Insights
Энергетическая сертификация зданий: SCE сегодня и что меняет новая EPBD
Энергетический сертификат давно перестал быть простой административной формальностью. Сегодня он влияет на продажу и аренду недвижимости, задаёт проектные требования для нового строительства и капитальной реновации и всё заметнее отражается на рыночной стоимости объекта. Одновременно нормативные требования ужесточаются: новая европейская директива об энергетической эффективности зданий, принятая в 2024 году, перестраивает систему — от стандарта зданий с нулевыми выбросами до поэтапного расширения использования солнечной энергии.
В CertiAmb теплотехнический раздел разрабатывается как часть инженерных разделов проекта в координации с архитектурой, ОВиК и другими специальностями. Для владельца или девелопера важно понимать, как работает португальская Система энергетической сертификации зданий (SCE), когда сертификат обязателен, что вводит новая EPBD и на каком этапе находится её транспозиция в Португалии.
SCE сегодня: правовая база
Основной нормативный акт — Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, который устанавливает требования к энергетической эффективности зданий и регулирует SCE, транспонируя Директиву (ЕС) 2018/844. Большая часть его норм действует с 1 июля 2021 года, когда был отменён прежний режим Decreto-Lei n.º 118/2013. В действующей редакции акт изменён Decreto-Lei n.º 102/2021, de 19 de novembro и Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro.
Ключевые элементы системы:
- DGEG (Генеральный директорат по энергетике и геологии) отвечает за надзор и контроль; ADENE, Португальское энергетическое агентство, управляет системой; вопросы качества воздуха в помещениях относятся к компетенции соответствующих органов здравоохранения и окружающей среды;
- сертификаты выдаются квалифицированными экспертами, зарегистрированными в SCE, и действуют, как правило, 10 лет;
- португальская шкала энергетических классов идёт от A+ до F;
- минимальные требования к ограждающим конструкциям и техническим системам установлены Portaria n.º 138-I/2021 и применяются к новым и реновируемым жилым зданиям, а также зданиям торговли и услуг;
- новые здания должны соответствовать стандарту NZEB — зданий с почти нулевым энергопотреблением — со значимой долей энергии из возобновляемых источников.
Действующие нормативные акты собраны на портале SCE, который ведёт ADENE. У DGEG как органа надзора и контроля также есть отдельная страница о SCE.
Когда энергетический сертификат обязателен?
Энергетический сертификат требуется в трёх основных ситуациях:
- Новое строительство — предварительный сертификат сопровождает разрешительную процедуру, а окончательный сертификат оформляется для эксплуатации здания;
- Капитальная реновация — работы подпадают под требования энергоэффективности и могут требовать новой сертификации;
- Продажа или аренда — сертификат должен быть оформлен уже при выводе объекта на рынок: энергетический класс указывается в объявлении, а сам документ передаётся при заключении договора.
Крупные здания торговли и услуг дополнительно обязаны размещать сертификат на видном месте и проходить предусмотренные режимом инспекции технических систем. Отсутствие сертификата является административным правонарушением и может повлечь штраф от 250 до 3 740 евро для физических лиц и от 2 500 до 44 890 евро для юридических лиц.
Новая EPBD: Директива (ЕС) 2024/1275
Директива (ЕС) 2024/1275 от 24 апреля 2024 года — новая редакция EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) — вступила в силу 28 мая 2024 года. Срок её транспозиции истёк 29 мая 2026 года. Главная цель — переход к декарбонизированному фонду зданий с нулевыми выбросами к 2050 году. Среди основных изменений:
- Здания с нулевыми выбросами (ZEB) — новый стандарт, который приходит на смену NZEB: для новых зданий, принадлежащих публичным органам, он применяется с 1 января 2028 года, а для всех новых зданий — с 1 января 2030 года;
- Минимальные стандарты энергоэффективности (MEPS) для нежилых зданий — пороги, предусматривающие улучшение показателей зданий с наихудшей энергоэффективностью;
- Траектория реновации жилья — снижение среднего потребления первичной энергии жилищного фонда с особым акцентом на здания с наихудшими показателями;
- Солнечная энергия — поэтапное расширение обязательного использования там, где это технически и экономически осуществимо;
- Паспорт реновации — индивидуальная поэтапная дорожная карта глубокой реновации здания;
- Котлы на ископаемом топливе — прекращение финансовых стимулов для автономных котлов и европейская траектория постепенного отказа от их использования;
- Гармонизированные энергетические сертификаты — европейская шкала от A до G, что потребует адаптации действующей португальской системы.
Транспозиция в Португалии: текущее состояние
Португалия начала транспозицию директивы поэтапно. Первый шаг уже сделан: Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro частично транспонировал EPBD, изменив Decreto-Lei n.º 101-D/2020 в части финансовых стимулов для автономных котлов на ископаемом топливе.
