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El fin del RGEU: qué significa la derogación aplazada y el camino hacia el Código de la Construcción de Portugal
Pocas normas han marcado tanto la construcción portuguesa como el Reglamento General de las Edificaciones Urbanas (RGEU), aprobado por el Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951. Durante más de siete décadas, fue en él donde proyectistas y ayuntamientos (câmaras municipais) encontraron los mínimos de habitabilidad: alturas libres, superficies de las habitaciones, iluminación natural y ventilación. La reforma urbanística Simplex previó la derogación del RGEU, y algunas lecturas anticiparon la derogación al 1 de junio de 2026. La realidad jurídica es otra: a 1 de octubre de 2026, el RGEU sigue en vigor — y así seguirá hasta la entrada en vigor de la norma que defina las reglas técnicas aplicables a la edificación, en el camino hacia el futuro Código de la Construcción de Portugal (Código da Construção).
En un tema en el que abunda la información contradictoria, la precisión importa. Hay que separar qué se decidió realmente, qué cambió el Decreto-Lei n.º 108/2026 en mayo de 2026, qué reglas técnicas se aplican hoy a los proyectos, incluidos los requisitos NZEB en los edificios nuevos, y en qué punto está la preparación del Código de la Construcción. Este seguimiento permanente de la legislación es el que CertiAmb asegura en sus proyectos de arquitectura y licencias.
Un reglamento de 1951 que moldeó la construcción portuguesa
El RGEU nació para garantizar condiciones mínimas de seguridad y salubridad en las edificaciones urbanas, con una lógica prescriptiva sencilla de comprobar: cumplida la regla, el edificio es conforme. Entre sus disposiciones más conocidas figuran:
- una altura mínima, planta a planta, de 2,70 m en los edificios destinados a vivienda, con una altura libre nunca inferior a 2,40 m (artículo 65.º);
- superficies mínimas para las habitaciones (artículo 66.º);
- huecos de iluminación en comunicación directa con el exterior, con una superficie total no inferior a una décima parte de la superficie de la habitación y nunca inferior a 1,08 m² (artículo 71.º);
- reglas generales de ventilación, patios, retranqueos y salubridad del emplazamiento.
A lo largo de las décadas, sin embargo, el RGEU fue quedando progresivamente reducido en su ámbito práctico por normativas sectoriales más exigentes y técnicamente más avanzadas: la térmica pasó al sistema de certificación energética, la acústica al Reglamento de los Requisitos Acústicos de los Edificios (RRAE), la seguridad contra incendios al régimen SCIE, el abastecimiento de agua y el drenaje de aguas residuales de los edificios al Reglamento General de los Sistemas Públicos y Prediales de Distribución de Agua y de Drenaje de Aguas Residuales (RGSPPDADAR) y el proyecto de estructuras al universo de los Eurocódigos — una evolución que describimos en nuestro artículo sobre estructuras. Le quedaba, sobre todo, el núcleo de la habitabilidad, y es precisamente ese núcleo el que la futura reglamentación pretende repensar.
La derogación decretada por la reforma Simplex
El Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que materializó el llamado Simplex Urbanístico y cambió profundamente el régimen de licencias, cambios que analizamos en nuestro artículo sobre las obras exentas de control previo, decretó, en su artículo 25.º, la derogación del RGEU con efectos a 1 de junio de 2026. Hasta esa fecha, los colegios profesionales competentes definirían, en el marco del desarrollo del Código de la Construcción, las reglas técnicas que considerasen adecuadas para la preparación de los proyectos de edificaciones urbanas.
La intención del legislador era clara: sustituir un reglamento prescriptivo de 1951 por reglas modernas, orientadas al rendimiento y consolidadas en un único código. El problema era el calendario — la fecha límite se acercaba sin que existiera la nueva reglamentación técnica, lo que habría eliminado el referente de habitabilidad sin nada que lo sustituyera.
Mayo de 2026: la derogación aplazada por el Decreto-Lei n.º 108/2026
La respuesta llegó con el Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio — la norma que efectúa la 21.ª modificación del RJUE y que, de forma menos comentada, efectúa también la 17.ª modificación del propio RGEU y la primera modificación del Decreto-Lei n.º 10/2024. El artículo 25.º de este último establece ahora que el RGEU queda derogado con efectos referidos a la fecha de entrada en vigor de la norma que defina las reglas técnicas aplicables a la edificación, debiendo esa reglamentación contar con la colaboración de los colegios profesionales competentes (n.os 1 y 2 del artículo 25.º).
