Insights
Городская реновация: правовой режим, ARU, налоговые льготы и что меняется в 2026 году
Городская реновация давно перестала быть нишевым направлением. Старение застройки, дефицит жилья и заметный пакет налоговых и финансовых стимулов сделали её во многих муниципалитетах одним из основных способов вернуть здания в использование и повысить стоимость недвижимости. При этом нормативная база распределена между несколькими режимами: отдельным законодательством о городской реновации, налоговыми льготами, Кодексом НДС и специальными техническими требованиями. Кроме того, правила продолжают меняться: в мае 2026 года был опубликован Decreto-Lei n.º 108/2026, который изменяет и RJUE, и режим городской реновации.
В CertiAmb мы сопровождаем проекты реновации от первоначального анализа до реализации: проверяем, находится ли объект в ARU (área de reabilitação urbana — зоне городской реновации), разрабатываем архитектурный проект и сопровождаем согласования, координируем инженерные разделы — несущие конструкции, водоснабжение и водоотведение, теплотехнику, акустику, ОВиК и пожарную безопасность. Для собственника здесь важны три группы вопросов: действующий режим, доступные стимулы и изменения, которые уже нужно учитывать при планировании проекта.
RJRU: зоны и операции городской реновации
Основной нормативный акт — Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, утвердивший Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU). Он неоднократно изменялся, прежде всего Lei n.º 32/2012, а позднее Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) и Decreto-Lei n.º 108/2026, основные поправки которого вступают в силу 1 октября 2026 года. В основе RJRU лежат два понятия:
- ARU — зона городской реновации: территория, установленная муниципалитетом, где состояние зданий, инфраструктуры или общественных пространств обосновывает комплексное вмешательство;
- ORU — операция городской реновации: согласованный комплекс мероприятий для такой зоны. ORU может быть простой, ориентированной прежде всего на реновацию зданий, или системной, включающей также модернизацию инфраструктуры и общественного пространства и программу публичных инвестиций.
Установление ARU имеет непосредственные последствия: муниципалитет должен определить применимые льготы по муниципальным налогам на недвижимость, а собственники получают доступ к предусмотренным режимом мерам поддержки. При этом действуют и сроки: ARU теряет силу, если соответствующая ORU не утверждена в течение трёх лет, а сама ORU действует не более 15 лет. Поэтому проверка того, находится ли объект в ARU и на какой стадии находится соответствующая ORU, — один из первых шагов анализа осуществимости наряду с определением градостроительного статуса объекта.
Налоговые льготы: IMI, IMT и IRS в 2026 году
Основные льготы установлены статьёй 45.º Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). Она применяется к городским зданиям или помещениям, завершённым более 30 лет назад либо расположенным в ARU, если после реновации состояние сохранности повышается как минимум на два уровня и достигает не ниже уровня «Хорошо», а также выполняются применимые требования энергоэффективности:
- IMI: освобождение от муниципального налога на недвижимость на три года с момента завершения работ, с возможностью продления ещё на пять лет при предусмотренных законом условиях;
- IMT при приобретении под реновацию: освобождение при покупке объекта, предназначенного для реновации, если работы начинаются в течение трёх лет;
- IMT при первой передаче: освобождение при первой продаже после реновации в предусмотренных законом случаях;
- Сборы: снижение на 50 % сборов за оценку состояния сохранности.
Есть важная процессуальная деталь: признание вмешательства для целей льгот нужно запрашивать вместе с comunicação prévia или заявкой на разрешение. Затем муниципалитет подтверждает состояние сохранности до и после работ и передаёт информацию налоговой службе. Если вспомнить о льготах только после завершения работ, можно потерять право на них. Дополнительно статья 71.º EBF предусматривает вычет по IRS в размере 30 % расходов на реновацию, до 500 евро. Муниципалитет также может устанавливать собственные стимулы в рамках стратегии конкретной ARU.
