Insights
Rehabilitación urbana: régimen jurídico, ARU, incentivos fiscales y qué cambia en 2026
La rehabilitación urbana ha dejado de ser un nicho: entre el envejecimiento del parque edificado, la presión sobre la vivienda y un paquete sustancial de incentivos fiscales y financieros, rehabilitar se ha convertido, en muchos municipios, en la vía preferente para crear valor inmobiliario. Pero el marco está disperso: un régimen jurídico propio, beneficios repartidos entre el estatuto de los beneficios fiscales y el Código del IVA, requisitos técnicos específicos, y está, de nuevo, cambiando: en mayo de 2026 se publicó el Decreto-Lei n.º 108/2026, que modifica tanto el RJUE (el régimen general del urbanismo y la edificación) como el régimen de la rehabilitación urbana.
En CertiAmb acompañamos operaciones de rehabilitación de principio a fin: desde la comprobación de la situación del inmueble en la ARU (área de reabilitação urbana, el área de rehabilitación urbana) hasta el proyecto de arquitectura y la tramitación de licencias, pasando por los proyectos de especialidades de ingeniería, estabilidad, redes de agua, térmica, acústica, climatización y seguridad contra incendios. Vale la pena separar tres cosas: el régimen en vigor en julio de 2026, los incentivos que puede aprovechar y los cambios que conviene anticipar.
El RJRU: áreas y operaciones de rehabilitación urbana
La pieza legislativa central es el Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, que aprobó el régimen jurídico de la rehabilitación urbana (Regime Jurídico da Reabilitação Urbana — RJRU). Ha sido modificado varias veces: en particular por la Lei n.º 32/2012 y, más recientemente, por el Decreto-Lei n.º 10/2024 (el Simplex Urbanístico) y por el Decreto-Lei n.º 108/2026, cuyas modificaciones surten efecto el 1 de octubre de 2026. El RJRU descansa en dos conceptos que conviene dominar:
- ARU — área de rehabilitación urbana: un territorio delimitado por el municipio (por acuerdo de la asamblea municipal, a propuesta del ayuntamiento, o a través de un plan de detalle de rehabilitación urbana) donde el deterioro de los edificios, las infraestructuras o los espacios públicos justifica una intervención integrada;
- ORU: operación de rehabilitación urbana: el conjunto articulado de intervenciones para esa área, que puede ser simple (dirigida esencialmente a la rehabilitación del parque edificado) o sistemática (asociada a la mejora de las infraestructuras y del espacio público, con un programa de inversión pública), conducida por una entidad gestora, el municipio o, por ejemplo, una sociedad de rehabilitación urbana.
La delimitación de una ARU tiene efectos inmediatos: obliga al municipio a definir los beneficios fiscales asociados a los impuestos municipales sobre el patrimonio y da a los propietarios acceso a ayudas e incentivos a la rehabilitación. También conlleva plazos: la delimitación caduca si la correspondiente ORU no se aprueba en un plazo de tres años, y cada ORU rige por un máximo de 15 años. Saber si un inmueble está en una ARU, y en qué fase se encuentra la respectiva ORU, es, por tanto, uno de los primeros pasos de cualquier estudio de viabilidad, junto con su encaje en el proceso de licencia de obras.
Beneficios fiscales: IMI, IMT e IRS en 2026
El núcleo de los beneficios está hoy en el artículo 45.º del Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF, el estatuto de los beneficios fiscales), aplicable a inmuebles urbanos o unidades concluidos hace más de 30 años o situados en una ARU, siempre que la rehabilitación eleve el estado de conservación del inmueble en al menos dos niveles (con un mínimo de «Bueno», en la escala del Decreto-Lei n.º 266-B/2012) y cumpla los requisitos de eficiencia energética aplicables:
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles): una exención de tres años desde la conclusión de las obras, prorrogable por otros cinco, a solicitud del propietario, cuando el inmueble se destine a vivienda habitual y permanente del propietario o a alquiler residencial;
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, el impuesto sobre las transmisiones de inmuebles) en las adquisiciones para rehabilitar: una exención en la compra de inmuebles destinados a obras de rehabilitación, siempre que las obras comiencen en un plazo de tres años;
- IMT en la primera transmisión: una exención en la primera venta tras la rehabilitación, para alquiler residencial permanente o, dentro de una ARU, también para vivienda habitual y permanente del comprador — una exención que decae si el destino previsto no se cumple en los plazos legales;
- Tasas: una reducción del 50 % de las tasas debidas por la evaluación del estado de conservación.
