Informations consultées
Nous identifions les sources et distinguons ce qui est documenté, ce qui a seulement été indiqué et ce qui reste à confirmer.
Achat en toute sécurité · Property Check gratuit
Avant d'acheter, sachez ce que vous achetez réellement
Vous allez acheter une maison, un terrain ou une propriété rurale au Portugal ? Nous réalisons une vérification préliminaire gratuite des principaux signaux urbanistiques, documentaires et techniques et indiquons ce qui doit être confirmé avant de prendre un engagement d'achat.
GratuitUn bien par demandeSans engagement
Demander le Property Check gratuit Première analyse · sans engagement
Partagez l'annonce, la localisation et ce que vous souhaitez faire.
Ce que vous recevez
Une analyse courte, claire et utile pour décider de l'étape suivante
Le Property Check est remis sous la forme d'une synthèse claire de 2 pages, établie à partir de l'annonce, des éléments transmis et de l'information publique disponible.
Principaux signaux
Nous mettons en évidence les signaux urbanistiques, documentaires ou techniques qui méritent attention avant l'achat.
Lacunes de preuve
Nous indiquons quels documents ou quelles informations manquent pour parvenir à une conclusion plus sûre.
Prochaines démarches
Nous priorisons entre deux et cinq vérifications et indiquons s'il est pertinent de passer à une analyse payante.
Pour quels biens
Une première vérification adaptée à votre objectif
Maison ou appartement
Pour repérer les signaux de divergence entre la situation annoncée, les documents disponibles et ce qui existe sur place.
Terrain urbain
Pour faire une lecture préliminaire du cadre applicable et comprendre quels paramètres ou quelles contraintes doivent être confirmés.
Terrain rustique ou mixte
Pour identifier les signaux liés à la classification du sol, à la REN (réserve écologique nationale), à la RAN (réserve agricole nationale), aux servitudes ou à d'autres régimes pertinents.
Réhabilitation, tourisme ou investissement
Pour confronter l'objectif visé à l'information disponible et définir les démarches adaptées avant l'investissement.
Lecture préliminaire
Ce que nous observons et comment nous présentons le résultat
Quatre groupes de signaux
- Documents. Concordance entre les pièces et éléments pertinents manquants.
- Situation construite. Signaux d'annexes, d'agrandissements, de piscines ou d'autres constructions à vérifier.
- Cadre urbanistique. Classification du sol, instruments de gestion territoriale et contraintes les plus évidentes.
- Objectif de l'acheteur. Signaux de compatibilité ou de nécessité d'une analyse approfondie.
Deux évaluations indépendantes
Compatibilité préliminaire de l'objectif. Ce que les éléments disponibles permettent d'indiquer sur l'intention de l'acheteur.
Complétude des preuves. Si l'information disponible suffit à une première analyse ou s'il existe des lacunes importantes.
Un bien ne reçoit pas une lecture rassurante du seul fait qu'il manque des documents.
Vert
Aucun signal manifestement bloquant n'a été identifié dans les éléments disponibles.
Ambre
Certains points doivent être confirmés avant de prendre un engagement.
Rouge
Un signal de risque matériel a été identifié et exige attention.
Gris
L'information disponible est insuffisante pour une première analyse responsable.
Important : un résultat vert ne confirme pas que le bien est intégralement régularisé et ne garantit pas que l'objectif sera approuvé. Le résultat doit toujours être lu conjointement avec la complétude des preuves.
Processus
De l'annonce à l'étape suivante, sans engagement automatique
- 1
Envoyez le bien
Partagez l'annonce, la localisation, l'objectif et les documents disponibles.
- 2
Nous faisons la première analyse
Un technicien examine les principaux signaux à partir des éléments reçus et de sources publiques.
- 3
Recevez le Property Check
Nous envoyons la synthèse avec le résultat préliminaire, les lacunes et les démarches recommandées.
