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IVA reducido en la construcción de vivienda: condiciones, uso mixto y devolución
Los contratos de construcción y rehabilitación de vivienda pueden beneficiarse del tipo reducido de IVA, del 6% en Portugal continental, cuando cumplan las condiciones del régimen aplicable. El régimen fue aprobado por la Ley n.º 9-A/2026, de 6 de marzo (autorización legislativa), y concretado por el Decreto-Ley n.º 97/2026, de 20 de mayo, dentro del paquete fiscal de la vivienda. El tipo reducido se aplica al amparo de la nueva partida 2.42.1 de la Lista I anexa al Código del IVA, en vigor hasta el 31 de diciembre de 2032. Las instrucciones administrativas de la Autoridad Tributaria figuran en el Ofício-Circulado n.º 25116/2026, de 23 de junio.
Importa saber quién se beneficia, qué queda fuera, cómo funciona la devolución en la autoconstrucción y qué plazos y penalizaciones pueden convertir un beneficio de decenas de miles de euros en un problema fiscal. Una nota previa: CertiAmb no presta asesoramiento fiscal — cada caso debe confirmarse con su contable o asesor fiscal. Nuestro papel es el de siempre: el proyecto, la licencia y la obra que hacen posible el beneficio.
Qué cubre el tipo reducido
El tipo reducido se aplica a los contratos de construcción o rehabilitación de inmuebles residenciales en tres situaciones principales:
- Venta como vivienda habitual — inmuebles nuevos o rehabilitados destinados a la venta, con precio hasta 660.982 € (valor de 2026, correspondiente al límite superior del 2.º tramo del IMT joven). Las condiciones son acumulativas: la venta debe destinarse a vivienda habitual del comprador, aplicándose en la adquisición los tipos de IMT previstos para ese fin; debe producirse en un plazo máximo de 24 meses desde la documentación relativa al inicio de utilización (artículo 62.º-A del RJUE); y el título de adquisición debe mencionar expresamente la aplicación del tipo de la partida 2.42.1;
- Alquiler residencial a rentas moderadas — construcción o rehabilitación para alquiler con rentas de hasta 2.300 € mensuales, alquiler exento de IVA y comunicado a la Autoridad Tributaria, primer contrato en un plazo de 24 meses y contratos en vigor durante al menos 36 meses, seguidos o interpolados, en los primeros cinco años tras la documentación relativa al inicio de utilización, sin subarriendo por encima de ese límite;
- Contratos de Inversión para el Alquiler (CIA) — contratos de obra en el marco de estos nuevos contratos de largo plazo celebrados con el IHRU (hasta 25 años), régimen que prevé además la devolución del 50% del IVA de los servicios de arquitectura e ingeniería.
En la partida 2.42.1, se benefician los contratos cuya iniciativa procedimental, la solicitud de licencia o la presentación de la comunicación previa, se produzca entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029, siempre que el IVA sea exigible a partir del 1 de enero de 2026 y mientras la partida 2.42.1 de la Lista I permanezca en vigor (hasta el 31 de diciembre de 2032). Estos límites, 660.982 € para el precio y 2.300 € para la renta mensual, pueden actualizarse por orden ministerial, por lo que deben confirmarse a la fecha del proyecto. La fecha en que el expediente entra en el ayuntamiento ha adquirido, por tanto, valor fiscal — una razón más para una tramitación de licencia bien llevada y sin retrasos evitables.
Edificios con varias unidades y uso mixto
En un edificio con viviendas y locales comerciales, la partida 2.42.1 no cubre automáticamente toda la obra. El artículo 10, apartados 3 y 4, del Decreto-Ley n.º 97/2026 limita el tipo reducido a la parte proporcional correspondiente a las unidades residenciales que cumplan las condiciones de venta o alquiler. La misma regla abarca plantas o partes susceptibles de utilización independiente, aunque no se haya constituido la propiedad horizontal.
Según los puntos 3.5 a 3.10 del Ofício-Circulado n.º 25116/2026, la proporción resulta de dividir la suma de las superficies «A» de las unidades elegibles entre la suma de las superficies «A» de todas las unidades. Es la superficie determinada conforme al artículo 40 del Código del Impuesto Municipal sobre Inmuebles (CIMI), que considera superficies privativas, dependientes y terreno libre, con sus respectivos coeficientes. Contar apartamentos o utilizar solo la superficie útil no reproduce ese criterio.
