Insights

Сельский туризм в Португалии: как оформить загородные дома, агротуризм и сельские отели

Обновлено 27 августа 2026

⤢

Сельский туризм (turismo em espaço rural, TER) остаётся одним из устойчивых инвестиционных направлений за пределами крупных городов Португалии: спрос растёт, объекты нередко доступны по цене, а муниципальные планы во многих случаях допускают туристическое использование земель категории solo rústico. Но между алентежской усадьбой, которую вы хотите восстановить, и готовым объектом, принимающим гостей, лежит непростой технический и юридический путь: режим туристических объектов, градостроительные процедуры, муниципальный генеральный план и целый набор инженерных разделов. В сельской местности при этом часто нельзя рассчитывать на готовую публичную инфраструктуру.

В 2026 году объекты TER — загородные дома, агротуризм и сельские отели — проходят отдельную процедуру, отличную от режима краткосрочной аренды после изменений 2023–2024 годов. И именно технические требования нередко определяют, будет проект осуществим или нет.

Загородные дома, агротуризм и сельские отели: что говорит закон

Центральный нормативный акт — Правовой режим туристических объектов (RJET), утверждённый Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, в действующей редакции согласно Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de janeiro (6-я поправка). Объекты сельского туризма — одна из категорий, предусмотренных статьёй 4.º; статья 18.º делит их на три группы:

• Загородные дома (casas de campo) — здания в деревнях и сельской местности, которые по архитектурному облику, материалам и другим характеристикам соответствуют типичной местной архитектуре; если несколько загородных домов в одной деревне эксплуатируются как единое целое одним оператором, комплекс может квалифицироваться как деревенский туризм (turismo de aldeia);
• Агротуризм (agroturismo) — здания в действующих сельскохозяйственных хозяйствах, где гости могут знакомиться с сельскохозяйственной деятельностью или участвовать в работах;
• Сельские отели (hotéis rurais) — отели в сельской местности, архитектура и материалы которых соответствуют преобладающим характеристикам региона; сюда могут относиться и новые здания. Классификация — от 3 до 5 звёзд.

Близкая, но самостоятельная категория — turismo de habitação (туризм в исторических домах и усадьбах; статья 17.º): старые дома архитектурной, исторической или художественной ценности, которые могут находиться как в сельской местности, так и вне её. Минимальные требования к обустройству обеих категорий установлены Portaria n.º 937/2008, de 20 de agosto, которая остаётся в силе. Среди прочего, инфраструктуру и оборудование необходимо размещать так, чтобы шум, дым и запахи не мешали гостям; обычная сельскохозяйственная деятельность прямо исключена из этого правила, что особенно важно для агротуризма. В сельских отелях должен быть предусмотрен как минимум один номер, пригодный для людей с ограниченной мобильностью.

TER или краткосрочная аренда: два режима, две стратегии

Многие девелоперы выбирают между созданием объекта TER и регистрацией краткосрочной аренды (alojamento local, AL). AL, регулируемая Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, предназначена для объектов размещения, которые не отвечают требованиям к туристическим объектам, и, как правило, ограничена девятью комнатами и 27 гостями. Для хостелов ограничение по числу комнат не применяется, а в формате «комнаты» допускается не более трёх комнат в жилье владельца.

Этот режим заметно менялся в последние годы. Пакет «Mais Habitação» («Больше жилья») 2023 года приостановил новые регистрации в зонах жилищного давления, ввёл пересмотр и срок действия регистраций и создал чрезвычайный сбор (CEAL). Затем последовал обратный поворот: CEAL был отменён в 2024 году с обратной силой, а Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, действующий с 1 ноября 2024 года, вновь изменил систему. Регистрация в RNAL снова стала бессрочной, перестала быть личной и непередаваемой и остаётся единственным действительным титулом для открытия объекта публике. При этом больше полномочий получили муниципалитеты, которые могут создавать зоны сдерживания и зоны устойчивого роста, пересматриваемые не реже одного раза в три года. По состоянию на июль 2026 года действует именно эта система, поэтому осуществимость AL сегодня во многом зависит от конкретного муниципального регулирования.

В 2026 году регулирование стало ещё строже. Decreto-Lei n.º 151/2026, de 30 de julho, вступающий в силу 31 июля 2026 года, даёт муниципалитетам, в которых к 31 декабря 2025 года было зарегистрировано не менее 1000 объектов AL, срок до 31 декабря 2026 года для принятия решения по соответствующему муниципальному регламенту. Одновременно им разрешено однократно продлить действующую приостановку регистрации новых объектов, а если её срок уже истёк — ввести приостановку снова, но не позднее той же даты. Регистрации, законно оформленные до такого решения, не затрагиваются. Если AL рассматривался как запасной вариант для участка категории solo rústico, перед тем как включать его в финансовую модель, стоит проверить решение муниципального собрания конкретного concelho.

