Insights

Сельский туризм в Португалии: как оформить загородные дома, агротуризм и сельские отели

Обновлено 30 июля 2026

⤢

Сельский туризм (turismo em espaço rural, TER) — одна из самых устойчивых инвестиционных возможностей за пределами крупных городских центров Португалии: растущий спрос, доступные по цене объекты недвижимости и планировочная рамка, к которой муниципальные планы на рустичных землях (solo rústico), как правило, относятся благосклонно. Но между алентежуской усадьбой, которую вы хотите восстановить, и объектом, принимающим гостей, лежит непростой технический и юридический путь — через режим туристических объектов, градостроительное получение разрешений, муниципальный генеральный план и целый набор инженерных разделов, которые в сельской местности редко могут опереться на общественную инфраструктуру.

Объект TER — загородные дома, агротуризм и сельские отели — оформляется в 2026 году по собственному пути, отличному от краткосрочной аренды после изменений 2023–2024 годов. И есть технические требования, которые на практике решают осуществимость проекта.

Загородные дома, агротуризм и сельские отели: что говорит закон

Центральный акт — Правовой режим туристических объектов (RJET), утверждённый Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, в действующей редакции согласно Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de janeiro (6-я поправка). Объекты сельского туризма — одна из категорий, предусмотренных статьёй 4.º; статья 18.º детализирует их в трёх группах:

• Загородные дома (casas de campo) — здания в деревнях и сельской местности, которые благодаря архитектурному облику, материалам и прочим характеристикам вписываются в типичную местную архитектуру; если несколько загородных домов в одной деревне эксплуатируются как единое целое одним оператором, комплекс может квалифицироваться как деревенский туризм (turismo de aldeia);
• Агротуризм (agroturismo) — здания в действующих сельскохозяйственных хозяйствах, позволяющие гостям наблюдать за сельскохозяйственной деятельностью или участвовать в работах;
• Сельские отели (hotéis rurais) — отели в сельской местности, чей облик и материалы уважают доминирующие характеристики региона (включая новые здания), с классификацией от 3 до 5 звёзд.

Близкая, но самостоятельная категория — turismo de habitação (туризм в старинных домах-усадьбах; статья 17.º): старые дома архитектурной, исторической или художественной ценности, которые могут находиться как в сельской местности, так и вне её. Минимальные требования к обустройству обеих категорий установлены Portaria n.º 937/2008, de 20 de agosto, которая остаётся в силе: среди прочего она требует размещать инфраструктуру и оборудование так, чтобы шум, дым и запахи не беспокоили гостей (с прямым исключением для обычной сельскохозяйственной деятельности — принципиальным для агротуризма), а в сельских отелях — предусмотреть как минимум один номер, пригодный для людей с ограниченной мобильностью.

TER или краткосрочная аренда: два режима, две стратегии

Многие девелоперы колеблются между созданием объекта TER и регистрацией краткосрочной аренды (alojamento local, AL). AL, регулируемая Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, предназначена именно для заведений, которые не отвечают требованиям к туристическим объектам, и имеет, как правило, максимальную вместимость девять комнат и 30 гостей. Исключения: хостел, у которого ограничения вместимости нет, и формат «комнаты», где допускаются не более трёх комнат в жилье самого владельца.

Этот режим пережил неспокойные годы. Пакет «Mais Habitação» («Больше жилья») 2023 года приостановил новые регистрации в зонах жилищного давления, ввёл пересмотр и истечение срока действия регистраций и создал чрезвычайный сбор (CEAL). Затем последовал разворот: CEAL был отменён в 2024 году с обратной силой, а Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, действующий с 1 ноября 2024 года, вернул стабильность: регистрация в RNAL снова бессрочна, перестала быть личной и непередаваемой и является единственным действительным титулом для открытия объекта публике. Взамен регулирование перешло к муниципалитетам, которые могут создавать зоны сдерживания и зоны устойчивого роста, пересматриваемые не реже чем раз в три года. По состоянию на июль 2026 года действует именно эта рамка — а значит, осуществимость AL сегодня зависит прежде всего от конкретных муниципальных регламентов.

И рамка эта только что стала жёстче. Decreto-Lei n.º 151/2026, de 30 de julho, вступающий в силу 31 июля 2026 года, даёт муниципалитетам, набравшим 1000 регистраций AL до 31 декабря 2025 года, срок до 31 декабря 2026 года, чтобы принять решение по своему регламенту. Одновременно им разрешено однократно продлить действующую приостановку регистрации новых объектов, а если срок уже истёк — ввести её заново, но не дальше той же даты. Регистрации, законно оформленные до такого решения, не затрагиваются. Если AL был для вас планом Б по участку в solo rústico, стоит уточнить, что решило муниципальное собрание конкретного concelho, прежде чем сводить расчёты.

