Insights
Городская реновация: правовой режим, ARU, налоговые льготы и что меняется в 2026 году
Городская реновация перестала быть нишей: между старением застройки, давлением на рынок жилья и весомым пакетом налоговых и финансовых стимулов реновация стала во многих муниципалитетах предпочтительным способом повышать стоимость недвижимости. Но правовое поле рассеяно — отдельный правовой режим, льготы, разбросанные по Статуту налоговых льгот и Кодексу НДС, специфические технические требования — и оно снова меняется: в мае 2026 года опубликован Decreto-Lei n.º 108/2026, изменяющий и RJUE (общий режим градостроительства и застройки), и режим городской реновации.
В CertiAmb мы сопровождаем операции реновации от начала до конца: от определения статуса объекта в ARU (área de reabilitação urbana — зона городской реновации) до архитектурного проекта и получения разрешений, включая инженерные разделы проекта — несущие конструкции, сети водоснабжения, теплотехнику, акустику, ОВиК и пожарную безопасность. В этой статье мы кратко излагаем режим, действующий в июле 2026 года, стимулы, которыми можно воспользоваться, и изменения, которые стоит предвидеть.
RJRU: зоны и операции городской реновации
Центральный акт — Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, утвердивший правовой режим городской реновации (Regime Jurídico da Reabilitação Urbana — RJRU). Он неоднократно изменялся — прежде всего Lei n.º 32/2012 и, позднее, Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) и Decreto-Lei n.º 108/2026, поправки которого вступают в силу в августе 2026 года. RJRU опирается на два понятия, которыми стоит владеть:
- ARU — зона городской реновации: территория, делимитированная муниципалитетом (решением муниципальной ассамблеи по предложению муниципальной палаты или через детальный план городской реновации), где деградация зданий, инфраструктуры или общественных пространств оправдывает комплексное вмешательство;
- ORU — операция городской реновации: согласованный комплекс вмешательств для этой зоны, который может быть простым (направленным главным образом на реновацию застройки) или системным (связанным с модернизацией инфраструктуры и общественного пространства, с программой публичных инвестиций), под руководством управляющей организации — муниципалитета или, например, компании городской реновации.
Делимитация ARU имеет немедленные последствия: она обязывает муниципалитет определить налоговые льготы по муниципальным налогам на недвижимость и даёт собственникам доступ к поддержке и стимулам реновации. У неё есть и сроки: делимитация утрачивает силу, если соответствующая ORU не утверждена в течение трёх лет, а каждая ORU действует не более 15 лет. Поэтому знать, находится ли объект в ARU — и на какой стадии находится соответствующая ORU, — один из первых шагов любого анализа осуществимости, наряду с его статусом в процессе получения разрешений на строительство.
Налоговые льготы: IMI, IMT и IRS в 2026 году
Ядро льгот сегодня находится в статье 45.º Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF, Статута налоговых льгот), применимой к городским зданиям или помещениям, завершённым более 30 лет назад или расположенным в ARU, при условии, что реновация повышает состояние сохранности объекта не менее чем на два уровня (не ниже «Хорошо» по шкале Decreto-Lei n.º 266-B/2012) и отвечает применимым требованиям энергоэффективности:
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, муниципальный налог на недвижимость): освобождение на три года с момента завершения работ, продлеваемое ещё на пять лет (решением муниципальной ассамблеи), если объект используется как собственное постоянное жильё или для сдачи в жилищную аренду;
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, налог на возмездную передачу недвижимости) при приобретении под реновацию: освобождение при покупке объектов, предназначенных для реновационных работ, при условии начала работ в течение трёх лет;
- IMT при первой передаче: освобождение при первой продаже после реновации, под постоянную жилищную аренду или, в ARU, также под собственное постоянное жильё покупателя — освобождение отпадает, если целевое использование не реализовано в законные сроки;
- Сборы: снижение на 50 % сборов за оценку состояния сохранности.
