Je construis ma propre maison. Ai-je droit à l'avantage ?

Oui, mais pas par une TVA à 6 % sur la facture : s'applique le régime de remboursement partiel de l'annexe II du décret-loi n.º 97/2026. L'entrepreneur facture la TVA au taux normal et le particulier demande à l'administration fiscale le remboursement de la différence avec le taux réduit. La valeur patrimoniale fiscale ou, si elle est supérieure, la valeur du terrain augmentée des coûts de construction ne doit pas dépasser 660 982 €. La maison doit être affectée à la résidence principale dans les six mois suivant la documentation relative au début d'utilisation (article 62.º-A du RJUE) et le rester au moins 12 mois. La demande est déposée dans les 12 mois suivant cette documentation et l'administration dispose de 150 jours pour rembourser ; seule compte la TVA des marchés de travaux, pas l'achat de matériaux. Les demandes relatives aux trois premiers trimestres de 2026 sont déposées à partir du 1er octobre 2026.

Insights

TVA réduite sur la construction de logements : conditions, usage mixte et remboursement

Mis à jour le 6 octobre 2026

Maison en construction avec structure en béton et grues dans un lotissement résidentiel portugais

Maison en construction avec structure en béton — version agrandie

Les marchés de construction et de réhabilitation de logements peuvent bénéficier du taux réduit de TVA, de 6 % au Portugal continental, si les conditions du régime applicable sont remplies. Le régime a été approuvé par la loi n.º 9-A/2026, du 6 mars (habilitation législative), et concrétisé par le décret-loi n.º 97/2026, du 20 mai, dans le cadre du paquet fiscal du logement. Le taux réduit s'applique au titre de la nouvelle rubrique 2.42.1 de la Liste I annexée au Code de la TVA, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2032. Les instructions administratives de l'administration fiscale figurent dans l'Ofício-Circulado n.º 25116/2026, du 23 juin.

Il importe de savoir qui en bénéficie, ce qui en est exclu, comment fonctionne le remboursement en autoconstruction et quels délais et pénalités peuvent transformer un avantage de dizaines de milliers d'euros en problème fiscal. Une précision préalable : CertiAmb ne fournit pas de conseil fiscal — chaque cas doit être confirmé avec votre comptable ou conseiller fiscal. Notre rôle reste le même : le projet, l'autorisation et le chantier qui rendent l'avantage possible.

Ce que couvre le taux réduit

Le taux réduit s'applique aux marchés de construction ou de réhabilitation d'immeubles résidentiels dans trois situations principales :

Vente comme résidence principale — immeubles neufs ou réhabilités destinés à la vente, d'un prix maximal de 660 982 € (valeur 2026, correspondant à la limite supérieure de la 2e tranche de l'IMT jeunes). Les conditions sont cumulatives : la vente doit viser la résidence principale de l'acquéreur, avec application à l'acquisition des taux d'IMT prévus à cet effet ; elle doit intervenir dans un délai maximal de 24 mois à compter de la documentation relative au début d'utilisation (article 62.º-A du RJUE) ; et le titre d'acquisition doit mentionner expressément l'application du taux de la rubrique 2.42.1 ;
Location résidentielle à loyer modéré — construction ou réhabilitation pour la location avec des loyers jusqu'à 2 300 € par mois, une location exonérée de TVA et déclarée à l'administration fiscale, un premier bail dans les 24 mois et des baux en vigueur pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années suivant la documentation relative au début d'utilisation, sans sous-location au-delà de ce plafond ;
Contrats d'investissement pour la location (CIA) — marchés relevant de ces nouveaux contrats de long terme conclus avec l'IHRU (jusqu'à 25 ans), régime qui prévoit en outre le remboursement de 50 % de la TVA des services d'architecture et d'ingénierie.

