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Lagoa (Algarve) : règles AL dès le 1er novembre
Commune: Lagoa
Lagoa, en Algarve, comptait 3156 enregistrements d'alojamento local (AL) au 30 avril 2026, soit 14,96 % des logements recensés à l'annexe III. Le règlement n° 1384/2026, publié le 19 octobre, s'applique à partir du 1er novembre. Pour acheter à Carvoeiro, Ferragudo ou Porches afin d'exploiter un bien en AL, il faut vérifier sa zone, ses documents et son historique avant de compter sur ce revenu.
Quels quartiers relèvent des zones de contention ?
L'article 7 vise les logements municipaux, SAAL et d'autres programmes publics, les coopératives financées publiquement et les contrats de développement de logements (CDH). Il comprend notamment Marinhas, Zeca Afonso, Jacinto Correia, le quartier municipal de Porches, Casas dos Pescadores, CHE Lagoense et CDH de Ferragudo. Les limites figurent à l'annexe I. La contention vise aussi les zones de croissance durable dépassant les deux ratios applicables, selon l'article 7(1)(g).
Carvoeiro, Ferragudo et Porches : les chiffres publiés
L'article 6 combine le poids de l'AL (ratio de relevância, part dans tous les logements) et la pression (AL rapportés aux résidences secondaires et logements vacants). La croissance durable exige plus de 5 % et une pression supérieure à 25 % jusqu'à 50 % ; la contention, respectivement plus de 15 % et plus de 50 %. Le tableau compare les données du 30.04.2026 à ces seuils.
| Territoire | Enregistrements AL | Poids de l'AL | Pression | Lecture des seuils |
|---|---|---|---|---|
| UF Lagoa e Carvoeiro | 1876 | 19,61 % | 34,61 % | Dans les seuils de croissance durable |
| Ferragudo | 345 | 15,94 % | 26,68 % | Dans les seuils de croissance durable |
| Porches | 693 | 18,98 % | 25,50 % | Dans les seuils de croissance durable |
| UF Estômbar e Parchal | 242 | 4,23 % | 11,74 % | Sous les deux seuils ; vérifier les quartiers de contention |
Le résultat global d'Estômbar e Parchal n'écarte pas la contention dans Boa Esperança, Ibne Ammar ou CHE Lagoense Parchal. Porches et Ferragudo sont proches du seuil inférieur : avec les mêmes dénominateurs, 14 et 22 enregistrements de moins feraient respectivement passer la pression sous 25 %. Le classement municipal actuel reste à confirmer.
Et si le bien est dans une ARU ?
Les cartes de la suspension de septembre 2025 délimitaient les six ARU comme zones de contention. Le règlement approuvé les présente comme unités de suivi à l'annexe II, avec une pression de 2,96 % à 17,66 %. Ces chiffres ne remplacent pas automatiquement le régime de la paroisse : l'article 10 permet des unités plus petites sur justification. Les quartiers de l'article 7 restent également concernés. La municipalité doit actualiser les indicateurs et réviser le règlement tous les trois ans (article 16).
Exceptions en zone de contention et achat d'un AL existant
En contention, l'article 8 prévoit des exceptions : bien entièrement vacant depuis plus de trois ans ; réhabilitation dans les trois dernières années améliorant de deux niveaux un état mauvais ou très mauvais ; certaines conversions à l'habitation ; construction après démolition pour très mauvais état ou risque d'effondrement, également dans les trois dernières années. L'achat aux enchères publiques ou directement auprès de la municipalité exclut ces exceptions.
Pour les chambres, le bien doit être la résidence permanente et l'adresse fiscale de l'exploitant depuis plus de trois ans : une chambre en T2, deux en T3, trois au-delà. L'exploitant n'est pas nécessairement le propriétaire.
L'article 9(6) limite la transmission des numéros de maison, appartement et hospedagem en contention aux successions, transmissions gratuites au conjoint, partenaire, descendants ou ascendants et cas prévus de divorce, de séparation judiciaire ou de dissolution de l'union de fait. La vente ordinaire n'y figure pas. L'article national 15-B(1)(e) vise les nouveaux numéros de maison/appartement : vérifiez le champ applicable avant de payer davantage pour un AL existant. Les chambres restent soumises à l'article 8(1)(e).
Usage résidentiel, classe D et inspection
L'usage doit être résidentiel dans toute la commune (article 5). Dans les deux zones, y compris les exceptions en contention, les pièces de l'article 11 comprennent plans au 1:100, documents de copropriété et certificat énergétique D ou supérieur. Informer le syndic se distingue de l'autorisation : un hostel en copropriété exige le procès-verbal de l'assemblée autorisant son installation (RJEEAL, article 6(2)(f)).
La dispense de classe D pour un bâtiment antérieur à 1951 exige un obstacle urbanistique, une justification et une décision municipale. Hors des deux zones, l'article 12 renvoie à la procédure nationale, mais renvoie à l'article 10 et non au 11 ; confirmez auprès de la Câmara les documents qui seront demandés. L'inspection doit intervenir dans les 90 jours en contention, 60 ailleurs, après notification préalable ; ce n'est pas un délai d'autorisation.
Location antérieure : deux ans dans la loi, cinq localement
Les articles 15-B(1)(a) et 15-C(2)(a) du RJEEAL visent les baux résidentiels des deux années précédant l'enregistrement. Lagoa exige des déclarations sur cinq ans dans les deux zones (article 11), malgré la distinction deux/cinq ans de sa note justificative. L'article 8(2)(a) emploie « há pelo menos cinco anos » et réserve le contrat du locataire demandeur. Tant que l'exigence municipale n'est pas modifiée ou écartée dans le cas applicable, la déclaration demande de confirmer cinq années.
Réunissez les anciens contrats avant le compromis (CPCV). L'article 11(4) rattache les fausses déclarations à l'infraction de l'article 348-A du Code pénal et à l'interdiction d'exploitation. Si le bien a été loué pendant cette période, demandez une analyse juridique avant de signer la déclaration.
Dossiers avant le 1er novembre et suspension dans les ARU
L'article 19(2) exclut les demandes déposées avant le 1er novembre encore dans le délai d'opposition de la municipalité à cette date. Les deux conditions sont nécessaires. Un dépôt anticipé peut donc présenter un intérêt, à condition qu'aucune suspension ne s'applique au bien.
Le 24 septembre 2025, l'Assemblée municipale a suspendu les nouveaux enregistrements pour trois mois dans les six ARU, le CDH de Ferragudo et Jacinto Correia (Edital 114/2025). L'Edital 3/2026 du 13 janvier a annoncé trois mois supplémentaires. Le DL 151/2026 a ensuite permis une nouvelle décision de suspension, dans les limites légales et jusqu'à l'application du règlement. Pour déposer dans ces zones avant le 1er novembre, vérifiez si la municipalité a utilisé cette faculté.
Avant l'achat
Avant le CPCV, vérifiez zone, usage résidentiel, origine de l'acquisition, baux, certificat et transmission du numéro. Le Property Check de CertiAmb aide à l'examen initial et au repérage des pièces manquantes ; il ne remplace pas l'analyse juridique du dossier.
Sources
- Regulamento 1384/2026
- PDF original
- RJEEAL · DL 76/2024 · artigos 15-B e 15-C
- DL 151/2026 · artigos 3–6
- Edital 114/2025
- Edital 3/2026 · 13.01.2026
- Município · documentação autárquica