El detalle decisivo está en las reglas de entrada en vigor. Mientras que la generalidad del Decreto-Lei n.º 108/2026 solo entró en vigor el 1 de octubre de 2026, las modificaciones del Decreto-Lei n.º 10/2024 produjeron efectos el 1 de junio de 2026 — precisamente el día en que la derogación del RGEU debía empezar a producir efectos. En la práctica, el RGEU se mantuvo aplicable: la derogación sigue decretada, pero sus efectos quedan condicionados a la entrada en vigor de la norma que defina las reglas técnicas aplicables a la edificación.
Qué está en vigor hoy
Para quien tiene proyectos en preparación o en fase de análisis municipal, el panorama es el siguiente:
- el RGEU sigue en vigor en las disposiciones que no hayan sido expresamente derogadas o sustituidas por legislación sectorial — principalmente habitabilidad, salubridad y disposiciones constructivas generales;
- se mantienen los regímenes técnicos sectoriales: certificación energética (Decreto-Lei n.º 101-D/2020), acústica (RRAE), seguridad contra incendios (SCIE), redes de agua de los edificios (RGSPPDADAR) y reglamentación estructural;
- el RJUE mantuvo su redacción anterior hasta el 1 de octubre de 2026, fecha en que entraron en vigor las modificaciones procedimentales introducidas por el Decreto-Lei n.º 108/2026 — incluida la nueva redacción del artículo 129.º del RGEU, que exige, en las ampliaciones o transformaciones que aumenten las cargas transmitidas a los elementos no transformados de la edificación o a sus cimentaciones, un proyecto de estabilidad estructural acompañado de un término de responsabilidad firmado por un técnico habilitado;
- en cuanto a los expedientes pendientes, el nuevo régimen se aplica a los procedimientos iniciados después del 1 de octubre y a los que, en esa fecha, aún se encuentren en fase de saneamiento y análisis preliminar (artículo 12.º del Decreto-Lei n.º 108/2026).
Una nota adicional relevante para los técnicos: la relación de disposiciones legales y reglamentarias que deben observarse en los proyectos se publicará en la plataforma SILUC — el Sistema de Información sobre Legislación de Urbanismo y Construcción, asumida por el Decreto-Lei n.º 108/2026 como base de referencia.
El camino hacia el Código de la Construcción
El Despacho n.º 12528/2026, publicado el 15 de octubre y firmado el 7 de octubre de 2026, constituye un grupo de trabajo para elaborar una propuesta de Código de la Construcción. El Código de la Construcción es el documento que deberá reunir, de forma codificada, las normas hoy dispersas aplicables a las distintas fases del ciclo de vida de una obra.
El grupo depende del Gabinete de la Secretaria de Estado de Vivienda y está presidido por un representante de ese Gabinete. También incluye un representante de cada una de las siguientes entidades: Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC), Laboratório Nacional de Engenharia Civil, I. P. (LNEC), y Construção Pública, E. P. E. Puede solicitar la colaboración y participación de otros servicios y organismos, asociaciones sectoriales y empresariales o expertos, según sus áreas de especialidad.
El despacho organiza los trabajos preparatorios. No aprueba el Código de la Construcción, no fija un plazo para la propuesta ni establece la fecha de entrada en vigor del futuro código. Tampoco sustituye las reglas técnicas aplicables a los proyectos. La constitución del grupo no permite dejar de cumplir los requisitos vigentes al preparar una obra.
La dimensión energética: NZEB hoy, edificios ZEB en el horizonte
Mientras el núcleo de la habitabilidad espera la nueva reglamentación, el listón técnico de los edificios nuevos lo fija hoy cada vez más la legislación energética. Desde el 1 de julio de 2021, los edificios nuevos deben cumplir el estándar NZEB, edificios de consumo de energía casi nulo, en virtud del Decreto-Lei n.º 101-D/2020. Y la Directiva (UE) 2024/1275, cuyo plazo de transposición venció el 29 de mayo de 2026, establece como objetivo que los edificios nuevos de titularidad de entidades públicas sean edificios de cero emisiones (ZEB) desde el 1 de enero de 2028 y que todos los edificios nuevos lo sean desde el 1 de enero de 2030. En Portugal la transposición sigue en curso: el Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de febrero, transpuso solo parte de la directiva, por lo que el marco nacional de los edificios ZEB está aún por publicar. Analizamos este calendario en detalle en nuestro artículo sobre la certificación energética y la nueva EPBD.
Impacto práctico: cómo conducir los proyectos en 2026
La experiencia reciente muestra que la confusión en torno al «fin del RGEU» ya está produciendo errores evitables. Los principales riesgos que hay que controlar:
- asumir que el RGEU «desapareció» y proyectar por debajo de los mínimos de habitabilidad — el camino más corto hacia una denegación o, peor, hacia una edificación que necesite correcciones o legalización;
- omitir el RGEU en los términos de responsabilidad técnica y en las justificaciones del proyecto cuando sigue siendo norma vigente;
- pasar por alto los cambios que entraron en vigor el 1 de octubre de 2026 — tanto los procedimentales como la nueva redacción del artículo 129.º del RGEU, relevante en las ampliaciones;
- tratar la normativa sectorial como estática, cuando la vertiente energética está en plena transición hacia el estándar ZEB;
- no seguir las portarias de desarrollo previstas en el nuevo marco del RJUE, que detallarán la instrucción de las solicitudes y las plataformas.