На землях категории solo rústico TER во многих случаях оказывается более устойчивой моделью: PDM нередко прямо допускают такое использование, режим предусматривает официальную классификацию и регистрацию в RNET (Национальном реестре туристических объектов), а это может повышать понятность объекта для будущей продажи или финансирования. AL по-прежнему подходит небольшим объектам в зданиях с уже оформленным использованием. Выбор режима лучше делать в самом начале: менять его в середине процедуры обычно означает потерю времени и дополнительные расходы.

Процесс получения разрешений: муниципалитет и Turismo de Portugal

Согласно статье 23.º RJET размещение туристических объектов следует правовому режиму градостроительства и строительства (RJUE — Decreto-Lei n.º 555/99) с рядом специальных правил. Стандартная процедура — предварительное уведомление с установленным сроком, предусмотренное статьёй 23.º-A RJET (или, когда применимо, предварительное уведомление RJUE). При этом девелопер сохраняет возможность выбрать полное лицензирование — вариант, которого общий режим в аналогичной форме уже не предусматривает. Статья 25.º также позволяет любому заинтересованному лицу подать в муниципалитет запрос предварительной информации (PIP) о возможности размещения объекта и применимых градостроительных ограничениях.

После завершения работ оформляется титул на эксплуатацию в туристических целях и проводится классификация: сельским отелям её присваивает Turismo de Portugal, I. P. (от 3 до 5 звёзд); для загородных домов и агротуризма проверка требований возложена на муниципалитет. Затем объект вносится в RNET, а процедуры ведутся в электронном виде — через «окно предпринимателя» и портал Turismo de Portugal. По своей сути это обычная градостроительная процедура получения разрешений, которую мы шаг за шагом объясняем в статье «Как устроено получение разрешения на строительство в Португалии», дополненная специальными правилами для туристических объектов.

Что меняется: от Simplex до 21-й поправки к RJUE

RJET не менялся с 2021 года, но базовый градостроительный режим RJUE существенно изменился и вскоре изменится снова:

• Decreto-Lei n.º 10/2024 («Simplex Urbanístico») перестроил процедуры предварительного контроля и создал «квалифицированный» PIP, положительное решение по которому теперь освобождает соответствующие градостроительные операции от предварительного контроля. Такой подход прямо не закреплён специальной нормой RJET, однако доктрина и административная практика считают его применимым и к туристическим объектам. Одновременно связь между новым режимом эксплуатации зданий и предусмотренным RJET разрешением на эксплуатацию в туристических целях вызвала вопросы толкования, которые требуют технического и юридического сопровождения;
• Decreto-Lei n.º 108/2026, вносящий 21-ю поправку в RJUE, вступает в силу 1 октября 2026 года. По переходному режиму новые правила применяются к процедурам, начатым после вступления в силу, и к отдельным более ранним процедурам, которые ещё находятся на начальной стадии. Тем, кто готовит процесс размещения туристического объекта, стоит уже сейчас проверить, какие процедурные правила будут применяться к конкретной заявке.

Технические требования: инфраструктура, безопасность и энергия

В сельской местности техническая осуществимость не менее важна, чем юридическая, потому что у участка часто нет подключения к публичным сетям. Уже на стадии предварительного эскиза инженерные разделы проекта должны решить следующие вопросы:

• Водоснабжение — при отсутствии публичной сети через собственный водозабор (скважину или колодец), требующий титула на использование водных ресурсов по Lei n.º 58/2005 (Закону о воде), с контролем качества воды, подаваемой гостям;
• Сточные воды — автономное решение по очистке (септик со ступенью очистки или компактная установка), корректно рассчитанное на вместимость объекта; подробнее эту тему мы разбираем в статье о сетях водоснабжения и водоотведения;
• Энергия и энергоэффективность — обязательная энергетическая сертификация в рамках SCE (Decreto-Lei n.º 101-D/2020) с повышенными требованиями к новым зданиям и возможностью использовать солнечную генерацию и собственное потребление в сельской местности;
• Пожарная безопасность — туристические объекты образуют отдельный тип использования в режиме пожарной безопасности зданий; в зависимости от категории риска может быть достаточно пожарной формы либо потребуется отдельный проект пожарной безопасности и меры самозащиты. В сельских районах дополнительно важно учитывать близость лесных территорий;
• Доступность — соблюдение правового режима доступности для людей с ограниченной мобильностью, включая специальное требование Portaria n.º 937/2008 для сельских отелей.

Все эти разделы должны быть согласованы между собой и с архитектурой — тот же принцип, который мы применяем при разработке инженерных разделов проекта CertiAmb.