Pour la rubrique 2.42.1, sont éligibles les marchés dont l'initiative procédurale, dépôt de la demande de licence ou de la communication préalable, intervient entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, à condition que la TVA soit exigible à partir du 1er janvier 2026 et tant que la rubrique 2.42.1 de la Liste I reste en vigueur (jusqu'au 31 décembre 2032). Ces plafonds, 660 982 € pour le prix et 2 300 € pour le loyer mensuel, peuvent être actualisés par arrêté et doivent donc être confirmés à la date du projet. La date d'entrée du dossier en mairie a donc acquis une valeur fiscale — une raison de plus pour une procédure d'autorisation bien menée, sans retards évitables.

Immeubles à plusieurs lots et à usage mixte

Dans un immeuble comprenant des logements et des commerces, la rubrique 2.42.1 ne couvre pas automatiquement tout le marché de travaux. L'article 10, paragraphes 3 et 4, du décret-loi n.º 97/2026 limite le taux réduit à la part proportionnelle correspondant aux lots d'habitation qui remplissent les conditions de vente ou de location. La même règle couvre les étages ou parties susceptibles d'utilisation indépendante, même sans constitution de propriété horizontale (propriedade horizontal).

Selon les points 3.5 à 3.10 de l'Ofício-Circulado n.º 25116/2026, la proportion correspond à la somme des surfaces « A » des lots éligibles divisée par la somme des surfaces « A » de tous les lots. Il s'agit de la surface déterminée selon l'article 40 du Code de l'impôt municipal sur les immeubles (CIMI), qui tient compte des surfaces privatives, des dépendances et du terrain libre, avec leurs coefficients respectifs. Compter les appartements ou retenir uniquement la surface utile ne reproduit pas ce critère.

L'exemple 4 de l'administration fiscale porte sur un immeuble de 1 000 m², sans terrain au-delà de l'emprise du bâtiment :

Exemple 4 de l'Ofício-Circulado n.º 25116/2026, page 7
Partie de l'immeuble	Surface de l'exemple	Régime de TVA
Commerce	200 m²	Taux normal
Appartement destiné à la location remplissant les conditions	300 m²	Taux réduit
Appartement destiné à la vente au-dessus du plafond de prix	500 m²	Taux normal

Dans cet exemple, l'administration applique le taux réduit à 30 % du montant total du marché et le taux normal aux 70 % restants. Ces surfaces et pourcentages appartiennent à ce cas ; pour un autre immeuble, le calcul doit respecter le champ « A » et les conditions propres à chaque lot. Dans la situation d'autoliquidation décrite par l'administration, l'entrepreneur facture sans TVA, avec la mention « IVA - Autoliquidação », et le promoteur liquide l'impôt sur les deux parts.

Pour une vente destinée à la résidence principale du propriétaire (HPP), la déclaration dans l'acte d'acquisition doit être distinguée de l'utilisation ultérieure par l'acheteur. Aux points 3.1 et 3.4, l'administration précise que l'acte doit indiquer cette destination ; en cas d'indivision ou de communauté, elle doit concerner tous les acquéreurs. Si un seul des deux indivisaires déclare cette destination, l'exemple 3 exclut le taux réduit pour la totalité du marché de travaux de ce bien, sans le répartir selon les quotes-parts des acheteurs. Si tous la déclarent et que l'un ne respecte pas ensuite l'affectation, la conséquence décrite par l'administration concerne l'IMT de cet acquéreur, sans modification du taux de TVA appliqué. Les exceptions de l'article 10, paragraphe 6, restent applicables.

Pour préparer l'analyse avec le comptable, nous recommandons un relevé par lot ou partie indépendante : usage prévu, surface « A », prix ou loyer, documents et délais pertinents. Les contrats d'investissement pour la location (CIA) relèvent de la rubrique 2.42.2 : l'article 3, paragraphe 3, de l'annexe I leur applique la proportionnalité prévue à l'article 10, paragraphes 3 et 4, avec les adaptations nécessaires.

TVA du premier semestre 2026

La rubrique 2.42.1 produit ses effets à partir du 1er juillet 2026, conformément à l’article 18, paragraphe 4, du décret-loi n.º 97/2026. Pour la TVA devenue exigible entre le 1er janvier et le 30 juin 2026, l’administration fiscale prévoit des procédures de régularisation, sous réserve de remplir les conditions de l’avantage, aux points 11 et 12 de l’Ofício-Circulado n.º 25116/2026.

