Insights

Энергетическая сертификация зданий: SCE сегодня и что меняет новая EPBD

14 июля 2026

⤢

Энергетический сертификат давно перестал быть простой административной формальностью. Сегодня он определяет условия продажи и аренды недвижимости, задаёт проектные требования для нового строительства и капитальной реновации и всё сильнее влияет на стоимость — или обесценивание — актива. И рамки вот-вот ужесточатся: новая европейская директива об энергетической эффективности зданий, принятая в 2024 году, перестраивает всю систему — от концепции здания с нулевыми выбросами до поэтапной обязанности использовать солнечную энергию.

В CertiAmb теплотехника — одна из дисциплин, которые мы разрабатываем интегрированно в составе инженерных разделов проекта, в координации с архитектурой, системами ОВиК и остальными специальностями. В этой статье мы объясняем, как работает португальская Система энергетической сертификации зданий (SCE), когда сертификат обязателен, что приносит новая EPBD и на каком этапе находится её транспозиция в Португалии.

SCE сегодня: правовая база

Центральный нормативный акт — Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, который устанавливает требования к энергетической эффективности зданий и регулирует SCE, транспонируя Директиву (ЕС) 2018/844. Его нормы в целом действуют с 1 июля 2021 года, когда он отменил прежний режим (Decreto-Lei n.º 118/2013). В действующей редакции он изменён Decreto-Lei n.º 102/2021, de 19 de novembro, регулирующим доступ к деятельности техников SCE и её осуществление, и Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro.

Существенные элементы системы таковы:

• DGEG (Генеральный директорат по энергетике и геологии) отвечает за надзор и контроль; ADENE, португальское энергетическое агентство, управляет системой; качество воздуха в помещениях относится к сфере органов здравоохранения (DGS и APA);
• сертификаты выдаются квалифицированными экспертами, зарегистрированными в SCE, и действуют, как правило, 10 лет;
• португальская шкала энергетических классов идёт от A+ до F;
• минимальные требования к ограждающим конструкциям и техническим системам установлены Portaria n.º 138-I/2021, применимой к жилым зданиям и зданиям торговли и услуг, новым и реновируемым;
• новые здания должны соответствовать стандарту NZEB (здания с почти нулевым энергопотреблением) со значимой долей возобновляемой энергии.

Все действующие регламенты собраны на портале SCE, который ведёт ADENE.

Когда энергетический сертификат обязателен?

Энергетический сертификат требуется в трёх основных ситуациях:

• Новое строительство — предварительный сертификат сопровождает процедуру получения разрешений, а окончательный сертификат выдаётся для эксплуатации здания;
• Капитальная реновация — переустройство подчиняется требованиям к энергоэффективности и новой сертификации;
• Продажа или аренда — сертификат должен существовать с момента вывода объекта на рынок: энергетический класс указывается в объявлениях, а документ передаётся при подписании договора.

Крупные здания торговли и услуг дополнительно обязаны вывешивать сертификат и проходить периодические инспекции технических систем. Несоблюдение обходится дорого: отсутствие сертификата — административное правонарушение, наказуемое штрафом от 250 до 3 740 евро для физических лиц и от 2 500 до 44 890 евро для юридических лиц.

Новая EPBD: Директива (ЕС) 2024/1275

Директива (ЕС) 2024/1275 от 24 апреля 2024 года — переработанная редакция EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) — вступила в силу 28 мая 2024 года со сроком транспозиции до 29 мая 2026 года. Цель амбициозна: декарбонизированный фонд зданий с нулевыми выбросами к 2050 году. Главные изменения:

• Здания с нулевыми выбросами (ZEB) — новый стандарт, приходящий на смену NZEB: он применяется к новым общественным зданиям с 1 января 2028 года и ко всем новым зданиям с 1 января 2030 года;
• Минимальные стандарты энергоэффективности (MEPS) для нежилых зданий — пороги, которые потребуют реновации зданий с наихудшими показателями: 16 % фонда к 2030 году и 26 % к 2033 году;
• Траектория реновации жилья — снижение среднего потребления первичной энергии жилищного фонда не менее чем на 16 % к 2030 году и на 20–22 % к 2035 году, причём не менее 55 % этого снижения должно быть достигнуто в зданиях с наихудшими показателями;
• Солнечная энергия — поэтапное развёртывание там, где это технически и экономически осуществимо: на крупных новых общественных и нежилых зданиях с конца 2026 года и на новых жилых зданиях до 31 декабря 2029 года;
• Паспорт реновации — поэтапная, здание за зданием, дорожная карта к глубокой реновации;
• Котлы на ископаемом топливе — прекращение финансовых стимулов для автономных котлов с 1 января 2025 года и траектория их поэтапного вывода к 2040 году;
• Гармонизированные энергетические сертификаты — единый европейский шаблон и шкала от A до G, где A соответствует зданиям с нулевыми выбросами, что повлечёт пересмотр нынешней португальской шкалы (от A+ до F).

Транспозиция в Португалии: текущее состояние

Португалия выбрала транспозицию в два этапа. Первый завершён: Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro частично транспонировал директиву, изменив Decreto-Lei n.º 101-D/2020, чтобы прекратить финансовые стимулы для установки автономных котлов на ископаемом топливе, с действием, отнесённым к 31 декабря 2024 года.

