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Réhabilitation urbaine : régime juridique, ARU, incitations fiscales et ce qui change en 2026
La réhabilitation urbaine a cessé d'être un marché de niche : entre le vieillissement du parc bâti, la pression sur le logement et un ensemble substantiel d'incitations fiscales et financières, réhabiliter est devenu, dans de nombreuses communes, la voie privilégiée pour créer de la valeur immobilière. Mais le cadre est dispersé — un régime juridique dédié, des avantages répartis entre le statut des avantages fiscaux et le Code de la TVA, des exigences techniques spécifiques — et il est, une fois de plus, en train de changer : en mai 2026 a été publié le Decreto-Lei n.º 108/2026, qui modifie à la fois le RJUE (le régime général de l'urbanisme et de la construction) et le régime de la réhabilitation urbaine.
Chez CertiAmb, nous accompagnons les opérations de réhabilitation de bout en bout : de la vérification de la situation du bien dans l'ARU (área de reabilitação urbana — la zone de réhabilitation urbaine) au projet d'architecture et aux autorisations d'urbanisme, en passant par les projets de spécialités d'ingénierie — stabilité, réseaux d'eau, thermique, acoustique, CVC et sécurité incendie. Dans cet article, nous synthétisons le régime en vigueur en juillet 2026, les incitations dont vous pouvez profiter et les changements qu'il vaut la peine d'anticiper.
Le RJRU : zones et opérations de réhabilitation urbaine
Le texte central est le Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, qui a approuvé le régime juridique de la réhabilitation urbaine (Regime Jurídico da Reabilitação Urbana — RJRU). Il a été modifié à plusieurs reprises — notamment par la Lei n.º 32/2012 et, plus récemment, par le Decreto-Lei n.º 10/2024 (le Simplex Urbanístico) et par le Decreto-Lei n.º 108/2026, dont les modifications prennent effet en août 2026. Le RJRU repose sur deux concepts qu'il convient de maîtriser :
- ARU — zone de réhabilitation urbaine : un territoire délimité par la municipalité (par délibération de l'assemblée municipale, sur proposition de la mairie, ou à travers un plan de détail de réhabilitation urbaine) où la dégradation des bâtiments, des infrastructures ou des espaces publics justifie une intervention intégrée ;
- ORU — opération de réhabilitation urbaine : l'ensemble articulé d'interventions pour cette zone, qui peut être simple (dirigée essentiellement vers la réhabilitation du bâti) ou systématique (associée à la requalification des infrastructures et de l'espace public, avec un programme d'investissement public), conduite par une entité gestionnaire — la municipalité ou, par exemple, une société de réhabilitation urbaine.
La délimitation d'une ARU a des effets immédiats : elle oblige la municipalité à définir les avantages fiscaux associés aux impôts municipaux sur le patrimoine et donne aux propriétaires accès à des aides et incitations à la réhabilitation. Elle s'accompagne aussi de délais : la délimitation devient caduque si l'ORU correspondante n'est pas approuvée dans un délai de trois ans, et chaque ORU vaut pour une durée maximale de 15 ans. Savoir si un bien se trouve en ARU — et à quel stade se trouve l'ORU correspondante — est donc l'une des premières étapes de toute étude de faisabilité, aux côtés de son cadrage dans la procédure de permis de construire.
Avantages fiscaux : IMI, IMT et IRS en 2026
Le cœur des avantages se trouve aujourd'hui à l'article 45.º de l'Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF, le statut des avantages fiscaux), applicable aux immeubles urbains ou aux lots achevés depuis plus de 30 ans ou situés en ARU, à condition que la réhabilitation élève l'état de conservation du bien d'au moins deux niveaux (au minimum « Bon », sur l'échelle du Decreto-Lei n.º 266-B/2012) et respecte les exigences d'efficacité énergétique applicables :
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, l'impôt foncier municipal) : une exonération de trois ans à compter de l'achèvement des travaux, prorogeable de cinq ans supplémentaires (par délibération de l'assemblée municipale) lorsque le bien est affecté à la résidence principale et permanente du propriétaire ou à la location à usage d'habitation ;
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, l'impôt sur les mutations immobilières) sur les acquisitions en vue de la réhabilitation : une exonération à l'achat de biens destinés à des travaux de réhabilitation, à condition que les travaux commencent dans un délai de trois ans ;
- IMT sur la première transmission : une exonération lors de la première vente après la réhabilitation, pour la location résidentielle permanente ou, en ARU, également pour l'affectation à la résidence principale et permanente de l'acquéreur — une exonération qui tombe si la destination prévue n'est pas respectée dans les délais légaux ;
- Taxes : une réduction de 50 % des taxes dues pour l'évaluation de l'état de conservation.