Un detalle procedimental decisivo: el reconocimiento de la intervención debe solicitarse junto con la comunicación previa o la solicitud de licencia, tras lo cual el ayuntamiento certifica el estado de conservación antes y después de las obras y notifica el reconocimiento a la oficina tributaria. Quien solo piensa en los beneficios al final de la obra corre el riesgo de perderlos. A ello se suma la deducción en el IRS (el impuesto sobre la renta) del 30 % de los gastos de rehabilitación, hasta 500 euros, prevista en el artículo 71.º del EBF — un artículo que, por cierto, fue profundamente recortado por la Lei n.º 56/2023 («Mais Habitação»), que derogó la mayoría de los demás incentivos que contenía. Cada municipio puede además definir incentivos propios en la estrategia de la respectiva ARU.
El IVA al 6 % en los contratos de obra de rehabilitación
La partida 2.23 de la Lista I aneja al Código del IVA aplica el tipo reducido del 6 % a los contratos de obra de rehabilitación de edificios situados en una ARU (y a los contratos de construcción o rehabilitación de equipamientos públicos de uso colectivo). En la redacción introducida por la Lei n.º 56/2023, en vigor desde el 7 de octubre de 2023, no hay referencia alguna a una ORU aprobada. En cuanto a edificios, la partida se refiere expresamente a contratos de obra de rehabilitación y no incluye ahí, con carácter general, la construcción nueva; los contratos de construcción o rehabilitación de equipamientos públicos de uso colectivo siguen expresamente contemplados. La localización, por sí sola, no basta: hay que comprobar si la operación concreta es un contrato de obra amparado por la partida y analizar los demás presupuestos fiscales y urbanísticos del caso. Los servicios autónomos de proyecto, consultoría, honorarios técnicos o supervisión de obra no quedan amparados por la partida solo porque el inmueble se sitúe en una ARU.
Atención al régimen transitorio: el artículo 50.º, n.º 9, de la Lei n.º 56/2023 mantuvo la redacción anterior de la partida para las solicitudes de licencia, comunicaciones previas y solicitudes de información previa presentadas en el ayuntamiento antes del 7 de octubre de 2023, y para las solicitudes de licencia y comunicaciones previas presentadas después de esa fecha al amparo de una información previa favorable en vigor. Hasta agosto de 2026 se leía como exigiendo una ORU previamente aprobada, sentido que fijó el Tribunal Supremo Administrativo (Supremo Tribunal Administrativo) en su sentencia de unificación de jurisprudencia n.º 3/2026. El artículo 2.º de la Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto dice lo contrario, por interpretación auténtica: se consideran contratos de obra de rehabilitación urbana todos los realizados en inmuebles o espacios públicos situados en áreas de rehabilitación urbana delimitadas conforme a la ley, con independencia de que se haya aprobado una operación de rehabilitación urbana. El artículo 3.º le da efectos desde la entrada en vigor de la Lei n.º 64-A/2008 y el artículo 4.º fija la entrada en vigor al día siguiente de la publicación. La ley resuelve la cuestión de la ORU. No exime de comprobar si estamos ante un contrato de obra amparado por la partida, ni del análisis de los demás presupuestos fiscales y urbanísticos del caso concreto. Y hay novedades en 2026. La partida 2.24 abarca los contratos de obra de rehabilitación de inmuebles que, con independencia de su ubicación, se contraten directamente para el Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado por su sociedad gestora, por el IHRU, por el IHM o por la Dirección Regional de Vivienda de las Azores. Y se creó la partida 2.42: la subpartida 2.42.1 cubre contratos de obra de construcción o rehabilitación de inmuebles destinados a la venta para vivienda propia y permanente del adquirente, o exclusivamente al arrendamiento de vivienda, dentro de los límites de precio de venta y de renta fijados en el Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de mayo. Los términos y condiciones de aplicación constan en legislación especial, y la partida cesa su vigencia el 31 de diciembre de 2032.