На рустичных землях, однако, TER часто оказывается более прочной рамкой: это использование, которое муниципальные генеральные планы, как правило, прямо допускают; он даёт официальную классификацию и регистрацию в RNET (Национальном реестре туристических объектов) и повышает ценность актива при будущей продаже или финансировании. AL сохраняет смысл для небольших объектов в зданиях с уже оформленным использованием. Выбор следует делать в самом начале — смена режима посреди процесса стоит времени и денег.

Процесс получения разрешений: муниципалитет и Turismo de Portugal

Согласно статье 23.º RJET размещение туристических объектов следует правовому режиму градостроительства и строительства (RJUE — Decreto-Lei n.º 555/99) со своими специальными правилами: стандартная процедура — предварительное уведомление с установленным сроком, предусмотренное статьёй 23.º-A RJET (или, где применимо, предварительное уведомление RJUE), при этом девелопер сохраняет возможность выбрать полное лицензирование — гарантию, которой общий режим уже не предлагает. Статья 25.º также позволяет любому заинтересованному лицу подать в муниципалитет запрос предварительной информации (PIP) о возможности размещения объекта и применимых планировочных ограничениях.

После завершения работ следуют разрешительный титул на эксплуатацию в туристических целях и классификация: сельским отелям её присваивает Turismo de Portugal, I. P. (от 3 до 5 звёзд); для загородных домов и агротуризма проверка требований возложена на муниципалитет. Затем объект вносится в RNET, а процедуры ведутся в электронном виде — через «окно предпринимателя» и портал Turismo de Portugal. По своей сути этот процесс — обычная градостроительная процедура получения разрешений, которую мы шаг за шагом объясняем в статье Как устроено получение разрешения на строительство в Португалии, — плюс специальные туристические правила.

Что вот-вот изменится: от Simplex до 21-й поправки к RJUE

RJET не менялся с 2021 года, но почва, на которой он стоит, — RJUE — изменилась глубоко и вот-вот изменится снова:

• Decreto-Lei n.º 10/2024 («Simplex Urbanístico») перестроил процедуры предварительного контроля и создал «квалифицированный» PIP, положительное решение по которому теперь освобождает соответствующие градостроительные операции от предварительного контроля — подход, который прямо в норме не закреплён, но доктрина и административная практика считают его применимым и к туристическим объектам. С другой стороны, взаимосвязь между новым режимом эксплуатации зданий и предусмотренным RJET разрешением на эксплуатацию в туристических целях вызвала сомнения в толковании, требующие технического и юридического сопровождения;
• Decreto-Lei n.º 108/2026, вносящий 21-ю поправку в RJUE, вступает в силу 3 августа 2026 года. По переходному режиму новые правила применяются к процедурам, начатым после вступления в силу, и к отдельным более ранним, которые ещё находятся на начальной стадии. Тем, кто готовит процесс размещения объекта, стоит уже сейчас проверить, какие процедурные правила будут применяться к их заявке.

Технические требования: инфраструктура, безопасность и энергия

В сельской местности техническая осуществимость значит не меньше юридической — потому что в большинстве случаев у ворот нет сетей общего пользования. Инженерные разделы проекта должны решить, начиная с предварительного эскиза:

• Водоснабжение — при отсутствии общественной сети через собственный водозабор (скважину или колодец), требующий титула на использование водных ресурсов по Lei n.º 58/2005 (Закону о воде), с контролем качества воды, подаваемой гостям;
• Сточные воды — автономное решение по очистке (септик со ступенью очистки или компактная установка), корректно рассчитанное на вместимость объекта, — тему мы развиваем в статье о сетях водоснабжения и водоотведения;
• Энергия и энергоэффективность — обязательная энергетическая сертификация в рамках SCE (Decreto-Lei n.º 101-D/2020) с повышенными требованиями к новым зданиям и реальными возможностями для солнечных решений и собственного потребления в сельском контексте;
• Пожарная безопасность — туристические объекты образуют отдельный тип использования в режиме пожарной безопасности зданий; в зависимости от категории риска может быть достаточно пожарной формы либо потребуются отдельный проект пожарной безопасности и меры самозащиты — в сельских районах добавляется внимание к границе с лесными территориями;
• Доступность — соблюдение правового режима доступности для людей с ограниченной мобильностью, со специальным требованием Portaria n.º 937/2008 для сельских отелей.

Эти разделы должны быть согласованы между собой и с архитектурой — тот же принцип, который мы применяем во всех инженерных разделах проекта CertiAmb.

