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IVA reducido en ARU: la Lei n.º 48/2026 elimina la exigencia de ORU en la redacción anterior
El 17 de agosto se publicó la Lei n.º 48/2026, que realiza la interpretación auténtica de la partida 2.23 de la Lista I aneja al Código do IVA (el código portugués del IVA), en la redacción que le dio la Lei n.º 64-A/2008, de 31 de diciembre.
El artículo 2.º establece lo esencial: a efectos de la aplicación del tipo reducido de IVA previsto en la redacción de la partida 2.23 interpretada por la Lei n.º 48/2026, se consideran contratos de obra de rehabilitación urbana todos los realizados en inmuebles o espacios públicos situados en áreas de rehabilitación urbana (ARU) delimitadas conforme a la ley, con independencia de que se haya aprobado una operación de rehabilitación urbana (ORU).
Por qué importa ahora
Desde el 7 de octubre de 2023, la redacción actual de la partida 2.23 ya no hace depender el tipo reducido de la existencia de una ORU aprobada. Pero la Lei n.º 56/2023 mantuvo la aplicación de la redacción anterior a determinados expedientes: solicitudes de licencia, comunicaciones previas y solicitudes de información previa presentadas en el ayuntamiento antes de esa fecha, así como solicitudes de licencia y comunicaciones previas presentadas con posterioridad al amparo de una información previa favorable en vigor.
Fue precisamente sobre esta redacción anterior sobre la que el Tribunal Supremo Administrativo (Supremo Tribunal Administrativo), en su sentencia de unificación de jurisprudencia n.º 3/2026, entendió necesaria la existencia previa de una ORU aprobada.
La Lei n.º 48/2026 fija ahora, por interpretación auténtica, la solución opuesta: a este efecto basta con que la obra se realice en un inmueble o espacio público situado en una ARU legalmente delimitada, con independencia de la aprobación de una ORU.
Efectos retroactivos
El artículo 3.º determina que la ley produce efectos desde la fecha de entrada en vigor de la Lei n.º 64-A/2008. El artículo 4.º establece la entrada en vigor al día siguiente de la publicación, es decir, el 18 de agosto de 2026.
Lo que la ley no cambia
Lo que esta ley no cambia es la redacción actual de la partida 2.23. Desde octubre de 2023, en cuanto a edificios, la partida se refiere expresamente a contratos de obra de rehabilitación y no incluye ahí, con carácter general, la construcción nueva. Los contratos de construcción o rehabilitación de equipamientos públicos de uso colectivo siguen expresamente contemplados.
Tampoco significa que cualquier servicio realizado en un inmueble situado en una ARU pase automáticamente a beneficiarse del tipo reducido. Hay que comprobar si estamos ante un contrato de obra amparado por la partida y analizar los demás presupuestos fiscales y urbanísticos aplicables al caso concreto. Los servicios autónomos de proyecto, consultoría, honorarios técnicos o supervisión de obra no quedan amparados por la partida 2.23 solo por la localización del inmueble en una ARU.
Quién debe revisar su encuadre
Para quien tenga una obra amparada por la redacción anterior de la partida 2.23, o una liquidación o procedimiento tributario en discusión fundado en la inexistencia de ORU, la Lei n.º 48/2026 introduce un elemento jurídico nuevo y relevante para reevaluar el encuadre.
El primer paso es confirmar la delimitación legal de la ARU, identificar qué redacción de la partida se aplica al expediente y comprobar cómo se estructuró el contrato de obra.
¿Tiene una obra en ARU o un expediente antiguo por resolver? Hable con nosotros: geral@certiamb.com · +351 910 441 470.
Más detalles sobre ARU, beneficios fiscales y el régimen del Decreto-Lei n.º 95/2019 en nuestro artículo sobre rehabilitación urbana.