Je construis ma propre maison. Ai-je droit à l'avantage ?

Oui, par le mécanisme de l'autoconstruction : l'entrepreneur facture la TVA à 23 % et le particulier demande à l'administration fiscale le remboursement de la différence de 17 points. La demande doit être déposée dans les 12 mois suivant la délivrance de l'autorisation d'utilisation, et l'administration dispose de 150 jours pour rembourser. La maison doit être votre résidence principale pendant au moins 12 mois.

Les matériaux et les services d'architecture et d'ingénierie sont-ils couverts ?

Non. L'avantage s'applique aux marchés de travaux, pas à l'achat direct de matériaux en magasin ; et, selon les orientations techniques connues, les matériaux facturés séparément ne devraient pas dépasser environ 20 % de la valeur totale du marché. Les services d'architecture et d'ingénierie conservent le taux normal — seul un remboursement de 50 % de la TVA de ces services est prévu dans le cadre des CIA.

Insights

TVA à 6 % sur la construction de logements : qui en bénéficie, ce qui en est exclu et comment ne pas perdre l'avantage

Q: Quels travaux bénéficient de la TVA à 6 % ?

Les marchés de construction ou de réhabilitation d'immeubles destinés à la vente comme résidence principale de l'acquéreur, d'un prix maximal de 660 982 €, et ceux destinés à la location résidentielle avec des loyers jusqu'à 2 300 € par mois et des contrats d'au moins 36 mois, ainsi que les marchés relevant des contrats d'investissement pour la location (CIA) conclus avec l'IHRU. La mesure couvre les marchés dont l'initiative procédurale intervient entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029.

Q: Quelles pénalités existent ?

Qui achète un logement ayant bénéficié de la TVA à 6 % et ne l'affecte pas à sa résidence principale pendant au moins 12 mois est soumis à une majoration significative des taux d'IMT applicables à l'acquisition, dans les termes du paquet fiscal du logement. En autoconstruction, le non-respect de la durée minimale de résidence fait perdre le remboursement. Si l'immeuble est vendu au-dessus du plafond de prix, le promoteur doit régulariser les 17 % de différence.

Q: Jusqu'à quand la mesure s'applique-t-elle ?

Le régime couvre les marchés dont l'initiative procédurale — dépôt de la demande de licence ou de la communication préalable — intervient entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, le taux réduit s'appliquant à la TVA exigible tant que la rubrique 2.42.1 de la Liste I reste en vigueur (jusqu'au 31 décembre 2032), ce qui laisse de la marge aux projets plus longs.

24 juillet 2026

Maison en construction avec structure en béton et grues dans un lotissement résidentiel portugais

Maison en construction avec structure en béton — version agrandie

C'est la mesure fiscale la plus commentée de ces dernières années dans le secteur : le taux de TVA sur les marchés de construction et de réhabilitation de logements est passé de 23 % à 6 % — mais pas pour tout le monde, pas dans tous les cas, et avec des conditions à connaître avant de signer le marché de travaux. Le régime a été approuvé par la loi n.º 9-A/2026, du 6 mars (habilitation législative), et concrétisé par le décret-loi n.º 97/2026, du 20 mai, dans le cadre du paquet fiscal du logement. Le taux réduit s'applique au titre de la nouvelle rubrique 2.42.1 de la Liste I annexée au Code de la TVA, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2032.

Dans cet article, nous expliquons qui en bénéficie, ce qui en est exclu, comment fonctionne le remboursement en autoconstruction et quels délais et pénalités peuvent transformer un avantage de dizaines de milliers d'euros en problème fiscal. Une précision préalable : CertiAmb ne fournit pas de conseil fiscal — chaque cas doit être confirmé avec votre comptable ou conseiller fiscal. Notre rôle reste le même : le projet, l'autorisation et le chantier qui rendent l'avantage possible.

