Insights

Пониженный НДС на строительство жилья: условия, смешанное использование и возврат

Q: Я строю дом для себя. Мне положена льгота?

Да, но не через ставку 6% в счёте: действует режим частичного возврата по приложению II к Decreto-Lei n.º 97/2026 (autoconstrução). Подрядчик выставляет НДС по обычной ставке, а частное лицо запрашивает у налоговой службы возврат разницы до пониженной ставки. Кадастровая налоговая стоимость или, если она выше, цена участка плюс затраты на строительство не должна превышать 660 982 €. Дом нужно сделать собственным постоянным жильём в течение шести месяцев после оформления документов о начале использования (статья 62.º-A RJUE) и сохранять это назначение не менее 12 месяцев. Запрос подаётся в течение 12 месяцев после этих документов, у налоговой 150 дней на возврат; учитывается только НДС по подрядам, а не покупка материалов. Запросы за первые три квартала 2026 года подаются с 1 октября 2026 года.

Обновлено 6 октября 2026

Строящийся дом с бетонным каркасом и кранами в португальском жилом квартале

Строящийся дом с бетонным каркасом — увеличенная версия

Подряды на строительство и реабилитацию жилья могут облагаться НДС по пониженной ставке, 6% в континентальной Португалии, при соблюдении условий соответствующего режима. Режим утверждён законом Lei n.º 9-A/2026 от 6 марта (законодательное полномочие) и введён Decreto-Lei n.º 97/2026 от 20 мая в составе жилищного налогового пакета. Пониженная ставка применяется на основании новой позиции 2.42.1 Списка I к Кодексу IVA, действующей до 31 декабря 2032 года. Административные разъяснения налоговой службы изложены в циркуляре Ofício-Circulado n.º 25116/2026 от 23 июня.

Знать нужно, кому положена льгота, что остаётся за её пределами, как работает возврат при строительстве для себя и какие сроки и санкции могут превратить выгоду в десятки тысяч евро в налоговую проблему. Оговорка: CertiAmb не оказывает налоговых консультаций — каждый случай стоит сверить с бухгалтером или налоговым консультантом. Наша роль прежняя: проект, согласование и стройка, которые делают льготу возможной.

Что охватывает пониженная ставка

Пониженная ставка применяется к подрядам на строительство или реабилитацию жилых объектов в трёх основных ситуациях:

Продажа под собственное постоянное жильё — новые или реабилитированные объекты на продажу ценой до 660 982 € (величина 2026 года, соответствующая верхней границе 2-й ступени IMT для молодых покупателей). Условия действуют в совокупности: объект продаётся как собственное постоянное жильё покупателя, и при покупке применяются ставки IMT для такого жилья; продажа совершается не позднее 24 месяцев с даты документов о начале использования (статья 62.º-A RJUE); в правоустанавливающем документе (título aquisitivo) прямо указано применение ставки по позиции 2.42.1;
Жилищная аренда по умеренным ставкам — строительство или реабилитация под аренду с платой до 2 300 € в месяц: аренда освобождена от НДС и заявлена в налоговую, первый договор заключён в течение 24 месяцев, а договоры аренды действуют в общей сложности не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами, в первые пять лет после оформления документов о начале использования; субаренда дороже этого предела не допускается;
Инвестиционные контракты на аренду (CIA) — подряды в рамках этих новых долгосрочных контрактов с институтом жилья IHRU (до 25 лет); режим предусматривает также возврат 50% НДС по услугам архитектуры и инженерии.

По позиции 2.42.1 льгота охватывает подряды, процедурная инициатива по которым — подача заявления о лицензировании или уведомления (comunicação prévia) — происходит с 25 сентября 2025 по 31 декабря 2029 года, при условии что НДС подлежит уплате начиная с 1 января 2026 года и пока позиция 2.42.1 Списка I остаётся в силе (до 31 декабря 2032 года). Эти пределы — 660 982 € по цене и 2 300 € по месячной аренде — могут обновляться постановлением (portaria), поэтому их следует уточнять на дату проекта. Дата, когда дело поступает в муниципалитет, приобрела налоговую цену — ещё один довод в пользу грамотно выстроенного согласования без лишних задержек.

Здания с несколькими самостоятельными частями и смешанным использованием

Если в здании есть квартиры и коммерческие помещения, позиция 2.42.1 не распространяется автоматически на весь подряд. Статья 10, пункты 3 и 4, Decreto-Lei n.º 97/2026 ограничивает пониженную ставку долей работ, соответствующей жилым частям, которые отвечают условиям продажи или аренды. Это правило охватывает также этажи и помещения, пригодные для самостоятельного использования, даже если режим собственности на отдельные части здания (propriedade horizontal) не оформлен.