НДС 6 % на подряды по реновации
Пункт 2.23 Списка I Кодекса НДС предусматривает пониженную ставку 6 % для подпадающих под режим подрядов на реновацию зданий в ARU, а также для некоторых подрядов на строительство или реновацию публичных объектов коллективного пользования. В редакции Lei n.º 56/2023, действующей с 7 октября 2023 года, утверждённая ORU прямо не названа как условие. Если речь идёт о здании, сама норма касается именно реновации, а не нового строительства. Одного факта расположения в ARU недостаточно: необходимо проверить, подпадает ли конкретный подряд под соответствующую позицию и выполняются ли остальные налоговые и градостроительные условия. Отдельно оказываемые услуги проектирования, консультирования и технического надзора не получают ставку 6 % только потому, что объект находится в ARU.
Для дел переходного режима важна прежняя редакция пункта 2.23. До августа 2026 года существовал спор о том, требовала ли она утверждённой ORU; Верховный административный суд в Acórdão de Uniformização n.º 3/2026 ответил утвердительно. Lei n.º 48/2026 от 17 августа дала аутентическое толкование в противоположном смысле: для этой редакции подрядами на городскую реновацию считаются работы на объектах или в публичных пространствах, расположенных в ARU, установленной в законном порядке, независимо от утверждения ORU. При этом по каждому делу всё равно нужно отдельно проверять остальные условия применения пониженной ставки.
В 2026 году действует и новая позиция 2.42.1 Списка I, введённая Decreto-Lei n.º 97/2026. Она охватывает определённые подряды на строительство или реновацию жилья, предназначенного для продажи под собственное постоянное жильё покупателя либо исключительно под жилищную аренду, в пределах установленных законом лимитов. Это самостоятельный режим, который не следует смешивать с льготой по ARU.
DL 95/2019: технические требования с учётом существующего здания
Реновация — не то же самое, что новое строительство, и законодательство это учитывает. Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho устанавливает режим для работ в существующих зданиях и помещениях, полностью или преимущественно предназначенных для жилья. Он основан на принципе соразмерного и постепенного улучшения: требования должны учитывать характеристики существующего здания, а не механически переносить на него правила нового строительства. Режим дополняют специальные portarias по доступности, сейсмической уязвимости, функциональным требованиям к жилью и акустике.
Особого внимания требует сейсмическая оценка. Статья 8 DL 95/2019 отсылает к Portaria n.º 302/2019. При расширении, перестройке или реконструкции отчёт об оценке сейсмической уязвимости требуется, когда выполняется хотя бы одно из условий, предусмотренных статьёй 1 этой Portaria, в том числе установленные пороги по площади и стоимости вмешательства. Если оценка показывает несоответствие требуемому уровню сейсмического воздействия, в предусмотренных законом случаях требуется проект усиления. В Лиссабоне и долине Тежу эта тема особенно чувствительна. Отдельно важно помнить, что RERU — исключительный режим Decreto-Lei n.º 53/2014 — больше не действует: его отменил DL 95/2019 в ноябре 2019 года.
Что меняется: DL 108/2026 и «Construir Portugal»
В рамках стратегии «Construir Portugal» опубликован Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, который пересматривает градостроительные процедуры и одновременно изменяет RJUE и RJRU. Среди основных направлений — более широкое использование comunicação prévia, уточнение понятий и титулов и изменение отдельных стадий рассмотрения. Основные новые правила вступают в силу 1 октября 2026 года; поправки к Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) применяются с 1 июня 2026 года.
Для проектов реновации это означает прежде всего одно: дата подачи может определять применимый процедурный режим, поэтому изменения нужно учитывать ещё на стадии планирования.
Финансирование: IFRRU 2020
Помимо налоговых стимулов существует и специализированное финансирование. IFRRU 2020 — финансовый инструмент городской реновации и ревитализации, связанный с IHRU, — предоставляет финансирование для реновации зданий, в том числе с мероприятиями по повышению энергоэффективности. Подавать заявки могут публичные и частные лица, включая кондоминиумы; актуальные условия следует проверять на официальном сайте IFRRU. Для рассмотрения необходим хорошо подготовленный технический пакет: проект, бюджет и календарный график.