El ejemplo 4 de la Autoridad Tributaria considera un edificio de 1.000 m², sin terreno que exceda la huella del edificio:
| Parte del edificio | Superficie del ejemplo | Tratamiento del IVA |
|---|---|---|
| Local comercial | 200 m² | Tipo general |
| Apartamento para alquiler que cumple los requisitos | 300 m² | Tipo reducido |
| Apartamento para venta por encima del límite de precio | 500 m² | Tipo general |
En ese ejemplo, la Autoridad Tributaria aplica el tipo reducido al 30% del valor total del contrato de obra y el tipo general al 70% restante. Esas superficies y porcentajes corresponden a ese caso; el cálculo de otro edificio debe respetar el campo «A» y las condiciones de cada unidad. En el supuesto de inversión del sujeto pasivo descrito por la Autoridad Tributaria, el contratista factura sin IVA, con la mención «IVA - Autoliquidação», y el promotor liquida el impuesto sobre las dos partes.
En la venta como vivienda propia y habitual (HPP), la declaración en el título de adquisición y el uso posterior por el comprador deben distinguirse. En los puntos 3.1 y 3.4, la Autoridad Tributaria aclara que el título debe indicar ese destino; en copropiedad o comunidad, debe abarcar a todos los compradores. Si solo uno de dos copropietarios declara ese destino, el ejemplo 3 excluye el tipo reducido para la totalidad de la obra de ese inmueble, sin repartirlo según la cuota de cada comprador. Si todos lo declaran y uno incumple después la afectación, la consecuencia descrita por la Autoridad Tributaria recae en el IMT de ese comprador, sin modificar el tipo de IVA aplicado. Siguen siendo aplicables las excepciones del artículo 10, apartado 6.
Para preparar el análisis con el contable, recomendamos una relación por unidad o parte independiente, con el uso previsto, la superficie «A», el precio o alquiler y los documentos y plazos pertinentes. Los Contratos de Inversión para el Alquiler (CIA) tienen su propio encuadre en la partida 2.42.2: el artículo 3, apartado 3, del anexo I les aplica la proporcionalidad del artículo 10, apartados 3 y 4, con las adaptaciones necesarias.
IVA del primer semestre de 2026
La partida 2.42.1 produce efectos a partir del 1 de julio de 2026, conforme al artículo 18, apartado 4, del Decreto-Ley n.º 97/2026. Para el IVA exigible entre el 1 de enero y el 30 de junio de 2026, la Autoridad Tributaria prevé procedimientos de regularización, siempre que se cumplan las condiciones del beneficio, en los puntos 11 y 12 del Ofício-Circulado n.º 25116/2026.
- Con derecho total o parcial a deducción: la diferencia respecto del IVA previamente autoliquidado al tipo general puede regularizarse en la casilla 40 de la declaración de julio de 2026 o del tercer trimestre de 2026, o del período impositivo siguiente, sin opción conjunta.
- Con operaciones exclusivamente sin derecho a deducción: el procedimiento requiere una opción conjunta del prestador y del destinatario. El prestador emite notas de crédito por la totalidad del IVA repercutido; el destinatario confirma su recepción y autoliquida el IVA al tipo reducido, según el punto 11.
Cuando se aplica la inversión del sujeto pasivo, el contratista factura sin IVA, con la mención «IVA - Autoliquidação», y el destinatario liquida el impuesto. El encuadramiento, los documentos y el período de regularización deben verificarse con un contable certificado.
Autoconstrucción: cómo recupera la diferencia quien construye su propia casa
En la autoconstrucción no hay IVA al 6% en la factura: se aplica un régimen de devolución parcial, previsto en el anexo II del Decreto-Ley n.º 97/2026. El particular que, fuera de una actividad empresarial, contrata directamente una obra para construir su vivienda habitual paga el IVA al tipo general (23% en el continente) y pide después a la administración tributaria la devolución de la diferencia entre el tipo general y el tipo reducido, respecto del IVA exigible hasta el 31 de diciembre de 2032. Las reglas esenciales:
- el valor del inmueble, es decir, el valor patrimonial tributario (VPT) o, si es superior, el valor de adquisición del terreno más los costes de construcción (sin IVA), no puede superar 660.982 €;
- la casa debe destinarse a vivienda habitual (acreditada por el domicilio fiscal) en un plazo de seis meses desde la documentación relativa al inicio de utilización y mantener ese destino al menos 12 meses, salvo circunstancias excepcionales — bajo pena de perder el beneficio;
- solo es elegible el IVA al tipo general soportado en contratos de obra de construcción, facturado conforme a la ley; la mera compra de materiales no lo es;
- la solicitud se presenta por vía electrónica a la administración tributaria en los 12 meses siguientes a la documentación relativa al inicio de utilización, con los contratos de obra, la documentación de utilización, el justificante del valor del terreno y las facturas;
- la administración dispone de 150 días para devolver, mediante transferencia al IBAN registrado;
- las solicitudes relativas a los tres primeros trimestres de 2026 se presentan a partir del 1 de octubre de 2026, contándose el plazo de 12 meses desde esa fecha.