Второй этап — глубокий пересмотр Decreto-Lei n.º 101-D/2020 и его подзаконных актов — был подготовлен рабочей группой под координацией ADENE вместе с DGEG, APA, LNEC, IHRU, IMT и IMPIC; предложение вошло в законодательный цикл, а публичные консультации были запланированы на начало 2026 года. На момент написания статьи полный транспозиционный акт ещё не был опубликован в Diário da República — иными словами, европейский срок 29 мая 2026 года прошёл, и публикация нового пакета ожидается в любой момент. Параллельно до конца 2026 года должен быть представлен Национальный план реновации зданий (PNRE), который заменит нынешнюю Долгосрочную стратегию реновации.

На практике это означает, что SCE пока продолжает регулироваться Decreto-Lei n.º 101-D/2020 в действующей редакции, — но тем, у кого проекты в работе, стоит уже сейчас закладывать решения с расчётом на будущие требования.

Что это означает на практике для владельцев и девелоперов

Последствия различаются в зависимости от вашей позиции:

• Если вы собираетесь строить — заложите стандарт ZEB и готовность к солнечной энергетике: продуманные ориентация и ограждающие конструкции, электрифицированные системы и возобновляемые источники на месте обходятся значительно дешевле, если учтены со стадии эскизного проекта;
• Если вы владеете зданиями торговли и услуг — оцените текущий класс уже сейчас: MEPS потребуют работ в зданиях с наихудшими показателями, а низкий класс, как правило, оборачивается снижением стоимости и ликвидности;
• Если вы покупаете — учитывайте энергетический класс как фактор цены и будущих эксплуатационных расходов; эту тему мы развиваем в статьях строить или покупать в Португалии и гид для иностранных инвесторов;
• Если вы проводите реновацию — программы поддержки будут всё больше ориентированы на здания с наихудшими показателями и уязвимые домохозяйства, но без поддержки оборудования на ископаемом топливе.

Ошибки и риски, которых следует избегать

По нашему опыту, самые частые проблемы в этой сфере предотвратимы:

• рекламировать объект без указания энергетического класса или подписывать договор без действительного сертификата — с сопутствующим риском штрафов;
• запускать капитальную реновацию без проекта теплотехники, чтобы слишком поздно обнаружить, что решение не отвечает минимальным требованиям;
• устанавливать сегодня системы на ископаемом топливе, не взвешивая европейскую траекторию к 2040 году и прекращение стимулов;
• игнорировать обязательные периодические инспекции технических систем в зданиях торговли и услуг;
• воспринимать сертификат как бумагу последней минуты, а не как инструмент проектирования, который направляет решения по ограждающим конструкциям, системам и возобновляемой энергии.

Интегрированный подход CertiAmb

Энергоэффективность не решается изолированным расчётом в конце процесса: она складывается из решений в архитектуре (ориентация, проёмы, солнцезащита), в инженерии (ограждающие конструкции, ОВиК, горячее водоснабжение, возобновляемые источники) и в исполнении на площадке. Поэтому в CertiAmb проект теплотехники разрабатывается вместе с архитектурным проектом и получением разрешений и остальными инженерными разделами, а соответствие требованиям сопровождается вплоть до стройки через услуги технического консалтинга и надзора за строительством.

Такая интеграция — лучшая защита от регуляторного риска: здание, спроектированное сегодня в логике ZEB, окажется впереди рынка, когда новые правила заработают в полную силу.

Часто задаваемые вопросы

Когда энергетический сертификат обязателен?
Для новых зданий, при капитальной реновации и всякий раз, когда объект продаётся или сдаётся в аренду. Энергетический класс должен указываться в объявлениях, а сертификат передаётся при подписании договора.

Каков срок действия энергетического сертификата?
Как правило, 10 лет. Для крупных зданий торговли и услуг (GES) срок обычно составляет 8 лет и может сокращаться при отсутствии плана технического обслуживания или действительного отчёта об инспекции технических систем. Сертификат выдаёт квалифицированный эксперт, зарегистрированный в SCE, а регистрирует его ADENE.

Какие штрафы предусмотрены за отсутствие сертификата?
От 250 до 3 740 евро для физических лиц и от 2 500 до 44 890 евро для юридических лиц согласно Decreto-Lei n.º 101-D/2020.

Что такое здание с нулевыми выбросами (ZEB)?
Это новый стандарт, созданный Директивой (ЕС) 2024/1275: здание с очень высокой эффективностью, без углеродных выбросов от ископаемого топлива на месте. Он применяется к новым общественным зданиям с 2028 года и ко всем новым зданиям с 2030 года.

Действует ли новая EPBD уже в Португалии?
Частично: Decreto-Lei n.º 11/2025 транспонировал запрет стимулов для котлов на ископаемом топливе. Полная транспозиция идёт — срок истёк 29 мая 2026 года, а новое законодательство на момент написания ещё не было опубликовано.

Заключительные замечания

Энергетическая сертификация превращается из документальной обязанности в центральную ось стоимости зданий и их соответствия требованиям. Между действующим SCE и новой EPBD в стадии транспозиции разница между «предвидеть» и «реагировать» измеряется затратами на строительство, штрафами, которых удалось избежать, и стоимостью недвижимости. Если вы собираетесь строить, реновировать, продавать или инвестировать и хотите, чтобы энергоэффективность работала на вас, свяжитесь с командой CertiAmb.