Согласно пунктам 3.5–3.10 Ofício-Circulado n.º 25116/2026, доля определяется делением суммы площадей «A» подходящих под льготу частей на сумму площадей «A» всех частей здания. Площадь рассчитывается по статье 40 Кодекса муниципального налога на недвижимость (CIMI): учитываются основные и вспомогательные площади, свободная часть участка и соответствующие коэффициенты. Подсчёт квартир или сравнение только полезной площади этот критерий не заменяет.

В примере 4 налоговая служба рассматривает здание площадью 1 000 м² без участка за пределами площади застройки:

Пример 4 из Ofício-Circulado n.º 25116/2026, страница 7
Часть здания	Площадь в примере	Ставка НДС
Магазин	200 м²	Обычная
Квартира для аренды, отвечающая условиям	300 м²	Пониженная
Квартира для продажи выше ценового предела	500 м²	Обычная

В этом примере налоговая служба применяет пониженную ставку к 30% общей стоимости подряда, а обычную к оставшимся 70%. Площади и проценты относятся именно к этому случаю; для другого здания нужно использовать показатель «A» и проверить условия по каждой самостоятельной части. В описанной налоговой службой ситуации с обратным начислением подрядчик выставляет счёт без НДС с пометкой «IVA - Autoliquidação», а застройщик самостоятельно начисляет налог на обе доли.

При продаже под собственное постоянное жильё (HPP) следует различать заявление в документе о приобретении и последующее использование объекта покупателем. В пунктах 3.1 и 3.4 налоговая служба разъясняет: назначение HPP должно быть указано в этом документе, а при долевой или совместной собственности относиться ко всем приобретателям. Если из двух совладельцев только один заявляет такое назначение, пример 3 исключает пониженную ставку для всего подряда по этому объекту, без деления льготы по долям покупателей. Если назначение заявили все, но затем один не выполнил требование о проживании, описанное налоговой службой последствие касается его IMT, без изменения применённой ставки НДС. Сохраняются исключения, предусмотренные пунктом 6 статьи 10.

Для проверки с бухгалтером рекомендуем подготовить перечень самостоятельных частей здания: предполагаемое использование, площадь «A», цена или арендная плата, соответствующие документы и сроки. Инвестиционные контракты на аренду (CIA) относятся к отдельной позиции 2.42.2: статья 3, пункт 3, приложения I распространяет на них правило пропорциональности из пунктов 3 и 4 статьи 10 с необходимыми адаптациями.

НДС за первое полугодие 2026 года

Позиция 2.42.1 применяется с 1 июля 2026 года согласно статье 18, пункту 4, Decreto-Lei n.º 97/2026. Для НДС, обязательство по уплате которого возникло с 1 января по 30 июня 2026 года, налоговая служба предусматривает корректировку при соблюдении условий льготы. Порядок установлен в пунктах 11 и 12 Ofício-Circulado n.º 25116/2026.

При полном или частичном праве на вычет: разницу по НДС, ранее самостоятельно начисленному заказчиком по обычной ставке, можно отразить в поле 40 декларации за июль 2026 года или III квартал 2026 года либо за следующий отчётный период. Совместное решение подрядчика и заказчика о применении режима не требуется.
При операциях исключительно без права на вычет: необходимо совместное решение подрядчика и заказчика о применении режима. Подрядчик оформляет кредит-ноты на всю сумму ранее начисленного НДС; заказчик подтверждает их получение и самостоятельно начисляет НДС по пониженной ставке согласно пункту 11.

При обратном начислении НДС подрядчик выставляет счёт без налога с отметкой «IVA - Autoliquidação», а налог начисляет заказчик. Применимость режима, документы и отчётный период для корректировки следует проверить с сертифицированным бухгалтером.

Самострой: как вернуть разницу тому, кто строит собственный дом

При самострое ставки 6% в счёте нет: действует отдельный режим частичного возврата НДС, установленный приложением II к Decreto-Lei n.º 97/2026. Частное лицо, которое вне предпринимательской деятельности напрямую заказывает подряд на строительство собственного постоянного жилья, платит НДС по обычной ставке (23% на континенте), а затем запрашивает у налоговой службы (AT) возврат разницы между обычной и пониженной ставкой — по НДС, подлежащему уплате до 31 декабря 2032 года. Ключевые правила:

стоимость объекта — кадастровая налоговая стоимость (VPT) или, если она выше, цена покупки участка плюс затраты на строительство (без НДС) — не должна превышать 660 982 €;
дом нужно сделать собственным постоянным жильём (подтверждается налоговым адресом) в течение шести месяцев после оформления документов о начале использования и сохранять это назначение не менее 12 месяцев, кроме исключительных обстоятельств, — иначе льгота теряется;
к возврату принимается только НДС по обычной ставке, уплаченный по подрядам на строительство и оформленный надлежащими счетами; простая покупка материалов не учитывается;
запрос подаётся в налоговую в электронном виде в течение 12 месяцев после оформления документов о начале использования, с договорами подряда, документами об использовании, подтверждением стоимости участка и счетами;
у налоговой есть 150 дней на возврат — переводом на IBAN, указанный в её базе;
запросы за первые три квартала 2026 года подаются начиная с 1 октября 2026 года, и 12-месячный срок отсчитывается от этой даты.