Avec droit à déduction total ou partiel : la différence par rapport à la TVA précédemment autoliquidée au taux normal peut être régularisée dans le champ 40 de la déclaration de juillet 2026 ou du troisième trimestre 2026, ou de la période d’imposition suivante, sans option conjointe.
Avec exclusivement des opérations sans droit à déduction : la procédure exige une option conjointe du prestataire et du preneur. Le prestataire émet des avoirs pour la totalité de la TVA facturée ; le preneur en accuse réception et autoliquide la TVA au taux réduit, selon le point 11.

Lorsque l’autoliquidation s’applique, l’entrepreneur facture sans TVA, avec la mention « IVA - Autoliquidação », et le preneur calcule la taxe due. L’éligibilité, les documents et la période de régularisation doivent être vérifiés avec un comptable certifié.

Autoconstruction : comment récupérer la différence quand on construit sa propre maison

En autoconstruction, il n'y a pas de TVA à 6 % sur la facture : s'applique un régime de remboursement partiel, prévu à l'annexe II du décret-loi n.º 97/2026. Le particulier qui, en dehors de toute activité professionnelle, commande directement un marché de travaux pour construire sa résidence principale paie la TVA au taux normal (23 % sur le continent) et demande ensuite à l'administration fiscale le remboursement de la différence entre le taux normal et le taux réduit, pour la TVA exigible jusqu'au 31 décembre 2032. Les règles essentielles :

la valeur du bien, c'est-à-dire la valeur patrimoniale fiscale (VPT) ou, si elle est supérieure, la valeur d'acquisition du terrain augmentée des coûts de construction (hors TVA), ne doit pas dépasser 660 982 € ;
la maison doit être affectée à la résidence principale (attestée par le domicile fiscal) dans les six mois suivant la documentation relative au début d'utilisation et le rester au moins 12 mois, sauf circonstances exceptionnelles — sous peine de perdre l'avantage ;
seule est éligible la TVA au taux normal supportée sur des marchés de travaux de construction, dûment facturée ; le simple achat de matériaux ne l'est pas ;
la demande est déposée par voie électronique auprès de l'administration fiscale dans les 12 mois suivant la documentation relative au début d'utilisation, avec les marchés de travaux, la documentation d'utilisation, le justificatif de la valeur du terrain et les factures ;
l'administration dispose de 150 jours pour rembourser, par virement sur l'IBAN enregistré ;
les demandes relatives aux trois premiers trimestres de 2026 sont déposées à partir du 1er octobre 2026, le délai de 12 mois courant à partir de cette date.

Notez le détail décisif : les délais d'affectation et de demande courent à partir de la documentation relative au début d'utilisation prévue à l'article 62.º-A du RJUE, qui a remplacé l'ancienne autorisation d'utilisation. Jusqu'au 30 septembre 2026 (RJUE dans la rédaction du décret-loi n.º 10/2024), il s'agit de l'attestation de responsabilité du directeur de chantier ou du directeur de la surveillance des travaux, remise à la mairie avec les plans conformes à l'exécution lorsque le projet a été modifié ; à partir du 1er octobre 2026 (révision du décret-loi n.º 108/2026), il s'agit de la communication préalable d'utilisation, sur formulaire officiel, avec les éléments exigés par arrêté et l'attestation de responsabilité. Un chantier qui traîne sans documentation en ordre, plans conformes à l'exécution, attestations de responsabilité, registre de chantier, retarde un remboursement de dizaines de milliers d'euros.

Ce qui est exclu

Les exclusions suivantes concernent la rubrique 2.42.1 ; les autres régimes de TVA doivent être examinés séparément.

les immeubles destinés au commerce, aux services ou à l'industrie, et les logements au-delà des plafonds de prix ou de loyer ;
l'achat direct de matériaux en magasin — l'avantage s'applique aux marchés ;
les services d'architecture et d'ingénierie, qui conservent le taux normal — seul un remboursement de 50 % est prévu dans le cadre des CIA ;

À noter : les exclusions relatives au nettoyage, à l'entretien des espaces verts et aux piscines, saunas et installations similaires, tout comme le plafond de 20 % pour les matériaux incorporés, relèvent de la verba 2.27 de la liste I, consacrée aux travaux d'amélioration et de conservation, et non de la verba 2.42.