Un détail procédural décisif : la reconnaissance de l'intervention doit être demandée en même temps que la communication préalable ou la demande de permis, la mairie certifiant ensuite l'état de conservation avant et après les travaux et notifiant la reconnaissance au service des impôts. Penser aux avantages seulement à la fin des travaux, c'est risquer de les perdre. S'y ajoute le crédit d'IRS (l'impôt sur le revenu) de 30 % des dépenses de réhabilitation, jusqu'à 500 euros, prévu à l'article 71.º de l'EBF — un article qui, du reste, a été fortement amputé par la Lei n.º 56/2023 (« Mais Habitação »), laquelle a abrogé la plupart des autres incitations qu'il contenait. Chaque municipalité peut en outre définir ses propres incitations dans la stratégie de l'ARU concernée.
La TVA à 6 % sur les marchés de travaux de réhabilitation
La rubrique 2.23 de la Liste I annexée au Code de la TVA applique le taux réduit de 6 % aux marchés de travaux de réhabilitation de bâtiments situés en ARU (et aux marchés de construction ou de réhabilitation d'équipements publics à usage collectif). Dans la rédaction introduite par la Lei n.º 56/2023, en vigueur depuis le 7 octobre 2023, une ORU approuvée n'est plus exigée — mais la construction neuve reste exclue. En pratique, l'administration fiscale (Autoridade Tributária) exige également que :
- les travaux soient contractés comme marché général portant sur la totalité de l'ouvrage — les travaux contractés séparément, les projets, les honoraires et le suivi et contrôle de chantier sont taxés au taux normal ;
- l'opération d'urbanisme soit approuvée par la mairie (câmara municipal) (un permis ou une communication préalable, conformément au RJRU).
Attention au régime transitoire : pour les demandes de permis, communications préalables ou demandes d'information préalable déposées avant le 7 octobre 2023 (ou déposées plus tard au titre d'une décision d'information préalable favorable encore en vigueur), la rédaction antérieure de la rubrique continue de s'appliquer — laquelle exige une ORU préalablement approuvée, comme la Cour administrative suprême (Supremo Tribunal Administrativo) l'a confirmé dans son arrêt d'uniformisation de jurisprudence n.º 3/2026. Et il y a du nouveau en 2026 : outre la rubrique 2.24 (marchés de travaux passés par le Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado ou par l'IHRU), la rubrique 2.42 a été créée — réglementée par le Decreto-Lei n.º 97/2026 et avec effet au 1er juillet 2026 — qui étend le taux de 6 % aux marchés de construction ou de réhabilitation de biens destinés au logement, sous conditions propres.
Le DL 95/2019 : des exigences techniques à la mesure de l'existant
Réhabiliter n'est pas construire à neuf — et la loi le reconnaît. Le Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho, établit le régime applicable à la réhabilitation de bâtiments ou de lots autonomes achevés depuis au moins 30 ans ou situés en ARU, lorsqu'ils sont totalement ou majoritairement destinés au logement. Il repose sur le principe de l'amélioration proportionnée et progressive : les exigences techniques doivent être adaptées au bâtiment existant, au lieu d'appliquer aveuglément des règles pensées pour la construction neuve. Le texte est réglementé par un ensemble de portarias d'application — accessibilité (Portaria n.º 301/2019), vulnérabilité sismique (Portaria n.º 302/2019), coûts standard (Portaria n.º 303/2019), exigences fonctionnelles du logement (Portaria n.º 304/2019) et acoustique des bâtiments d'habitation existants (Portaria n.º 305/2019).
La composante sismique mérite une attention particulière : dans les travaux d'extension, de modification ou de reconstruction, un rapport d'évaluation de la vulnérabilité sismique peut être obligatoire et, lorsque le bâtiment ne satisfait pas 90 % de l'action sismique de référence (NP EN 1998-3), un projet de renforcement sismique — une matière particulièrement sensible à Lisbonne et dans la vallée du Tage. À noter aussi une idée reçue fréquente : le RERU, le régime exceptionnel du Decreto-Lei n.º 53/2014, qui dispensait de l'application de plusieurs normes techniques, n'est plus en vigueur — il a été abrogé précisément par le DL 95/2019, en novembre 2019. Les projets qui l'invoquent encore sont dépassés.
Ce qui va changer : le DL 108/2026 et « Construir Portugal »
Dans le cadre de la stratégie « Construir Portugal », a été publié le Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, qui révise le régime des autorisations d'urbanisme et modifie à la fois le RJUE et le RJRU. Parmi ses lignes de force : le renforcement de la communication préalable comme mécanisme central de contrôle des opérations d'urbanisme, la clarification des concepts, la garantie de titres juridiquement plus sûrs et la discipline des phases d'instruction, de vérification procédurale et d'audience préalable. Les nouvelles règles prennent effet le 3 août 2026, à l'exception des modifications du Decreto-Lei n.º 10/2024 (le Simplex Urbanístico), qui s'appliquent depuis le 1er juin 2026.
Pour quiconque prépare des opérations de réhabilitation, cela signifie deux choses : le calendrier du dépôt peut déterminer le régime procédural applicable, et les règlements municipaux d'urbanisation, de construction et de taxes seront ajustés dans les prochains mois. Mieux vaut planifier avec une équipe qui suit ces évolutions en temps réel.