Ce que couvre le taux de 6 %

Le taux réduit s'applique aux marchés de construction ou de réhabilitation d'immeubles résidentiels dans trois situations principales :

Vente comme résidence principale — immeubles neufs ou réhabilités destinés à la vente, d'un prix maximal de 660 982 € (valeur 2026, correspondant à la 2e tranche de l'IMT jeunes), l'immeuble devant être vendu ou loué dans les 24 mois suivant la délivrance de l'autorisation d'utilisation ;
Location résidentielle à loyer modéré — construction ou réhabilitation pour la location avec des loyers jusqu'à 2 300 € par mois et des contrats d'au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années suivant la délivrance de l'autorisation d'utilisation ;
Contrats d'investissement pour la location (CIA) — marchés relevant de ces nouveaux contrats de long terme conclus avec l'IHRU (jusqu'à 25 ans), régime qui prévoit en outre le remboursement de 50 % de la TVA des services d'architecture et d'ingénierie.

L'horizon temporel est généreux mais fermé : bénéficient les marchés dont l'initiative procédurale — dépôt de la demande de licence ou de la communication préalable — intervient entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, le taux réduit s'appliquant à la TVA exigible tant que la rubrique 2.42.1 de la Liste I reste en vigueur (jusqu'au 31 décembre 2032). Ces plafonds — 660 982 € pour le prix et 2 300 € pour le loyer mensuel — peuvent être actualisés par arrêté et doivent donc être confirmés à la date du projet. La date d'entrée du dossier en mairie a donc acquis une valeur fiscale — une raison de plus pour une procédure d'autorisation bien menée, sans retards évitables.

Autoconstruction : comment récupérer la différence quand on construit sa propre maison

Qui commande directement un marché de travaux pour construire sa résidence principale ne paie pas 6 % d'emblée : l'entrepreneur facture la TVA à 23 % et le particulier demande ensuite à l'administration fiscale le remboursement de la différence de 17 points sur la TVA supportée sur les marchés de travaux. Les règles essentielles :

la demande est déposée dans les 12 mois suivant la délivrance de l'autorisation d'utilisation ;
l'administration dispose de 150 jours pour rembourser ;
la maison doit être la résidence principale et le bénéficiaire doit y résider au moins 12 mois — sous peine de perdre l'avantage.

Notez le détail décisif : l'horloge du remboursement ne démarre qu'avec l'autorisation d'utilisation. Un chantier qui traîne sans documentation en ordre — plans conformes à l'exécution, attestations de responsabilité, registre de chantier — retarde un remboursement de dizaines de milliers d'euros.

Ce qui est exclu

les immeubles destinés au commerce, aux services ou à l'industrie, et les logements au-delà des plafonds de prix ou de loyer ;
l'achat direct de matériaux en magasin — l'avantage s'applique aux marchés ; et, selon les orientations techniques connues, les matériaux facturés séparément ne devraient pas dépasser environ 20 % de la valeur totale du marché, sous peine d'écarter le taux réduit ;
les services d'architecture et d'ingénierie, qui conservent le taux normal — seul un remboursement de 50 % est prévu dans le cadre des CIA ;
les travaux de nettoyage, l'entretien des espaces verts et la construction de piscines, saunas et équipements similaires ;
les immeubles qui changent de destination après les travaux et cessent d'être du logement.

Pénalités : là où l'avantage peut se perdre

Le législateur a conçu le régime avec des garde-fous — et transféré une partie du risque vers l'acheteur :

qui achète un logement ayant bénéficié de la TVA à 6 % sans l'affecter à sa résidence principale pendant au moins 12 mois est soumis à une majoration significative des taux d'IMT applicables à l'acquisition, dans les termes prévus par le paquet fiscal du logement — la responsabilité de la destination du bien pèse sur l'acheteur, pas sur le promoteur ;
en autoconstruction, le non-respect de la durée minimale de résidence (ou le changement de destination du bien) fait perdre le remboursement, l'administration fiscale pouvant exiger la restitution de la TVA déjà remboursée ;
en cas de vente au-dessus du plafond de prix, le promoteur doit régulariser les 17 % de différence.
lors de la vente, l'application du taux de 6 % doit être mentionnée expressément dans le titre d'acquisition, sous peine de divergences dans l'interprétation fiscale.

