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Azambuja e Coitadinha: parque comercial e habitação

3 de novembro de 2026

Municípios: Azambuja · Salvaterra de Magos

Vista ilustrativa de uma rua com casas brancas, telhados de telha e um terreno sem construção, inspirada numa vila do Ribatejo.

Azambuja iniciou a elaboração de um plano para um parque comercial numa propriedade de 40 000 m² integrada na Reserva Agrícola Nacional (RAN). Em Azambuja, os interessados podem enviar contributos para a elaboração do Plano de Pormenor Azambuja Nascente (PPAN) entre 2 e 20 de novembro de 2026, inclusive. Em Salvaterra, está em consulta a proposta de alteração simplificada do Plano de Pormenor da Coitadinha. Os dois avisos foram publicados no Diário da República em 30 de outubro; anunciam procedimentos, não a entrada em vigor de novas regras.

Azambuja: o que começa agora?

A Câmara deliberou iniciar a elaboração do PPAN em 13 de outubro. O plano abrange cerca de 4 hectares à entrada nascente da vila e pretende organizar uma nova centralidade comercial, articulada com os acessos e a estrutura urbana. Foi fixado um prazo de elaboração de 18 meses e determinada a sujeição a Avaliação Ambiental Estratégica (Aviso n.º 27124/2026/2).

Os Termos de Referência identificam o projeto como Retail Park Azambuja: comércio alimentar, bricolage, restauração e serviços numa propriedade de 40 000 m² junto à EN3. O proprietário manifestou interesse na elaboração do plano. A minuta do contrato para planeamento prevê que este forneça as peças técnicas, preservando os poderes municipais sobre o conteúdo, a elaboração e a aprovação do plano.

A questão decisiva é o solo. Segundo os Termos, toda a área está classificada no PDM de 1995 como Espaços Agrícolas Integrados na RAN, a Reserva Agrícola Nacional. O documento prevê alterar essa classificação e abrir procedimentos de delimitação da RAN e da Reserva Ecológica Nacional (REN). O início do plano não resolve essas condicionantes nem autoriza, por si, o parque comercial.

Os Termos registam ainda um antecedente: em 2016 foi reconhecido relevante interesse público para um Intermarché com posto de abastecimento. O posto foi executado; o licenciamento do estabelecimento comercial caducou sem construção. Esse antecedente não equivale à aprovação do projeto agora descrito.

Trata-se da participação inicial prevista no artigo 88.º, n.º 2, do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio. A discussão pública da proposta de plano corresponde a uma fase posterior, regulada pelo artigo 89.º.

Os contributos devem seguir para urbanismo@cm-azambuja.pt. A página municipal de PMOT em elaboração disponibiliza o aviso, os Termos de Referência e a minuta do Contrato para Planeamento. A delimitação encontra-se na planta identificada no aviso e nos anexos dos Termos.

Coitadinha: o que se propõe alterar?

A decisão municipal de 19 de agosto incide no artigo 28.º do regulamento e na planta de implantação do PP da Coitadinha. Pretende alterar o número máximo de fogos e viabilizar a utilização habitacional em todos os pisos nos lotes identificados. O local corresponde à Quinta da Coitadinha, com 19,45 hectares segundo o aviso e acesso a nascente pela EN 118. O procedimento prevê também correções materiais (Aviso (extrato) n.º 27161/2026/2).

Os 35 lotes são: 66 a 74, 109 a 127, 129, 132, 133 e 136 a 139. A concretização efetiva depende, em cada caso, do cumprimento das normas e dos parâmetros urbanísticos aplicáveis, como o próprio aviso ressalva.

O regulamento em vigor, republicado pelo Aviso n.º 22765/2022, remete no artigo 28.º o máximo de pisos e fogos para a tabela da planta de implantação e fixa uma densidade de 47 fogos por hectare. Na planta vigente, todos os 35 lotes indicados têm uso misto de habitação, comércio e serviços. Permitir habitação em todos os pisos significa, assim, abrir essa possibilidade também nas áreas atualmente destinadas a comércio e serviços. Os novos máximos de fogos terão de ser verificados nas peças da alteração de 2026.

O aviso municipal apresenta a alteração como adaptação ao artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 10/2024, o Simplex urbanístico. Fixa 12 meses para a elaboração e indica que a alteração não está sujeita a avaliação ambiental.

O aviso estabelece uma consulta de 20 dias, com início no dia seguinte à publicação em 30 de outubro. Os interessados podem apresentar reclamações, observações ou sugestões por escrito para slop@cm-salvaterrademagos.pt, por correio dirigido à Presidente da Câmara Municipal, Praça da República, n.º 1, 2120-072 Salvaterra de Magos, ou por entrega nos balcões de atendimento. A documentação pode ser consultada na Divisão Municipal de Urbanismo e Planeamento, nos dias e horas habituais.

Por prudência, envie até 19 de novembro de 2026: é a data obtida contando 20 dias de calendário desde 31 de outubro, não uma data final expressamente anunciada pelo Município. Confirme o termo oficial junto dos serviços municipais.

À data desta notícia, não localizámos online as peças da proposta de 2026. Peça-as por escrito ou consulte-as na DMUP, incluindo a redação proposta do artigo 28.º e a planta correspondente. A planta de 2022 citada aqui é a vigente, não a proposta em consulta.

Quem pode participar e o que convém verificar?

O direito de participação abrange pessoas singulares e coletivas, incluindo associações; não se limita aos proprietários dos lotes (artigo 6.º, n.º 1, do RJIGT). Para quem tem um imóvel na área ou avalia uma compra, o primeiro passo é localizar a parcela na delimitação oficial. Na Coitadinha, confirme também o número do lote nos documentos do imóvel e compare-o com a lista dos 35 lotes.

Depois, confronte a proposta com o uso pretendido, os acessos e as condicionantes da parcela. Um contributo pode identificar o terreno, indicar a peça ou disposição em causa e explicar a observação, com planta ou documentos de apoio quando úteis. Guarde a comunicação enviada e o comprovativo de entrega.

Em Azambuja, os contributos podem abordar os acessos à EN3, o estacionamento, as ligações pedonais à estação e a relação com o comércio local. O relatório ambiental será submetido a discussão pública juntamente com a proposta de plano, numa fase posterior.

Participar antes da aprovação

Na alteração simplificada, a consulta precede a submissão da proposta à assembleia municipal (artigo 123.º, n.º 3, do RJIGT). A eficácia dos planos depende da publicação no Diário da República (artigo 191.º, n.º 1). A abertura destes procedimentos não atribui uma licença de construção, não exclui terrenos da Reserva Agrícola Nacional (RAN) e não confirma a viabilidade de uma operação concreta.

Para avaliar uma parcela, reúna a localização, os documentos do imóvel e o objetivo da intervenção. O serviço de viabilidade urbanística da CertiAmb permite enquadrar essa análise nas regras e condicionantes aplicáveis.

Fontes

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