разрешения на строительство.

Заключительные замечания

Режим освобождённых работ сегодня щедрее — и требовательнее — чем когда-либо: Simplex Urbanístico и DL 108/2026 обменяли предварительный контроль администрации на ответственность тех, кто проектирует и строит. Для владельца это означает, что правильный вопрос — не «нужно ли мне разрешение?», а «кто гарантирует, что эти работы соответствуют всему, чего требует закон?». Если вы планируете вмешательство и хотите надёжную квалификацию до старта, свяжитесь с командой CertiAmb.