Insights

НДС 6% на строительство жилья: кому положена льгота, что за её пределами и как её не потерять

24 июля 2026

⤢

Это самая обсуждаемая налоговая мера последних лет в отрасли: ставка НДС (IVA) на подряды по строительству и реабилитации жилья снижена с 23% до 6% — но не для всех, не во всех случаях и с условиями, которые стоит знать до подписания договора подряда. Режим утверждён законом Lei n.º 9-A/2026 от 6 марта (законодательное полномочие) и введён Decreto-Lei n.º 97/2026 от 20 мая в составе жилищного налогового пакета. Пониженная ставка применяется на основании новой позиции 2.42.1 Списка I к Кодексу IVA, действующей до 31 декабря 2032 года.

В этой статье мы объясняем, кому положена льгота, что остаётся за её пределами, как работает возврат при строительстве для себя и какие сроки и санкции могут превратить выгоду в десятки тысяч евро в налоговую проблему. Оговорка: CertiAmb не оказывает налоговых консультаций — каждый случай стоит сверить с бухгалтером или налоговым консультантом. Наша роль прежняя: проект, согласование и стройка, которые делают льготу возможной.

Что охватывает ставка 6%

Пониженная ставка применяется к подрядам на строительство или реабилитацию жилых объектов в трёх основных ситуациях:

• Продажа под собственное постоянное жильё — новые или реабилитированные объекты на продажу ценой до 660 982 € (величина 2026 года, соответствующая 2-й ступени IMT для молодых покупателей); объект должен быть продан или сдан в аренду в течение 24 месяцев после выдачи разрешения на использование;
• Жилищная аренда по умеренным ставкам — строительство или реабилитация под аренду с платой до 2 300 € в месяц и договорами от 36 месяцев, подряд или с перерывами, в первые пять лет после выдачи разрешения на использование;
• Инвестиционные контракты на аренду (CIA) — подряды в рамках этих новых долгосрочных контрактов с институтом жилья IHRU (до 25 лет); режим предусматривает также возврат 50% НДС по услугам архитектуры и инженерии.

Временной горизонт щедрый, но закрытый: льгота охватывает подряды, процедурная инициатива по которым — подача заявления о лицензировании или уведомления (comunicação prévia) — происходит с 25 сентября 2025 по 31 декабря 2029 года; пониженная ставка применяется к НДС, начисляемому пока позиция 2.42.1 Списка I остаётся в силе (до 31 декабря 2032 года). Эти пределы — 660 982 € по цене и 2 300 € по месячной аренде — могут обновляться постановлением (portaria), поэтому их следует уточнять на дату проекта. Дата, когда дело поступает в муниципалитет, приобрела налоговую цену — ещё один довод в пользу грамотно выстроенного согласования без лишних задержек.

Самострой: как вернуть разницу тому, кто строит собственный дом

Кто напрямую заказывает подряд на строительство собственного постоянного жилья, не платит 6% сразу: подрядчик выставляет НДС по ставке 23%, а частное лицо затем запрашивает у налоговой службы (AT) возврат разницы в 17 процентных пунктов НДС, уплаченного по подрядам. Ключевые правила:

• запрос подаётся в течение 12 месяцев после выдачи разрешения на использование (autorização de utilização);
• у налоговой есть 150 дней на возврат;
• дом должен быть собственным постоянным жильём, и в нём нужно прожить не менее 12 месяцев — иначе льгота теряется.

Обратите внимание на решающую деталь: часы запроса запускаются только с разрешением на использование. Стройка, затянувшаяся без приведённой в порядок документации — исполнительных чертежей, деклараций ответственности, журнала работ, — откладывает возврат десятков тысяч евро.

Что остаётся за пределами льготы

• объекты под торговлю, услуги или производство и жилые объекты выше пределов цены или аренды;
• прямая покупка материалов в магазине — льгота действует для подрядов; а материалы отдельным счётом, согласно известным техническим разъяснениям, не должны превышать примерно 20% общей стоимости подряда, иначе льготная ставка не применяется;
• услуги архитектуры и инженерии, сохраняющие обычную ставку, — предусмотрен лишь возврат 50% НДС по этим услугам в рамках CIA;
• уборка, уход за зелёными зонами и строительство бассейнов, саун и подобных объектов;
• объекты, сменившие назначение после стройки и переставшие быть жильём.