PDM, RAN и REN: земля решает судьбу проекта

Ещё до любого чертежа встаёт предварительный вопрос: что допускает муниципальный генеральный план на этом объекте? Классификация земли (городская или рустичная), категории пространств, коэффициенты и ограничения — Национальный сельскохозяйственный резерв (RAN), Национальный экологический резерв (REN), сервитуты — определяют, осуществим ли объект и в каком масштабе. Тема заслуживает отдельной статьи — PDM и земли сельхозназначения: что можно (и что нельзя) построить на вашем участке, — но практическое правило простое: никакой покупки и никакого эскизного проекта без внимательного чтения PDM, а при сомнениях — PIP.

В регионах, где работает CertiAmb, возможность очевидна: пойма Тежу и внутренние районы округа Сантарен с поместьями и усадьбами, ждущими реконверсии, и алентежское побережье вокруг Грандолы, где туристический спрос растёт, а рустичные земли преобладают. В обоих случаях TER часто оказывается верным инструментом, чтобы превратить сельское наследие в продуктивный актив — в том числе для иностранных инвесторов, на которых приходится значительная часть этого спроса.

Частые ошибки и риски

• покупка объекта без проверки допустимого использования по PDM и ограничений RAN/REN;
• слишком поздний выбор между TER и краткосрочной арендой, вынуждающий переделывать процесс;
• недооценка автономной инфраструктуры — воды, канализации, энергии — и её стоимости;
• игнорирование требований Portaria n.º 937/2008 на стадии проектирования и провал итоговой проверки;
• приобретение объектов с неузаконенными постройками без плана предварительной легализации;
• откладывание пожарной безопасности и доступности на период после стройки.

Общий знаменатель хорошо известен: решения, принятые без технической проработки, исправляются тогда, когда уже стоят дорого.

Преимущество интегрированного подхода

Успешный объект TER рождается из взаимоувязки градостроительной оценки участка, архитектурного проекта, чуткого к местной строительной традиции — это правовое условие, а не только эстетическое, — инженерных разделов, рассчитанных на контекст без сетей общего пользования, и ведения процедуры в муниципалитете и Turismo de Portugal. В CertiAmb эти компетенции работают под единой координацией — от анализа осуществимости до открытия для гостей.

Часто задаваемые вопросы

Чем сельский туризм (TER) отличается от краткосрочной аренды?
TER — категория туристических объектов, регулируемая RJET и Portaria n.º 937/2008, с официальной классификацией и регистрацией в RNET. Краткосрочная аренда предназначена для заведений, которые не отвечают требованиям к туристическим объектам; у неё упрощённая регистрация в RNAL и, как правило, максимальная вместимость девять комнат и 30 гостей; у хостела ограничения вместимости нет, а в формате «комнаты» допускается не более трёх комнат в жилье владельца.

Можно ли разместить объект сельского туризма на рустичных землях?
Как правило, да: муниципальные генеральные планы часто допускают объекты TER как совместимое использование рустичных земель. Необходимо проверить конкретный план и ограничения RAN и REN, в идеале — через запрос предварительной информации.

Разрешения выдаёт муниципалитет или Turismo de Portugal?
Градостроительный контроль проходит через муниципалитет по RJUE со специальными правилами RJET. Turismo de Portugal участвует главным образом в классификации — прежде всего сельских отелей — и ведёт RNET.

Какие технические требования нужно предусмотреть на участке без инфраструктуры?
Лицензированный собственный водозабор, автономная очистка сточных вод, энергоснабжение и энергетическая сертификация, пожарная безопасность по категории риска и доступность — всё это рассчитывается в инженерных разделах проекта с самого начала.

Можно ли преобразовать существующую сельскохозяйственную постройку в загородный дом?
Да, это один из самых распространённых путей — при условии, что постройка легализована (или будет предварительно легализована), туристическое использование допускается PDM, а реконструкция отвечает требованиям Portaria n.º 937/2008, включая интеграцию в типичную местную архитектуру.

Заключительные замечания

Сельский туризм — один из немногих сегментов, где правовая рамка, рынок и территория играют на стороне девелопера, — при условии, что проект начинается с правильного места: плана, режима и инфраструктуры. Если вы оцениваете участок, усадьбу или поместье под сельский туризм в Сантарене, Алентежу или любой другой точке страны — свяжитесь с командой CertiAmb: мы выполним анализ осуществимости, полный проект и сопровождение процесса получения разрешений вплоть до открытия.

Примечание об обновлении (28 июля 2026): 23 июля Совет министров одобрил декрет-закон, переносящий вступление в силу редакции RJUE на 1 октября 2026 года; на момент обновления он ещё не был опубликован в Diário da República, поэтому юридически действующей датой остаётся 3 августа 2026 года. До этой публикации любое процедурное планирование должно исходить из неё. Подробности — в статье о DL 108/2026.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Каждую ситуацию должен оценивать квалифицированный специалист индивидуально.