Частые ошибки и риски
- не запросить признание права на налоговые льготы вместе с разрешительной процедурой и тем самым потерять освобождения от IMI или IMT;
- не провести оценку состояния сохранности до начала работ, из-за чего невозможно доказать требуемое улучшение после реновации;
- не проверить, какая редакция пункта 2.23 применяется к конкретному делу;
- считать, что переходный режим НДС не имеет значения для дел, начатых до октября 2023 года;
- недооценить требования DL 95/2019 к сейсмике, акустике и доступности и обнаружить необходимость дорогостоящих изменений уже во время работ;
- начинать проект без полноценного обследования существующего здания.
Реновация с интегрированной командой
Проект реновации одновременно затрагивает градостроительство, налоги, конструкции, инженерные сети и, нередко, наследие. Решения одного раздела влияют на остальные. Команда, объединяющая архитектуру, инженерию и консалтинг в едином процессе, может проверить ARU и налоговые предпосылки ещё на стадии анализа осуществимости, выстроить проект с учётом DL 95/2019 и сопровождать муниципальную процедуру без разрывов между отдельными специалистами. Подробнее о нашем подходе — на странице «О CertiAmb».
Часто задаваемые вопросы
Как узнать, находится ли мой объект в ARU?
ARU устанавливаются муниципалитетами и публикуются в Diário da República; планы доступны в градостроительных службах и на сайтах муниципалитетов. Проверка статуса объекта — один из первых шагов анализа.
Какие налоговые льготы доступны при реновации в 2026 году?
При соблюдении установленных условий могут применяться освобождения от IMI и IMT, снижение отдельных сборов, вычет по IRS и ставка НДС 6 % для подпадающих под соответствующий режим подрядов.
Применяется ли НДС 6 % к любым работам в ARU?
Нет. Для зданий пункт 2.23 относится к подрядам на реновацию, а не к новому строительству, и требует проверки остальных налоговых и градостроительных условий. Для дел переходного режима Lei n.º 48/2026 аутентически истолковала прежнюю редакцию как не требующую утверждённой ORU.
Действует ли ещё RERU?
Нет. Decreto-Lei n.º 53/2014 был отменён Decreto-Lei n.º 95/2019, который действует с 15 ноября 2019 года.
Что меняет Decreto-Lei n.º 108/2026?
Он пересматривает градостроительные процедуры и изменяет RJUE и RJRU. Основные новые правила вступают в силу 1 октября 2026 года.
Заключительные замечания
Реновация может быть экономически очень привлекательной, но только если правовые, налоговые и технические условия учитываются с самого начала, а не проверяются после завершения проекта. В 2026 году дата подачи и выбор правильного режима особенно важны из-за переходных правил RJUE и НДС. Если вы рассматриваете реновацию здания или помещения для собственного использования, аренды или продажи, свяжитесь с командой CertiAmb: мы поможем перевести требования режима в конкретные проектные решения.
Примечание об обновлении (17 августа 2026): Lei n.º 48/2026 от 17 августа дала аутентическое толкование прежней редакции пункта 2.23 Списка I Кодекса НДС: для ставки 6 % подрядами на городскую реновацию считаются работы на объектах или в публичных пространствах, расположенных в ARU, установленной в законном порядке, независимо от утверждения ORU. Это имеет обратный эффект в пределах, установленных самой Lei n.º 48/2026, и особенно важно для дел переходного режима.
Примечание об обновлении (1 августа 2026): Декрет-закон № 155-B/2026 от 31 июля перенёс вступление основной новой редакции RJUE на 1 октября 2026 года. До 30 сентября действует прежний режим. Подробности — в статье о DL 108/2026.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию следует оценивать индивидуально с участием квалифицированного специалиста.