PDM, RAN и REN: ограничения участка определяют проект

Ещё до первого чертежа нужно ответить на базовый вопрос: что допускает муниципальный генеральный план на этом объекте? Классификация земли как solo urbano или solo rústico, категории пространств, коэффициенты и ограничения — Национальный сельскохозяйственный резерв (RAN), Национальный экологический резерв (REN), сервитуты — определяют, осуществим ли проект и в каком масштабе. Этой теме посвящена отдельная статья — PDM и земли категории solo rústico: что можно (и что нельзя) построить на вашем участке. Практическое правило простое: не покупать объект и не начинать эскизный проект без внимательного анализа PDM, а при сомнениях — без PIP.

В регионах, где работает CertiAmb, для таких проектов есть немало подходящих объектов: в долине Тежу и внутренних районах округа Сантарен — поместья и усадьбы, которые можно адаптировать под новое использование, а на алентежском побережье вокруг Грандолы — высокий туристический спрос и большая доля земель категории solo rústico. В обоих случаях TER может стать подходящим инструментом для превращения сельского наследия в работающий актив, в том числе для иностранных инвесторов, формирующих заметную часть спроса.

Частые ошибки и риски

• покупка объекта без проверки допустимого использования по PDM и ограничений RAN/REN;
• слишком поздний выбор между TER и краткосрочной арендой, из-за чего процедуру приходится перестраивать;
• недооценка автономной инфраструктуры — воды, канализации, энергии — и её стоимости;
• игнорирование требований Portaria n.º 937/2008 на стадии проектирования и проблемы при итоговой проверке;
• приобретение объектов с неузаконенными постройками без плана предварительной легализации;
• откладывание вопросов пожарной безопасности и доступности до завершения строительства.

Общий вывод прост: решения, принятые без технической проработки, приходится исправлять тогда, когда это уже стоит дорого.

Преимущество интегрированного подхода

Успешный объект TER требует согласования нескольких направлений: градостроительной оценки участка, архитектурного проекта, учитывающего местную строительную традицию, где эстетика совпадает с правовым требованием, инженерных разделов, рассчитанных на условия без публичных сетей, и сопровождения процедур в муниципалитете и Turismo de Portugal. В CertiAmb все эти компетенции работают в рамках единой координации — от анализа осуществимости до открытия объекта для гостей.

Часто задаваемые вопросы

Чем сельский туризм (TER) отличается от краткосрочной аренды?
TER — категория туристических объектов, регулируемая RJET и Portaria n.º 937/2008, с официальной классификацией и регистрацией в RNET. Краткосрочная аренда предназначена для объектов размещения, которые не отвечают требованиям к туристическим объектам; у неё упрощённая регистрация в RNAL и, как правило, максимальная вместимость девять комнат и 27 гостей. Для хостелов ограничение по числу комнат не применяется, а в формате «комнаты» допускается не более трёх комнат в жилье владельца.

Можно ли разместить объект сельского туризма на землях категории solo rústico?
Нередко да: муниципальные генеральные планы часто допускают объекты TER как совместимое использование земель категории solo rústico. Необходимо проверить конкретный план и ограничения RAN и REN, в идеале — через запрос предварительной информации.

Разрешения выдаёт муниципалитет или Turismo de Portugal?
Градостроительный контроль проходит через муниципалитет по RJUE со специальными правилами RJET. Turismo de Portugal участвует главным образом в классификации — прежде всего сельских отелей — и ведёт RNET.

Какие технические требования нужно предусмотреть на участке без инфраструктуры?
Лицензированный собственный водозабор, автономная очистка сточных вод, энергоснабжение и энергетическая сертификация, пожарная безопасность по категории риска и доступность — всё это нужно предусмотреть и рассчитать в инженерных разделах проекта с самого начала.

Можно ли преобразовать существующую сельскохозяйственную постройку в загородный дом?
Да, это один из распространённых вариантов — при условии, что постройка легализована (или будет предварительно легализована), туристическое использование допускается PDM, а реконструкция отвечает требованиям Portaria n.º 937/2008, включая интеграцию в типичную местную архитектуру.

Заключительные замечания

Сельский туризм — один из сегментов, где правовой режим, рыночный спрос и особенности территории могут складываться в пользу проекта, если начинать с правильной основы: статуса земли, применимого режима и инфраструктуры. Если вы оцениваете участок, усадьбу или поместье под сельский туризм в Сантарене, Алентежу или любом другом регионе страны, свяжитесь с командой CertiAmb: мы проведём анализ осуществимости, подготовим проект и сопроводим процедуру получения разрешений вплоть до открытия объекта.

Примечание об обновлении (1 августа 2026): отсрочка опубликована. Декрет-закон № 155-B/2026 от 31 июля изменил пункт 1 статьи 13 Декрет-закона № 108/2026 и перенёс вступление новой редакции RJUE на 1 октября 2026 года. До 30 сентября действует прежний режим. Подробности — в статье о DL 108/2026.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию следует оценивать индивидуально с участием квалифицированного специалиста.