El DL 95/2019: requisitos técnicos a la medida de lo existente
Rehabilitar no es construir de cero — y la ley lo reconoce. El Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho, establece el régimen aplicable a las operaciones de rehabilitación realizadas en edificios o unidades autónomas destinados total o predominantemente al uso residencial, entendiendo por tales aquellos en los que al menos el 50 % de la superficie se destina a vivienda y usos complementarios. El ámbito de cada especialidad depende de la fecha del control previo de la construcción original, conforme al artículo 2.º. Descansa en el principio de la mejora proporcional y progresiva: los requisitos técnicos deben adecuarse al edificio existente, en lugar de aplicar ciegamente normas pensadas para la obra nueva. El texto está desarrollado por un conjunto de portarias: accesibilidad (Portaria n.º 301/2019), vulnerabilidad sísmica (Portaria n.º 302/2019), costes estándar (Portaria n.º 303/2019), requisitos funcionales de la vivienda (Portaria n.º 304/2019) y acústica en edificios residenciales existentes (Portaria n.º 305/2019).
La componente sísmica merece especial atención. El artículo 8.º del DL 95/2019 remite a una orden ministerial, y es la Portaria n.º 302/2019 la que fija las reglas. En las obras de ampliación, alteración o reconstrucción el informe de evaluación de la vulnerabilidad sísmica es exigible cuando se verifique alguna de las situaciones de su artículo 1.º, n.º 1, entre ellas que la superficie intervenida supere el 25 % de la superficie bruta de construcción del edificio. Y cuando el informe concluya que el edificio no satisface las exigencias de seguridad relativas al 90 % de la acción definida en la norma NP EN 1998-3:2017, es obligatoria la elaboración de un proyecto de refuerzo sísmico, una materia especialmente sensible en Lisboa y en el valle del Tajo. Nótese también un equívoco frecuente: el RERU, el régimen excepcional del Decreto-Lei n.º 53/2014, que dispensaba de la aplicación de varias normas técnicas, ya no está en vigor, fue derogado precisamente por el DL 95/2019, en noviembre de 2019. Los proyectos que todavía lo invocan están desfasados.
Qué va a cambiar: el DL 108/2026 y «Construir Portugal»
En el marco de la estrategia «Construir Portugal» se publicó el Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que revisa el régimen de la tramitación de licencias urbanísticas y modifica tanto el RJUE como el RJRU. Entre sus líneas maestras: el refuerzo de la comunicación previa como mecanismo central de control de las operaciones urbanísticas, la clarificación de conceptos, la garantía de títulos jurídicamente más seguros y la disciplina de las fases de instrucción, saneamiento procedimental y audiencia previa. Las nuevas reglas surten efecto el 1 de octubre de 2026, con excepción de las modificaciones del Decreto-Lei n.º 10/2024 (el Simplex Urbanístico), que se aplican desde el 1 de junio de 2026.
Para quien tiene operaciones de rehabilitación en preparación, esto significa dos cosas: el calendario de presentación puede determinar el régimen procedimental aplicable, y los reglamentos municipales de urbanización, edificación y tasas se ajustarán en los próximos meses. Conviene planificar con un equipo que sigue estos cambios en tiempo real.
Financiación: el IFRRU 2020
Más allá de los incentivos fiscales, existe financiación dedicada. El IFRRU 2020, el instrumento financiero para la rehabilitación y revitalización urbanas, gestionado con el IHRU, ofrece préstamos en condiciones más favorables que las de mercado para la rehabilitación integral de edificios, destinados a vivienda o a otras actividades, incluidas las soluciones de eficiencia energética asociadas. Pueden presentar su candidatura entidades públicas y privadas, incluidas las comunidades de propietarios, a través de los bancos adheridos; las candidaturas siguen abiertas en 2026 (información oficial en ifrru.ihru.pt). Un expediente técnico bien preparado, proyecto, presupuesto, calendario, es determinante para la aprobación.
Errores y riesgos frecuentes
La experiencia muestra que el valor de los incentivos se pierde casi siempre en los mismos puntos:
- no solicitar el reconocimiento fiscal junto con la licencia o la comunicación previa, perdiendo las exenciones de IMI e IMT;
- no pedir la inspección para determinar el estado de conservación antes del inicio de las obras — sin el «antes», no hay forma de probar la mejora de dos niveles;
- no comprobar qué redacción de la partida 2.23 se aplica al expediente, que depende de la fecha de presentación en el ayuntamiento y del título urbanístico, conforme al artículo 50.º, n.º 9, de la Lei n.º 56/2023;
- asumir que el régimen transitorio del IVA no se aplica, cuando el expediente municipal es anterior a octubre de 2023;
- subestimar los requisitos del DL 95/2019: sísmica, acústica, accesibilidad, y descubrir costes de refuerzo a mitad de obra;
- avanzar sin un levantamiento riguroso de lo existente, la base de cualquier proyecto de rehabilitación serio.
