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Azambuja y Coitadinha: parque comercial y vivienda

3 de noviembre de 2026

Municipios: Azambuja · Salvaterra de Magos

Vista ilustrativa de una calle con casas blancas, tejados de teja y una parcela sin edificar, inspirada en una localidad del Ribatejo.

Azambuja ha iniciado la elaboración de un plan para un parque comercial en una propiedad de 40 000 m² integrada en la Reserva Agrícola Nacional (RAN). En Azambuja se pueden enviar aportaciones para la elaboración del Plano de Pormenor Azambuja Nascente (PPAN) del 2 al 20 de noviembre de 2026, ambos inclusive. En Salvaterra está en consulta la propuesta de modificación simplificada del Plano de Pormenor da Coitadinha. Ambos avisos se publicaron en el Diário da República el 30 de octubre; anuncian procedimientos, no la entrada en vigor de nuevas reglas.

Azambuja: ¿qué comienza ahora?

El ejecutivo municipal decidió iniciar la elaboración del PPAN el 13 de octubre. El plan abarca unas 4 hectáreas en la entrada este de la localidad y pretende organizar un nuevo núcleo comercial, conectado con los accesos y la estructura urbana. El aviso fija 18 meses para su elaboración y exige una evaluación ambiental estratégica (Aviso n.º 27124/2026/2).

Los términos de referencia identifican el proyecto como Retail Park Azambuja: comercio alimentario, bricolaje, restauración y servicios en una propiedad de 40 000 m² junto a la EN3. El propietario manifestó interés en la elaboración del plan. El borrador del contrato de planeamiento prevé que aporte los documentos técnicos, preservando las competencias municipales sobre el contenido, la elaboración y la aprobación del plan.

La clasificación del suelo es decisiva. Según los términos de referencia, toda el área está clasificada en el plan director municipal (PDM) de 1995 como espacios agrícolas integrados en la Reserva Agrícola Nacional (RAN). El documento prevé modificar esa clasificación e iniciar procedimientos de delimitación de la RAN y de la Reserva Ecológica Nacional (REN). Iniciar el plan no resuelve esas limitaciones ni autoriza por sí solo el parque comercial.

Los términos de referencia recogen un antecedente: en 2016 se reconoció el interés público relevante de un Intermarché con gasolinera. La gasolinera se construyó; la licencia del establecimiento comercial caducó sin que se construyera. Ese antecedente no equivale a aprobar el proyecto ahora descrito.

Es la participación inicial prevista en el artículo 88.2 del régimen jurídico portugués de los instrumentos de gestión territorial (RJIGT), aprobado por el Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de mayo. La discusión pública de la propuesta del plan corresponde a una fase posterior, regulada por el artículo 89.

Las aportaciones deben enviarse a urbanismo@cm-azambuja.pt. La página municipal de planes en elaboración ofrece el aviso, los términos de referencia y el borrador del contrato de planeamiento. La delimitación figura en el plano identificado en el aviso y en los anexos de los términos de referencia.

Coitadinha: ¿qué se propone modificar?

La decisión municipal del 19 de agosto afecta al artículo 28 del reglamento y al plano de implantación. Propone modificar el número máximo de viviendas y permitir el uso residencial en todas las plantas de los lotes identificados. El lugar corresponde a la Quinta da Coitadinha, con 19,45 hectáreas según el aviso y acceso por el este desde la EN 118. El procedimiento prevé también correcciones materiales (Aviso (extrato) n.º 27161/2026/2).

Los 35 lotes son 66 a 74, 109 a 127, 129, 132, 133 y 136 a 139. El propio aviso condiciona su aplicación efectiva al cumplimiento, en cada caso, de todas las normas y parámetros urbanísticos aplicables.

El reglamento vigente, republicado mediante el Aviso n.º 22765/2022, remite en su artículo 28 a la tabla del plano de implantación para el número máximo de plantas y viviendas, y fija una densidad de 47 viviendas por hectárea. Los 35 lotes citados tienen uso mixto de vivienda, comercio y servicios en el plano vigente. Permitir vivienda en todas las plantas abriría esa posibilidad también en las superficies actualmente destinadas a comercio y servicios. Los nuevos máximos de viviendas deberán comprobarse en los documentos de la modificación de 2026.

El aviso municipal presenta la modificación como adaptación al artículo 18 del Decreto-Lei n.º 10/2024, el Simplex urbanístico. Fija un plazo de elaboración de 12 meses e indica que la modificación no está sujeta a evaluación ambiental.

El aviso establece 20 días de consulta desde el día siguiente a su publicación del 30 de octubre. Los interesados pueden presentar reclamaciones, observaciones o sugerencias por escrito a slop@cm-salvaterrademagos.pt, por correo dirigido a la presidenta del ejecutivo municipal, Praça da República, n.º 1, 2120-072 Salvaterra de Magos, o en los mostradores de atención municipal. Los documentos pueden consultarse en la Divisão Municipal de Urbanismo e Planeamento durante el horario habitual.

Por prudencia, envíe su aportación hasta el 19 de noviembre de 2026. Esta fecha resulta de contar 20 días naturales desde el 31 de octubre; no es una fecha de cierre expresamente anunciada por el municipio. Confirme el plazo oficial con los servicios municipales.

En la fecha de esta noticia no hemos localizado en línea los documentos de la propuesta de 2026. Solicítelos por escrito o consúltelos en la DMUP, incluida la redacción propuesta del artículo 28 y el plano correspondiente. El plano de 2022 citado aquí es el vigente, no la propuesta en consulta.

¿Quién puede participar y qué conviene comprobar?

El derecho de participación incluye a personas físicas y jurídicas, incluidas las asociaciones; no se limita a los propietarios de los lotes (RJIGT, artículo 6.1). Si tiene un inmueble en la zona o valora una compra, primero localice la parcela en la delimitación oficial. En Coitadinha, compruebe también el número del lote en los documentos del inmueble y compárelo con la lista de los 35 lotes.

Después, contraste la propuesta con el uso previsto, los accesos y las limitaciones de la parcela. Una aportación puede identificar el terreno, señalar el documento o disposición afectada y explicar la observación, con un plano o documentos de apoyo cuando sean útiles. Conserve el escrito enviado y el justificante de entrega.

En Azambuja, las aportaciones pueden tratar los accesos a la EN3, el aparcamiento, las conexiones peatonales con la estación y la relación con el comercio local. El informe ambiental se someterá a discusión pública junto con la propuesta del plan en una fase posterior.

Participar antes de la aprobación

En la modificación simplificada, la consulta precede a la presentación de la propuesta a la asamblea municipal para su aprobación (RJIGT, artículo 123.3). La eficacia de los planes depende de su publicación en el Diário da República (artículo 191.1). La apertura de estos procedimientos no concede una licencia de obras, no excluye terrenos de la Reserva Agrícola Nacional (RAN) ni confirma la viabilidad de una operación concreta.

Para evaluar una parcela, reúna su localización, los documentos del inmueble y el objetivo de la intervención. El servicio de viabilidad urbanística de CertiAmb permite analizar esa intención con las reglas y limitaciones aplicables.

Fuentes

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