Nótese el detalle decisivo: los plazos de destino y de solicitud se cuentan desde la documentación relativa al inicio de utilización prevista en el artículo 62.º-A del RJUE, que sustituyó a la antigua autorización de utilización. Hasta el 30 de septiembre de 2026 (RJUE en la redacción del Decreto-Ley n.º 10/2024), esa documentación era la declaración de responsabilidad del director de obra o del director de ejecución, entregada en el ayuntamiento junto con los planos as-built cuando el proyecto se haya modificado; a partir del 1 de octubre de 2026 (revisión del Decreto-Ley n.º 108/2026), es la comunicación previa de utilización, en modelo oficial, con los elementos exigidos por orden ministerial y la declaración de responsabilidad. Una obra que se alarga sin la documentación en orden, planos as-built, declaraciones de responsabilidad, libro de obra, retrasa una devolución de decenas de miles de euros.
Qué queda fuera
Las siguientes exclusiones se refieren a la partida 2.42.1; otros regímenes de IVA deben analizarse por separado.
- los inmuebles destinados a comercio, servicios o industria, y las viviendas por encima de los límites de precio o renta;
- la compra directa de materiales en tienda — el beneficio se aplica a los contratos de obra;
- los servicios de arquitectura e ingeniería, que mantienen el tipo general — solo se prevé la devolución del 50% en el marco de los CIA;
Conviene precisar que las exclusiones de limpieza, mantenimiento de espacios verdes y piscinas, saunas e instalaciones similares, al igual que el límite del 20 % para los materiales incorporados, figuran en la verba 2.27 de la lista I, sobre obras de mejora y conservación, y no en la verba 2.42.
Penalizaciones: dónde se puede perder el beneficio
El legislador diseñó el régimen con salvaguardas — y trasladó parte del riesgo al comprador:
- quien compre una vivienda que se benefició del IVA al 6% y no la destine a vivienda habitual en los seis meses siguientes a la compra, o no la mantenga exclusivamente con ese destino durante los 12 meses siguientes, queda sujeto a un recargo del IMT del 10% sobre el valor imponible (artículo 10, n.º 5, del Decreto-Ley n.º 97/2026), sin cambio en el tipo de IVA aplicado — la responsabilidad por el destino del inmueble es del comprador, no del promotor. Se aplican las excepciones del artículo 10, apartado 6, del mismo decreto-ley.
- en la autoconstrucción, incumplir el período mínimo de residencia (o cambiar el destino del inmueble) hace perder la devolución, y la administración tributaria puede exigir el reintegro del IVA ya devuelto;
- si el inmueble se vende por encima del límite de precio o después del plazo de 24 meses, el IVA debe regularizarse al tipo general;
- la mención expresa en el título de adquisición de la aplicación del tipo de la partida 2.42.1 no es una simple cautela: es una condición legal acumulativa del beneficio en la venta (artículo 10 del Decreto-Ley n.º 97/2026) y, si falta, el IVA debe regularizarse al tipo general.
Regularización e intereses compensatorios
El artículo 11 del Decreto-Ley n.º 97/2026 distingue la regularización hasta el período impositivo siguiente, bajo las condiciones del apartado 2, letra a), de la sustitución de declaraciones en los demás casos. No existe una exención general de penalizaciones: la letra a) mantiene los intereses compensatorios que procedan, mientras que la letra b) mantiene los intereses y otras penalizaciones aplicables.
Los intereses compensatorios dependen de los requisitos del artículo 35 de la Lei Geral Tributária, incluido el retraso en la liquidación por un hecho imputable al sujeto pasivo. El tipo legal de referencia es del 4% anual, por remisión del apartado 10 al tipo fijado en la Portaria n.º 291/2003, de 8 de abril. La procedencia y el período de cálculo deben determinarse en cada caso; una regularización no supone añadir automáticamente un 4% al valor de la obra.
Para arrendadores e inversores, el paquete incluye además medidas complementarias, IRS del 10% sobre rentas hasta 2.300 €, exclusión parcial en el IRC y exención de plusvalías reinvertidas en vivienda de alquiler moderado, que refuerzan el interés de la rehabilitación para alquiler.
Qué cambia en las decisiones de proyecto
La bajada del IVA reabre cuentas que parecían cerradas. Proyectos de construcción propia que perdían frente a la compra vuelven a ser viables; rehabilitaciones aplazadas recuperan sentido; y el umbral de 660.982 € crea un incentivo objetivo a diseñar para el segmento de precio moderado. Al mismo tiempo, el régimen premia el rigor: contratos de obra bien redactados (con los materiales dentro del perímetro correcto), licencias presentadas dentro de la ventana temporal y documentación de inicio de utilización entregada sin retraso. Es la disciplina documental y procedimental que un equipo integrado de arquitectura e ingeniería garantiza por método.
