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Lagoa (Algarve): novas regras de AL a 1 de novembro

23 de outubro de 2026

Município: Lagoa

Casas caiadas de branco com telhados de telha e portadas discretas numa rua residencial inspirada no Algarve.

Lagoa, no Algarve, tinha 3156 registos de alojamento local (AL) a 30 de abril de 2026, 14,96 % dos alojamentos contabilizados no anexo III. O Regulamento n.º 1384/2026 foi publicado a 19 de outubro e aplica-se a partir de 1 de novembro. Quem pensa comprar em Carvoeiro, Ferragudo ou Porches para explorar em AL deve verificar a área, os documentos e o histórico do imóvel antes de contar com esse rendimento.

Que bairros ficam em contenção?

O artigo 7.º identifica bairros municipais, SAAL, outras iniciativas públicas, cooperativas com financiamento público e contratos de desenvolvimento habitacional (CDH). Inclui Marinhas, Zeca Afonso, Jacinto Correia, o bairro municipal de Porches, Casas dos Pescadores, CHE Lagoense e CDH de Ferragudo. Os limites constam do anexo I. A contenção abrange também áreas de crescimento sustentável que ultrapassem os dois rácios aplicáveis (artigo 7.º, n.º 1, alínea g)).

Carvoeiro, Ferragudo e Porches: os números publicados

O artigo 6.º combina dois indicadores: relevância, a proporção de AL no total de alojamentos; e pressão, a proporção de AL nas residências secundárias e alojamentos vagos. O crescimento sustentável exige relevância superior a 5 % e pressão superior a 25 % até 50 %; a contenção exige, respetivamente, mais de 15 % e mais de 50 %. A tabela compara os dados de 30.04.2026 com esses limiares.

30.04.2026 · Anexo III
Território	Registos AL	Relevância	Pressão	Leitura dos limiares
UF Lagoa e Carvoeiro	1876	19,61 %	34,61 %	Intervalo de crescimento sustentável
Ferragudo	345	15,94 %	26,68 %	Intervalo de crescimento sustentável
Porches	693	18,98 %	25,50 %	Intervalo de crescimento sustentável
UF Estômbar e Parchal	242	4,23 %	11,74 %	Abaixo dos dois limiares; verificar bairros de contenção

Infografia em português: áreas de AL, uso habitacional, certificado D, arrendamento e passos de verificação; mapas esquemáticos sem valor oficial.

O valor global de Estômbar e Parchal não exclui os bairros de contenção Boa Esperança, Ibne Ammar e CHE Lagoense Parchal. Porches e Ferragudo estão próximos do limiar inferior: com os mesmos denominadores, menos 14 e 22 registos, respetivamente, poriam a pressão abaixo de 25 %. A classificação municipal precisa de confirmação atualizada.

E se o imóvel estiver numa ARU?

Na suspensão de setembro de 2025, as seis ARU foram delimitadas nos mapas como áreas de contenção. No regulamento aprovado figuram como unidades de monitorização (anexo II), com pressões entre 2,96 % e 17,66 %. Esses valores não substituem automaticamente o regime da freguesia: o artigo 10.º admite unidades menores mediante fundamentação. Aplicam-se ainda os bairros do artigo 7.º. O Município deve atualizar os indicadores e rever o regulamento a cada três anos (artigo 16.º).

Exceções em contenção e compra com AL existente

Em contenção, o artigo 8.º admite exceções: imóvel totalmente devoluto há mais de três anos; reabilitação nos últimos três anos que melhore em dois níveis um estado mau ou péssimo; certas mudanças para uso habitacional; ou nova construção após demolição por estado péssimo ou risco de derrocada, também nos últimos três anos. A aquisição por hasta pública ou diretamente ao Município impede estas exceções.

Para quartos, o imóvel deve ser residência permanente e domicílio fiscal do titular da exploração há mais de três anos: T2 permite um quarto, T3 dois e tipologia superior três. O titular não tem de ser o proprietário.

O artigo 9.º, n.º 6, limita a transmissão de moradia, apartamento e hospedagem em contenção à sucessão, transmissão gratuita a cônjuge, unido de facto, descendentes ou ascendentes e situações de divórcio, separação judicial ou dissolução da união de facto previstas na norma. A venda comum não está incluída. A norma nacional do artigo 15.º-B, n.º 1, alínea e) refere novos números de moradia/apartamento: confirme o alcance aplicável antes de pagar mais por um imóvel «com AL». Para quartos, mantém-se a condição do artigo 8.º, n.º 1, alínea e).

Uso habitacional, certificado D e vistoria

O uso deve ser habitacional em todo o concelho (artigo 5.º). Nas duas áreas, incluindo as exceções em contenção, os documentos do artigo 11.º incluem plantas 1:100, elementos do condomínio e certificado D ou superior. A notificação da administração é distinta da autorização: para hostel em propriedade horizontal, exige-se ata da assembleia autorizando a instalação (RJEEAL, artigo 6.º, n.º 2, alínea f)).

A dispensa de classe D anterior a 1951 depende de impedimento urbanístico, fundamentação e decisão municipal. Fora das duas áreas, o artigo 12.º prevê o procedimento nacional, mas remete para o artigo 10.º, e não para o 11.º; confirme na Câmara que documentos serão pedidos. A vistoria deve ocorrer em 90 dias em contenção e 60 nos restantes casos, após a comunicação prévia; não é um prazo de aprovação.

Arrendamento anterior: dois anos na lei, cinco no regulamento

O RJEEAL, artigos 15.º-B, n.º 1, alínea a) e 15.º-C, n.º 2, alínea a), refere arrendamento habitacional nos dois anos anteriores ao registo. Lagoa exige declarações sobre cinco anos nas duas áreas (artigo 11.º), embora a nota justificativa distinga dois e cinco. O artigo 8.º, n.º 2, alínea a) usa «há pelo menos cinco anos» e ressalva o contrato do arrendatário requerente. Enquanto a exigência municipal não for alterada ou afastada no caso aplicável, a declaração pede a confirmação de cinco anos.

Reúna os contratos anteriores antes do CPCV: o artigo 11.º, n.º 4 associa falsas declarações ao crime do artigo 348.º-A do Código Penal e à interdição da exploração. Havendo arrendamento nesse período, obtenha avaliação jurídica antes de assinar a declaração.

Pedidos anteriores a 1 de novembro e suspensão nas ARU

O artigo 19.º, n.º 2 exclui deste regulamento pedidos entrados antes de 1 de novembro que ainda estejam no prazo de oposição municipal nessa data. As duas condições são necessárias. A apresentação antecipada pode ter relevância, desde que não exista uma suspensão aplicável ao imóvel.

Em 24 de setembro de 2025, a Assembleia Municipal suspendeu novos registos por três meses nas seis ARU, CDH de Ferragudo e Jacinto Correia (Edital 114/2025). O Edital 3/2026, de 13 de janeiro, anunciou mais três meses. O DL 151/2026 permitiu nova decisão de suspensão, até aos limites legais e cessando com o regulamento. Para apresentar um pedido nessas áreas antes de 1 de novembro, confirme na Câmara se essa faculdade foi usada.

Antes da compra

Antes do CPCV, verifique a área, o uso habitacional, a origem da aquisição, os arrendamentos, o certificado e a transmissão do registo. O Property Check da CertiAmb ajuda na triagem inicial e nos documentos em falta; não substitui a análise jurídica do caso.

Property Check antes de comprar