Одна решающая процедурная деталь: признание вмешательства должно быть запрошено вместе с предварительным уведомлением или заявкой на разрешение; затем муниципалитет сертифицирует состояние сохранности до и после работ и уведомляет налоговую службу о признании. Кто думает о льготах лишь в конце работ, рискует их потерять. К этому добавляется вычет по IRS (подоходному налогу) в размере 30 % расходов на реновацию, до 500 евро, предусмотренный статьёй 71.º EBF — статьёй, которая, к слову, была сильно урезана Lei n.º 56/2023 («Mais Habitação»), отменившей большинство других содержавшихся в ней стимулов. Каждый муниципалитет может также определить собственные стимулы в стратегии соответствующей ARU.
НДС 6 % на подряды по реновации
Позиция 2.23 Списка I, приложенного к Кодексу НДС, применяет пониженную ставку 6 % к подрядам на реновацию зданий, расположенных в ARU (и к подрядам на строительство или реновацию публичных объектов коллективного пользования). В редакции Lei n.º 56/2023, действующей с 7 октября 2023 года, утверждённая ORU больше не требуется — но новое строительство по-прежнему исключено. На практике налоговая администрация также требует, чтобы:
- работы были законтрактованы как генеральный подряд на весь объём работ — работы, законтрактованные отдельно, проекты, гонорары и технический надзор облагаются по стандартной ставке;
- градостроительная операция была одобрена муниципалитетом (разрешение или предварительное уведомление в соответствии с RJRU).
Обратите внимание на переходный режим: к заявкам на разрешение, предварительным уведомлениям и запросам предварительной информации, поданным до 7 октября 2023 года (или поданным позже на основании действующего благоприятного решения по предварительной информации), продолжает применяться прежняя редакция позиции — требующая заранее утверждённой ORU, что Верховный административный суд подтвердил в решении об унификации судебной практики n.º 3/2026. И в 2026 году есть новости: помимо позиции 2.24 (подряды, заключаемые Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado или IHRU), создана позиция 2.42 — урегулированная Decreto-Lei n.º 97/2026 и действующая с 1 июля 2026 года, — распространяющая ставку 6 % на подряды по строительству или реновации объектов, предназначенных для жилья, при собственных требованиях.
DL 95/2019: технические требования по мерке существующего здания
Реновировать — не значит строить с нуля, и закон это признаёт. Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho устанавливает режим, применимый к реновации зданий или автономных помещений, завершённых не менее 30 лет назад или расположенных в ARU, когда они полностью или преимущественно предназначены для жилья. Он опирается на принцип соразмерного и постепенного улучшения: технические требования должны соответствовать существующему зданию, а не слепо применять нормы, рассчитанные на новое строительство. Акт регламентирован набором portarias — доступность (Portaria n.º 301/2019), сейсмическая уязвимость (Portaria n.º 302/2019), стандартные затраты (Portaria n.º 303/2019), функциональные требования к жилью (Portaria n.º 304/2019) и акустика существующих жилых зданий (Portaria n.º 305/2019).
Особого внимания заслуживает сейсмическая составляющая: при работах по расширению, перестройке или реконструкции может быть обязателен отчёт об оценке сейсмической уязвимости, а когда здание не обеспечивает 90 % референтного сейсмического воздействия (NP EN 1998-3) — проект сейсмического усиления; вопрос особенно чувствителен в Лиссабоне и долине Тежу. Отметим и частое заблуждение: RERU — исключительный режим Decreto-Lei n.º 53/2014, освобождавший от применения ряда технических норм, — больше не действует: он был отменён именно DL 95/2019, в ноябре 2019 года. Проекты, всё ещё ссылающиеся на него, устарели.
Что вот-вот изменится: DL 108/2026 и «Construir Portugal»
В рамках стратегии «Construir Portugal» опубликован Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, пересматривающий режим градостроительных согласований и изменяющий одновременно RJUE и RJRU. Среди основных направлений: усиление предварительного уведомления как центрального механизма контроля градостроительных операций, уточнение понятий, гарантия юридически более надёжных титулов и упорядочение стадий комплектования дела, процедурной проверки и предварительного заслушивания. Новые правила вступают в силу 3 августа 2026, за исключением поправок к Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), применяемых с 1 июня 2026 года.
Для тех, у кого операции реновации в подготовке, это означает две вещи: момент подачи может определить применимый процедурный режим, а муниципальные регламенты урбанизации, застройки и сборов будут корректироваться в ближайшие месяцы. Стоит планировать с командой, которая отслеживает эти изменения в реальном времени.