Pour les bailleurs et investisseurs, le paquet comprend aussi des mesures complémentaires — IRS de 10 % sur les loyers jusqu'à 2 300 €, exclusion partielle en IRC et exonération des plus-values réinvesties dans le logement locatif modéré — qui renforcent l'intérêt de la réhabilitation locative.

Ce que cela change dans les décisions de projet

La baisse de la TVA rouvre des calculs qui semblaient clos. Des projets de construction pour soi qui perdaient face à l'achat redeviennent viables ; des réhabilitations reportées retrouvent leur sens ; et le seuil de 660 982 € crée une incitation objective à concevoir pour le segment des prix modérés. En même temps, le régime récompense la rigueur : des marchés bien rédigés (avec les matériaux dans le bon périmètre), des autorisations déposées dans la fenêtre temporelle et des autorisations d'utilisation obtenues sans retard. C'est la discipline documentaire et procédurale qu'une équipe intégrée d'architecture et d'ingénierie garantit par méthode.

Erreurs et risques fréquents

supposer que « le chantier est à 6 % » sans vérifier la destination du bien, les plafonds de prix ou de loyer et la fenêtre temporelle ;
acheter les matériaux directement « pour économiser » — et sortir du périmètre de l'avantage ;
ne pas formaliser le marché par écrit, rendant l'éligibilité difficile à prouver ;
retarder l'autorisation d'utilisation et, avec elle, la demande de remboursement en autoconstruction ;
vendre ou déménager avant les 12 mois, en ignorant la majoration d'IMT ;
décider sans appui fiscal professionnel — cet article informe, il ne remplace pas le comptable.

Questions fréquentes

Quels travaux bénéficient de la TVA à 6 % ?
Les marchés de construction ou de réhabilitation pour la vente comme résidence principale (jusqu'à 660 982 €), pour la location jusqu'à 2 300 € (contrats de 36 mois) et dans le cadre des CIA avec l'IHRU — avec initiative procédurale entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029.

Je construis ma propre maison. Y ai-je droit ?
Oui, par remboursement : l'entrepreneur facture à 23 % et l'administration fiscale restitue la différence de 17 points. Demande dans les 12 mois suivant l'autorisation d'utilisation ; remboursement sous 150 jours ; résidence minimale de 12 mois.

Matériaux et services de conception sont-ils couverts ?
Non. L'achat direct de matériaux reste à 23 % (et, selon les orientations techniques connues, les matériaux facturés à part ne devraient pas dépasser environ 20 % du marché) ; les services d'architecture et d'ingénierie conservent le taux normal, hors remboursement de 50 % dans les CIA.

Quelles pénalités existent ?
Majoration significative des taux d'IMT pour l'acheteur qui ne respecte pas la condition de résidence principale, au titre du paquet fiscal ; perte du remboursement en autoconstruction ; régularisation des 17 % par le promoteur en cas de vente au-dessus du plafond.

Jusqu'à quand la mesure s'applique-t-elle ?
Initiatives procédurales jusqu'au 31 décembre 2029 ; le taux réduit s'applique à la TVA exigible tant que la rubrique 2.42.1 de la Liste I reste en vigueur, jusqu'au 31 décembre 2032.

Notes finales

La TVA à 6 % est potentiellement le plus grand stimulant fiscal de la construction résidentielle depuis des décennies — mais c'est un avantage conditionnel, avec des plafonds, des fenêtres temporelles et des pénalités qui exigent des décisions éclairées dès le premier jour du projet. Si vous envisagez de construire ou de réhabiliter pour l'habitation — la vôtre, pour la vente ou pour la location — contactez l'équipe CertiAmb : étude de faisabilité, projet complet et autorisation dans les délais que l'avantage exige, en coordination avec votre conseiller fiscal.

Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou technique. Chaque situation doit être évaluée individuellement par un professionnel qualifié.

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