Для полной транспозиции требуется более широкий пересмотр Decreto-Lei n.º 101-D/2020 и подзаконных актов. Европейский срок транспозиции истёк 29 мая 2026 года. На дату этого обновления (15 сентября 2026 года) полный национальный пакет транспозиции в Diário da República ещё не опубликован, поэтому в Португалии директива пока транспонирована лишь частично — через Decreto-Lei n.º 11/2025. Кроме того, директива предусматривает замену действующих долгосрочных стратегий реновации национальными планами реновации зданий; в Португалии это Национальный план реновации зданий (PNRE).
На практике это означает, что SCE пока продолжает регулироваться Decreto-Lei n.º 101-D/2020 в действующей редакции. Однако проекты, которые будут реализовываться в ближайшие годы, разумно уже сейчас проверять с учётом направления новой EPBD.
Что это означает на практике для владельцев и девелоперов
- Если вы собираетесь строить — стоит заранее учитывать будущий стандарт ZEB и требования к солнечной энергетике: ориентация здания, ограждающие конструкции, электрифицированные системы и возобновляемые источники обходятся дешевле, если заложены ещё на стадии эскизного проекта;
- Если вы владеете зданием торговли или услуг — полезно оценить текущий энергетический класс уже сейчас: низкие показатели могут означать будущую необходимость реновации и влиять на стоимость и ликвидность объекта;
- Если вы покупаете — энергетический класс следует учитывать как фактор цены и будущих эксплуатационных расходов; эту тему мы также рассматриваем в статьях о выборе между строительством и покупкой и для иностранных инвесторов;
- Если вы проводите реновацию — программы поддержки всё больше ориентируются на здания с низкой энергоэффективностью и уязвимые домохозяйства.
Ошибки и риски, которых стоит избегать
- размещать объявление без указания энергетического класса или заключать договор без действительного сертификата;
- начинать капитальную реновацию без предварительной теплотехнической проработки и слишком поздно обнаруживать несоответствие минимальным требованиям;
- устанавливать системы на ископаемом топливе, не учитывая европейскую траекторию постепенного отказа от них;
- игнорировать обязательные инспекции технических систем в зданиях торговли и услуг;
- воспринимать сертификат как формальность последнего этапа, а не как инструмент, который влияет на решения по ограждающим конструкциям, инженерным системам и возобновляемой энергии.
Интегрированный подход CertiAmb
Энергоэффективность не определяется одним расчётом в конце проекта. Она складывается из архитектурных решений — ориентации, проёмов и солнцезащиты, — характеристик ограждающих конструкций, ОВиК, горячего водоснабжения, возобновляемых источников и качества исполнения на стройке. Поэтому в CertiAmb теплотехнический раздел разрабатывается вместе с архитектурным проектом и остальными инженерными разделами, а соблюдение требований контролируется и на стадии реализации в рамках технического консалтинга и надзора за строительством.
Такой подход снижает регуляторный риск и помогает избежать решений, которые вскоре могут оказаться устаревшими с точки зрения новых требований.
Часто задаваемые вопросы
Когда энергетический сертификат обязателен?
Для новых зданий, при капитальной реновации и при продаже или сдаче объекта в аренду. Энергетический класс должен указываться в объявлениях, а сертификат передаётся при подписании договора.
Каков срок действия энергетического сертификата?
Как правило, 10 лет. Для крупных зданий торговли и услуг (GES) срок обычно составляет 8 лет и может сокращаться при предусмотренных режимом обстоятельствах. Сертификат выдаёт квалифицированный эксперт, зарегистрированный в SCE.
Какие штрафы предусмотрены за отсутствие сертификата?
От 250 до 3 740 евро для физических лиц и от 2 500 до 44 890 евро для юридических лиц согласно Decreto-Lei n.º 101-D/2020.
Что такое здание с нулевыми выбросами (ZEB)?
Это новый стандарт, предусмотренный Директивой (ЕС) 2024/1275: здание с очень высокой энергоэффективностью, без углеродных выбросов от ископаемого топлива на месте. Согласно директиве, стандарт применяется к новым зданиям, принадлежащим публичным органам, с 1 января 2028 года и ко всем новым зданиям с 1 января 2030 года.
Действует ли новая EPBD уже в Португалии?
Частично. Decreto-Lei n.º 11/2025 транспонировал часть требований. Полная транспозиция требует более широкого пересмотра действующего португальского режима; срок транспозиции истёк 29 мая 2026 года, а на дату этого обновления (15 сентября 2026 года) полный национальный пакет ещё не опубликован.
Заключительные замечания
Энергетическая сертификация постепенно превращается из формальной обязанности в один из факторов стоимости и технического качества здания. Пока Португалия переходит от действующего SCE к требованиям новой EPBD, для владельцев и девелоперов особенно важно учитывать будущие нормы заранее. Если вы планируете строительство, реновацию, продажу или инвестиционный проект и хотите оценить требования к энергоэффективности на ранней стадии, свяжитесь с командой CertiAmb.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию следует оценивать индивидуально с участием квалифицированного специалиста.