- 4
Décidez de ce qu'il faut confirmer
Toute analyse complémentaire est facultative et présentée séparément, avec son propre périmètre et ses propres honoraires.
Cas de démonstration
Deux propriétés. Deux types de risque. Le même principe : confirmer avant d'acheter.
Les cas suivants montrent comment le Property Check transforme l'information initiale de l'acheteur, de l'annonce et des sources publiques en une première décision : ce qui paraît étayé, ce qui reste à confirmer et le moment où une analyse technique et urbanistique approfondie devient nécessaire.
Ces cas sont des démonstrations et ont été préparés à partir d'informations publiques et de scénarios de consultation. Les documents n'ont aucune valeur pour des décisions relatives à un bien réel, ne comportent pas de signature et ne remplacent pas la vérification actualisée des éléments applicables.
Cas 01 · Terrain urbain
Lot n.º 15
Azinheira dos Barros · Grândola
« Je veux acheter ce lot pour construire une maison T3 (trois chambres) d'environ 140–150 m². Les paramètres annoncés permettent-ils réellement ce projet ? »
- 250 m² de terrain
- 100 m² d'emprise au sol
- 150 m² de construction
- 1 logement · 1,5 niveaux
- Mitoyenne avec le Lot 14
Résultat préliminaireAmbre — objectif compatible en principe, sous réserve de validation documentaire.
Voir le cas →Cas 02 · Propriété rustique avec PIP
Propriété rurale
São Francisco da Serra · Santiago do Cacém
« J'étudie l'achat d'une propriété rurale d'environ 55 hectares, présentée avec un PIP (demande d'information préalable) et plusieurs scénarios de construction. Qu'est-ce qui est réellement confirmé ? »
- PIP indiqué de 2023
- Quatre scénarios de surface
- 500 / 5 495 / 4 000 / 6 000 m²
- REN · montado
- Divergences dans les calculs
Résultat préliminaireAmbre / gris — des éléments pertinents existent, mais les preuves ne permettent pas de confirmer les droits à construire annoncés.
Voir le cas →Cas 01 · Terrain urbainLot urbain · Azinheira dos Barros
Terrain urbain à Azinheira dos Barros : maison de 140–150 m²
Une maison de 140–150 m² tient-elle réellement sur ce lot ?
La demande du client
Un client intéressé par l'acquisition du Lot n.º 15, à Azinheira dos Barros, a contacté CertiAmb avant de présenter une offre. Il souhaitait construire une maison T3 en résidence permanente, d'une surface d'environ 140–150 m², et voulait savoir si les paramètres publiés pour ce lot étaient compatibles avec cet objectif.
Il disposait de l'identification cadastrale et de l'identification au registre foncier, ainsi que d'informations municipales comportant des paramètres spécifiques au lot. Il n'avait pas encore la certidão do registo predial (certificat du registre foncier) actualisée, le titre et le plan du loteamento (lotissement), ni les extraits parcellaires de zonage et de contraintes.
Informations disponibles au début de l'analyse
LotN.º 15 · Azinheira dos Barros
Article cadastral910
Description au registre foncier286/19980430
Surface du lot250 m²
Emprise au sol indiquée100 m²
Construction indiquée150 m²
Logements1
Niveaux1,5
MitoyennetéAvec le Lot 14
Résultat du Property Check
Ambre — à confirmer avant d'aller plus loin
L'objectif résidentiel de 140–150 m² trouve un appui préliminaire dans les paramètres publiés. La solution exacte dépend toutefois de la validation du loteamento, de l'enveloppe constructible, de la règle des 1,5 niveaux, de la mitoyenneté avec le Lot 14 et des plans parcellaires applicables.
