Insights

Энергетическая сертификация зданий: SCE сегодня и что меняет новая EPBD

Обновлено 27 августа 2026

⤢

Энергетический сертификат давно перестал быть простой административной формальностью. Сегодня он влияет на продажу и аренду недвижимости, задаёт проектные требования для нового строительства и капитальной реновации и всё заметнее отражается на рыночной стоимости объекта. Одновременно нормативные требования ужесточаются: новая европейская директива об энергетической эффективности зданий, принятая в 2024 году, перестраивает систему — от стандарта зданий с нулевыми выбросами до поэтапного расширения использования солнечной энергии.

В CertiAmb теплотехнический раздел разрабатывается как часть инженерных разделов проекта в координации с архитектурой, ОВиК и другими специальностями. Для владельца или девелопера важно понимать, как работает португальская Система энергетической сертификации зданий (SCE), когда сертификат обязателен, что вводит новая EPBD и на каком этапе находится её транспозиция в Португалии.

SCE сегодня: правовая база

Основной нормативный акт — Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, который устанавливает требования к энергетической эффективности зданий и регулирует SCE, транспонируя Директиву (ЕС) 2018/844. Большая часть его норм действует с 1 июля 2021 года, когда был отменён прежний режим Decreto-Lei n.º 118/2013. В действующей редакции акт изменён Decreto-Lei n.º 102/2021, de 19 de novembro и Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro.

Ключевые элементы системы:

• DGEG (Генеральный директорат по энергетике и геологии) отвечает за надзор и контроль; ADENE, Португальское энергетическое агентство, управляет системой; вопросы качества воздуха в помещениях относятся к компетенции соответствующих органов здравоохранения и окружающей среды;
• сертификаты выдаются квалифицированными экспертами, зарегистрированными в SCE, и действуют, как правило, 10 лет;
• португальская шкала энергетических классов идёт от A+ до F;
• минимальные требования к ограждающим конструкциям и техническим системам установлены Portaria n.º 138-I/2021 и применяются к новым и реновируемым жилым зданиям, а также зданиям торговли и услуг;
• новые здания должны соответствовать стандарту NZEB — зданий с почти нулевым энергопотреблением — со значимой долей энергии из возобновляемых источников.

Действующие нормативные акты собраны на портале SCE, который ведёт ADENE.

Когда энергетический сертификат обязателен?

Энергетический сертификат требуется в трёх основных ситуациях:

• Новое строительство — предварительный сертификат сопровождает разрешительную процедуру, а окончательный сертификат оформляется для эксплуатации здания;
• Капитальная реновация — работы подпадают под требования энергоэффективности и могут требовать новой сертификации;
• Продажа или аренда — сертификат должен быть оформлен уже при выводе объекта на рынок: энергетический класс указывается в объявлении, а сам документ передаётся при заключении договора.

Крупные здания торговли и услуг дополнительно обязаны размещать сертификат на видном месте и проходить предусмотренные режимом инспекции технических систем. Отсутствие сертификата является административным правонарушением и может повлечь штраф от 250 до 3 740 евро для физических лиц и от 2 500 до 44 890 евро для юридических лиц.

Новая EPBD: Директива (ЕС) 2024/1275

Директива (ЕС) 2024/1275 от 24 апреля 2024 года — новая редакция EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) — вступила в силу 28 мая 2024 года. Срок её транспозиции истёк 29 мая 2026 года. Главная цель — переход к декарбонизированному фонду зданий с нулевыми выбросами к 2050 году. Среди основных изменений:

• Здания с нулевыми выбросами (ZEB) — новый стандарт, который приходит на смену NZEB: для новых зданий публичных органов он применяется с 1 января 2028 года, а для всех новых зданий — с 1 января 2030 года;
• Минимальные стандарты энергоэффективности (MEPS) для нежилых зданий — пороги, предусматривающие улучшение показателей зданий с наихудшей энергоэффективностью;
• Траектория реновации жилья — снижение среднего потребления первичной энергии жилищного фонда с особым акцентом на здания с наихудшими показателями;
• Солнечная энергия — поэтапное расширение обязательного использования там, где это технически и экономически осуществимо;
• Паспорт реновации — индивидуальная поэтапная дорожная карта глубокой реновации здания;
• Котлы на ископаемом топливе — прекращение финансовых стимулов для автономных котлов и европейская траектория постепенного отказа от их использования;
• Гармонизированные энергетические сертификаты — европейская шкала от A до G, что потребует адаптации действующей португальской системы.

Транспозиция в Португалии: текущее состояние

Португалия начала транспозицию директивы поэтапно. Первый шаг уже сделан: Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro частично транспонировал EPBD, изменив Decreto-Lei n.º 101-D/2020 в части финансовых стимулов для автономных котлов на ископаемом топливе.