Pénalités : là où l'avantage peut se perdre

Le législateur a conçu le régime avec des garde-fous — et transféré une partie du risque vers l'acheteur :

qui achète un logement ayant bénéficié de la TVA à 6 % sans l'affecter à sa résidence principale dans les six mois suivant l'acquisition, ou sans la conserver exclusivement à cet usage pendant les 12 mois suivants, est soumis à une majoration de l'IMT de 10 % de la valeur imposable (article 10, n.º 5, du décret-loi n.º 97/2026), sans incidence sur le taux de TVA appliqué — la responsabilité de la destination du bien pèse sur l'acheteur, pas sur le promoteur . Les exceptions prévues à l'article 10, paragraphe 6, du même décret-loi s'appliquent.
en autoconstruction, le non-respect de la durée minimale de résidence (ou le changement de destination du bien) fait perdre le remboursement, l'administration fiscale pouvant exiger la restitution de la TVA déjà remboursée ;
en cas de vente au-dessus du plafond de prix ou après le délai de 24 mois, la TVA doit être régularisée au taux normal ;
la mention expresse, dans le titre d'acquisition, de l'application du taux de la rubrique 2.42.1 n'est pas une simple précaution : c'est une condition légale cumulative de l'avantage lors de la vente (article 10 du décret-loi n.º 97/2026) et, à défaut, la TVA doit être régularisée au taux normal.

Régularisation et intérêts compensatoires

L'article 11 du décret-loi n.º 97/2026 distingue la régularisation jusqu'à la période d'imposition suivante, dans les conditions du paragraphe 2, alinéa a), du remplacement des déclarations dans les autres cas. Il n'existe pas de dispense générale de pénalités : l'alinéa a) réserve les intérêts compensatoires dus, tandis que l'alinéa b) réserve les intérêts et autres pénalités applicables.

Les intérêts compensatoires dépendent des conditions de l'article 35 de la Lei Geral Tributária, notamment d'un retard de liquidation imputable à l'assujetti. Le taux légal de référence est de 4 % par an, le paragraphe 10 renvoyant au taux fixé par la Portaria n.º 291/2003 du 8 avril. L'exigibilité et la période de calcul doivent être établies pour chaque cas ; une régularisation n'ajoute pas automatiquement 4 % au coût des travaux.

Pour les bailleurs et investisseurs, le paquet comprend aussi des mesures complémentaires, IRS de 10 % sur les loyers jusqu'à 2 300 €, exclusion partielle en IRC et exonération des plus-values réinvesties dans le logement locatif modéré, qui renforcent l'intérêt de la réhabilitation locative.

Ce que cela change dans les décisions de projet

La baisse de la TVA rouvre des calculs qui semblaient clos. Des projets de construction pour soi qui perdaient face à l'achat redeviennent viables ; des réhabilitations reportées retrouvent leur sens ; et le seuil de 660 982 € crée une incitation objective à concevoir pour le segment des prix modérés. En même temps, le régime récompense la rigueur : des marchés bien rédigés (avec les matériaux dans le bon périmètre), des autorisations déposées dans la fenêtre temporelle et une documentation de début d'utilisation remise sans retard. C'est la discipline documentaire et procédurale qu'une équipe intégrée d'architecture et d'ingénierie garantit par méthode.

Erreurs et risques fréquents

supposer que « le chantier est à 6 % » sans vérifier la destination du bien, les plafonds de prix ou de loyer et la fenêtre temporelle ;
acheter les matériaux directement « pour économiser » — et sortir du périmètre de l'avantage ;
ne pas formaliser le marché par écrit, rendant l'éligibilité difficile à prouver ;
retarder la documentation relative au début d'utilisation et, avec elle, la demande de remboursement en autoconstruction ;
omettre dans le titre d'acquisition la mention expresse de la rubrique 2.42.1, ce qui oblige à régulariser la TVA ;
vendre ou déménager avant les 12 mois, en ignorant la majoration d'IMT ;
décider sans appui fiscal professionnel — cet article informe, il ne remplace pas le comptable.