Ce que la première analyse a relevé
Ce qui paraît étayé
- Un logement d'habitation
- Une construction jusqu'à 150 m², en principe
- Une solution possible répartie sur plus d'un niveau
- L'existence de paramètres municipaux spécifiques au lot
Ce qui restait à confirmer
- Titularité, charges et description actuelle au registre foncier
- Plan et titre du loteamento
- Enveloppe constructible et rapport exact avec le Lot 14
- Zonage et contraintes portant sur la parcelle
- Interprétation applicable aux 1,5 niveaux
- Comptabilisation des annexes et des surfaces accessoires
Ce que cela signifiait pour l'acheteur
La question n'était plus simplement « puis-je construire ? ». L'information disponible indiquait qu'il existait une capacité résidentielle en principe. La question décisive devenait : « la maison que je veux tient-elle dans l'enveloppe et dans les conditions contraignantes de ce lot ? »
Documents de ce cas
Étape 1 · Gratuit
Property Check
- objectif de l'acheteur ;
- informations consultées ;
- principaux signaux ;
- lacunes de preuve ;
- actions avant l'offre ou le CPCV (promesse de vente).
Ouvrir Property Check · PDF →
Étape 2 · Payant
Avis technique et urbanistique
- instruments applicables ;
- paramètres et calculs ;
- matrice de risque ;
- alternatives et mesures d'atténuation ;
- feuille de route G1–G6.
Ouvrir Avis technique et urbanistique · PDF →
Cas 02 · Propriété rustique avec PIPPropriété rustique avec PIP · São Francisco da Serra
Propriété rurale à São Francisco da Serra : PIP, surfaces et contraintes
Un PIP ancien et de grandes surfaces annoncées confirment-ils le potentiel de la propriété ?
La demande du client
Un client intéressé par l'acquisition d'une propriété rurale d'environ 55 hectares, à São Francisco da Serra, a contacté CertiAmb avant de présenter une offre. L'annonce faisait état d'un PIP et présentait différentes possibilités de construction et d'usage.
Le client voulait savoir si ces possibilités restaient valables, quelles surfaces étaient effectivement étayées et quels risques devaient être éclaircis avant l'achat.
Ce qui était présenté à l'acheteur
PIPEnregistré le 13.06.2023
Scénarios indiqués500 / 5 495 / 4 000 / 6 000 m²
Habitation existante45 m²
Dépendance16 m²
Surface couverte indiquée96 m²
Contraintes mentionnéesREN · montado · structure écologique
Résultat du Property Check
Information pertinente, mais insuffisante pour confirmer le potentiel annoncé
L'annonce et le résumé du PIP indiquaient un potentiel qui justifiait une analyse, mais ne permettaient pas de traiter les surfaces et les usages présentés comme des droits actuels et confirmés. La décision dépendait de la consultation du dossier municipal, de la validité et de la portée du PIP, du PDM (plan directeur municipal) actuellement en vigueur et des superpositions parcellaires.
Compatibilité préliminaire : ambre Suffisance des preuves : gris
Ce qui a soulevé des questions
PIP de 2023 · validité et effets actuels
Le PIP était présenté comme enregistré le 13 juin 2023. Son efficacité concrète pour une opération ultérieure ne pouvait pas être présumée sans consultation du dossier municipal et vérification des actes pratiqués dans le délai applicable.
Modification du cadre réglementaire
Le PDM en vigueur à la date de l'analyse n'était plus le cadre qui existait lorsque le PIP a été présenté. Le nouveau PDM de Santiago do Cacém est entré en vigueur en 2025, il fallait donc distinguer les effets du PIP antérieur des règles actuellement applicables.
Incohérence relevée dans l'information commerciale
549 500 m² × 0,2 = 109 900 m²
L'annonce présentait comme résultat 10 990 m². Pour obtenir cette valeur, le facteur devrait être 0,02 et non 0,2. La surface ne pouvait donc pas être acceptée sans validation de la source et de la méthode de calcul.
Divergence dans les surfaces existantes
45 m² + 16 m² = 61 m² · surface couverte indiquée : 96 m² · différence : 35 m²
La différence pouvait provenir d'annexes, de constructions non décrites, de critères de mesure différents ou d'informations obsolètes. Aucune de ces hypothèses ne devait être retenue sans documents fonciers, plans et vérification technique.