Финансирование: IFRRU 2020
Помимо налоговых стимулов существует целевое финансирование. IFRRU 2020 — финансовый инструмент городской реновации и ревитализации, управляемый совместно с IHRU, — предоставляет кредиты на условиях более выгодных, чем рыночные, для полной реновации зданий, будь то под жильё или под другие виды деятельности, включая сопутствующие решения энергоэффективности. Подать заявку через участвующие банки могут публичные и частные лица, включая кондоминиумы; приём заявок продолжается в 2026 году (официальная информация на ifrru.ihru.pt). Хорошо подготовленное техническое досье — проект, бюджет, календарный график — имеет решающее значение для одобрения.
Частые ошибки и риски
Опыт показывает, что ценность стимулов почти всегда теряется в одних и тех же точках:
- не запросить налоговое признание вместе с разрешением или предварительным уведомлением, лишившись освобождений от IMI и IMT;
- не запросить обследование для определения состояния сохранности до начала работ — без «до» невозможно доказать повышение на два уровня;
- раздробить работы на частичные контракты и исключить НДС 6 %, предполагающий генеральный подряд;
- считать, что переходный режим НДС не применяется, когда муниципальное дело открыто до октября 2023 года;
- недооценить требования DL 95/2019 — сейсмику, акустику, доступность — и обнаружить затраты на усиление посреди работ;
- начинать без тщательного обследования существующего здания — основы любого серьёзного проекта реновации.
Реновация с интегрированной командой
Операция реновации затрагивает урбанистику, налогообложение, конструкции, инженерные сети и наследие — и решения каждого раздела обусловливают остальные. Работа с командой, объединяющей архитектуру, инженерию и консалтинг под единой координацией, позволяет проверить статус в ARU и налоговые льготы уже на стадии предварительного исследования, выстроить вмешательство по мерке DL 95/2019 и провести муниципальный процесс без сюрпризов — преимущество, которое мы объясняли применительно к иностранным инвесторам в Португалии и которое равно относится к девелоперам и семьям. Подробнее о команде и методе — на странице О CertiAmb.
Часто задаваемые вопросы
Как узнать, находится ли мой объект в ARU?
ARU делимитируются муниципалитетами и публикуются в Diário da República (официальном вестнике); планы доступны в градостроительных службах и на сайтах муниципалитетов. Эта проверка должна быть одним из первых шагов предварительного исследования.
Какие налоговые льготы доступны при реновации в 2026 году?
Освобождение от IMI на три года (продлеваемое ещё на пять), освобождения от IMT при приобретении под реновацию и при первой передаче после работ, сниженные сборы за оценку, вычет по IRS в размере 30 % расходов до 500 евро и НДС 6 % на подпадающие подряды — всегда при соблюдении условий и муниципальной сертификации.
Применяется ли НДС 6 % к любым работам в ARU?
Нет. Требуется подряд на реновацию здания (новое строительство исключено), заключённый как генеральный подряд на весь объём работ, с одобренной градостроительной операцией. К делам, открытым до октября 2023 года, применяется старая редакция позиции 2.23, требующая утверждённой ORU.
Действует ли ещё RERU?
Нет. Decreto-Lei n.º 53/2014 был отменён Decreto-Lei n.º 95/2019, действующим с 15 ноября 2019 года, который и является сегодня режимом, применимым к реновации зданий.
Что меняет Decreto-Lei n.º 108/2026?
Он пересматривает градостроительные согласования и изменяет RJUE и RJRU, усиливая предварительное уведомление и уточняя процедуры и титулы. Вступает в силу 3 августа 2026 года (поправки к Simplex Urbanístico действуют с 1 июня 2026 года).
Заключительные замечания
Реновация окупается — но лишь когда правовое, налоговое и техническое поле с первого дня рассматривается как часть проекта, а не как финальная формальность. С DL 108/2026, вступающим в силу в августе, и новыми правилами НДС, действующими с июля, 2026-й — год, в котором календарь процесса реально влияет на результат. Если вы рассматриваете реновацию здания или помещения — чтобы жить, сдавать или продать, — свяжитесь с командой CertiAmb: мы помогаем превратить режим и стимулы в конкретные проектные решения.