Financement : l'IFRRU 2020
Au-delà des incitations fiscales, un financement dédié existe. L'IFRRU 2020 — l'instrument financier pour la réhabilitation et la revitalisation urbaines, géré avec l'IHRU — propose des prêts à des conditions plus favorables que celles du marché pour la réhabilitation intégrale de bâtiments, destinés au logement ou à d'autres activités, y compris les solutions d'efficacité énergétique associées. Les entités publiques et privées, y compris les copropriétés, peuvent présenter leur candidature auprès des banques partenaires ; les candidatures restent ouvertes en 2026 (informations officielles sur ifrru.ihru.pt). Un dossier technique bien préparé — projet, budget, calendrier — est déterminant pour l'approbation.
Erreurs et risques fréquents
L'expérience montre que la valeur des incitations se perd presque toujours aux mêmes endroits :
- ne pas demander la reconnaissance fiscale en même temps que le permis ou la communication préalable, perdant ainsi les exonérations d'IMI et d'IMT ;
- ne pas demander l'inspection de détermination de l'état de conservation avant le début des travaux — sans l'« avant », impossible de prouver l'amélioration de deux niveaux ;
- fractionner les travaux en contrats partiels et exclure la TVA à 6 %, qui présuppose un marché général ;
- supposer que le régime transitoire de la TVA ne s'applique pas, alors que le dossier municipal est antérieur à octobre 2023 ;
- sous-estimer les exigences du DL 95/2019 — sismique, acoustique, accessibilité — et découvrir des coûts de renforcement en cours de chantier ;
- avancer sans un relevé rigoureux de l'existant, le fondement de tout projet de réhabilitation sérieux.
Réhabiliter avec une équipe intégrée
Une opération de réhabilitation croise urbanisme, fiscalité, structure, réseaux techniques et patrimoine — et les décisions de chaque discipline conditionnent les autres. Travailler avec une équipe qui réunit architecture, ingénierie et conseil sous une même coordination permet de vérifier la situation dans l'ARU et les avantages fiscaux dès l'étude préliminaire, de dimensionner l'intervention à la mesure du DL 95/2019 et de conduire la procédure municipale sans surprises — un avantage que nous avons expliqué à propos des investisseurs étrangers au Portugal et qui vaut tout autant pour les promoteurs et les familles. Découvrez notre équipe et notre méthode sur la page À propos de CertiAmb.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon bien se trouve dans une ARU ?
Les ARU sont délimitées par les municipalités et publiées au Diário da República (le journal officiel), avec des plans disponibles auprès des services d'urbanisme et sur les sites des mairies. Cette vérification doit être l'une des premières étapes de l'étude préliminaire.
Quels avantages fiscaux existent pour la réhabilitation en 2026 ?
Une exonération d'IMI de trois ans (prorogeable de cinq ans supplémentaires), des exonérations d'IMT sur l'acquisition en vue de la réhabilitation et sur la première transmission après les travaux, des taxes d'évaluation réduites, un crédit d'IRS de 30 % des dépenses jusqu'à 500 euros et la TVA à 6 % sur les marchés de travaux éligibles — toujours sous conditions et avec certification municipale.
La TVA à 6 % s'applique-t-elle à tous les travaux en ARU ?
Non. Elle exige un marché de travaux de réhabilitation d'un bâtiment (construction neuve exclue), contracté comme marché général portant sur la totalité des travaux, avec l'opération d'urbanisme approuvée. Pour les dossiers antérieurs à octobre 2023 s'applique l'ancienne rédaction de la rubrique 2.23, qui exige une ORU approuvée.
Le RERU est-il encore en vigueur ?
Non. Le Decreto-Lei n.º 53/2014 a été abrogé par le Decreto-Lei n.º 95/2019, en vigueur depuis le 15 novembre 2019, qui est aujourd'hui le régime applicable à la réhabilitation des bâtiments.
Que change le Decreto-Lei n.º 108/2026 ?
Il révise les autorisations d'urbanisme et modifie le RJUE et le RJRU, en renforçant la communication préalable et en clarifiant les procédures et les titres. Il prend effet le 3 août 2026 (les modifications du Simplex Urbanístico s'appliquent depuis le 1er juin 2026).
Notes finales
Réhabiliter est rentable — mais seulement lorsque le cadre juridique, fiscal et technique est traité dès le premier jour comme une partie du projet, et non comme une formalité finale. Avec le DL 108/2026 qui prend effet en août et de nouvelles règles de TVA en place depuis juillet, 2026 est une année où le calendrier de la procédure fait une réelle différence dans le résultat. Si vous envisagez de réhabiliter un immeuble ou un lot — pour y habiter, le louer ou le vendre — contactez l'équipe CertiAmb : nous aidons à transformer le régime et les incitations en décisions concrètes de projet.