Rehabilitar con un equipo integrado
Una operación de rehabilitación cruza urbanismo, fiscalidad, estructura, instalaciones y patrimonio — y las decisiones de cada especialidad condicionan a las demás. Trabajar con un equipo que reúne arquitectura, ingeniería y consultoría bajo una misma coordinación permite verificar la situación en la ARU y los beneficios fiscales ya en el estudio previo, ajustar la intervención a la medida del DL 95/2019 y conducir el expediente municipal sin sorpresas, una ventaja que explicamos a propósito de los inversores extranjeros en Portugal y que vale igualmente para promotores y familias. Conozca a nuestro equipo y nuestro método en la página Sobre CertiAmb.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si mi inmueble está en una ARU?
Las ARU son delimitadas por los municipios y publicadas en el Diário da República (el boletín oficial), con planos disponibles en los servicios de urbanismo y en las webs de los ayuntamientos. Esta comprobación debe ser uno de los primeros pasos del estudio previo.
¿Qué beneficios fiscales existen para quien rehabilita en 2026?
Una exención de IMI de tres años (prorrogable por otros cinco), exenciones de IMT en la adquisición para rehabilitar y en la primera transmisión tras las obras, tasas de evaluación reducidas, una deducción en el IRS del 30 % de los gastos hasta 500 euros y el IVA al 6 % en los contratos de obra elegibles — siempre sujeto a condiciones y a la certificación municipal.
¿El IVA al 6 % se aplica a cualquier obra en una ARU?
No. Exige un contrato de obra de rehabilitación de un edificio (en cuanto a edificios, la construcción nueva está excluida) amparado por la partida, verificados los demás presupuestos fiscales y urbanísticos del caso. A los expedientes anteriores a octubre de 2023 se les aplica la antigua redacción de la partida 2.23, que la Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, ha interpretado en el sentido de no exigir una ORU aprobada.
¿Sigue en vigor el RERU?
No. El Decreto-Lei n.º 53/2014 fue derogado por el Decreto-Lei n.º 95/2019, en vigor desde el 15 de noviembre de 2019, que es hoy el régimen aplicable a la rehabilitación de edificios.
¿Qué cambia con el Decreto-Lei n.º 108/2026?
Revisa la tramitación de licencias urbanísticas y modifica el RJUE y el RJRU, reforzando la comunicación previa y aclarando procedimientos y títulos. Surte efecto el 1 de octubre de 2026 (las modificaciones del Simplex Urbanístico se aplican desde el 1 de junio de 2026).
Notas finales
Rehabilitar compensa — pero solo cuando el marco legal, fiscal y técnico se trata desde el primer día como parte del proyecto, y no como una formalidad final. Con el DL 108/2026 surtiendo efecto el 1 de octubre y nuevas reglas de IVA en vigor desde julio, 2026 es un año en el que el calendario del expediente marca una diferencia real en el resultado. Si está considerando rehabilitar un edificio o una unidad, para vivir, alquilar o vender, hable con el equipo de CertiAmb: ayudamos a convertir el régimen y los incentivos en decisiones concretas de proyecto.
Nota de actualización (17 de agosto de 2026): la Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto ha hecho la interpretación auténtica de la partida 2.23 de la Lista I aneja al Código del IVA, en la redacción de la Lei n.º 64-A/2008: a efectos del tipo del 6 %, cuentan como contratos de obra de rehabilitación urbana los realizados en inmuebles o espacios públicos situados en ARU delimitadas conforme a la ley, se haya aprobado o no una ORU. Surte efectos desde la entrada en vigor de la Lei n.º 64-A/2008 (artículo 3.º) y entra en vigor al día siguiente de su publicación (artículo 4.º). Cambia la lectura de los expedientes anteriores al 7 de octubre de 2023.
Nota de actualización (1 de agosto de 2026): el aplazamiento se publicó. El Decreto-Ley n.º 155-B/2026, de 31 de julio modificó el n.º 1 del artículo 13.º del Decreto-Ley n.º 108/2026 y fijó la entrada en vigor de la revisión del RJUE el 1 de octubre de 2026. Hasta el 30 de septiembre se aplica el régimen anterior. Detalles en el artículo sobre el DL 108/2026.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal o técnico. Cada situación debe ser evaluada individualmente por un profesional cualificado.