Questions fréquentes

Quels travaux bénéficient du taux réduit de TVA ?
La rubrique 2.42.1 couvre les marchés destinés à la vente comme résidence principale de l'acquéreur jusqu'à 660 982 € ou à la location d'habitation jusqu'à 2 300 € par mois, sous réserve des autres conditions de chaque régime. Dans les immeubles à plusieurs lots, seule la part éligible est couverte. L'initiative procédurale doit intervenir entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, avec TVA exigible depuis le 1er janvier 2026 et prise d'effet le 1er juillet 2026 ; le premier semestre relève de procédures spécifiques de régularisation. Les CIA relèvent de la rubrique 2.42.2 et de leur propre régime.

Je construis ma propre maison. Y ai-je droit ?
Oui, par remboursement, et non par un taux de 6 % sur la facture : l'entrepreneur facture au taux normal et l'administration fiscale restitue la différence. Valeur du bien plafonnée à 660 982 € ; affectation à la résidence principale dans les six mois suivant la documentation relative au début d'utilisation et pendant au moins 12 mois ; demande dans les 12 mois suivant cette documentation (pour les trois premiers trimestres de 2026, à partir du 1er octobre 2026) ; remboursement sous 150 jours.

Matériaux et services de conception sont-ils couverts ?
L'achat direct de matériaux ne bénéficie pas de ce régime des marchés de travaux. Les services d'architecture et d'ingénierie conservent leur propre régime de TVA ; les CIA prévoient le remboursement de 50 % de la TVA éligible sur ces services.

Quelles pénalités existent ?
Le non-respect ultérieur de l'affectation à la résidence principale par l'acheteur peut entraîner un supplément d'IMT de 10 % de la valeur imposable, sous réserve des exceptions de l'article 10, paragraphe 6, du décret-loi n.º 97/2026, sans modifier pour ce motif la TVA du marché de travaux. Le défaut des conditions de la rubrique 2.42.1 impose une régularisation selon l'article 11 ; les intérêts compensatoires dépendent des conditions légales, avec un taux de référence de 4 % par an. En autoconstruction, le remboursement peut être perdu si les conditions ne sont pas respectées, sous réserve des exceptions légales.

Quand la rubrique 2.42.1 prend-elle effet et cesse-t-elle de s’appliquer ?
La rubrique 2.42.1 prend effet le 1er juillet 2026 et couvre la TVA exigible à partir du 1er janvier 2026, avec régularisation pour le premier semestre selon les points 11 et 12 de l’Ofício-Circulado n.º 25116/2026. L’initiative procédurale doit intervenir entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029. La rubrique cesse de s’appliquer le 31 décembre 2032, la date d’exigibilité de la TVA étant déterminante.

Le taux réduit s'applique-t-il à tout un immeuble à usage mixte ?
Non. La rubrique 2.42.1 ne couvre que la part du marché proportionnelle aux surfaces « A », déterminées selon l'article 40 du CIMI, des lots remplissant les conditions. L'administration retient au dénominateur les surfaces « A » de tous les lots. La règle couvre aussi les parties indépendantes sans propriété horizontale. Dans l'exemple 4 de l'Ofício-Circulado n.º 25116/2026, seuls 30 % du marché bénéficient du taux réduit.

Notes finales

Le taux réduit de TVA est un avantage conditionnel, avec des plafonds, des fenêtres temporelles et des pénalités qui exigent des décisions éclairées dès le premier jour du projet. Si vous envisagez de construire ou de réhabiliter pour l'habitation, la vôtre, pour la vente ou pour la location, contactez l'équipe CertiAmb : étude de faisabilité, projet complet et autorisation dans les délais que l'avantage exige, en coordination avec votre conseiller fiscal.

Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou technique. Chaque situation doit être évaluée individuellement par un professionnel qualifié.

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