Обратите внимание на решающую деталь: сроки заселения и подачи запроса отсчитываются от документов о начале использования по статье 62.º-A RJUE, которые заменили прежнее разрешение на использование (autorização de utilização). До 30 сентября 2026 года (RJUE в редакции Decreto-Lei n.º 10/2024) это декларация ответственности руководителя работ или руководителя технического надзора, подаваемая в муниципалитет вместе с исполнительными чертежами, если проект менялся; с 1 октября 2026 года (редакция Decreto-Lei n.º 108/2026) — предварительное уведомление об использовании (comunicação prévia) по официальной форме с документами, требуемыми постановлением (portaria), и декларацией ответственности. Стройка, затянувшаяся без приведённой в порядок документации — исполнительных чертежей, деклараций ответственности, журнала работ, — откладывает возврат десятков тысяч евро.

Что остаётся за пределами льготы

Следующие исключения относятся к позиции 2.42.1; возможность применения других режимов НДС проверяется отдельно.

объекты под торговлю, услуги или производство и жилые объекты выше пределов цены или аренды;
прямая покупка материалов в магазине — льгота действует для подрядов;
услуги архитектуры и инженерии, сохраняющие обычную ставку, — предусмотрен лишь возврат 50% НДС по этим услугам в рамках CIA;

Отметим, что исключения для уборки, ухода за зелёными зонами и для бассейнов, саун и подобных объектов, равно как и лимит в 20 % на встроенные материалы, относятся к verba 2.27 списка I о работах по благоустройству и содержанию, а не к verba 2.42.

Санкции: где льготу можно потерять

Законодатель выстроил режим с предохранителями — и перенёс часть риска на покупателя:

кто купил жильё, построенное с НДС 6%, и не сделал его собственным постоянным жильём в течение шести месяцев после покупки или не использует его исключительно в этом качестве в следующие 12 месяцев, платит надбавку к IMT в размере 10% от налогооблагаемой стоимости (п. 5 ст. 10 Decreto-Lei n.º 97/2026); ставка НДС при этом не меняется — за назначение объекта отвечает покупатель, а не застройщик. Применяются исключения по статье 10, пункту 6, того же Decreto-Lei.
при самострое несоблюдение минимального срока проживания (или смена назначения объекта) лишает возврата, а налоговая вправе потребовать вернуть уже возмещённый НДС;
при продаже выше ценового предела или позже 24-месячного срока НДС подлежит корректировке по обычной ставке;
прямое указание в правоустанавливающем документе (título aquisitivo) на применение ставки по позиции 2.42.1 — не просто мера предосторожности, а обязательное условие льготы при продаже, действующее наряду с остальными (ст. 10 Decreto-Lei n.º 97/2026); без него НДС придётся скорректировать по обычной ставке.

Корректировка НДС и компенсационные проценты

Статья 11 Decreto-Lei n.º 97/2026 различает корректировку до конца следующего налогового периода, при условиях пункта 2, подпункта a), и замену деклараций в остальных случаях. Общего освобождения от санкций нет: подпункт a) сохраняет причитающиеся компенсационные проценты, а подпункт b) предусматривает применимые проценты и другие санкции.

Компенсационные проценты (juros compensatórios) зависят от условий статьи 35 Lei Geral Tributária, в том числе задержки начисления налога по обстоятельствам, вменяемым налогоплательщику. Законная базовая ставка составляет 4% годовых: пункт 10 отсылает к ставке, установленной Portaria n.º 291/2003 от 8 апреля. Основание начисления и расчётный период устанавливаются для конкретного случая; корректировка не означает автоматическую доплату 4% от стоимости работ.

Для арендодателей и инвесторов пакет содержит и сопутствующие меры — IRS 10% на аренду до 2 300 €, частичное освобождение в IRC и освобождение от налога реинвестированной прибыли от продажи в жильё под умеренную аренду, — усиливающие интерес к реабилитации под аренду.