Ce qui exigeait une validation cartographique et réglementaire
RégimeREN
RégimeMontado (chênaie clairsemée) et chêne-liège
Plan municipalStructure écologique
SolClassification et catégories
InfrastructuresAccès et réseaux
PIPLocalisation exacte des surfaces
L'existence de ces régimes ne signifie pas automatiquement que toute la propriété est bloquée ni que toutes les surfaces sont disponibles. L'effet dépend de la superposition exacte entre chaque contrainte, chaque parcelle et l'implantation concrète de l'opération.
Ce que cela signifiait pour l'acheteur
Le Property Check ne permettait pas de confirmer les quatre scénarios comme des droits à construire actuels. Il permettait en revanche d'identifier précisément pourquoi il n'était pas prudent de fonder une offre sur la seule annonce, et quels documents et quelles vérifications étaient nécessaires pour transformer le potentiel commercial en conclusion technique.
Pourquoi un Avis technique et urbanistique a été recommandé
La réponse exigeait plus qu'un examen préliminaire : il fallait analyser le PIP et le dossier correspondant, le droit applicable dans le temps, le PDM en vigueur, les surfaces et les calculs présentés, les contraintes territoriales et différentes alternatives de développement.
Ce que l'analyse payante a couvert
- validité et état procédural du PIP ;
- cadre réglementaire antérieur face à celui actuellement en vigueur ;
- distinction entre faits confirmés et informations du vendeur ;
- recalcul des surfaces présentées ;
- superpositions de REN, de montado et de structure écologique ;
- matrice formelle de risque ;
- scénarios alternatifs de développement ;
- mesures d'atténuation ;
- feuille de route de vérification G1–G6.
Documents de ce cas
Étape 1 · Gratuit
Property Check
- demande de l'acheteur ;
- informations de l'annonce et du PIP ;
- incohérences relevées ;
- lacunes de preuve ;
- démarches avant l'offre.
Ouvrir Property Check · PDF →
Étape 2 · Payant
Avis technique et urbanistique
- PIP et dossier municipal ;
- droit applicable dans le temps ;
- recalcul des surfaces ;
- matrice de risque et alternatives ;
- feuille de route G1–G6.
Ouvrir Avis technique et urbanistique · PDF →
Ce que montrent ces deux cas
Un même résultat visuel peut recouvrir des situations très différentes
Azinheira dos Barros
São Francisco da Serra
Type
Lot urbain
Grande propriété rustique
Signal initial
Paramètres du lot publiés
PIP et plusieurs scénarios de construction
Question centrale
La maison souhaitée tient-elle dans les conditions du lot ?
Les possibilités annoncées s'appliquent-elles encore aujourd'hui ?
Property Check
Objectif préliminairement compatible
Preuves insuffisantes pour confirmer
Risque principal
Documents du loteamento et configuration exacte
PIP, nouveau PDM, calculs et contraintes
Étape suivante
Avis technique et urbanistique et étude préliminaire
Avis technique et urbanistique complet et vérification municipale
Dans le premier cas, le potentiel résidentiel principal trouvait un appui dans les paramètres publiés, mais sa configuration exacte restait à confirmer. Dans le second, l'existence d'un PIP et de grandes surfaces annoncées ne suffisait pas à confirmer le potentiel actuel de la propriété.
Dans les deux cas, le Property Check a identifié la décision suivante appropriée. Lorsque l'information disponible ne permettait pas une conclusion sûre, il a montré pourquoi une analyse approfondie était nécessaire — sans déclencher automatiquement le moindre service payant.
Après le Property Check
L'étape suivante dépend du risque identifié
Le Property Check ne crée pas une séquence obligatoire de services. La recommandation dépend du bien, de la décision de l'acheteur et des questions qui doivent être confirmées.
