Va a vender
Lo que está construido no coincide con el expediente municipal, con el registro de la propiedad o con la matriz catastral.
Servicio · Urbanismo
Legalización de construcciones existentes
Anexos, ampliaciones, garajes convertidos u obras hechas hace años sin licencia. Analizamos si la situación puede legalizarse, preparamos el proyecto y las ingenierías necesarias, cuando corresponda, y acompañamos el procedimiento ante la câmara municipal.
Sin compromisoRespuesta en 1–2 días hábiles
Cuándo tiene sentido
Situaciones que traen clientes hasta nosotros
Notificación de la câmara municipal
Ha recibido una comunicación sobre una obra no licenciada y hay un plazo para responder.
Quiere ampliar
La licencia o la ejecución de la nueva intervención puede quedar condicionada hasta que se regularice la situación existente.
Título de utilización
Necesita regularizar el título y lo edificado no corresponde al expediente aprobado.
Qué determina si la obra es legalizable
- El PDM y los demás instrumentos de gestión territorial.
- El loteamento (parcelación), las servidumbres y las restricciones de utilidad pública.
- El uso, la superficie, la implantación y la altura admitidos para el lugar.
- Las condiciones de seguridad y salubridad y los proyectos exigidos.
- La posibilidad de probar la fecha de la construcción.
Documentos útiles para el análisis
- Localización o dirección del inmueble.
- Caderneta predial (certificado catastral).
- Certidão do registo predial (nota simple registral).
- Planos o documentos del expediente municipal, si los tiene.
- Fotografías y una breve descripción de lo que se construyó.
Proceso
Del levantamiento a la decisión de la câmara municipal
- 1
Análisis de la posibilidad de legalización
Encuadre en el PDM, en las condicionantes y en el historial del expediente.
- 2
Levantamiento riguroso
Medición de lo existente y comparación con el expediente municipal, los planos aprobados, el registro de la propiedad y la matriz catastral.
- 3
Proyecto e ingenierías
Arquitectura y las ingenierías exigidas, preparadas para presentar la solicitud.
- 4
Presentación y seguimiento
Entrega en la câmara municipal y respuesta a los requerimientos de elementos, hasta la decisión.
Qué está en juego
Aplazar puede complicar el proceso
La transmisión del inmueble puede realizarse sin exhibir la antigua autorização de utilização (autorización de utilización). Eso no confirma, sin embargo, la conformidad urbanística de las construcciones existentes ni elimina la necesidad de verificar los títulos correspondientes. La disconformidad puede ser detectada por el comprador, en el análisis técnico y jurídico o en la tasación bancaria, retrasando o condicionando la operación.
Una situación irregular puede seguir dando lugar a medidas de restablecimiento de la legalidad, trabajos de corrección, limitaciones de utilización o, cuando la legalización no sea posible, la demolición total o parcial.
El encuadre legal está en el artículo 102.º-A del RJUE (régimen jurídico de la urbanización y la edificación), que explicamos en detalle en esta guía.
Análisis previo
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Preguntas frecuentes
Dudas comunes sobre legalización
¿Es posible legalizar una obra hecha sin licencia?
En muchos casos sí. El RJUE prevé un procedimiento de legalización en el artículo 102.º-A. La viabilidad depende del encuadre en el PDM y en las condicionantes del terreno, por eso la primera fase es siempre el análisis.
¿Cuánto tiempo tarda una legalización?
Depende del municipio y de la complejidad del caso. El plazo viene determinado por la tramitación del expediente y por la respuesta de la câmara municipal, por lo que indicamos una estimación después del análisis inicial.
¿Necesito legalizar para vender el inmueble?
La transmisión del inmueble puede formalizarse sin la presentación de la autorização de utilização, pero eso no regulariza eventuales obras ilegales. Las disconformidades pueden ser detectadas por el comprador, por el banco o durante el análisis técnico y jurídico, y pueden retrasar, condicionar o impedir la operación. Por eso es aconsejable confirmar la situación urbanística antes de poner el inmueble en el mercado.
¿Qué documentos son necesarios?
Habitualmente la caderneta predial, la certidão do registo predial, los planos de localización y el levantamiento de lo existente. La lista final depende del municipio y del tipo de obra a regularizar.
¿Cuánto cuesta legalizar una construcción?
El importe depende del caso: honorarios técnicos, tasas municipales y, cuando son necesarios, trabajos de corrección. Solo es posible indicar un importe después del análisis de viabilidad, porque es ahí donde se ve qué documentación y qué intervenciones exige el expediente.
¿Qué pasa si la construcción no es legalizable?
Si no es posible asegurar la conformidad con las normas aplicables, pueden exigirse trabajos de alteración o, en último caso, la demolición total o parcial. En esas situaciones analizamos qué alternativas existen antes de avanzar.
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Siguiente paso
Compra Segura
Análisis preliminar antes de la compra e identificación de los puntos que exigen verificación.
Ver Compra Segura →Viabilidad urbanística
Análisis de lo que se puede construir, ampliar o desarrollar antes de invertir en el proyecto.
Ver Viabilidad →Proyecto y licencia
Arquitectura, ingenierías coordinadas y seguimiento del procedimiento hasta la decisión municipal.
Ver Proyecto y licencia →Siguiente paso
Saber si su caso es legalizable
Envíe la localización y una breve descripción de lo que se construyó. Hacemos un primer análisis preliminar de los elementos enviados e indicamos los siguientes pasos. La confirmación de la viabilidad exige un análisis técnico del caso.
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