Для полной транспозиции требуется более широкий пересмотр Decreto-Lei n.º 101-D/2020 и подзаконных актов. На момент написания статьи полный новый пакет ещё не был опубликован в Diário da República, хотя европейский срок истёк 29 мая 2026 года. Параллельно должен быть подготовлен Национальный план реновации зданий, который заменит действующую долгосрочную стратегию.

На практике это означает, что SCE пока продолжает регулироваться Decreto-Lei n.º 101-D/2020 в действующей редакции. Однако проекты, которые будут реализовываться в ближайшие годы, разумно уже сейчас проверять с учётом направления новой EPBD.

Что это означает на практике для владельцев и девелоперов

• Если вы собираетесь строить — стоит заранее учитывать будущий стандарт ZEB и требования к солнечной энергетике: ориентация здания, ограждающие конструкции, электрифицированные системы и возобновляемые источники обходятся дешевле, если заложены ещё на стадии эскизного проекта;
• Если вы владеете зданием торговли или услуг — полезно оценить текущий энергетический класс уже сейчас: низкие показатели могут означать будущую необходимость реновации и влиять на стоимость и ликвидность объекта;
• Если вы покупаете — энергетический класс следует учитывать как фактор цены и будущих эксплуатационных расходов; эту тему мы также рассматриваем в статьях о выборе между строительством и покупкой и для иностранных инвесторов;
• Если вы проводите реновацию — программы поддержки всё больше ориентируются на здания с низкой энергоэффективностью и уязвимые домохозяйства.

Ошибки и риски, которых стоит избегать

• размещать объявление без указания энергетического класса или заключать договор без действительного сертификата;
• начинать капитальную реновацию без предварительной теплотехнической проработки и слишком поздно обнаруживать несоответствие минимальным требованиям;
• устанавливать системы на ископаемом топливе, не учитывая европейскую траекторию постепенного отказа от них;
• игнорировать обязательные инспекции технических систем в зданиях торговли и услуг;
• воспринимать сертификат как формальность последнего этапа, а не как инструмент, который влияет на решения по ограждающим конструкциям, инженерным системам и возобновляемой энергии.

Интегрированный подход CertiAmb

Энергоэффективность не определяется одним расчётом в конце проекта. Она складывается из архитектурных решений — ориентации, проёмов и солнцезащиты, — характеристик ограждающих конструкций, ОВиК, горячего водоснабжения, возобновляемых источников и качества исполнения на стройке. Поэтому в CertiAmb теплотехнический раздел разрабатывается вместе с архитектурным проектом и остальными инженерными разделами, а соблюдение требований контролируется и на стадии реализации в рамках технического консалтинга и надзора за строительством.

Такой подход снижает регуляторный риск и помогает избежать решений, которые вскоре могут оказаться устаревшими с точки зрения новых требований.

Часто задаваемые вопросы

Когда энергетический сертификат обязателен?
Для новых зданий, при капитальной реновации и при продаже или сдаче объекта в аренду. Энергетический класс должен указываться в объявлениях, а сертификат передаётся при подписании договора.

Каков срок действия энергетического сертификата?
Как правило, 10 лет. Для крупных зданий торговли и услуг (GES) срок обычно составляет 8 лет и может сокращаться при предусмотренных режимом обстоятельствах. Сертификат выдаёт квалифицированный эксперт, зарегистрированный в SCE.

Какие штрафы предусмотрены за отсутствие сертификата?
От 250 до 3 740 евро для физических лиц и от 2 500 до 44 890 евро для юридических лиц согласно Decreto-Lei n.º 101-D/2020.

Что такое здание с нулевыми выбросами (ZEB)?
Это новый стандарт, предусмотренный Директивой (ЕС) 2024/1275: здание с очень высокой энергоэффективностью, без углеродных выбросов от ископаемого топлива на месте. Согласно директиве, стандарт применяется к новым зданиям публичных органов с 2028 года и ко всем новым зданиям с 2030 года.

Действует ли новая EPBD уже в Португалии?
Частично. Decreto-Lei n.º 11/2025 транспонировал часть требований. Полная транспозиция требует более широкого пересмотра действующего португальского режима; на момент написания статьи полный новый пакет ещё не был опубликован.

Заключительные замечания

Энергетическая сертификация постепенно превращается из формальной обязанности в один из факторов стоимости и технического качества здания. Пока Португалия переходит от действующего SCE к требованиям новой EPBD, для владельцев и девелоперов особенно важно учитывать будущие нормы заранее. Если вы планируете строительство, реновацию, продажу или инвестиционный проект и хотите оценить требования к энергоэффективности на ранней стадии, свяжитесь с командой CertiAmb.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию следует оценивать индивидуально с участием квалифицированного специалиста.