Санкции: где льготу можно потерять

Законодатель выстроил режим с предохранителями — и перенёс часть риска на покупателя:

• кто купил жильё, построенное с НДС 6%, и не использует его как собственное постоянное жильё минимум 12 месяцев, подпадает под существенное повышение ставок IMT по сделке в порядке, предусмотренном жилищным налоговым пакетом, — за назначение объекта отвечает покупатель, а не застройщик;
• при самострое несоблюдение минимального срока проживания (или смена назначения объекта) лишает возврата, а налоговая вправе потребовать вернуть уже возмещённый НДС;
• при продаже выше ценового предела застройщик обязан доплатить государству разницу в 17%.
• при продаже применение ставки 6% должно быть прямо указано в правоустанавливающем документе (título aquisitivo), иначе возможны расхождения в налоговой трактовке.

Для арендодателей и инвесторов пакет содержит и сопутствующие меры — IRS 10% на аренду до 2 300 €, частичное освобождение в IRC и освобождение от налога реинвестированной прибыли от продажи в жильё под умеренную аренду, — усиливающие интерес к реабилитации под аренду.

Что это меняет в проектных решениях

Снижение НДС пересчитывает казавшиеся закрытыми сметы. Проекты строительства для себя, проигрывавшие покупке, снова становятся выгодными; отложенные реабилитации обретают смысл; а порог 660 982 € создаёт объективный стимул проектировать для сегмента умеренных цен. Одновременно режим вознаграждает аккуратность: грамотно составленные договоры подряда (с материалами внутри нужного периметра), согласования, поданные в отведённое окно, и разрешения на использование, полученные без задержек. Это та дисциплина документов и процедур, которую интегрированная команда архитектуры и инженерии обеспечивает методом работы.

Частые ошибки и риски

• считать, что «стройка по 6%», не проверив назначение объекта, пределы цены и аренды и временное окно;
• покупать материалы напрямую «ради экономии» — и выйти из периметра льготы;
• не оформить подряд письменно, затруднив доказательство права на льготу;
• затянуть разрешение на использование, а с ним и запрос возврата при самострое;
• продать или переехать до истечения 12 месяцев, забыв о надбавке к IMT;
• решать без профессиональной налоговой поддержки — эта статья информирует, но не заменяет бухгалтера.

Часто задаваемые вопросы

Какие работы облагаются НДС 6%?
Подряды на строительство или реабилитацию под продажу как собственное постоянное жильё (до 660 982 €), под аренду до 2 300 € (договоры от 36 месяцев) и в рамках CIA с IHRU — с процедурной инициативой с 25 сентября 2025 по 31 декабря 2029 года.

Я строю дом для себя. Мне положена льгота?
Да, через возврат: подрядчик выставляет 23%, налоговая возвращает разницу в 17 пунктов. Запрос — в течение 12 месяцев после разрешения на использование; возврат — до 150 дней; минимальное проживание — 12 месяцев.

Материалы и проектные услуги входят в льготу?
Нет. Прямая покупка материалов остаётся под 23% (а материалы отдельным счётом, согласно известным техническим разъяснениям, не должны превышать примерно 20% подряда); услуги архитектуры и инженерии сохраняют обычную ставку, кроме возврата 50% в рамках CIA.

Какие есть санкции?
Существенное повышение ставок IMT покупателю, не выполнившему условие постоянного жилья, по жилищному пакету; потеря возврата при самострое; доплата 17% застройщиком при продаже выше предела.

До какого времени действует мера?
Процедурные инициативы — до 31 декабря 2029 года; пониженная ставка применяется к НДС, начисляемому пока позиция 2.42.1 Списка I остаётся в силе, до 31 декабря 2032 года.

Заключительные замечания

НДС 6% — потенциально крупнейший налоговый стимул жилищного строительства за десятилетия, но это условная льгота: с пределами, временными окнами и санкциями, требующими взвешенных решений с первого дня проекта. Если вы планируете строить или реабилитировать жильё — для себя, на продажу или под аренду — свяжитесь с командой CertiAmb: мы сделаем анализ осуществимости, полный проект и согласование в сроки, которых требует льгота, во взаимодействии с вашим налоговым консультантом.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию должен оценивать квалифицированный специалист индивидуально.