Что это меняет в проектных решениях

Снижение НДС пересчитывает казавшиеся закрытыми сметы. Проекты строительства для себя, проигрывавшие покупке, снова становятся выгодными; отложенные реабилитации обретают смысл; а порог 660 982 € создаёт объективный стимул проектировать для сегмента умеренных цен. Одновременно режим вознаграждает аккуратность: грамотно составленные договоры подряда (с материалами внутри нужного периметра), согласования, поданные в отведённое окно, и документы о начале использования, поданные без задержек. Это та дисциплина документов и процедур, которую интегрированная команда архитектуры и инженерии обеспечивает методом работы.

Частые ошибки и риски

считать, что «стройка по 6%», не проверив назначение объекта, пределы цены и аренды и временное окно;
покупать материалы напрямую «ради экономии» — и выйти из периметра льготы;
не оформить подряд письменно, затруднив доказательство права на льготу;
затянуть оформление документов о начале использования, а с ним и запрос возврата при самострое;
не указать позицию 2.42.1 в правоустанавливающем документе — тогда НДС придётся скорректировать;
продать или переехать до истечения 12 месяцев, забыв о надбавке к IMT;
решать без профессиональной налоговой поддержки — эта статья информирует, но не заменяет бухгалтера.

Часто задаваемые вопросы

Какие работы подпадают под пониженную ставку НДС?
Позиция 2.42.1 охватывает подряды для продажи под собственное постоянное жильё покупателя стоимостью до 660 982 € или для жилищной аренды до 2 300 € в месяц, при соблюдении остальных условий соответствующего режима. В здании с несколькими частями льгота охватывает только подходящую долю. Процедурная инициатива должна приходиться на период с 25 сентября 2025 по 31 декабря 2029 года; НДС должен стать подлежащим уплате с 1 января 2026 года, а действие режима начинается 1 июля 2026 года. Для первого полугодия предусмотрены отдельные процедуры корректировки. CIA относятся к позиции 2.42.2 и собственному режиму.

Я строю дом для себя. Мне положена льгота?
Да, через возврат, а не через ставку 6% в счёте: подрядчик выставляет обычную ставку, налоговая возвращает разницу. Стоимость объекта — не выше 660 982 €; заселиться как в постоянное жильё нужно в течение шести месяцев после документов о начале использования и жить там не менее 12 месяцев; запрос — в течение 12 месяцев после этих документов (за первые три квартала 2026 года — с 1 октября 2026 года); возврат — до 150 дней.

Материалы и проектные услуги входят в льготу?
Прямая покупка материалов не подпадает под этот режим строительных подрядов. Услуги архитектуры и инженерии имеют собственный порядок обложения НДС; CIA предусматривают возврат 50% соответствующего условиям НДС по этим услугам.

Какие есть санкции?
Нарушение покупателем требований о последующем использовании жилья как HPP может привести к доплате IMT в размере 10% налогооблагаемой стоимости, с исключениями по статье 10, пункту 6, Decreto-Lei n.º 97/2026, без изменения НДС по подряду по этой причине. Несоблюдение условий позиции 2.42.1 требует корректировки по статье 11; компенсационные проценты зависят от установленных законом оснований, базовая ставка составляет 4% годовых. При строительстве для себя несоблюдение условий может привести к потере возврата с учётом законных исключений.

С какого момента и до какого срока применяется позиция 2.42.1?
Позиция 2.42.1 применяется с 1 июля 2026 года и охватывает НДС, обязательство по уплате которого возникло начиная с 1 января 2026 года. Для первого полугодия предусмотрена корректировка согласно пунктам 11 и 12 Ofício-Circulado n.º 25116/2026. Процедурная инициатива должна приходиться на период с 25 сентября 2025 по 31 декабря 2029 года. Позиция прекращает действие 31 декабря 2032 года; определяющей является дата возникновения обязательства по НДС.

Пониженная ставка применяется ко всему зданию со смешанным использованием?
Нет. По позиции 2.42.1 она применяется только к доле подряда, пропорциональной площадям «A» частей здания, отвечающих условиям льготы. Площади определяются по статье 40 CIMI; в знаменателе налоговая служба учитывает площади «A» всех частей. Правило действует и для самостоятельных частей без оформления propriedade horizontal. В примере 4 Ofício-Circulado n.º 25116/2026 пониженная ставка охватывает только 30% подряда.

Заключительные замечания

Пониженная ставка НДС имеет ограничения по стоимости и срокам, а нарушение условий может повлечь налоговые последствия. Это нужно учитывать с первого дня проекта. Если вы планируете строить или реабилитировать жильё — для себя, на продажу или под аренду — свяжитесь с командой CertiAmb: мы сделаем анализ осуществимости, полный проект и согласование в сроки, которых требует льгота, во взаимодействии с вашим налоговым консультантом.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию должен оценивать квалифицированный специалист индивидуально.