Situation relevée
Étape suivante
Un doute technique ou documentaire concret
Avis technique et urbanistique
Des documents manquent ou des données restent à confirmer
Vérifications spécifiques
Il n'est pas clair si le scénario envisagé est admissible
Faisabilité urbanistique
Il y a des signaux de non-conformité dans ce qui est déjà construit
Régularisation de constructions existantes
La direction est déjà confirmée
Projet et permis
Chaque étape est proposée et contractée séparément, avec son propre périmètre, son délai et ses honoraires. Aucun service payant n'est déclenché automatiquement.
Pour les acquisitions plus complexes
Due diligence technique
Analyse approfondie pour investisseurs et promoteurs, pouvant intégrer la conformité urbanistique, l'état du bâti, les risques techniques, la documentation et les besoins de vérification complémentaire.
L'Avis technique et urbanistique répond à une question concrète ou approfondit les risques identifiés dans le Property Check. La due diligence technique intègre plusieurs axes de vérification et s'adresse surtout aux acquisitions plus complexes, aux investisseurs et aux opérations les plus exposées.
Périmètre
Ce que la première analyse gratuite ne remplace pas
Le Property Check ne constitue pas un avis technique ou juridique et ne confirme pas, à lui seul, la régularité intégrale ou la faisabilité du bien.
- analyse détaillée d'articles et de règlements ;
- matrice formelle de risque ;
- calculs de surfaces ou de paramètres ;
- analyse approfondie de la REN, de la RAN, des SRUP (servitudes et restrictions d'utilité publique) ou d'autres régimes ;
- historique municipal du bien ;
- demandes auprès de la câmara municipal (mairie), de la conservatória do registo predial (bureau du registre foncier) ou d'autres entités ;
- visite ou inspection technique ;
- évaluation structurelle ;
- confirmation formelle de la constructibilité ou de la régularisation ;
- due diligence juridique.
Questions fréquentes
Questions sur le Property Check
Le Property Check est-il réellement gratuit ?
Oui. La première analyse d'un bien est gratuite. Si des vérifications complémentaires ou un Avis technique et urbanistique sont nécessaires, nous présentons au préalable une proposition distincte précisant le périmètre, le délai et les honoraires.
Confirme-t-il que le bien est entièrement régularisé ?
Non. Il identifie des signaux de risque, des informations manquantes et des démarches recommandées. Il ne remplace pas une due diligence technique ou juridique, un avis formel ni une décision municipale.
Puis-je faire la demande avec seulement le lien de l'annonce ?
Oui. Le lien et la localisation permettent d'engager la première analyse. Plus la documentation disponible est complète, plus l'évaluation de la qualité des preuves peut être claire.
Quels documents puis-je envoyer ?
Caderneta predial (extrait cadastral), certidão permanente (certificat permanent du registre foncier), plans, autorisation d'utilisation, fiche technique du logement, photographies ou éléments fournis par le vendeur. N'envoyez pas de documents personnels inutiles.
Inclut-il une visite ou une inspection technique ?
Non. La première analyse gratuite est documentaire. Une visite ou une inspection peut être proposée séparément lorsqu'elle est nécessaire.
Suis-je obligé de contracter l'étape suivante ?
Non. Le Property Check indique les démarches recommandées. Chaque service supplémentaire est facultatif et présenté séparément.
Services associés
Étape suivante
Faisabilité urbanistique
Analyse de ce qu'il est possible de construire, d'agrandir ou de développer avant d'investir dans le projet.
Voir Faisabilité urbanistique →Régularisation de constructions existantes
Analyse et régularisation de constructions existantes qui ne correspondent pas aux antécédents approuvés.
Voir Régularisation →Projet et permis
Architecture, projets techniques coordonnés et suivi de la procédure jusqu'à la décision municipale.
Voir Projet et permis →Avant de prendre un engagement
Commencez par ce qui doit être confirmé
Partagez le bien et votre objectif. Nous réalisons une première analyse et indiquons les étapes suivantes sans déclencher automatiquement le moindre service payant.
Réponse habituelle sous 1–2 jours ouvrables.