En los proyectos con licencia en tramitación, recomendamos comprobar las normas aplicables en cada fase y considerar en la planificación las exigencias futuras ya establecidas, con sus fechas y disposiciones transitorias. El contenido aún por definir del Código de la Construcción no permite anticipar nuevas exigencias técnicas. Esa es la lógica que aplicamos en la coordinación entre la arquitectura y las especialidades de ingeniería — del marco general de la licencia de obras al detalle de cada proyecto de especialidad de ingeniería.
Preguntas frecuentes
¿El RGEU ya ha dejado de estar en vigor?
No. La derogación fue decretada por el Decreto-Lei n.º 10/2024, con efectos previstos para el 1 de junio de 2026, pero sus efectos quedaron condicionados a la entrada en vigor de la norma que definirá las reglas técnicas aplicables a la edificación. A 1 de octubre de 2026, el RGEU sigue en vigor en las disposiciones que no hayan sido expresamente derogadas o sustituidas por legislación sectorial.
¿Qué reglas técnicas se aplican a un proyecto presentado hoy?
El RGEU, en las materias que sigue rigiendo, junto con la normativa sectorial en vigor: SCE, RRAE, SCIE, RGSPPDADAR y reglamentación estructural, además del plan director municipal (PDM) y los reglamentos municipales aplicables.
¿Qué cambia el 1 de octubre de 2026?
Entró en vigor la generalidad del Decreto-Lei n.º 108/2026: las modificaciones procedimentales del RJUE y la 17.ª modificación del RGEU, cuyo artículo 129.º, en su nueva redacción, exige un proyecto de estabilidad estructural, con término de responsabilidad técnica, en las ampliaciones o transformaciones que aumenten las cargas transmitidas a los elementos no transformados de la edificación o a sus cimentaciones.
¿Qué es el Código de la Construcción y cuándo entrará en vigor?
El Código de la Construcción es el documento que deberá reunir, de forma codificada, las normas hoy dispersas aplicables a las distintas fases del ciclo de vida de una obra. El Despacho n.º 12528/2026, publicado el 15 de octubre de 2026, constituye un grupo para preparar una propuesta de Código de la Construcción. Lo preside un representante del Gabinete de la Secretaria de Estado de Vivienda y lo integran un representante del IMPIC, uno del LNEC y uno de Construção Pública, E. P. E. El despacho no aprueba el código, no fija un plazo para la propuesta ni una fecha de entrada en vigor del futuro código. Tampoco modifica los requisitos técnicos de los proyectos.
¿Se ven afectados los expedientes pendientes en los ayuntamientos?
El Decreto-Lei n.º 108/2026 se aplica a los procedimientos iniciados tras su entrada en vigor y a los que, en esa fecha, aún se encontraban en fase de saneamiento y análisis preliminar. El RGEU sigue siendo aplicable con las modificaciones vigentes, incluida la nueva redacción del artículo 129.º desde el 1 de octubre de 2026.
Notas finales
El «fin del RGEU» es un proceso, no un acontecimiento: la derogación está decretada, pero solo operará con la entrada en vigor de la norma que defina las reglas técnicas aplicables a la edificación — y, hasta entonces, el reglamento de 1951 sigue en vigor en las disposiciones que no hayan sido expresamente derogadas o sustituidas por legislación sectorial. Entre los cambios que entraron en vigor el 1 de octubre de 2026 y la transición energética hacia los edificios ZEB, lo esencial es no perder el paso de las fechas y de los requisitos aplicables a cada fase del proyecto. Si tiene un proyecto en preparación y quiere la certeza de que cumple el marco técnico y normativo, el de hoy y el que viene, hable con el equipo de CertiAmb.
Nota de actualización (1 de agosto de 2026): el aplazamiento se publicó. El Decreto-Ley n.º 155-B/2026, de 31 de julio modificó el n.º 1 del artículo 13.º del Decreto-Ley n.º 108/2026 y fijó la entrada en vigor de la revisión del RJUE el 1 de octubre de 2026. Hasta el 30 de septiembre de 2026 se aplicó el régimen anterior; desde el 1 de octubre se aplica el nuevo. Detalles en el artículo sobre el DL 108/2026.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal o técnico. Cada situación debe ser evaluada individualmente por un profesional cualificado.