Errores y riesgos frecuentes
- suponer que «la obra va al 6%» sin comprobar el destino del inmueble, los límites de precio o renta y la ventana temporal;
- comprar materiales directamente «para ahorrar» — y salir del perímetro del beneficio;
- no formalizar el contrato de obra por escrito, dificultando la prueba del encuadre;
- retrasar la documentación relativa al inicio de utilización y, con ella, la solicitud de devolución en la autoconstrucción;
- omitir en el título de adquisición la mención expresa de la partida 2.42.1, lo que obliga a regularizar el IVA;
- vender o mudarse antes de los 12 meses, ignorando el recargo del IMT;
- decidir sin apoyo fiscal profesional — este artículo informa, no sustituye al contable.
Preguntas frecuentes
¿Qué obras se benefician del tipo reducido de IVA?
La partida 2.42.1 abarca contratos de obra para venta como vivienda habitual del comprador hasta 660.982 € o para alquiler residencial hasta 2.300 € mensuales, cumpliendo las demás condiciones de cada modalidad. En edificios con varias unidades, solo se beneficia la proporción elegible. La iniciativa procedimental debe producirse entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029, con IVA exigible desde el 1 de enero de 2026 y efectos desde el 1 de julio de 2026; el primer semestre tiene procedimientos de regularización propios. Los CIA se encuadran en la partida 2.42.2 y en su régimen específico.
Construyo mi propia casa. ¿Tengo derecho?
Sí, por devolución, no por un tipo del 6% en la factura: el contratista factura al tipo general y la administración devuelve la diferencia. El valor del inmueble no puede superar 660.982 €; la casa debe destinarse a vivienda habitual en los seis meses siguientes a la documentación relativa al inicio de utilización y durante al menos 12 meses; la solicitud se presenta en los 12 meses siguientes a esa documentación (para los tres primeros trimestres de 2026, a partir del 1 de octubre de 2026); la devolución tarda hasta 150 días.
¿Materiales y servicios de proyecto están cubiertos?
La compra directa de materiales no se beneficia de este régimen de contratos de obra. Los servicios de arquitectura e ingeniería mantienen su propio tratamiento de IVA; los CIA prevén la devolución del 50% del IVA elegible de esos servicios.
¿Qué penalizaciones existen?
El incumplimiento posterior del destino de vivienda habitual por el comprador puede determinar un recargo del IMT del 10% sobre el valor imponible, con las excepciones del artículo 10, apartado 6, del Decreto-Ley n.º 97/2026, sin modificar por ese motivo el IVA de la obra. La falta de las condiciones de la partida 2.42.1 exige regularización según el artículo 11; los intereses compensatorios dependen de los requisitos legales, con un tipo de referencia del 4% anual. En la autoconstrucción, puede perderse la devolución si se incumplen las condiciones, salvo las excepciones legales.
¿Desde cuándo y hasta cuándo se aplica la partida 2.42.1?
La partida 2.42.1 produce efectos desde el 1 de julio de 2026 y cubre el IVA exigible a partir del 1 de enero de 2026, con regularización para el primer semestre conforme a los puntos 11 y 12 del Ofício-Circulado n.º 25116/2026. La iniciativa procedimental debe producirse entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029. La partida deja de estar en vigor el 31 de diciembre de 2032, siendo determinante la fecha de exigibilidad del IVA.
¿Se aplica el tipo reducido a todo un edificio de uso mixto?
No. En la partida 2.42.1, se aplica únicamente a la parte de la obra proporcional a las superficies «A», determinadas conforme al artículo 40 del CIMI, de las unidades que cumplan las condiciones. La Autoridad Tributaria utiliza como denominador las superficies «A» de todas las unidades. La regla también abarca partes de utilización independiente sin propiedad horizontal. En el ejemplo 4 del Ofício-Circulado n.º 25116/2026, solo el 30% de la obra se beneficia del tipo reducido.
Notas finales
El tipo reducido de IVA es un beneficio condicionado, con límites, ventanas temporales y penalizaciones que exigen decisiones informadas desde el primer día del proyecto. Si está planeando construir o rehabilitar para vivienda, propia, para venta o para alquiler, hable con el equipo de CertiAmb: hacemos el estudio de viabilidad, el proyecto completo y la licencia dentro de los plazos que el beneficio exige, en coordinación con su asesor fiscal.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal o técnico. Cada situación debe ser evaluada individualmente por un profesional cualificado.
